Вы здесь:
Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Пороки народа почти всегда коренятся в его законодательстве.
 
Э. Эчеверрия
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: Пред. 1 2
Судебная практика: возврат денег из ЖСК
 
Санкт-Петербургский городской суд

Рег. № 33-6013/2016 Судья: Лебедева Т.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Кудасовой Т.А.

судей

Шиловской Н.Ю., Охотской Н.В.

при секретаре

Шушковой К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 марта2016 года гражданское дело № 2-5971/2016 по апелляционной жалобе Щ. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2015 года по иску Щ. к ЖСК «Ласточкино гнездо-1» о признании договора недействительным, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения истца Щ., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ЖСК «Ласточкино гнездо-1», третьего лица ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» - Дороховой Е.В., возражавшей против доводов апелляционной жалобы,

У С Т А Н О В И Л А:

Щ. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЖСК «Ласточкино гнездо-1», в котором в порядке уточнения требований просила признать договор от <дата> №... недействительным, взыскать с ответчика в свою пользу уплаченные по договору денежных средств в сумме <...> рублей <...> копеек, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей.

В обоснование заявленных требований истица указала, что в <дата> она намеревалась приобрести в собственность для личных нужд квартиру, в связи с чем обратилась в ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» для заключения договора купли-продажи квартиры. <дата> между ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ и истицей был заключен договор паенакопления №... Истица указывает, что вышеуказанный договор ей был представлен как договор купли-продажи, однако впоследствии истица обнаружила, что заключила с ответчиком договор паенакопления, при этом ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» действовало от имени и по поручению ЖСК «Ласточкино гнездо-1». Истица, ссылаясь на положения ст. 10 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст.ст. 168, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 110, 121, 125 Жилищного кодекса Российской Федерации, указывает, что ответчик ввел ее в заблуждение относительно природы договора, поскольку она считала, что заключает договор, в соответствии с которым покупает указанную квартиру с рассрочкой оплаты, а ответчик, воспользовавшись ее безграмотностью, выдал ей договор паенакопления, который она не намеревалась заключать. Указывает, что если бы она понимала смысл заключенного договора, то никогда не заключила бы оспариваемого договора, так как в члены кооператива она не имела намерений вступать, заявлений о вступление в члены кооператива не писала. Истица полагает, что поскольку она не является членом кооператива, то ответчик нарушил нормы действующего законодательства и заключил с нею сделку, в рамках которой она не приобретает никаких прав на недвижимое имущество.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2015 года в удовлетворении исковых требований Щ. отказано.

В апелляционной жалобе истец Щ. просит решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2015 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Статьей 431 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ следует, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Материалами дела установлено, что <дата> между Щ. и ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», действующее на основании агентского договора №... от <дата>, от имени и по поручению Жилищно-строительного кооператива «Ласточкина гнездо-1», заключили договор паенакопления №..., по условиям которого пайщик (Щ.) вносит в кооператив паевой и иные взносы, являющиеся условием членства в кооперативе, и основанием получения пайщиком в собственность жилого помещения в строящемся жилом доме на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> 2-й этап строительства. Права кооператива на квартиру возникают из инвестиционного договора, заключенного кооперативом с ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ». В договоре указаны проектные характеристики квартиры, указано, что плановое окончание строительства объекта в соответствии с Инвестиционным договором - <дата> (пункт 1.1.).

Согласно п. 1.2. договора, приобретение пайщиком права собственности на квартиру осуществляется на основании справки о выплате в полном объеме общей суммы паевого взноса. Справка о полной выплате паевого взноса оформляется после получения кооперативом свидетельства о собственности на квартиру, и только в случае оплаты в полном объеме паевого, а также, установленных общим собранием членов кооператива (конференцией) вступительного, целевых, членских вносов, а также, заключения с выбранной эксплуатационной (управляющей) организацией договора управления объектом.

В силу п. 1.1. вышеуказанного договора пайщик вносит в кооператив паевой и иные взносы, являющиеся условием членства в кооперативе и основанием получения пайщиком в собственность жилого помещения.

В п. 1.3. договора указано, что настоящий договор заключается на основании Устава ЖСК «Ласточкино гнездо-1», подп. 3 п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Жилищного кодекса Российской Федерации; при этом, сведений о том, что заключается договор купли-продажи в договоре нет.

Общая сумма паевого взноса на момент заключения договора составляет <...> у.е. (п. 2.1. вышеуказанного договора).

Пайщик обязуется внести паевой взнос в полном объеме, указанном в п. 2.1. договора, а также, иные установленные Общим собранием членов кооператива (конференцией) вступительные, целевые, членские взносы, в порядке, сроки, установленные договором, в том числе разделом 4 (пункт З.1.1.), оплатить вступительный взнос в кооператив в размере <...> рублей в срок до <дата> включительно (пункт 3.1.6), в период действия договора производить сверку взаиморасчетов по договору за каждый истекший календарный год, являясь в кооператив не позднее 31 января следующего года, для подписания с кооперативом акта сверки взаиморасчетов по форме, предоставляемой кооперативом (пункт 3.1.5).

Согласно п. 3.2.1. кооператив обязался сообщить пайщику о получении кооперативом свидетельства о собственности на квартиру и в течение 10 дней с момента явки пайщика подписать с пайщиком акт допуска в квартиру и подготовить справку о полной выплате пая, необходимые для регистрации права собственности пайщика на квартиру, при условии выполнения пайщиком своих договорных обязательств в полном объеме.

В п.п. 2.2.1, 2.2.2, 4.1, 4.2 договора изложен порядок внесения денежных средств (общей суммы паевого, целевых взносов) в определенные периоды, в соответствии с графиком, и способом - в рублевом эквиваленте на расчетный счет или в кассу ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», при этом указанная оплата считается исполнением обязательств пайщика по оплате взносов кооперативу.

Из п. 6.8. договора следует, что в случае расторжения договора по решению суда или на основании двустороннего соглашения, независимо от того кто является инициатором расторжения, кооператив в течении 2 месяцев с момента принятия решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) об исключении пайщика из кооператива передает пайщику внесенные имя в качестве оплаты паевого взноса рублевые денежные средства за вычетом штрафа в размере 10% от общей суммы паевого взноса, указанной в п. 2.1. договора. При этом исключительно для расчета стоимости штрафа общая сумма паевого взноса определяется, исходя из стоимости одной условной единицы, равной <...> рублям. Размер штрафа не может превышать общей суммы внесенных пайщиком по договору рублевых денежных средств на момент расторжения.

Данный договор подписан сторонами, в договоре отражено, что пайщик ознакомлена с уставом кооператива, к договору имеются приложения: №1 - о характеристиках передаваемой квартиры без отделки, № 2 - правила проведения отделочных работ в квартире, переустройство, перепланировка, №3 - график оплаты по договору паенакопления.

Истица, ссылаясь на положения ст. 179 Гражданского кодекса РФ, указала, что ответчик, воспользовавшись ее безграмотностью, выдал ей договор паенакопления, при этом истица полагала, что заключает договор, в соответствии с которым покупает квартиру с рассрочкой платежа. Также истица указала на то, что заблуждалась относительно лица, с которым заключен договор, так как считала, что заключается договор купли-продажи с застройщиком ЗАО «ЛенСпецСМУ».

Согласно п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179ГКРФ).

Согласно п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ (в ред. ФЗ от 03.12.2012 №240-ФЗ, действовавшей в момент заключения сделки), сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

При этом условия признания недействительной сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения, имеют субъективный, оценочный характер и оцениваются судом в совокупности представленных по делу доказательств.

Таким образом, по смыслу приведенных положений п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих доводов и возражений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, оценив представленные в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции на основании объяснений сторон, письменных доказательств по делу, учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих об умысле ответчика на обман при совершении сделки договора паенакопления с истицей, принимая во внимание, что договор паенакопления подписан сторонами, условия договора изложены прямо и недвусмысленно, пришел к выводу о том, что оснований для признания договора паенакопления сделкой, совершенной под влиянием обмана, не имеется.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку совокупность собранных по делу доказательств позволило суду однозначно определить волю истца, направленную на заключение договора паенакопления. Обстоятельств, связанных с обманом истицы, судом первой инстанции не установлено, истцом в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что п. 1.1. оспариваемого договора следует, что права кооператива на квартиру возникают из инвестиционного договора, заключенного кооперативом с ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ», которое осуществляет плановое строительство объекта в соответствии с Инвестиционным договором в срок <дата>.

Таким образом, застройщиком многоквартирного дома, в котором приобреталась квартира истцом, являлось ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ».

Из представленного Агентского договора от <дата> №..., заключенного между ЖСК «Ласточкино гнездо-1» и ЗАО «ЦУН «ЛенСпецСМУ», на который имеются ссылки в договоре паенакопления от <дата> №..., следует, что ЖСК поручает, а агент ЗАО «ЦУН «ЛенСпецСМУ» обязуется осуществить поиск и привлечение лиц, заинтересованных в членстве в ЖСК с целью приобретения жилых помещений в жилом доме со встроено-пристроенными помещениями, строящемся на земельном участке по адресу: <адрес> второй этап строительства, а также от имени, за счет и в интересах ЖСК заключать договоры паенакопления.

Поскольку в договоре паенакопления от <дата> №..., заключенном между истцом и ответчиком, имеются ссылки на указанный агентский договор, то суд приходит к выводу, что истец имела возможность ознакомиться с данным договором, прежде чем подписывать договор паенакопления.

На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что не имеется заблуждения истца относительно природы сделки, лица, с которым заключался договор, и относительно условий договора, либо обмана со стороны ответчика.

Кроме того, из материалов дела следует, что истица в соответствии с положениями ст. 121 Жилищного кодекса Российской Федерации, обращалась <дата> к председателю ЖСК «Ласточкино гнездо-1» с заявлением о принятии ее в члены ЖСК с целью приобретения, путем внесения паевого взноса, права собственности на 1-комнатную квартиру с техническими характеристиками и адресу, указанными в договоре, и указала, что отказывается от права пайщиков на приоритетное приобретение пая в случае его отчуждения другими пайщиками в случае его отчуждения другими пайщиками, с Уставом ЖСК ознакомлена и обязуется выполнять его положения в полном объеме, оплатила вступительный взнос в размере <...> рублей, оплачивала ежемесячно паевые и иные взносы в период с даты заключения договора по <дата>.

Таким образом, из данных документов следует воля истицы на заключение именно договора паенакопления, которая подтверждается последовательными действиями по вступлению в члены ЖСК, по исполнению обязательств по договору паенакопления с целью приобретения строящейся квартиры в собственность.

Доказательств обратному истицей в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено, в связи с чем не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о признании договора паенакопления недействительным.

Ссылки истца на юридическую неграмотность, не может быть принята судебной коллегией во внимание, поскольку данные ссылки не свидетельствуют о пороке воли истицы на совершении сделки, ее заблуждении относительно природы сделки.

Также, из материалов дела следует, что <дата> между истицей и ответчиком заключено третейское соглашение к договору паенакопления от <дата> №... о порядке разрешения споров по договору паенакопления в Третейском суде при Ассоциации управляющих недвижимостью.

Доказательств того, что данное третейское соглашение сторонами отменено, изменено, оспорено и признано недействительным, не представлено.

В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с данным третейским соглашением, решением Третейского суда при Ассоциации управляющих недвижимостью от <дата> расторгнут договор паенакопления от <дата> №..., заключенный между истцом и ответчиком, на условиях, предусмотренных договором, и согласно которому ответчик в течение 2-х месяцев с даты расторжения договора передает Щ. внесенные ею денежные средства в рублевом эквиваленте за вычетом 10% штрафа от общей стоимости паевого взноса, но не более общей суммы денежных средств, вынесенных на момент расторжения договора, а также за вычетом эксплуатационных услуг затрат кооператива, взысканы с истца Щ. расходы на оплату третейского сбора в размере <...> рублей.

На основании данного третейского решения истице <дата> возвращена ответчиком денежная сумма в размере <...> рублей <...> копеек.

Из решения третейского суда следует, что решением Конференции от <дата> №... Щ. исключена из членов кооператива, о чем была уведомлена письмом от <дата> №..., и Щ. подлежат удержанию эксплуатационные затраты, штраф в размере 10% от общей стоимости паевого взноса.

Судебная коллегия обращает внимание, что истицей данное решение третейского суда не оспорено, следовательно, решение третейского суда вступило в законную силу, исполнено ответчиком, обязательства сторон прекращены, удержания произведены ответчиком в соответствии с условиями договора.

Таким образом, данные обстоятельства, также являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора недействительным.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к требованиям о признании договора недействительным.

Согласно ст. 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ следует, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Как видно из материалов дела, договор заключен истцом <дата>, данная сделка является оспоримой, истица обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с данным иском <дата>, то есть с пропуском срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа истцу в иске по данным требованиям.

На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истицы в полном объеме.

Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал правильной оценки представленным доказательствам являются несостоятельными.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

С учетом изложенного, решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2015 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу Щ. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Пай по переуступке
ТЕКСТ: НАДЕЖДА РОГОЖКИНА
Переуступка пая в жилищном кооперативе – один из законных способов приобретения квартиры, позволяющий сэкономить на покупке жилья до 20%. Чтобы снизить риски мошенничества при такой сделке, нужно знать несколько условий ее совершения.

ЗАЧЕМ ИЗБАВЛЯТЬСЯ ОТ ПАЯ
Купить квартиру в жилищном кооперативе, который строит дом, можно не только напрямую – вступив в число его членов, но и оформив договор по переуступке пая с одним из пайщиков.
Сделка по переуступке пая (цессия) позволяет покупателю приобрести квартиру на 10-20% дешевле, чем если бы он заключал договор с застройщиком о вступлении в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК, ЖСК).
Резоны для переуступки пая могут быть разные. Например, продавать таким образом свое жилье в будущем доме может тот, кто покупал его с инвестиционными целями. Чтобы заработать на разнице цен, такие инвесторы приобретают квартиры на самом раннем этапе строительства и продают их незадолго до сдачи дома в эксплуатацию. За это время жилье вырастает в цене в среднем на 30-35%.
Часть таких инвесторов предпочитают продавать квартиру уже после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы получить наибольшую выгоду от роста цен: квартира, оформленная в собственность, примерно на 50% дороже, чем она стоила в момент начала продаж в новостройке на этапе котлована.
http://www.gazeta.bn.ru/articles/2016/09/02/232983.htmlДо 1 января 2016 года действовало условие, что если владелец квартиры продаст ее ранее чем через три года после получения права собственности, то ему придется платить НДФЛ в размере 13% от стоимости жилья. Поэтому инвесторы предпочитали выставлять квартиры на продажу после этого срока. Но в этом году его законодательно увеличили до пяти лет. Так долго ждать получения дохода готовы немногие, в итоге число сделок по переуступке пая выросло – ведь продажа жилья, на которое нет права собственности, налогом не облагается.
В кризис застройщики часто расплачиваются с подрядчиками по бартерной схеме – квартирами в будущем доме. Такие квартиры тоже могут пополнить список предложений по переуступке пая.
Наконец, у членов кооператива могут просто измениться обстоятельства – приобретенная квартира им не нужна, поэтому они избавляются от нее.
Впрочем, не стоит исключать, что продавец спешит сбыть квартиру, так как подозревает или знает о каких-то подводных камнях данной новостройки: застройщик не сдаст объект вовремя, или у компании возникли финансовые проблемы и она может обанкротиться, или еще что-нибудь.
В любом случае, перед тем как принимать решение о покупке такого жилья, стоит изучить ситуацию на рынке, проверить, не задерживались ли сроки строительства не только этого, но и других объектов компании.
РИСКОВАННАЯ ОПЕРАЦИЯ
Операция переуступки несложная, но нужно иметь в виду некоторые нюансы, чтобы не стать жертвой мошенников.
Во-первых, необходимо, чтобы продавец уже выплатил весь пай. Об этом должна свидетельствовать соответствующая справка.
В противном случае покупатель не сможет получить право собственности на жилье после сдачи дома в эксплуатацию.
Во-вторых, подписав договор о переуступке, новый владелец не становится автоматически членом кооператива. Для этого ему придется подать заявление в правление ЖК/ЖСК.
При оформлении договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления кооператива о выходе из него, а покупатель – о принятии его в члены. Решение будет принимать общее собрание кооператива.
На практике, конечно, крайне редко случается, что собрание отказывает заявителю. Но исключать такой вероятности нельзя. Поэтому, составляя договор о переуступке, нужно указать в нем, что продавец получит деньги покупателя только после положительного решения членов кооператива.
Это важно еще и потому, что договоры цессии в ЖК/ЖСК не регистрируются в государственных органах, в отличие от договоров переуступки права требования на объект, строящийся по 214-ФЗ «О долевом строительстве…» (в этом случае право требования регистрируется в Росреестре). Это значит, что продавец может сбыть одно и то же жилье по цессии нескольким покупателям. А в кооператив примут только одного из них. Если в договоре предусмотреть пункт о выплате денег продавцу после принятия покупателя в ряды пайщиков, то описанную мошенническую операцию провернуть не удастся.
Обязательно стоит изучить и договор продавца о его вступлении в кооператив: там может содержаться условие о взимании штрафа за переуступку или платы за переоформление документов. Кроме того, согласно правилам данного кооператива, новому владельцу, возможно, придется платить вступительный и иные дополнительные взносы. И они могут быть довольно внушительными – 150-200 тыс. руб. Хорошо бы об этом узнать до того, как принимать решение о покупке такого жилья.
СОБСТВЕННИЧЕСКИЕ НЮАНСЫ
После подписания договора переуступки, если дом построен и сдан в эксплуатацию, пакет документов, подтверждающий право нового пайщика на получение жилья, регистрируется в Росреестре и владелец становится собственником жилья.Документы, необходимые для регистрации:
  • паспорт;
  • справка из ЖК/ЖСК о полной выплате пая и уплате прочих взносов;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию;
  • копия ордера на квартиру;
  • кадастровый паспорт
Многие не торопятся с оформлением права собственности на кооперативную квартиру. Благо законодательство не требует сделать это в строго определенный срок, как в случае со строительством жилья по 214-ФЗ, когда на регистрацию дольщику отводится не больше года с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Кооперативное строительство регулируется Жилищным и Гражданским кодексами, а также Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
И к пайщикам применяются менее строгие правила – они могут откладывать регистрацию на несколько лет (срок устанавливается кооперативом). Одна из главных причин – возможность переуступить пай по цессии и сэкономить на НДФЛ. В этом существенное преимущество ЖК/ЖСК перед долевым строительством.
Правда, дольщики, в отличие от пайщиков, могут получить налоговый вычет за приобретенное жилье. И это уменьшает выгоду от переуступки пая.

Смотрите оригинал материала на http://www.gazeta.bn.ru/articles/2016/09/09/233155.html
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Борьба с псевдозастройщиками в судебной практике (часть 1)

Борьба с псевдозастройщиками в судебной практике (часть 2)
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дело№89-КГ16-10
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Москва 24 январ я 2017 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации в составе:
Председательствующего Горшкова ВВ.
судей Романовского СВ., Гетман Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Кокориной Г М к жилищно-строительному кооперативу
«Согласие», Ивановой И Н о признании права собственности на
долю в объекте незавершенного строительства, по кассационной жалобе
представителя Кокориной Г М - Петровой Л
Г на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским
делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации
Горшкова ВВ., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
Российской Федерации
установила :
Кокорина Г.М. обратилась в суд с иском к Жилищно-строительному
кооперативу «Согласие» о признании права собственности на долю в виде
однокомнатной квартиры, согласно экспликации (плану) этажей проекта 1А,
общей площадью кв.м., расположенной на 8-ом этаже 1-го подъезда в
незавершенном строительством объекте - жилом доме ГП 2-3 (блок секция 1)
по адресу: ,
объездная дорога - район МЖК, участок , указав в обоснование заявленных
требований, что 5 сентября 2003 г. между ней и Потребительским
кооперативом финансовой поддержки граждан «ЖилСтройКредит» был
заключен договор № , на основании которого кооператив предоставил
2
ей заем в целях приобретения указанной однокомнатной квартиры. 21 марта
2006 г. между ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» и Кокориной Г.М. заключен
договор на долевое строительство кирпичного, десятиэтажного жилого дома по
улице (микрорайон ) № по ГП в г. .
Обязательства по договору истица выполнила в полном объёме. В настоящее
время ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» признано банкротом и ликвидировано,
незавершенный строительством жилой дом передан ЖСК «Согласие»,
осуществляющего строительство указанного дома.
Ответчики в судебном заседании исковые требования не признали,
просили отказать в их удовлетворении.
Решением Ленинского районного суда г. Тюмени от 10 марта 2016 г. в
удовлетворении исковых требований Кокориной Г.М. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам
Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г. решение суда первой инстанции
отменено, по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Представителем Кокориной Г.М. - Петровой Л.Г. подана кассационная
жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в
судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения
судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от
8 июня 2016 г.
В связи с поданной 30 августа 2016 г. кассационной жалобой на
указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей
Верховного Суда Российской Федерации Горшковым ВВ. 11 октября 2016 г.
дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по
доводам кассационной жалобы и определением этого же судьи от 20 декабря
2016 г. кассационная жалоба представителя Кокориной Г.М. - Петровой Л.Г. с
делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для
удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения
судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от
8 июня 2016 г.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных
постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм
материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без
устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав,
свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных
интересов.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное
3
нарушение норм материального и процессуального права допущено судом
апелляционной инстанции.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Кокориной Г.М.
требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не
представлено доказательств полного исполнения обязательств по
финансированию объекта строительства, при этом Кокорина Г.М. не состоит в
членах ЖСК «Согласие», не являющегося правопреемником ООО «Тюмень-
Лукойл-Строй», в связи с чем оснований для признания за истцом права
собственности на однокомнатную квартиру общей площадью кв.м.,
расположенную на 8-ом этаже 1 -го подъезда в незавершенном строительством
объекте - жилом доме ГП 2-3 (блок секция 1) по адресу:
, объездная дорога - район МЖК, участок
, не имеется.
С данным выводом не согласился суд апелляционной инстанции и
отменяя решение суда первой инстанции с вынесением нового решения об
отказе в иске, указал, что суд первой инстанции без установленных законом
оснований вышел за пределы заявленных требований и вынес решение по
требованию которое исковое заявление не содержало, что в силу части 3 статьи
330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является
основанием для отмены решения суда.
В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно
рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде
первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 этого
Кодекса.
Решение суда должно быть законным и обоснованным (статья 195
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В мотивировочной части решения суда должны быть указаны
обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых
основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд
отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд
(часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для
дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами,
удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости,
или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда,
когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из
установленных фактов (пункты 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. 23 «О судебном решении»).
Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума
Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судом
апелляционной инстанции выполнены не были.
4
При рассмотрении апелляционной жалобы Кокориной Г.М. суд
апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции
без установленных законом оснований вышел за пределы заявленных
требований рассмотрев и удовлетворив требование Кокориной Г.М. о
признании права собственности на квартиру.
Между тем, из резолютивной части решения суда первой инстанции
видно, что судом в удовлетворении требования Кокориной Г.М. о признании
права собственности на квартиру отказано.
Судебная коллегия Тюменского областного суда также указала, что
требование истца о признании права собственности на долю в незавершенном
строительством жилом доме не подлежит удовлетворению, поскольку не было
заявлено Кокориной Г.М. в суде первой инстанции.
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции являются
взаимоисключающими, поскольку Кокориной Г.М. в исковом заявлении было
указано требование о признании права собственности на долю в виде
однокомнатной квартиры в незавершенном строительством объекте - жилом
доме, которое, по мнению судебной коллегии, не было рассмотрено судом
первой инстанции, рассмотревшим требование о признании права
собственности на квартиру.
Кроме того, в нарушение требований части 1 статьи 327.1 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции
не рассмотрел доводы апелляционной жалобы истца в полном объеме.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской
Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную
лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается
этим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи б Закона об участии в
долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна
сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими
силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)
многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий
объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая
сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную
договором цену и принять объект долевого строительства при наличии
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект
долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и
должен быть единым для участников долевого строительства, которым
застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в
состав многоквартирного дома и (пли) иного объекта недвижимости или в
состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с
выходом на территорию общего пользования.
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской
Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании
обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка
требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если
иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального
кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях,
которые существовали к моменту переходу права.
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской
Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в
соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных
правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и
одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением
случаев, предусмотренных законом.
Из указанных выше положений норм действующего законодательства
следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого
строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением
участниками долевого строительства возложенных на них договором
обязательств.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда
г. Тюмени от 21 февраля 2013 г. установлено, что оплата объекта долевого
строительства по договору от 21 марта 2006 г. произведена в полном объеме.
Согласно пункту 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную
силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны
для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат
оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судом установлено, что застройщиком в предусмотренный договором
срок жилое помещение участнику долевого строительства не передано по
причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в
эксплуатацию не сдан, ООО «Тюмень-Лукойл-Сервис», осуществляющее
строительство указанного выше жилого дома, ликвидировано.
Объект незавершенного строительства передан ответчику
ЖСК «Согласие» для завершения строительства.
На момент передачи объекта незавершенного строительства
ЖСК «Согласие» для завершения строительства, спорный жилой дом был
частично выстроен, т.е. выполненные работы по строительству жилого дома в
виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику
ЖСК «Согласие».
Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации
предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства.
6
Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со
статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты
незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи
25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной
регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним",
следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает
запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц
и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.
Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого
распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре,
урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников
долевого строительства при неисполнении договорных обязательств
застройщиком. Признание за участником долевого строительства права
собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо
долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из
мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не
предусмотрено.
Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса
Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению
осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы
осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского
кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского
кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов
судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу статей 11. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в
их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного
права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой
защитой, то есть истцу.
Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на
признание права собственности на не завершенный строительством объект
(либо долю в нем).
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской
Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное
недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает
с момента такой регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации
права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с
момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено
законом.
7
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О
некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если
иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит
удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у
него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом
лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать
законность оснований возникновения права собственности на недвижимость
(статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На объект незавершенного строительства может быть признано право
собственности по решению суда.
Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент
рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на
защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю
в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку,
исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской
Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом
исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за
квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение
обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении
обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и
путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой
собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и
определении размера доли в общей долевой собственности на объект
незавершенного строительства.
При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то
обстоятельство, что в настоящее время застройщик ликвидирован, а ЖСК
«Согласие», осуществляющее в настоящее время завершение строительства
спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а
истец не является членом ЖСК, поскольку данные обстоятельства не влияют на
права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору
долевого участия в строительстве.
При изложенных выше обстоятельствах смена застройщика в период
длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее
возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а
также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между
сторонами вновь.
При таких обстоятельствах суду следовало дать оценку обстоятельствам
наличия либо отсутствия правопретязаний третьих лиц в отношении указанного
истцом объекта строительства, а также нарушения прав членов ЖСК
«Согласие» в случае удовлетворения требований Кокориной Г.М., что судом
б
первой инстанции не выполнено, и судом апелляционной инстанции оставлено
без внимания.
Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает
дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции
с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.
Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции
предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их
юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного
Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. № 13 «О применении судами
норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих
производство в суде апелляционной инстанции»).
Принимая во внимание, что поименованные выше требования закона и
указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом
апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не
были, а также необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства
(статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации),
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации находит апелляционное определение судебной коллегии по
гражданским делам Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г.
подлежащим отмене с направлением дела на новое апелляционное
рассмотрение.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам
Тюменского областного суда от 8 июня 2016 г. отменить, направить дело на
новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий
Судьи
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Когда решение суда вступает в законную силу
Сегодня темой нашего выпуска будет ответ на вопрос «Когда решение суда вступает в законную силу". С вами я - адвокат Антон Лебедев, итак начнём...
Оглашенное судом решение некоторыми гражданами воспринимается как окончательное и бесповоротное, но это далеко не так. Процессуальное законодательство предусматривает определённый порядок его вступления в силу. Так, стороне, несогласной с решением суда, предоставлено право апелляционного обжалования. Срок для апелляционного обжалования предусмотрен ст. 259 АПК РФ и ст. 321 ГПК РФ и составляет один месяц. Месячный срок на подачу апелляционной жалобы начинает течь со дня изготовления решения суда в окончательной форме. Таким образом, решение суда, по общему правилу, вступает в силу по истечении месяца с момента изготовления его в окончательной форме, а если подана апелляционная жалоба - после ее рассмотрения в суде вышестоящей инстанции.

Читать далее...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дело №5-КГ16-230
ОПРЕДЕЛЕНИ Е
г. Москва 17 января 2017 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.
судей Асташова СВ., Киселёва А.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Сапрыкиной А О к Жилищно-строительному кооперативу
«Эстетика» о возложении обязанности обеспечить беспрепятственный проезд,
по кассационной жалобе представителя Сапрыкиной А О -
Сапрыкина Т И на решение Мещанского районного суда
г. Москвы от 9 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии
по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2016 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации
Горшкова ВВ., выслушав представителя Сапрыкиной АО. - Сапрыкина Т.И.,
поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителей ЖСК «Эстетика»
Пелипаса В.Е., Шевченко А. А., Юнисову Е.И., возражавших против
удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации
установила :
Сапрыкина АО. обратилась в суд с иском к ЖСК «Эстетика» о
возложении обязанности обеспечить беспрепятственный подъезд, указав в
обоснование заявленных требований, что является собственником квартиры
№ , расположенной по адресу: ,
корпус , в многоквартирном жилом доме, в котором создан ЖСК «Эстетика»,
и членом созданного жилищно-строительного кооператива. На общем
собрании собственников многоквартирного жилого дома - членов кооператива
было принято решение о сносе гаражей - ракушек, расположенных на
2
придомовой территории, установке шлагбаумов, ограничивающих доступ на
придомовую территорию автомобилей, не принадлежащих жильцам
многоквартирного дома.
С 20 июля 2015 г. Сапрыкиной АО. фактически установлен запрет
свободного подъезда к жилому многоквартирному дому, где она проживает с
семьёй, а также парковки принадлежащего ей транспортного средства, в том
числе въезд и парковка на дворовой территории.
Неоднократные обращения Сапрыкиной А.О. к правлению ЖСК
«Эстетика» с требованиями устранить указанные ограничения остались без
ответа.
Просила обязать ответчика обеспечить ей беспрепятственный подъезд к
жилищу путём предоставления ей брелока - индивидуальной магнитной карты,
иного технического устройства, для свободного проезда в любое время суток
через шлагбаум на дворовую территорию многоквартирного жилого дома с
возможностью парковки принадлежащего ей транспортного средства в любое
время суток на любом свободном месте.
Представители ответчика исковые требования не признали, просили
отказать в их удовлетворении.
Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 9 ноября 2015 г. в
удовлетворении исковых требований Сапрыкиной А.О. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам
Московского городского суда от 26 апреля 2016 г. решение суда первой
инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной представителем Сапрыкиной А.О. -
Сапрыкиным Т.И. 13 июля 2016 г., ставится вопрос о её передаче с делом для
рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации для отмены решения Мещанского
районного суда г. Москвы от 9 ноября 2015 г. и апелляционного определения
судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от
26 апреля 2016 г.
В связи с поданной кассационной жалобой на указанные судебные
постановления и сомнениями в их законности судьей Верховного Суда
Российской Федерации Асташовым СВ. 9 сентября 2016 г. дело истребовано в
Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной
жалобы и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации
Горшкова ВВ. от 12 декабря 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы
для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским
делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для
удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения
судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от
26 апреля 2016 г.
3
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных
постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм
материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без
устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав,
свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных
интересов.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное
нарушение норм материального и процессуального права допущено судом
апелляционной инстанции.
Судом установлено, что ограждение придомовой территории
многоквартирного дома по адресу:
, было введено в эксплуатацию в соответствии с установленными
действующим законодательством процедурами после получения всех
необходимых разрешений и согласований, в соответствии с Постановлением
Правительства города Москвы № 428-ПП от 2 июля 2013 г. «О порядке
установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве»,
принятого в целях повышения уровня благоустройства придомовых территорий
в городе Москве.
В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления установка
ограждающих устройств осуществляется по решению собственников
помещений в многоквартирном жилом доме, принятому на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме, о чём и было принято
соответствующее решение ЖСК «Эстетика» 14 июня 2013 г. на общем
собрании собственников квартир многоквартирного дома - членов ЖСК об
организации парковочного пространства в многоквартирном доме и было
утверждено «Положение о порядке въезда и парковки автотранспорта на
придомовой территории».
Согласно Положению о порядке въезда и парковки автотранспорта на
придомовой территории, утверждённому общим собранием членов ЖСК
«Эстетика», право на беспрепятственный въезд на огороженную территорию
части двора дома в течение суток имеет легковой транспорт, принадлежащий
собственникам помещений в доме и зарегистрированный в установленном
порядке в Правлении ЖСК «Эстетика», стоянка на огороженной части
придомовой территории незарегистрированного транспорта запрещена.
Порядок регистрации предусматривает подачу автовладельцем в
правление ЖСК заявления установленного образца с приложением к нему
копий документов, подтверждающих принадлежность автомобиля, оплату
целевых взносов на оборудование парковочных мест, получение пропуска на
въезд и ключа доступа - брелока.
При этом решение о предоставлении парковочного места или отказе в его
предоставлении автовладельцам принимается исключительно на общем
собрании автовладельцев.
4
В случае если в отношении конкретного автовладельца будет принято
решение на общем собрании автовладельцев принято решение об отказе в
предоставлении парковочного места, жилец дома обязан незамедлительно
освободить парковочное место и передать ключ доступа - брелок председателю
комиссии автовладельцев.
Сапрыкина А.О. является собственником квартиры, расположенной по
адресу: , на
основании договора дарения, там же она зарегистрирована и проживает.
14 июня 2013 г. общим собранием ЖСК утверждено положение о порядке
въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории.
20 марта 2013 г. на общем собрании членов ЖСК «Эстетика» с участием
Сапрыкиной А.О. было принято решение о создании парковки транспортных
средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию со
стороны Банного переулка.
27 июня 2013 г. Сапрыкиной О.А. был получен брелок от шлагбаума и
впоследствии за ней закреплено парковочное место № .
16 апреля 2015 г. на собрании автовладельцев по вопросу организации
парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение
о лишении Сапрыкиной А.О. возможности парковать автомобиль,
принадлежащий истцу на огороженной придомовой территории за нарушение
Правил парковки, утверждённых на общем собрании автовладельцев и за
нарушение Положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить
ранее внесённые ею денежные средства, её первоначальный взнос.
Отказывая Сапрыкиной А.О. в удовлетворении заявленных требований
суд исходил из того, что доказательств чинения ответчиком препятствия в
доступе к принадлежащему ей жилищу, Сапрыкиной А.О. не представлено, а
ограничение права истца на пользование парковочным местом, находящимся в
общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома
установлено решением общего собрания автовладельцев от 16 апреля 2015 г.
С данными выводами суда первой инстанции согласился и суд
апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации находит выводы судебных инстанций не соответствующими
требованиям закона.
В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской
Федерации № 23 «О судебном решении» от 19 декабря 2003г. решение является
законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм
процессуального права и в полном соответствии с нормами материального
права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или
основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии
права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации).
5
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для
дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами,
удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости,
или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда,
когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из
установленных фактов.
Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума
Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судами первой
и апелляционной инстанции учтены не были.
Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской
Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений
находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, и
использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах,
допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником
соответствующего земельного участка.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря
2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации», с момента формирования земельного участка и проведения его
государственного кадастрового учёта и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором
расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения
свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в
состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие
Жилищного кодекса РФ (часть 7 статьи 16 Закона).
В материалах дела имеется копия уведомления из Управления Росреестра
по городу Москве об отсутствии сведений в ЕГРП каких-либо
зарегистрированных прав на земельный участок, расположенный по адресу:
(л.д. 46-48). Таким
образом, до настоящего времени права на земельный участок, на котором
расположена придомовая территория, не оформлены, участок не сформирован
и не поставлен на кадастровый учёт, т.е. используется без оформленных в
установленном порядке документов на землю.
Пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля
2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав», определено, что если земельный участок не сформирован и в
отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под
многоквартирным домом находится в собственности соответствующего
публично-правового образования. Собственники помещений в
6
многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным
участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими
многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего
имущества в таком доме. При определении пределов правомочий
собственников помещений в многоквартирном доме по владению и
пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться
частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме
как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный
дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений статей 304-
305 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеют право требовать
устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были
соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.
Согласно пункту 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации
собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах
распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации
запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее
имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий,
влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в
многоквартирном доме.
Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме
принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим
имуществом многоквартирного дома.
При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника
помещения в многоквартирном доме такого права действующим
законодательством не предусмотрены.
Факт препятствия Сапрыкиной А.О. и её семье в беспрепятственном
въезде на огороженную придомовую территорию подтверждается выпиской из
протокола № 2-15 от 16 апреля 2015 г. о решении исключить нарушителя
Правил парковки Сапрыкиной О.А. из числа автовладельцев, имеющих право
парковать свой личный автомобиль на огороженной придомовой территории, а
также выписки из протокола общего собрания автовладельцев № 3-15 по
вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой
территории от 30 июня 2015 г. на котором было принято решение о возврате
Сапрыкиной О.А. ранее внесённых ею денежных средств в качестве
первоначального взноса за парковку, путём зачисления на её лицевой счёт.
Кроме того, в материалах дела имеется уведомление истца, за подписью
председателя комиссии автовладельцев парковки Юдина СП., об исключении
из числа автовладельцев, имеющих право пользования парковкой для личного
автотранспорта на огороженной придомовой территории.
Суд, признав ограничение прав Сапрыкиной А.О. на использование
парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома
7
по адресу: ,
регламентированным «Положением о порядке въезда и парковки
автотранспорта на придомовой территории», утвержденным общим собранием
членов ЖСК «Эстетика» 14 июня 2013 г. и соответствующим требованию
Постановления Правительства города Москвы № 428-ПП от 2 июля 2013 г. «О
порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве»,
не учел, что данным Постановлением Правительства города Москвы не
регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на
огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких-
либо ограничений права Сапрыкиной АО., как собственника помещения в
многоквартирном доме, на пользование придомовой территорией, в том числе и
на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля.
Пунктом 13 Постановления Правительства города Москвы № 428-ПП
от 2 июля 2013 г. «О порядке установки ограждений на придомовых
территориях в городе Москве» запрещается установка и эксплуатация
ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход
пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования.
Право Сапрыкиной А.О. на беспрепятственный въезд на огороженную
территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как
собственницы жилого помещения в данном доме закреплено и Положением о
порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории,
утверждённом общим собранием членов ЖСК «Эстетика».
При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего
собрания автовладельцев от 16 апреля 2015 г. послужило правомерным
основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом,
находящимся в общем пользовании собственников помещений
многоквартирного дома, противоречит приведённым выше нормам
материального права.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса
Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том
числе, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской
Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-
правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение
собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном
собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при
банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также
для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа
отношений.
В пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых
положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации» разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения
гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной
8
полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает
гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право
участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено
законом или вытекает из существа отношений.
Из приведенных правовых норм и разъяснений, содержащихся в
постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что
одним из обязательных условий признания решения собрания основанием
возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей
является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия,
обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц.
Исчерпывающий перечень органов управления жилищного кооператива,
включающий общее собрание членов жилищного кооператива, конференцию,
если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более
пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива, а также
правление жилищного кооператива и председателя правления жилищного
кооператива содержится в статье 115 Жилищного кодекса Российской
Федерации.
Общее собрание автовладельцев в названном перечне не указано, в связи
с чем решение общего собрания автовладельцев от 16 апреля 2015 г. не может
быть квалифицировано в качестве влекущего гражданско-правовые
последствия решение органа жилищно-строительного кооператива, как органа,
управомоченного законом, на принятие решения, влекущего указанные
последствия.
Таким образом, судом при рассмотрении дела не учтено, что решение
общего собрания автовладельцев не предусмотрено законом в качестве
основания возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и
обязанностей и не может повлечь для Сопрыкиной А.О. гражданско-правовые
последствия в виде ограничения её права на использование придомовой
территории многоквартирного дома, как собственника помещения в данном
доме.
Указанное нарушение не было устранено судом апелляционной
инстанции при проверке решения нижестоящего суда.
Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает
дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции
с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.
Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции
предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их
юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного
Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. № 13 «О применении судами
норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих
производство в суде апелляционной инстанции»).
Принимая во внимание, что поименованные выше требования закона и
указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом
9
апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не
были, а также необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства
(статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации),
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации находит нужным отменить апелляционное определение судебной
коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля
2016 г. с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила :
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам
Московского городского суД&от 26 апреля 2016 г. отменить, направить дело на
новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председатель
Судьи
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ЖСК: как расторгнуть договор и вернуть деньги

03.11.2016г.

Купить квартиру по договору ЖСК не сложно. Необходимо всего лишь оплатить вступительный взнос и затем регулярно вносить паи. Гораздо сложнее выйти из кооператива, если вдруг строительство затягивается, и вернуть вложенные деньги. У пайщика есть такое право, но воспользоваться им не так-то просто. В тонкостях расторжения договора ЖСК разбирался LIVING.

Безответственная схема

Для начала, несколько слов о сути жилищно-строительных кооперативов. По действующему законодательству жилищно-строительные кооперативы создаются для строительства и управления многоквартирным домом. При этом законодательно деятельность таких кооперативов отрегулирована очень плохо. Фактически, только «Жилищным кодексом». Отсюда и долгострои, которые чаще всего возводятся именно по ЖСК. В отличие от домов, построенных в рамках 214-ФЗ, в случае задержки сроков сдачи которых дольщик может получить компенсацию. Да и расторгнуть ДДУ значительно проще. Вся процедура прописана в том же 214-ФЗ, а также в законе «О защите прав потребителя».

А вот кооператив формально ответственности за задержку сроков сдачи домов ЖСК не несет. «Большинство ЖСК, которые сейчас есть на рынке, даже не оформляют на себя разрешение на строительство. Это означает то, что застройщиком по факту является другое лицо. И получается, что вот эта схема используется застройщиками, чтобы отгородиться от дольщиков. То есть застройщик, получив на себя разрешение на строительство, создает аффилированными людьми ЖСК, прописывает все положения кооператива, туда «загоняются» люди. У них нет прямых отношений с застройщиком. ЖСК основан на принципах членства, то есть хочешь - вступай, хочешь – не вступай. Самый высший орган управления – это общее собрание пайщиков. И получается, что если вам что-то не построило ЖСК, то вы сами в этом и виноваты», - рассказал адвокат Антон Лебедев. Правда, чаще всего, реальные пайщики никакого участия в общих собраниях и голосованиях не принимают. Нередко им дают подписать документ о праве передачи своего голоса третьему лицу. И в этом случае пенять будет не на кого. Поэтому эксперты рекомендуют не передавать право своего голоса другим людям.

Уйти от «Л1»

Оспорить действия застройщика, работающего по ЖСК очень непросто. «Главная проблема заключается в том, что неоткуда взяться ответственности. Она прямо в законе не предусмотрена. У нас практически единственный рычаг воздействия, который напрямую предусмотрен со стороны пайщиков, – это выход из ЖСК. Но проблема в том, что выход из ЖСК должен производиться по правилам кооператива. Фактически, застройщик имеет возможность написать пайщикам изначально правила, как они будут себя вести, если захотят выйти», - добавил Антон Лебедев.

Ярким примером тому служит компания «Л1», ранее известная как «ЛЭК». Ее объекты стали уже притчей во языцех в Петербурге. Немало самых известных в городе долгостроев принадлежат именно этому застройщику. Правда, несмотря ни на что, даже через годы, застройщик свои объекты достраивает и сдает. Но речь не об этом.

«Л1» всегда продавал свои объекты через вступление в жилищно-строительный кооператив. Строительство домов затягивалось, особенно дела у компании пошли плохо в кризис 2008 года. Не удивительно, что у многих пайщиков «Л1» возникло желание покинуть кооператив.

Для того, чтобы выйти из ЖСК, достаточно просто написать заявление в адрес общего собрания пайщиков. Но тут могут подстерегать сложности. Ведь в законе прямо не прописаны условия выхода, их назначает сам кооператив. Например, в тех же документах от «Л1» указано, что если пайщик подает заявление о выходе в этом году, то его рассмотрят в течение 6 месяцев, но уже следующего финансового года. Именно такая формулировка была в договоре одного из пайщиков ЖСК «Гранит», созданного компанией «Л1» для строительства ЖК «Звездный». Он попытался покинуть кооператив после многолетней задержки сроков строительства. В Уставе организации было прописано, что рассмотрение заявления о выходе из ЖСК не может начаться ранее, чем в следующем финансовом году. Но и после наступления этого срока компания продолжала тянуть время. Например, не принимала доверенность на законного представителя пайщика. Стало ясно – без суда не обойтись.

ЖК «Звездный»

«Мы пошли в суд, потому что решили, что у них было достаточно времени, чтобы провести собрание и принять решение о выходе пайщика. Пока судились, они успели поменять Устав. Причем, это совершенно законно. В Уставе, например, указаны и все сроки, в течение которых проводится процедура выхода пайщика из кооператива. Теоретически, ЖСК может менять эти правила сколько угодно, пока суд не обратит внимание на тот факт, что руководство кооператива намеренно старается затянуть процесс», - говорит адвокат.

В конечном, счете, суд выиграть удалось. Были выплачены деньги, но не все. Застройщик не вернул вступительный взнос. «Большинство кооперативов, которые я видел, мало того, что не возвращают членские взносы, так еще и предусматривают санкции за выход из кооператива. Например, ваш паевой взнос два миллиона рублей. Если вы сами подали заявление о выходе, вам вернут ваши средства за вычетом, например, 20%», - заявляет Антон Лебедев.

К сожалению, обезопасить себя от потери части денег при выходе практически невозможно. Конечно, нужно обязательно читать договор паенакопления и Устав кооператива. Все детали прописываются в этих документах. Если что-то смущает или не устраивает, документы можно показать юристам или вовсе поискать другой жилой комплекс, где условия покупки квартиры более приемлемые.

Весь процесс с ЖСК «Гранит» длился с августа 2015 года. В феврале 2016 иск был удовлетворен. Застройщик подал апелляцию, но проиграл. Тем временем аналогичные судебные процессы продолжаются. В Московском районном суде появилось порядка 15 новых дел по выходу из ЖСК «Гранит».

«Л1» не единственная компания, с которой пришлось судиться за право выхода из кооператива. Например, руководство ЖСК «Альпийская деревня» пыталось договориться с пайщиком. Но вопрос пришлось решать все равно через суд.

ЖК «Альпийская деревня». Фото с сайта застройщика IMD Group

В результате, было подписано мировое соглашение, где стороны согласовали этапы выплаты денег бывшему пайщику. Казалось бы, проблема решена. Но далее застройщик начал оттягивать выплаты. Юристам пайщика пришлось пригрозить кооперативу исполнительным листом и принудительным взысканием средств. Разумеется, компании было невыгодно подобное решение вопроса, поэтому пайщик получил все деньги, даже без каких-либо санкций.

К чему готовиться пайщикам О2 Development

Еще одна не безызвестная компания О2 Development славится своими долгостроями. Один из них - ЖК «Силы природы» в Мурино. Сейчас ведется подготовка к судебному разбирательству с ЖСК «Муринская 1», который строит этот комплекс. Пока не понятно, какую позицию займет руководство ЖСК, но Устав этой организации похож на Устав «Гранита» в части санкций по выходу из кооператива. То есть, рассмотрение заявления пайщика, поданного сейчас, будет рассматриваться в следующем финансовом году. Также, скорее всего, пайщикам не получится вернуть вступительный взнос. Так что, если дело дойдет до суда, они будут длится долго, предупреждают юристы.

ЖК «Силы природы»

Можно и без суда

Одной из крупнейших компаний, которая работают по схеме ЖСК, - ГК «ЦДС». Застройщик нередко нарушает сроки сдачи своих объектов. Правда, пока ни один пайщик не обратился в суд. Застройщику удается найти компромисс с покупателями и урегулировать конфликтные ситуации. К тому же, вновь выводимые объекты и корпуса уже строящихся ЖК ГК «ЦДС» уже реализует в рамках 214-ФЗ по договорам долевого участия.

Эксперты говорят, что постепенный отказ застройщиков от схемы ЖСК связан с тем, что контроль за работой кооперативов ужесточается. Однако с точки зрения ответственности перед пайщиками ситуация пока никак не меняется.

Для того, что выйти из ЖСК, необходимо написать заявление о своем намерении подать его в правление ЖСК. Затем, заявление рассматривается правлением, а затем еще и выносится на рассмотрение общего собрания кооператива. Главное, определить, как и когда будут возвращены паевые взносы. Но стоит учитывать, что в каждом ЖСК устанавливаются свои правила выхода из кооператива. Так что, пожалуй, главный совет от юристов - внимательно читать документы, прежде чем покупать жилье по схеме ЖСК.

https://living.ru/articles/dogovory/zhsk-kak-rastorgnut-dogovor-i-vernut-dengi/
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Дело № 2-68/52 Мотивированное решение изготовлено 24.01.2011 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 января 2011 года Кировский районный суд г.Екатеринбурга в составе

председательствующего судьи Гуськовой О.Б.,

при секретаре Огарковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Подузова ИД к Жилищно-строительному кооперативу «Астон Плаза» о взыскании неустойки за просрочку выполнения обязательств по договору,

УСТАНОВИЛ:

Подузов И.Д. обратился в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Астон Плаза» о взыскании неустойки за просрочку выполнения обязательств по договору.

В качестве третьего лица судом было привлечено ЗАО Строительная компания «Астон» (л.д.195).

В обоснование иска истец указал, что 19 мая 2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор <номер обезличен> о внесении паевых взносов в Жилищно-строительный кооператив «Астон Плаза». По договору истцу после полной оплаты паевого взноса и окончания строительства передается в собственность двухкомнатная квартира <адрес обезличен>. Размер паевого взноса по договору составляет 5 123 426рублей. Истец полностью исполнил свои обязательства по полной выплате паевого взноса в размере и сроки, установленные в договоре. Данный факт подтверждается справкой о полной выплате паевого взноса от 27 сентября 2010 года. В соответствии с п. 2.1 договора ответчик обязался после полной уплаты паевого взноса и окончания строительства обеспечить передачу в собственность пайщика квартиры. В соответствии с п. 3.3 договора, по окончании строительствакооператив обязуется передать пайщику в собственность квартиру. В разделе 1 договора указан срок окончания строительствадома ответчиком - четвертый квартал 2008 года. Протоколом разногласий к договору установлено, что конечный срок ввода дома в эксплуатацию, включая ввод в эксплуатацию лифтов, - первый квартал 2009 года. С 01.04.2009 года по настоящий момент дом в эксплуатацию ответчиком не введен, ответчиком пропущены сроки окончания строительства. Указанная квартира по акту приема-передачи не передавалась. Таким образом, обязательства ответчика исполнены в установленный срок не были. Размер неустойки в данных отношениях будет определяться в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». Целью Истца при внесении паевых взносов является получение квартиры, т.е. удовлетворение исключительно личных нужд, нужд в жилье. В договоре паевой взнос определен как целевой взнос пайщика деньгами для непосредственной оплаты расходов Кооператива по возведению Дома,т.е. для оплаты строительных работ,связанных с возведением дома, с последующей передачей квартиры в собственность пайщику (п. 3.1 договора). Ввиду невыполнения со стороны ответчика своих обязательств, в соответствии с п.5 ст.28 Закона РФ «Озащите прав потребителей», а именно: в случае нарушения установленных фоков выполнения работы - исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентовцены выполнения работы. Согласно положениям вышеуказанного закона, сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы. Таким образом, размер неустойки будет составлять 5 123 426рублей. В соответствии с ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Учитывая требования разумности и справедливости, размер неустойки, подлежащий взысканию, истец просит взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Астон Плаза» сумму неустойки в размере 990000 рублей; сумму представительских расходов в размере 25 000 рублей.

В судебном заседании истец и его представитель по доверенности от 20.09.2010 года Тихомиров В.А. поддержали требования и доводы иска, дополнительно суду пояснили, что изменение сроков окончания строительства через протокол общего собрания не предусмотрен договором между истцом и ответчиком. Дополнительных соглашений между истцом и ответчиком об изменении сроков окончания строительства между истцом и ответчиком не заключалось. ЗАО СК «Астон» не оспаривает своей вины в просрочке окончания строительства. Действия непреодолимой силы, исключающей ответственность перед истцом за просрочку окончания строительства, не имеется. Возможность применения к правоотношениям между истцом и ответчиком Закона «РФ «О защите прав потребителей» подтверждается договором между сторонами и судебной практикой. Истец получил квартиру по акту приема-передачи 06.12.2010 года, но право собственности на нее пока не зарегистрировал.

Представитель ответчика ЖСК «Астон Плаза» по доверенности от 20.12.2010 года и третьего лица ЗАО СК «Астон» по доверенности от 17.01.2011 года Толстикова Н.Б. иск не признала, суду пояснила, что отношения между истцом и ответчиком не регулируются нормами Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку истец является пайщиком кооператива. Истец выдал доверенность председателю правления кооператива Дроздову К.А. на право участия в собраниях. На основании этой доверенности Дроздов К.А. принимал участие в общем собрании членов кооператива 25.12.2008 года, на котором было принято решение об утверждении нового срока окончания строительства - четвертый квартал 2010 года. Дом был введен в эксплуатацию 18.11.2010 года, квартира истцу передана, следовательно, нарушения сроков не имеется. Дополнительных соглашений с истцом об изменении сроков окончания строительства после собрания 25.12.2008 года не заключалось. ЗАО СК «Астон» является застройщиком объекта недвижимости - двухсекционного жилого дома повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г.Екатеринбург, Верх-Исетский район, <адрес обезличен> на основании договора аренды земельного участка <номер обезличен> от 20.09.2005 года. Финансирование строительства объекта осуществлялось несколькими способами: за счет денежных средств ЖСК «Астон Плаза» (40% от объема всех общестроительных работ) и за счет денежных средств договоров долевого участия, заключаемых застройщиком с юридическими и физическими лицами (60% от всего объема общестроительных работ). ЖСК «Астон Плаза» свои обязательства по финансированию строительства объекта выполнило в полном объеме. В связи с экономическим кризисом, и, следовательно, с резким снижением платежеспособности дольщиков, денежные средства по заключенным договорам долевого участия перестали поступать в сроки, указанные в договорах, а также с резким падением покупательского спроса на недвижимость, ЗАО СК «Астон» не смогло своевременно обеспечить движение денежных средств, необходимых для бесперебойного и своевременного производства строительных работ на объекте недвижимости, следовательно, сроки окончания строительства неоднократно переносились на более поздний срок.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пп.1, 4 ст.421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что 20.09.2005 года по договору аренды земельного участка <номер обезличен> Администрация г.Екатеринбурга передала в аренду сроком на 15 лет ЗАО Строительная компания «Астон» земельный участок площадью 4 679 кв.м., расположенный по <адрес обезличен> в Верх-Исетском районе г.Екатеринбурга для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом (л.д.44-61).

Администрация г.Екатеринбурга выдала ЗАО Строительная компания «Астон» разрешения на строительство двухсекционного жилого дома повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (№ 1А, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (л.д.41-43).

17.04.2006 года ИФНС РФ по Верх-Исетскому району г.Екатеринбурга был зарегистрирован Жилищно-строительный кооператив «Астон Плаза» (л.д.26-30). Согласно п.2.1. Устава Кооператива, он является некоммерческой организацией, созданной гражданами в форме потребительского кооператива с целью удовлетворения материальных и иных потребностей его членов и основанной путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В силу п.2.2 Устава, члены Кооператива объединяют паевые взносы в целях реализации инвестиционного проекта, предусматривающего создание объекта - жилого многоквартирного комплекса «Астон Плаза»: двухсекционный жилого дома повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (№ 1А, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой по адресу: г.Екатеринбург, Верх-Исетский район, <адрес обезличен> (л.д.30-39).

На основании агентского договора № 01 от 17.04.2006 года ЗАО Строительная компания «Астон» обязалось от своего имени, но за счет ЖСК «Астон Плаза» совершить юридические и иные действия, направленные на осуществление строительства многоквартирного жилого комплекса «Астон Плаза», состоящего из 25-этажного дома со встроенными помещениями, крышной газовой котельной (первый пусковой комплекс) и 18-этажного жилого дома со встроенными помещениями, трансформаторной подстанцией, подземным овощехранилищем (второй пусковой комплекс), расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.<адрес обезличен> (л.д.168-172). Таким образом, ЗАО СК «Астон» является застройщиком 25-этажного дома со встроенными помещениями.

Как видно из представленных суду документов истец Подузов И.Д. 19.05.2008 года заключил с ЖСК «Астон Плаза» договор № Плаза Б/151, в соответствии с которым он, являясь пайщиком Кооператива, в целях получения квартиры в доме (первый пусковой комплекс жилого многоквартирного комплекса «Астон Плаза» по ул.<адрес обезличен> в г.Екатеринбурге), вносит установленный Кооперативом паевой взнос в порядке и в сроки, предусмотренные договором и приложениями к нему. Кооператив, в свою очередь, обязался после полной уплаты паевого взноса и окончания строительства обеспечить передачу в собственность Подузова И.Д. двухкомнатной квартиры суммарной площадью 92,91 кв.м., общей площадью 79,31 кв.м. на 12 этаже, номер по проекту № 151 (л.д.6-15).

В соответствии с ч.1 ст.116 Гражданского кодекса РФ, потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В силу ст.110 Жилищного кодекса РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также -жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

На основании заявления Подузов И.Д. был принят в члены ЖСК «Астон Плаза» в соответствии с протоколом общего собрания членов ЖСК № 19/05/08, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании (л.д.16, 18). Из справки, выданной ЖСК «Астон Плаза», усматривается, что Подузов И.Д. полностью и надлежаще исполнил свои обязательства по уплате паевого взноса 5 123 426 рублей по договору о внесении паевых взносов № Плаза Б/151 от 19.05.2008 года, задолженности перед Кооперативом истец не имеет (л.д.18).

Как видно из представленных суду документов, ЖСК «Астон Плаза» является жилищно-строительным кооперативом. Об этом свидетельствуют положения Устава, протоколы общих собраний членов ЖСК (л.д.165-167), условие о паевом взносе, членство истца в ЖСК. Каких-либо работ по договору между истцом и ответчиком ЖСК «Астон Плаза» не осуществляет, признак возмездности договора, обязательный для правоотношений между потребителем и исполнителем работ, в данном случае отсутствует, поскольку денежные средства, внесенные Подузовым И.Д. в Кооператив, носят характер не оплаты за какие-либо работы, а являются паевым взносом члена Кооператива.

При таких обстоятельствах правоотношения, сложившиеся между Подузовым И.Д. и ЖСК «Астон Плаза» являются отношениями между пайщиком и кооперативом, а потому не подпадают непосредственно под действие Закона РФ «О защите прав потребителей», если стороны при заключении договора не установили иное.

Согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст.331 Гражданского кодекса РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

П.5.7 договора между истцом и ответчиком, с учетом протокола разногласий от 19.05.2008 года установлено, что если по вине Кооператива или Застройщика строительства ввод дома в эксплуатацию переносится на более поздний срок, либо переносится ввод в эксплуатацию лифтов, в случае полной оплаты Пайщиком своего паевого взноса, работы до окончания строительства производятся за счет Кооператива, а также Кооператив уплачивает Пайщику неустойку в соответствии со ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей». Стороны согласовывают окончательный срок строительства путем оформления Дополнительного соглашения о переносе срока, которое является неотъемлемой частью договора (л.д.9, 17).

Вышеуказанное условие договора не противоречит требованиям гражданского законодательства, поскольку стороны вправе указать условия договора по своему усмотрению, установив в договоре способ обеспечения исполнения обязательства. Письменная форма соглашения о неустойке сторонами соблюдена. Следовательно, установленная п.5.7 договора ответственность ЖСК «Астон Плаза» перед Подузовым И.Д. подлежит применению при нарушении срока ввода дома в эксплуатацию по вине Кооператива или Застройщика ЗАО СК «Астон».

Изначально срок окончания строительства был установлен - 4 квартал 2008 года (л.д.6). Протоколом разногласий был установлен новый срок - 1 квартал 2009 года.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на момент обращения истца в суд 27.10.2010 года дом в эксплуатацию введен не был, разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено третьим лицом 18.11.2010 года. Таким образом, срок ввода дома в эксплуатацию, установленный в договоре между истцом и ответчиком, был нарушен.

Доводы представителя ответчика и третьего лица о согласовании с истцом изменения сроков ввода дома в эксплуатацию суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как видно из представленной суду доверенности от 19.05.2008 года, Подузов И.Д. уполномочил Председателя Правления ЖСК «Астон Плаза» Дроздов К.А. голосовать по всем вопросам повестки дня на общих собраниях членов ЖСК «Астон Плаза» (л.д.15).

25.12.2008 года на общем собрании членов ЖСК «Астон Плаза», на котором присутствовал Дроздов К.А., действующий по доверенности Подузова И.Д., было принято решение об утверждении нового срока окончания строительства дома - четвертый квартал 2010 года (л.д.165-167). Однако, данное решение об изменении сроков окончания строительства не может являться основанием для освобождения ответчика от уплаты неустойки, поскольку дополнительного соглашения о переносе срока окончания строительства, согласно п.5.7 договора от 19.05.2008 года, между истцом и ответчиком заключено не было, что не оспаривалось представителем ответчика. Представитель третьего лица не оспаривала вины застройщика - ЗАО СК «Астон» в переносе срока окончания строительства дома на более поздний срок, доказательств отсутствия вины в переносе сроков ввода дома в эксплуатацию представитель ответчика и третьего лица в суд не предоставил. Финансовый кризис не является обстоятельством непреодолимой силы, освобождающим ответчика от ответственности за нарушение обязательств перед истцом. Следовательно, с ЖСК «Астон Плаза» подлежит взысканию неустойка в соответствии с п.5 ст.28 Закона РФ «о защите прав потребителей».

Согласно п.5.ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказания услуг) не определена - общей цены заказа, но не более общей цены заказа.

Расчет: 3% х 573 дня (с 01.04.2009 года по 27.10.2010 года) х 5 123 426 рублей : 100% = 88 071 692 рублей.

Неустойка не может быть больше общей цены заказа - 5 123 426 рублей.

В силу ст.333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Поскольку от просрочки нарушения обязательства тяжких последствий для истца не наступило, истец не представил доказательств причинения ему убытков, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд полагает возможным уменьшить неустойку до 100 000 рублей.

В силу ст.100 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы Подузова И.Д. на оплату услуг представителей. Суд учитывает работу представителей по подготовке иска в суд, участию в трех судебных заседаниях и определяет размер взыскания в сумме 10 000 рублей.

В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ, с ответчика в доход государства должна быть взыскана государственная пошлина 3 200 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Подузова ИД к Жилищно-строительному кооперативу «Астон Плаза» о взыскании неустойки за просрочку выполнения обязательств по договору удовлетворить частично.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Астон Плаза» в пользу Подузова ИД неустойку в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей, расходы по оплате услуг представителей 10 000 (десять тысяч) рублей.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Астон Плаза» государственную пошлину в доход государства 3 200 (три тысячи двести) рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г.Екатеринбурга в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.

Судья О.Б.Гуськова
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Взыскание неустойки с ЖСК


Сегодня я решил рассказать о взыскании неустойки с жилищно-строительных кооперативах, т.к. популярность этой темы растет. В нашей стране исторически сложилось так, что ЖСК стали реальным способом получения жилья гражданами в обозримые сроки. Именно они, на мой взгляд, стали причиной появления собственности у граждан СССР, эту тему мы описывали ранее в публикации "Государственная жилищная политика".

Читать далее...

--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ЖСК: как расторгнуть договор и вернуть деньги
3 ноября 2016


Купить квартиру по договору ЖСК не сложно. Необходимо всего лишь оплатить вступительный взнос и затем регулярно вносить паи. Гораздо сложнее выйти из кооператива, если вдруг строительство затягивается, и вернуть вложенные деньги. У пайщика есть такое право, но воспользоваться им не так-то просто. В тонкостях расторжения договора ЖСК разбирался LIVING.
Безответственная схема

Для начала, несколько слов о сути жилищно-строительных кооперативов. По действующему законодательству жилищно-строительные кооперативы создаются для строительства и управления многоквартирным домом. При этом законодательно деятельность таких кооперативов отрегулирована очень плохо. Фактически, только «Жилищным кодексом». Отсюда и долгострои, которые чаще всего возводятся именно по ЖСК. В отличие от домов, построенных в рамках 214-ФЗ, в случае задержки сроков сдачи которых дольщик может получить компенсацию. Да и расторгнуть ДДУ значительно проще. Вся процедура прописана в том же 214-ФЗ, а также в законе «О защите прав потребителя».

А вот кооператив формально ответственности за задержку сроков сдачи домов ЖСК не несет. «Большинство ЖСК, которые сейчас есть на рынке, даже не оформляют на себя разрешение на строительство. Это означает то, что застройщиком по факту является другое лицо. И получается, что вот эта схема используется застройщиками, чтобы отгородиться от дольщиков. То есть застройщик, получив на себя разрешение на строительство, создает аффилированными людьми ЖСК, прописывает все положения кооператива, туда «загоняются» люди. У них нет прямых отношений с застройщиком. ЖСК основан на принципах членства, то есть хочешь - вступай, хочешь – не вступай. Самый высший орган управления – это общее собрание пайщиков. И получается, что если вам что-то не построило ЖСК, то вы сами в этом и виноваты», - рассказал адвокат Антон Лебедев. Правда, чаще всего, реальные пайщики никакого участия в общих собраниях и голосованиях не принимают. Нередко им дают подписать документ о праве передачи своего голоса третьему лицу. И в этом случае пенять будет не на кого. Поэтому эксперты рекомендуют не передавать право своего голоса другим людям.

ЖСК: как расторгнуть договор и вернуть деньги
Уйти от «Л1»

Оспорить действия застройщика, работающего по ЖСК очень непросто. «Главная проблема заключается в том, что неоткуда взяться ответственности. Она прямо в законе не предусмотрена. У нас практически единственный рычаг воздействия, который напрямую предусмотрен со стороны пайщиков, – это выход из ЖСК. Но проблема в том, что выход из ЖСК должен производиться по правилам кооператива. Фактически, застройщик имеет возможность написать пайщикам изначально правила, как они будут себя вести, если захотят выйти», - добавил Антов Лебедев.

Ярким примером тому служит компания «Л1», ранее известная как «ЛЭК». Ее объекты стали уже притчей во языцех в Петербурге. Немало самых известных в городе долгостроев принадлежат именно этому застройщику. Правда, несмотря ни на что, даже через годы, застройщик свои объекты достраивает и сдает. Но речь не об этом.

«Л1» всегда продавал свои объекты через вступление в жилищно-строительный кооператив. Строительство домов затягивалось, особенно дела у компании пошли плохо в кризис 2008 года. Не удивительно, что у многих пайщиков «Л1» возникло желание покинуть кооператив.

Для того, чтобы выйти из ЖСК, достаточно просто написать заявление в адрес общего собрания пайщиков. Но тут могут подстерегать сложности. Ведь в законе прямо не прописаны условия выхода, их назначает сам кооператив. Например, в тех же документах от «Л1» указано, что если пайщик подает заявление о выходе в этом году, то его рассмотрят в течение 6 месяцев, но уже следующего финансового года. Именно такая формулировка была в договоре одного из пайщиков ЖСК «Гранит», созданного компанией «Л1» для строительства ЖК «Звездный». Он попытался покинуть кооператив после многолетней задержки сроков строительства. В Уставе организации было прописано, что рассмотрение заявления о выходе из ЖСК не может начаться ранее, чем в следующем финансовом году. Но и после наступления этого срока компания продолжала тянуть время. Например, не принимала доверенность на законного представителя пайщика. Стало ясно – без суда не обойтись.

ЖК «Звездный»

ЖСК: как расторгнуть договор и вернуть деньги
«Мы пошли в суд, потому что решили, что у них было достаточно времени, чтобы провести собрание и принять решение о выходе пайщика. Пока судились, они успели поменять Устав. Причем, это совершенно законно. В Уставе, например, указаны и все сроки, в течение которых проводится процедура выхода пайщика из кооператива. Теоретически, ЖСК может менять эти правила сколько угодно, пока суд не обратит внимание на тот факт, что руководство кооператива намеренно старается затянуть процесс», - говорит адвокат.

В конечном, счете, суд выиграть удалось. Были выплачены деньги, но не все. Застройщик не вернул вступительный взнос. «Большинство кооперативов, которые я видел, мало того, что не возвращают членские взносы, так еще и предусматривают санкции за выход из кооператива. Например, ваш паевой взнос два миллиона рублей. Если вы сами подали заявление о выходе, вам вернут ваши средства за вычетом, например, 20%», - заявляет Антон Лебедев.

К сожалению, обезопасить себя от потери части денег при выходе практически невозможно. Конечно, нужно обязательно читать договор паенакопления и Устав кооператива. Все детали прописываются в этих документах. Если что-то смущает или не устраивает, документы можно показать юристам или вовсе поискать другой жилой комплекс, где условия покупки квартиры более приемлемые.

Весь процесс с ЖСК «Гранит» длился с августа 2015 года. В феврале 2016 иск был удовлетворен. Застройщик подал апелляцию, но проиграл. Тем временем аналогичные судебные процессы продолжаются. В Московском районном суде появилось порядка 15 новых дел по выходу из ЖСК «Гранит».

«Л1» не единственная компания, с которой пришлось судиться за право выхода из кооператива. Например, руководство ЖСК «Альпийская деревня» пыталось договориться с пайщиком. Но вопрос пришлось решать все равно через суд.

ЖК «Альпийская деревня». Фото с сайта застройщика IMD Group

ЖСК: как расторгнуть договор и вернуть деньги
В результате, было подписано мировое соглашение, где стороны согласовали этапы выплаты денег бывшему пайщику. Казалось бы, проблема решена. Но далее застройщик начал оттягивать выплаты. Юристам пайщика пришлось пригрозить кооперативу исполнительным листом и принудительным взысканием средств. Разумеется, компании было невыгодно подобное решение вопроса, поэтому пайщик получил все деньги, даже без каких-либо санкций.

К чему готовиться пайщикам О2 Development

Еще одна не безызвестная компания О2 Development славится своими долгостроями. Один из них - ЖК «Силы природы» в Мурино. Сейчас ведется подготовка к судебному разбирательству с ЖСК «Муринская 1», который строит этот комплекс. Пока не понятно, какую позицию займет руководство ЖСК, но Устав этой организации похож на Устав «Гранита» в части санкций по выходу из кооператива. То есть, рассмотрение заявления пайщика, поданного сейчас, будет рассматриваться в следующем финансовом году. Также, скорее всего, пайщикам не получится вернуть вступительный взнос. Так что, если дело дойдет до суда, они будут длится долго, предупреждают юристы.

ЖК «Силы природы»
ЖСК: как расторгнуть договор и вернуть деньги
Можно и без суда

Одной из крупнейших компаний, которая работают по схеме ЖСК, - ГК «ЦДС». Застройщик нередко нарушает сроки сдачи своих объектов. Правда, пока ни один пайщик не обратился в суд. Застройщику удается найти компромисс с покупателями и урегулировать конфликтные ситуации. К тому же, вновь выводимые объекты и корпуса уже строящихся ЖК ГК «ЦДС» уже реализует в рамках 214-ФЗ по договорам долевого участия.

Эксперты говорят, что постепенный отказ застройщиков от схемы ЖСК связан с тем, что контроль за работой кооперативов ужесточается. Однако с точки зрения ответственности перед пайщиками ситуация пока никак не меняется.

Для того, что выйти из ЖСК, необходимо написать заявление о своем намерении подать его в правление ЖСК. Затем, заявление рассматривается правлением, а затем еще и выносится на рассмотрение общего собрания кооператива. Главное, определить, как и когда будут возвращены паевые взносы. Но стоит учитывать, что в каждом ЖСК устанавливаются свои правила выхода из кооператива. Так что, пожалуй, главный совет от юристов - внимательно читать документы, прежде чем покупать жилье по схеме ЖСК.

Источник: https://living.ru/articles/dogovory/zhsk-kak-rastorgnut-dogovor-i-vernut-dengi/
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: Пред. 1 2
Читают тему (гостей: 1)