Вы здесь:
Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Some things are easier to legalize than to legitimate.
 
Sebastien-Roch Nicolas de Chamfort
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Войти
 
Страницы: 1 2 След.
Судебная практика: возврат денег из ЖСК
 
Если вам нужен представитель для суда с ЖСК, взыскания денежных средств c ЖСК или иного суда с застройщиком, предлагаю свои услуги. По вопросам жилищно-строительных кооперативов проводятся очные бесплатные консультации. Связаться со мной можно одним из способов указанных здесь...

Оглавление:
Образцы документов:


Видео:
Публикации:
Образцы документов:
Судебная практика:
Похожие темы форума:
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)?




Сегодня я решил рассказать о жилищно-строительных кооперативах, т.к. количество обращений к нам по этому вопросу существенно увеличилось. Тема ЖСК частично раскрыта на нашем сайте, но сейчас я решил все обобщить. В нашей стране исторически сложилось так, что ЖСК стали реальным способом получения жилья гражданами в обозримые сроки. Именно они, на мой взгляд, стали причиной появления собственности у граждан СССР, эту тему мы описывали ранее в публикации "Государственная жилищная политика"

Действующее законодательство знает несколько форм самоорганизации граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Предполагается, что они должны вступать в жилищно-накопительные, а не в жилищно-строительные кооперативы. Фактически ЖСК являются исторически сложившейся формой которая дожила до настоящего момента. После окончания строительства дома ЖСК выполняет функции управления домом, пока жильцы не выберут иной способ управления. Если для вновь появившихся форм объединения граждан были написаны специальные законы, то ЖСК остались слабо урегулированными законодателем. Это и является причиной по которой застройщики, не желающие или не способные строить дома по 214-ФЗ, так любят создавать ЖСК.

Чем регулируется деятельность ЖСК?

http://www.lawnow.ru/articles/law/chto-takoe-zhilishchno-stroitelnye-kooperativy/
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Как выйти из ЖСК и вернуть деньги?


В первом выпуске мы уже рассмотрели вопрос о том, что такое жилищно-строительный кооператив. В данном выпуске мы рассмотрим вопросы выхода из ЖСК и получения внесенных денежных средств.

Как выйти из ЖСК?

Согласно ст. 130 ЖК РФ членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива;
2) исключения члена кооператива;
3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
4) ликвидации жилищного кооператива;
5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
В ч. 2 ст. 130 ЖК РФ, на мой взгляд, законодатель допустил ошибку не конкретизировав порядок и сроки выхода из кооператива. Закон говорит о том, что заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива. Таким образом, устав может содержать условие о том, что заявление будет рассмотрено в следующем финансовом году, а денежные средства желающему выйти возвращаются в течение 6 месяцев после рассмотрения заявления и все будет в рамках закона. Более того, устав может предусматривать возможность возврата не денежными средствами, а имуществом ЖСК. Теперь представьте, что вместо денег при выходе из кооператива вам предлагают грузовик карандашей или строительных материалов. Пока таких случаев в нашей практике не было, но такая возможность у ЖСК есть. Поэтому перед вступлением в ЖСК необходимо ознакомиться с правилами выхода из него. Даже если вы ознакомились с уставом ЖСК и иными документами, это совершенно не означает того, что их содержание не изменится в течении всего периода вашего членства в ЖСК.
Здесь таится еще один секрет. Застройщик организовавший ЖСК может поменять положения устава путем проведения общего собрания. Поэтому при вступлении в ЖСК от пайщика часто требуют выдать доверенность на неизвестных ему лиц, которые фактически будут голосовать в угоду застройщику.

Как вернуть деньги из ЖСК?

Читать далее: http://www.lawnow.ru/articles/practice/kak-vyyti-iz-zhsk-i-vernut-dengi/
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Образец заявления о выходе из ЖСК
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Как не стать обманутым пайщиком

ТЕКСТ: ЕЛЕНА ДЕНИСЕНКО

С прошлого года на рынке появляются новостройки, в которых квартиры продаются по невиданным ценам – от 700 тыс. руб. В черном списке уже не менее десятка таких ЖК, которые не имеют ни разрешительных, ни правоустанавливающих документов.

Помимо демпинговых цен, у сомнительных проектов есть ряд объединяющих признаков: они возводятся на территории Ленобласти малоизвестными или вовсе неизвестными на рынке застройщиками, имеют проблемы с земельными участками и реализуются в формате жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
На что необходимо обращать внимание, чтобы не купить вместо квартиры проблему? Прежде чем нести кровно заработанный миллион в кассу, необходимо получить исчерпывающие ответы на шесть вопросов.

ВОПРОС ПЕРВЫЙ: КТО СТРОИТ?
Вернемся на несколько лет назад. До 2011 года ЖСК мог выступать инвестором и заключать договор о возведении дома с застройщиком. Но 30 ноября указанного года был принят ФЗ-349, внесший изменения в Жилищный кодекс РФ. В частности, было четко определено, что «жилищно-строительный кооператив выступает в роли застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство».

«Таким образом, если ЖСК создан после декабря 2011 года, он должен сам выступать в роли застройщика», – подчеркивает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский. Факт этот должен быть отражен в проектной декларации и, самое главное, – в разрешении на строительство дома.

Но на практике встречаются своеобразные «гибриды». «При покупке квартир в некоторых странных жилых комплексах покупателям предлагают стать пайщиками ЖСК, при этом проектная декларация оформлена на некое юридическое лицо, а разрешение на строительство – на физическое лицо», – предостерегает руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «БН» Ольга Романова.

ВОПРОС ВТОРОЙ: ЧЬЯ ЗЕМЛЯ?
Как сказано выше, после 2011 года земельный участок должен быть у застройщика в собственности, в аренде (субаренде). «До вступления в кооператив нужно обязательно посмотреть свидетельство о собственности на земельный участок и соответствующие договоры, которые должны пройти государственную регистрацию», – предупреждает Олег Островский.

Необходимо обратить внимание на назначение земельного участка: в нем должно быть четко указано, что земля предназначена для строительства многоквартирного дома. Если этого нет – вступать в такой кооператив нельзя. «Все разговоры о том, что назначение земельного участка вот-вот должно быть изменено, могут остаться только разговорами, а объект, даже если его построят, будет отвечать признакам самовольной постройки. Такой объект никогда не будет введен в эксплуатацию и может быть снесен по решению суда», – говорит Олег Островский.

Среди десятка мутных ЖСК есть такие, которые вместо документов на земельный участок вывешивают на сайте письма местной администрации, из которых следует, что вопрос о переводе сельхозземель в категорию, позволяющую жилищное строительство, будет рассмотрен в перспективе.

ВОПРОС ТРЕТИЙ: ЧТО СТРОЯТ?
Большинство не внушающих доверия объектов строятся в малоэтажном – до трех этажей – формате, что не удивительно. Во-первых, именно такая высота разрешена для строительства на землях ИЖС. Но вместо индивидуального дома внезапно вырастает многоквартирник.

Во-вторых, в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, «экспертиза не проводится в отношении многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования, и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования». То есть, три этажа – это удобный формат для тех, кто предпочитает действовать скрытно и бесконтрольно.

Подробное описание будущей постройки должно содержаться в проектной декларации, а с прошлого года – также в разрешении на строительство. Как пояснил Олег Островский, с февраля 2015 года приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ утверждена новая форма разрешения на строительство, в которой должна присутствовать информация о наименовании строящегося объекта, его адресе, площади, этажности.

ВОПРОС ЧЕТВЕРТЫЙ: КУДА ПОДКЛЮЧАТЬ?
Мало построить дом – надо его еще ввести в эксплуатацию, предварительно подключив к воде, электричеству, канализации. А вот с этим на территории Ленобласти не все обстоит гладко. «Проблемы с инженерной коммуникацией возникают часто при строительстве малоэтажных комплексов даже у уважаемых и опытных застройщиков. Вспомним, что компания «Северный город» полгода не могла сдать первую очередь Mistola Hills из-за того, что подрядчиком не была достроена станция доочистки воды», – напоминает Ольга Романова.

Прежде чем подписывать договор с ЖСК, следует попросить документацию о технических условиях (ТУ) подсоединения будущего дома к сетям. Даже не специалисту может открыться много интересного. Например, среди десятка рассматриваемых комплексов нашли любопытные договоры с монополистами. В одном случае в ТУ на подключение говорилось, что энергоснабжающая организация даст столько мощности новому ЖК, сколько будет свободно на момент подключения. В другом ТУ электроснабжение предусматривает 150 кВт на весь ЖК – этой мощности достаточно на 15-35 квартир, в зависимости от их размера и от того, будут ли в доме газовые или электрические плиты. А в проектной декларации говорится о 135 квартирах.

Если объект расположен в районе Мурино или Нового Девяткино во Всеволожском районе Ленобласти, особо пристально стоит ознакомиться с ТУ на водоотведение. Как известно, в этих локациях до сих пор есть проблемы с канализацией.

ВОПРОС ПЯТЫЙ: ЗА ЧТО ОТВЕЧАЕТ КООПЕРАТИВ?
Если посмотреть договоры, выложенные на форумах дольщиков, иногда с удивлением убеждаешься: ЖСК никакой ответственности перед пайщиком не несет ни по срокам, ни по качеству строительства. Настоящим перлом стал один из документов, в котором кооператив возлагал на себя всего два обязательства. Первое: принимать от члена ЖСК взносы. И второе: после уплаты полной суммы выдать ему документы для оформления права собственности на недвижимое имущество. Построить дом и передать квартиру никто не обещал.

Зато для ЖСК предусмотрены широкие возможности по воспитанию пайщика. Вплоть до многотысячных штрафов и исключения из числа пайщиков за «распространение информации, порочащей деятельность кооперативов».

«Нас особо беспокоит бесконтрольность ЖСК. По закону, в отличие от застройщиков, работающих по ДДУ, они не обязаны отчитываться перед нами. Но они все делают для того, чтобы пайщики не могли влиять на принятие решений», – рассказывает сотрудник Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Алексей Шахматов. Как вариант: вместе с заявлением о вступлении в кооператив подписывается доверенность на имя его председателя о том, что тот будет представлять интересы нового члена при принятии всех решений в рамках деятельности ЖСК.

ВОПРОС ШЕСТОЙ И ГЛАВНЫЙ: КОГДА НЕСТИ ДЕНЬГИ В КАССУ?
Пользуясь незнанием граждан, ЖСК начинают продавать будущие квартиры, не имея на руках практически никаких документов. Когда-то формат кооператива действительно предоставлял такую возможность. Но ныне закон смотрит на это иначе. В соответствии с судебными решениями, подтвержденными, в том числе Верховным судом РФ, ЖСК действует в рамках ФЗ-214, а значит – привлекать деньги граждан для строительства многоквартирного дома без разрешения на строительство он не имеет права.

Итак, первое и главное, что должен увидеть покупатель – разрешение на строительство, из которого четко ясно, кому оно выдано (ЖСК), в каких целях (для возведения многоквартирного дома) и до какого срока действует. «Граждане должны понимать, что внося средства в кооператив, не имеющий документов, они рискуют остаться и без квартиры, и без денег. Ведь совсем не факт, что разрабатываемый застройщиком проект строительства многоквартирного дома пройдет соответствующую экспертизу и будет получено разрешение на строительство. Вкладывать деньги на стадии проведения изысканий и проектирования более чем рискованно», – предупреждает Олег Островский.

Как сказал один из экспертов – судя по документам, некоторые ЖСК, появившиеся в последний год, «продают воздух, к тому же дурно пахнущий». Покупать у них квартиру – все равно, что играть в рулетку.

Смотрите оригинал материала на http://www.gazeta.bn.ru/articles/2016/03/09/227908.html
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Рег. № 33-15059Судья: Волкович В.М.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующегоВашкиной Л.И.
судейБелисовой О.В.
Смышляевой И.Ю.
при секретареДонских А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 октября 2012 года апелляционную жалобу Красновой Светланы Алексеевны на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2012 года по делу №2-3177/2012 по иску Красновой С.А. к ООО «Лидер Групп», ЖСК «Маршал», Романюге Т.П. и Заднепровской А.В. о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ответчиков ООО «Лидер Групп», ЖСК «Маршал» - Дорофеевой Л.И., возражавшей против доводов жалобы,
судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Краснова С.А. обратилась в суд с иском к ответчикам ООО «Лидер Групп», Романюге Т.П. о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что 30.06.2011г. между ООО «Лидер Групп» и истцом был заключен договор паевого взноса во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>, предметом которого была квартира с проектным номером №..., общей приведенной площадью 61, 34 кв.м., расположенная на 11 этаже. Стоимость пая по договору составила ххх руб., 30.06.2011 года Краснова С.А. оплатила вступительный взнос в ЖСК в размере ххх руб. и заплатила часть паевого взноса в размере ххх руб. Позже Краснова С.А. обнаружила нехорошие отзывы об этой компании, узнала, что компания не выполняет взятые на себя обязательства, и пришла к выводу, что была введена в заблуждение при заключении договора старшим менеджером отдела продаж ООО «Лидер Групп» Романюгой Т.П. 12.07.2011г. истица направила ответчику ООО «Лидер Групп» претензионное письмо о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств в размере 100 000 руб.. 29.08.2011г. истицей было получено письмо с копией протокола общего собрания ЖСК «Маршал», согласно которому Краснова С.А. за нарушение ряда пунктов договора паевого взноса исключена из членов ЖСК, а, кроме того, истицу уведомили о том, что договор паевого взноса расторгнут. Уточнив требования, истица привлекла в качестве соответчиков ЖСК «Маршал» и Заднепровскую А.В., просила взыскать со всех солидарно ххх руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размереххх. за период с 02.08.2011 по 03.09.2012г., а с Заднепровской А.В. и Романюги Т.П. просила взыскать солидарно компенсацию морального вреда в размере ххх руб..
Требования истицей основаны на Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Законе РФ «О защите прав потребителей», ст.ст.151, 395, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03.09.2012г. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Краснова С.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.
О рассмотрении дела истица извещена, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила. Представитель истицы И.Н. в судебное заседание не явился, просил об отложении судебного заседания, ссылаясь на занятость в другом деле. Однако доказательств уважительности причин неявки в судебное заседании представитель истицы не представил.
Ответчики Заднепровская и Романюга о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание не явились, о причинах неявки в суд не сообщили.
При таком положении неявка истцовой стороны и названных ответчиков в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела согласно ст.167 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении спора судом было установлено, что 30.06.2011г. между ЖСК «Маршал» в лице ООО «Лидер Групп» и истцом был заключен договор паевого взноса в строящемся жилом многоквартирном доме на земельном участке, расположенном по строительному адресу: <адрес>
Данный договор был заключен ООО «Лидер Групп» по поручению ЖСК «Маршал» на основании Агентского договора от 29.06.2010г. и доверенности от 29.06.2010г.
Соответственно права и обязанности по договору паевого взноса возникли у ЖСК «Маршал» и Красновой С.А. (п.1 ст.971 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно договору истица обязалась оплатить паевой взнос за жилое помещение, а также иные установленные общим собранием членов ЖСК взносы, а ЖСК «Маршал» обязалось в будущем передать квартиру истице в указанном доме по акту, а также подать пакет документов, необходимый и достаточный для регистрации права собственности на квартиру и подготовить справку о выплате пая (п.1.1 договора). Права кооператива на квартиру возникают из инвестиционного оговора от 29.06.2010г. с Юр.лицо (застройщик). Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – 3 квартала 2011г. (п.1.2 договора)
Согласно договору пайщик обязуется оплатить вступительный взнос в кооператив в размере ххх рублей в течение 3 банковских дней с момента подписания настоящего договора (п. 2.1.5).
Общая сумма паевого взноса на момент заключения договора составляет ххх. (п. 2.1). Пайщик оплачивает стоимости настоящего договора до 14.07.2011г. (п. 4.2).
Пайщик обязуется оплатить вступительный взнос в кооператив в размере ххх рублей в течение 3 банковских дней с момента подписания договора. Указанную оплату пайщик производит путем внесения указанных денежных средств в кассу Кооператива. Вступительный взнос, оплаченный пайщиком в соответствии с условиями договора возврату не подлежит (в том числе при расторжении договора) (п. 3.1.5).
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим российским законодательством (п. 5.1).
В соответствии с п. 6.7. договора пайщик подлежит исключению из Кооператива в одностороннем внесудебном порядке на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в следующих случаях (грубые нарушения):
-неисполнения пайщиком обязанностей, предусмотренных п. 3.1.5 договора, на срок более 10 дней;
-неисполнения пайщиком обязанностей, предусмотренных п. 3.1.2 на срок более чем 90 дней;
-неисполнения пайщиком обязанностей, предусмотренных п. 3.1.3 на срок более чем 10 дней
-неисполнения пайщиком обязанностей, предусмотренных п. 3.1.4., 4.3. договора на срок более 30 дней;
-выполнения пайщиком самовольного переустройства или перепланировки квартиры;
-нарушения сроков внесения паевого взноса согласно графику платежей, определенному п. 4.2. настоящего договора более чем на 14 дней.
В этих случаях договор считается расторгнутым через 10 дней после получения пайщиком уведомления от кооператива об отказе от исполнения обязательств по договору, но в любом случае не позднее 20 дней с момента направления пайщику такого уведомления по адресу, указному в настоящем договора. В случае подобного расторжения кооператив в течение 2 месяцев с момента принятия решения общего собрания членов жилищного кооператива об исключении пайщика из кооператива передает пайщику внесенные им в качестве оплаты паевого взноса рублевые денежные средства за вычетом штрафа в размере 10% от Общей суммы паевого взноса, указанной в п. 2.1. договора. Размер штрафа не может превышать общей суммы внесенных пайщиком по договору рублевых денежных средств на момент расторжения.
В случае расторжения договора по инициативе пайщика, решению суда или на основании двустороннего соглашения, независимо от того, кто является инициатором расторжения, кооператив в течение 2 месяцев с момента принятия решения общего собрания членов жилищного кооператива об исключении пайщика из кооператива передает пайщику внесенные им в качестве оплаты паевого взноса рублевые денежные средства за вычетом штрафа в размере 10 % от общей суммы паевого взноса, указанной в п. 2.1. договора. Размер штрафа не может превышать общей суммы внесенных пайщиком по договору рублевых денежных средств на момент расторжения.
ЖСК «Маршал» действует на основании Устава, зарегистрированного в Едином государственном реестре юридических лиц.
Краснова С.А. был ознакомлена с Уставом ЖСК при заключении договора 30.06.2011г.
Краснова С.А. вступила в члены ЖСК «Маршал», решением общего конференции ЖСК от 30.06.2011г. она была принята в члены ЖСК на основании ее заявления о добровольном вступлении в члены ЖСК. Красновой С.А. произведена оплата вступительного взноса в размере ххх руб. и части паевого взноса в размере ххх рублей.
12.07.2011г. Красновой С.А. в ООО «Лидер Групп» было подано претензионное письмо, согласно которому истица просила расторгнуть договор паевого вноса и возвратить уплаченные денежные средства в размере ххх рублей.
Решением общего собрания ЖСК «Маршал» от 26.07.2011г. (протокол №...) Краснова С.А. исключена из членов ЖСК в связи с нарушением графика погашения платежей в соответствии с п.6.7 по договору паевого взноса от 30.06.2011г.
Какое именно из предусмотренных п. 6.7. договора нарушений повлекло исключение истицы из членов кооператива в решении от 26.07.2011г. не указано.
Копия протокола общего собрания от 26.07.2011г. председателем правления ЖСК была направлена Красновой С.А.
ООО «Лидер Групп» направил Красновой С.А. уведомление от 26.07.2011г. со ссылкой на п.6.7 договора паевого взноса от 30.06.2011г. о том, что с 15.08.2011г. договор расторгнут.
Рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на спорные правоотношения положения закона Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ «О защите прав потребителей» не распространяются, поскольку привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов с принятием обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме, допускается как на основании договора долевого участия в долевом строительстве, так и путем участия в жилищно-строительных кооперативах в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (ч.1); члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч.3); жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч.4).
Статьей 113 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, какие положения должен содержать устав жилищного кооператива и жилищно-строительного кооператива, в том числе в уставе должны содержаться сведения о предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива (ч.1).
Как следует из Устава ЖСК «Маршал» (п.1.1) он создан как добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства, в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также строительства, владения, пользования и управления жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Паевой взнос представляет собой взнос, вносимый членом Кооператива и направляемые на финансирование, инвестирование проектирования и строительства многоквартирного дома, в том числе, а также иных целей, связанных с проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию многоквартирного дома, проведением пусконаладочных работ инженерных систем дома, выполнением благоустройства прилегающей территории, обеспечением мероприятий, позволяющих обеспечить нормальное функционирование Многоквартирного дома после сдачи его в эксплуатацию, привлечение пайщиков, оплату размещения рекламы. Полная оплата паевого взноса влечет приобретение права собственности на квартиру либо нежилое помещение и долю в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, на котором расположен дом в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Размер паевого взноса, полная уплата которого дает члену Кооператива прав собственности на определенную квартиру/нежилое помещение в многоквартирном доме устанавливается в договоре паенакоплений, размер паевого взноса устанавливается в зависимости от площади квартиры/нежилого помещения, подлежащих передаче члену Кооператива, порядка внесения паевого взноса и затрат кооператива, связанных с выполнением его функций. Порядок расходования денежных средств, поступивших в качестве уплаты взноса, определяется бюджетом кооператива, утвержденным конференцией.
Положениями п. п.4.2.4, 4.3 Устава ЖСК «Маршал» предусмотрен прием в члены кооператива лиц, заключивших договор паенакопления, на основании заявления о приеме в члены кооператива.
В настоящем случае спор вытекает из участия истицы в ЖСК «Маршал», в члены которого она была принята с заключением договора паевого взноса в соответствии с положениями Устава ЖСК.
Согласно ч.1 ст.130 Жилищного кодекса Российской Федерации членство в жилищном кооперативе и ЖСК прекращается, в том числе в случае выхода члена кооператива (п.1), исключения члена кооператива (п.2).Заявление члена кооператива о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом кооператива (ч.2 ст.130 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Член кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом кооператива (ч.3 ст.130 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст.132 Жилищного кодекса Российской Федерации члену жилищного кооператива и ЖСК, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия кооперативом решения об исключении члена кооператива.
Уставом ЖСК предусмотрено прекращение членства в кооперативе в случае добровольного выхода (п.6.1.1) путем подачи заявления о добровольном выходе из кооператива (п.6.2). При этом член кооператива считается вышедшим из кооператива с момента подачи в правление кооператива заявления о выходе из кооператива. Также Уставом предусмотрено прекращение членства в кооперативе в случае исключения лица из членов кооператива в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищного кодекса Российской Федерации или уставом кооператива (п.6.1.2). При этом член кооператива считается исключенным из кооператива со дня принятия решения конференцией об исключении из членов кооператива. Пунктом 6.5. Устава предусмотрены основания исключения из кооператива (п.9.1 Устава).
Учитывая, что ООО «Лидер Групп» при заключении договора от 30.06.2011г. действовало по поручению ЖСК, суд пришел к выводу с учетом полномочий, которым ООО «Лидер Групп» было наделено ЖСК по агентскому договору и доверенности, что ООО «Лидер Групп» не было уполномочено на расторжение договора и возврат денежных средств.
Вместе с тем, судом установлено, что заявление истицы о расторжение договора было направлено на прекращение членства в ЖСК, но заявление о выходе из членов ЖСК истицей не было подано, в связи с чем не имелось основания для прекращения членства в ЖСК на основании п.6.2 Устава, однако истица исключена из членов ЖСК решением общего собрания от 26.07.2011г., при этом договор от 30.06.2011г. с истицей кооперативом признан расторгнутым по п.6.7 договора.
Паевые взносы были уплачены истицей не в полном объеме, в предусмотренный договором срок оплата не была произведена, что истицей не оспорено. Решение общего собрания от 26.07.2011г. об исключении из членов кооператива истицей не оспорено.
Поскольку решение об исключении из членов ЖСК истицей не оспаривалось, ее заявление о расторжении Договора фактически было направлено на прекращение членства в ЖСК, суд пришел к выводу о том, что Краснова С.А. исключена из членов ЖСК «Маршал» 26.07.2011 года.
Выход из кооператива в добровольном порядке либо исключение из членов кооператива влечет решение кооперативом вопроса о возврате паевого взноса.
Паевой взнос истице не был возвращен.
В соответствии с п. 6.3. Устава члену кооператива, исключенному из кооператива и не выплатившему полностью паевого взноса, выплачиваются денежные средства, уплаченным им в счет оплаты паевого взноса в течение 2 месяцев со дня принятия кооперативам решения об исключении члена кооператива. Данная выплата производится по усмотрению кооператива либо путем перечисления денежных средств на банковские реквизиты выбывающего члена кооператива либо иным способом, не запрещенным законодательством РФ.
Выплата члену кооператива денежных средств, уплаченных им в счет оплаты паевого взноса производится после полного погашения обязательств члена кооператива перед кооперативом, возникших в период членства в кооперативе, т.е. после уплаты вступительного и членских взносов, определенных договором паевого взноса. Кооператив вправе произвести в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении члена кооператива зачет встречных однородных требований в одностороннем порядке (п.6.1.3 Устава).
В соответствии с п.9.5. Устава в случае исключения члена кооператива из кооператива на основании решения конференции член кооператива выплачивает штраф в размере 10% от подлежащей ему возврату кооперативом суммы паевого взноса.
Отказывая в удовлетворении требований истицы о взыскании суммы паевого взноса и соответственно процентов за пользование чужими денежными средствами, суд пришел к выводу о том, что у ЖСК не имелось обязанности по возврату паевого взноса Красновой С.А. в размере ххх., поскольку указанная сумма составляет менее 10% от суммы паевого взноса по договору, которую истица должна была заплатить по договору, и подлежала удержанию в соответствии с условиями договора и Устава.
При этом судом не установлено противоречия положений, содержащихся в Уставе, нормам действующего законодательства. Также суд пришел к выводу о том, что положения договора об удержании штрафа в размере 10% от общей суммы паевого взноса при прекращении членства в кооперативе вне зависимости от оснований прекращения членства не противоречит положениям Устава.
С указанным выводом суда нельзя согласиться.
Пункт 9.5 Устава, предусматривающий положение о штрафе, отличается от предусмотренного в п.6.7 договора от 30.06.2011г. условия о штрафе. Так, в п.6.7 договора предусмотрен штраф в размере 10% от общей суммы паевого взноса, подлежащего уплате пайщиком, но не более общей суммы внесенных пайщиком по договору рублевых денежных средств на момент расторжения. Пунктом 9.5 Устава, предусмотрен штраф в размере 10% от суммы паевого взноса, подлежащей возврату кооперативом члену кооператива, исключенному из кооператива.
Паевой взнос является взносом в связи с членством в кооперативе. Изначально вопрос о возврате денежных средств истцу связан с ее исключением из кооператива, а не с расторжением договора, который признан кооперативом расторгнутым согласно п.6.7 договора именно в связи с исключением истицы из членов кооператива.
В силу вышеизложенных положений ст. 132 Жилищного кодекса Российской Федерации условия и сроки возврата суммы пая члену кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из кооператива, регулируются Уставом кооператива.
В системном толковании положений п. 6.3 и п.9.5 Устава члену кооператива, исключенному из кооператива и не выплатившему полностью паевого взноса, возвращаются денежные средства, уплаченным им в счет оплаты паевого взноса, однако при этом он выплачивает штраф в размере 10% от подлежащей ему возврату кооперативом суммы паевого взноса, то есть от суммы пая, фактически уплаченной им в счет оплаты паевого взноса.
Таким образом, Уставом кооператива (п.9.5) предусмотрено удержание штрафа при возврате члену кооператива денежных средств в случае его исключения из кооператива и размер штрафа, что не противоречит закону (ст.132 Жилищного кодекса Российской Федерации). Однако при этом предусмотрено удержание штрафа, исчисляемого не от общей суммы пая, подлежащего выплате членом кооператива, а от суммы пая, фактически уплаченной им в счет оплаты паевого взноса и подлежащей возврату при исключении из членов кооператива (п.п.6.3, 9.5).
Таким образом, уплаченные истицей в счет оплаты паевого взноса денежные средства в сумме ххх. подлежат возврату с удержанием штрафа в размере 10%. Такой штраф составляет ххх., соответственно возврату подлежит ххх. Доводы ЖСК и вывод суда об удержании штрафа при решении вопроса о возврате истице денежных средств являются правомерными, однако порядок определения суммы штрафа применен судом неправильно. Оснований для удержания в виде штрафа всей суммы, уплаченной истицей в счет оплаты паевого взноса, не имеется.
Спор о возврате паевого взноса решен судом без учета положений ст. 132 Жилищного кодекса Российской Федерации и изложенные положения Устава ЖСК применены судом не правильно.
О наличии иных неисполненных истицей обязательств, подлежащих погашению в соответствии с п.6.3.1 Устава при выплате истице денежных средств, уплаченных в счет оплаты паевого взноса, ЖСК не заявлено.
Возврат денежных средств, уплаченных в счет оплаты паевого взноса, должен производиться в сроки, установленные п.6.3 Устава, а именно в течение 2 месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении истицы из кооператива. Аналогичные условия о сроке возврата содержатся в п.6.7 договора. Таким образом, с учетом принятия решения об исключении истицы из кооператива 26.07.2011г. возврат должен быть произведен в срок до 26.09.2011г., однако денежные средства возвращены не были.
В соответствии с п.п.1,3 ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учтенной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
При изложенных обстоятельствах обоснованными являются требования истицы о взыскании процентов в порядке ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации с применением учетной ставки банковского процента (ставки рефинансирования), однако для начисления процентов с 02.08.2011г., как заявлено истицей, не имеется, ЖСК должен уплатить проценты за период с 27.09.2011г.
При таком положении вывод суда об отсутствии у ЖСК обязанности по возврату истице уплаченного паевого взноса является неправильным, не соответствует вышеизложенным положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, Устава ЖСК и обстоятельствам дела. Соответственно также неправильно судом отказано в удовлетворении требований истицы о взыскании процентов за пользование денежными средства в порядке ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решение суда в части отказа в удовлетворении требований истицы, заявленных к ЖСК, о взыскании уплаченных в качестве паевого взноса денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средства, подлежит отмене с вынесением решения о частичном удовлетворении указанных требований. Взысканию в пользу истицы с ЖСК подлежит уплаченный взнос за вычетом штрафа в размере 10%, то есть в сумме ххх., и проценты на указанную сумму за период с 27.09.2011г.
Истицей период взыскания процентов определен до 03.09.2012г. (день вынесения решения) и применены установленные Банком России ставки рефинансирования: до 26.12.2011г. – 8,25% годовых, с 26.12.2011г. – 8% годовых, что не противоречит ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, подлежат взысканию проценты за период с 27.09.2011г. по 03.09.2012 год, с 27.09.2011г. по 25.12.2011г. ставка рефинансирования составляла 8, 25% годовых, с 26.12.2011г. по 03.09.2012г. ставка рефинансирования составляла 8% годовых (Указания Банка России от 29.04.2011 N 2618-У, от 23.12.2011 N 2758-У).
При расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота (п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08 октября 1998г.).
За период с 27.09.2011г. по 25.12.2011г. (90 дней) проценты составят: ххх х 8,5 % : 360 х ххх = ххх.
За период с 26.12.2011г. по 03.09.2012г. (253 дня) проценты составят: ххх х 8 % : 360 х ххх = ххх.
Всего проценты за период с 27.09.2011г. по 03.09.2012г. составят: ххх.+ ххх.=ххх
В пользу истицы с ЖСК подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в указанной сумме.
Учитывая, что спорные правоотношения по возврату пая возникли между истицей и ЖСК, нет оснований для возложения обязанности по возврату пая и ответственности за отказ в его возврате на ответчика ООО «Лидер Групп» и на ответчиков - физических лиц, в связи с чем судом правильно отказано в удовлетворении требований, заявленных к указанным ответчикам.
Оснований к отмене решения в данной части не имеется.
Истицей были также заявлены требования к Романюге Т.П. и Заднепровской А.В., сотрудникам ООО «Лидер Групп», о взыскании компенсации морального вреда.
Сотрудником ООО «Лидер Групп» является Романюга Т.М., а не Романюга Т.П. Однако заявление истицей требований именно к сотруднику ООО «Лидер Групп» -Романюге и ошибочность указания ее отчества сомнений не вызывает.
Отказывая в удовлетворении указанных требований, суд пришел к правильному выводу о недоказанности со стороны истицы нарушения ее личных неимущественных прав, причинение ей нравственных и физических страданий со стороны указанных ответчиков. В данной части решение отвечает требованиям ст.ст.150,151 Гражданского кодекса Российской Федерации и оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении требований Красновой С.А. к ЖСК «Маршал» о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Указанные требования удовлетворить частично.
Взыскать с ЖСК «Маршал» в пользу Красновой С.А. денежные средства в сумме ххх., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме ххх., а всего ххх
В остальной части в удовлетворении указанных требований Красновой С.А. отказать.
В остальной части решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделка, противоречащая закону, может быть признана судом недействительной, в 214-ФЗ прямо говорит о том, что привлечение денежных средств граждан в строительство с нарушением закона – одно из оснований для признания договора недействительным и возврата гражданину денежных средств с процентами.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 ЖК РФ, ЖСК выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство многоквартирного дома в соответствии с выданным кооперативу разрешением на строительство.

Таким образом, для привлечения денежных средств граждан ЖСК должен обладать статусом застройщика, иметь на определенном праве земельный участок, на котором ведется строительство, а также иметь разрешение на строительство.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Долгожданные метры. Программа "Проект 2015" канала Санкт-Петербург


В Петербурге под контролем властей сейчас около 70 недостроенных жилых домов. Какие городские долгострои в ближайшей перспективе всё-таки будут достроены? Есть ли шанс у обманутых дольщиков вернуть свои деньги или получить законные метры? Где узнать список недобросовестных застройщиков? Насколько эффективен 214 федеральный закон в решении проблем жилищного строительства? Эти и другие вопросы ведущая программы «Проект 2015» Ирина Степанова задаст гостям студии.
Спикеры в студии:
Антон Лебедев (Адвокат СПбГКА)
Вячеслав Семененко (Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов)
Ольга Пелевина (начальник отдела по надзору за исполнением бюджетного законодательства Прокуратуры Санкт-Петербурга
Сергей Морозов (председатель Комитета по строительству)
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Когда ЖСК может привлекать денежные средства?


В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или правового акта, является оспоренной и может быть признана судом недействительной. Согласно ч. 2 ст. 1 Закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан на строительство допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений в соответствии с законодательством о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Читать далее: http://www.lawnow.ru/articles/something/kogda-zhsk-mozhet-privlekat-denezhnye-sredstva/
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
79004_842266
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
от 22 августа 2016 года № 304-ЭС16-4218

г. Москва Дело № А46-13473/2014

Резолютивная часть определения объявлена 15 августа 2016 года.
Полный текст определения изготовлен 22 августа 2016 года.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда
Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Букиной И.А.,
судей Разумова И.В. и Самуйлова С.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную
жалобу Цыбрий Полины Александровны на определение
Арбитражного суда Омской области от 08.04.2015
(судья Брежнева О.Ю.), постановление Восьмого арбитражного
апелляционного суда от 27.10.2015 (судьи Семенова Т.П., Зорина О.В.
и Смольникова М.В.) и постановление Арбитражного суда Западно-
Сибирского округа от 25.01.2016 (судьи Доронин С.А., Гудым В.Н. и
Лошкомоева В.А.) по делу № А46-13473/2014 о несостоятельности
(банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ССК
Металлургмаркет» (далее – должник).
В судебном заседании приняли участие конкурсный
управляющий должником Мунш Виктор Викторович и председатель
правления жилищно-строительного кооператива «Центральный-1»
(далее – кооператив) Шаханин Александр Викторович, а также
представители:
Цыбрий П.А. – Гурулева Е.С. по доверенности от 22.09.2015 и
Жихаренко Д.А. по доверенности от 17.02.2015;
2
конкурсного управляющего Мунша В.В. – Мунш Е.А по
доверенности 22.04.2016.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации
Букиной И.А. и объяснения представителей лиц, участвующих в
обособленном споре, Судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
определением Арбитражного суда Омской области от 13.03.2015
назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о применении
правил § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве),
поскольку в рамках настоящего дела поступили заявления о включении
в реестр требований о передаче жилых помещений.
Определением Арбитражного суда Омской области от 08.04.2015
в применении названного параграфа отказано.
Восьмой арбитражный апелляционный суд, перешедший к
рассмотрению вопроса по правилам суда первой инстанции,
постановлением от 27.10.2015, оставленным без изменения
постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 25.01.2016, определение от 08.04.2015 отменил. В применении
правил о банкротстве застройщика также отказал.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской
Федерации, Цыбрий П.А. просила состоявшиеся по обособленному
спору судебные акты отменить и применить при рассмотрении
настоящего дела § 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определением Верховного Суда Российской Федерации
от 29.06.2016 (судья Букина И.А.) кассационная жалоба вместе с делом
переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии
по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании представители Цыбрий П.А. поддержали
доводы, изложенные в кассационной жалобе, а конкурсный
управляющий Мунш В.В., его представитель и председатель правления
кооператива возражали против удовлетворения жалобы.
Проверив материалы обособленного спора, обсудив доводы,
изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в
обособленном споре лиц и их представителей, Судебная коллегия
считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по
следующим основаниям.
Отказывая в применении правил о банкротстве застройщика, суд
апелляционной инстанции, сославшись на положения пункта 1
статьи 201.1 Закона о банкротстве, исходил из того, что основными
признаками застройщика для целей отношений несостоятельности
3
являются привлечение лицом денежных средств или имущества
участников строительства и наличие у такого лица обязательств по
передаче жилых помещений. Поскольку должник денежные средства не
привлекал и договоров с участниками строительства не заключал, у
него не могли возникнуть обязательства по передаче квартир.
Суд также указал, что обязанной стороной по договорам, на
которые ссылаются физические лица, является кооператив, в связи с
чем должник по настоящему делу не может быть признан
застройщиком.
С указанным выводом согласился суд округа.
Между тем судами не учтено следующее.
При рассмотрении настоящего обособленного спора перед
судами стоял вопрос о том, является ли должник застройщиком по
смыслу законодательства о несостоятельности.
В связи с этим необходимо определить критерии, которые
позволяют квалифицировать то либо иное юридическое лицо в качестве
застройщика.
Из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о
банкротстве следует, что для признания за должником
соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков
банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:
- привлечение им денежных средств и (или) имущества участника
строительства;
- наличие к нему денежных требований или требований о
передаче жилых помещений;
- объектом строительства выступает многоквартирный дом,
который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества
участника строительства не введен в эксплуатацию (определение
Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015
№ 305-ЭС15-3229).
Отказывая в применении правил § 7 главы IX Закона о
банкротстве, суды ограничились констатацией того факта, что
непосредственно должник денежные средства не привлекал; между ним
и участниками строительства дома в границах улиц Масленникова –
6-я Линия – Маяковского – 8-я Линия (строительный № 23)
отсутствуют прямые договорные связи. По мнению судов,
застройщиком мог бы являться кооператив, который собирал деньги с
граждан путем продажи паев.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что нижестоящими
инстанциями занят формальный подход, не учитывающий цели
законодательного регулирования соответствующего института,
состоящей, в первую очередь, в необходимости защиты участников
4
строительства от злоупотреблений застройщиков путем осуществления
манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств.
Так, несмотря на то, что пунктом 2 статьи 201 Закона о
банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком
лица, не обладающего правами на земельный участок и объект
строительства, указанное регулирование не исключает
признания застройщиком и того лица, которое является
правообладателем названных объектов, но денежные средства
напрямую не привлекает.
При обратном толковании механизмы, закрепленные § 7 главы IX
Закона, являлись бы неэффективными и не обеспечивали бы
достижение цели банкротства застройщика.
Например, в тех случаях, когда единственным застройщиком в
отношении одного объекта строительства признавалось бы лицо,
исключительно привлекающее денежные средства и не имеющее прав
на земельный участок или данный объект строительства, следовало бы
прийти к выводу о невозможности применения положений
статей 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве (передача принадлежащих
банкроту объекта незавершенного строительства или жилых
помещений), закрепляющих ключевые институты защиты прав
кредиторов несостоятельного застройщика.
Поэтому законодатель во избежание толкования норм
упомянутого параграфа в противоречии с целями правового
регулирования предоставил судам возможность признавать сделки,
заключенные участниками строительства с застройщиком и (или) с
действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными
(пункт 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве), что в конечном счете
позволяет верно квалифицировать состав и статус вовлеченных в
процесс несостоятельности застройщика лиц.
На протяжении рассмотрения обособленного спора Цыбрий П.А.
ссылалась на то, что кооператив и должник аффилированны друг с
другом, поскольку последний выступает одним из учредителей
кооператива; изначально кооператив был создан не в целях
самостоятельного осуществления строительства, а для продажи
будущих квартир в жилых домах, возводимых должником за счет
привлеченных средств граждан; поступающие от продажи паев
денежные средства переводились кооперативом в пользу должника для
осуществления строительства, то есть фактически взаимоотношения по
участию в финансировании жилого дома сложились именно между
должником и гражданами, в том числе с заявителем.
По мнению Цыбрий П.А., такая схема использовалась
аффилированными лицами для обхода положений части 1 статьи 3
Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
5
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее –
Закон № 214-ФЗ), предоставляющей право на привлечение денежных
средств граждан только после получения разрешения на строительство.
В частности, заявитель ссылался на факт составления в отношении
должника двенадцати протоколов об административных
правонарушениях по факту привлечения денежных средств граждан без
соблюдения требований Закона № 214-ФЗ. Указанное обстоятельство
подтверждается еще и тем, что при строительстве иных домов, уже
введенных к настоящему времени в эксплуатацию, отношения сторон
строились таким образом, что после получения разрешения на
строительство договоры о приобретении паев расторгались, и вместо
них граждане заключали напрямую с должником договоры долевого
участия в строительстве без внесения дополнительных средств.
Цыбрий П.А. отмечала, что договоры по приобретению паев и
последующее перечисление денежных средств должнику по договору
инвестирования фактически прикрывали договоры долевого участия в
строительстве, заключаемые при помощи кооператива (агента),
продававшего квартиры от имени и в интересах должника, то есть
действовавшего по модели поручения (абзац 3 пункта 1 статьи 1005
Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, указанные доводы не получили никакой правовой
оценки со стороны судов, обстоятельства, которые могли бы
подтвердить либо опровергнуть названные аргументы участника
строительства, судами не исследовались.
При таких условиях обособленный спор как рассмотренный с
существенным нарушением норм процессуального права об
определении предмета доказывания (часть 3 статьи 9, часть 2 статьи 65,
часть 2 статьи 66, пункт 10 части 2 статьи 153 и статья 168
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
подлежит направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду необходимо привлечь к участию в
споре всех участников строительства спорного объекта и выяснить их
позицию о возможности применения к должнику правил § 7 главы IX
Закона о банкротстве. Также суду следует установить, кто являлся
выгодоприобретателем от продажи паев кооператива, то есть
определить, кто фактически привлекал денежные средства граждан.
При установлении соответствующих обстоятельств суду
необходимо дать оценку доводам Цыбрий П.А. о притворности сделки
по продаже пая и договора инвестирования, заключенного между
должником и кооперативом, принимая во внимание и тот факт, что для
прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и
несколько (цепочка) сделок (пункт 88 постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25
6
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Кроме того, при новом рассмотрении суду следует определить,
будет ли введение правил о банкротстве застройщика способствовать
более эффективной защите прав участников строительства, для чего, в
частности, необходимо установить, имеются ли у должника в
настоящее время разрешение на строительство или возможность его
получения, определить степень готовности объекта и перспективу
удовлетворения требований о передаче объекта незавершенного
строительств или жилых помещений включенным в специальный
реестр кредиторам.
Руководствуясь статьями 291.11 – 291.14 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
О П Р Е Д Е Л И Л А:
определение Арбитражного суда Омской области от 08.04.2015,
постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда
от 27.10.2015 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского
округа от 25.01.2016 по делу № А46-13473/2014 отменить.
Обособленный спор направить на новое рассмотрение в
Арбитражный суд Омской области.
Председательствующий-судья И.А. Букина
судья И.В. Разумов
судья С.В. Самуйлов
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: 1 2 След.
Читают тему