Мария Мокейчева
29 января 2018, 09:55 906
Почему лидеры строительного рынка не спешат выводить в продажу новые объекты, как повлияют на цены изменения в законе "О долевом участии" и почему застройщикам невыгодно строить дешевое жилье, рассказал в интервью "Деловому Петербургу" руководитель строительной компании "Л1" Павел Андреев.
В прошлом году была сдана в эксплуатацию первая очередь "Лондон Парка", это почти 100 тыс. м2. Считаете ли вы это знаковым событием, показавшим, что компания "Л1" полностью преодолела последствия кризиса?
— Хотя кризис 2008 года был давно, мы до сих пор в какой–то мере ощущаем его последствия. На тот момент у нас в строительстве было 27 жилых комплексов, налаженные отношения с банками. Но с обвалом экономики мы оказались в тяжелой ситуации — как и другие крупнейшие застройщики федерального уровня. Не всем удалось преодолеть трудности, кто–то потерял бизнес, кто–то обанкротился, но наша компания последовательно выполняла свои обязательства и перед дольщиками, и перед кредиторами, и перед контрагентами. В результате мы справились со всеми проблемами и уже полностью восстановили своевременность и точность выполнения своих планов. Ввод "Лондон Парка", нашего крупнейшего и уникальнейшего проекта, — это отличный знак рынку, что компания вышла на докризисный уровень.
Что позволило вам справиться с трудностями и вернуться к лидирующим позициям на рынке?
— В первую очередь, безусловно, сильнейшая команда профессионалов, которую мы сохранили, несмотря ни на что. Мы провели множество переговоров и с дольщиками, и с кредитными организациями, которые хотя и были порой достаточно жесткими, но все–таки увенчались успехом.
Как сейчас работает компания? Какие первоочередные задачи вы ставите?
— Сейчас мы вернулись к нашей изначальной позиции: мы развиваем проекты в Петербурге, сворачивая деятельность в других регионах. Мы уже заселили несколько корпусов "Лондон Парка", остальные, сданные в декабре прошлого года дома находятся в процессе передачи ключей и дальше — заселения. Сегодня мы уже полностью вошли в нужный рабочий ритм и работаем, не допуская срывов, выполняя все декларируемые обязательства.
Перед началом строительства новых очередей вносили ли вы какие–то изменения в проекты с учетом новых требований рынка?
— Безусловно, экономический кризис повлиял и на предпочтения покупателей. Если до него предпочтение отдавалось квартирам большой площади, то сейчас спрос сместился в сторону более компактного жилья, так как даже пять "лишних" метров существенно влияют на конечную стоимость покупки. В то же время, если эти пять метров дают возможность получить не студию, а полноценную однокомнатную квартиру с окном в кухне, выбор скорее будет сделан в пользу этого варианта.
Сейчас много говорят о возвращении спроса из области обратно в город. С чем это связано?
— Застройка за КАД в силу разных причин получилась достаточно стихийная. Пытаясь получить максимум прибыли с проектов экономкласса, девелоперы уплотнились, насколько это было возможно. И сейчас с первого взгляда заметна перегруженность новых кварталов, что снижает спрос. А значит, и для инвестиций это жилье уже не так подходит. Продать его трудно в силу большого предложения и на вторичном, и на первичном рынке. Мне кажется, с учетом большой площади свободных территорий в области логичнее было бы развивать малоэтажное строительство. Это был бы более гармоничный вариант. А в существующей ситуации спальные районы в городе значительно более привлекательны, чем те, что находятся за КАД.
Планируете ли вы новые проекты помимо тех, что уже реализуются?
— В текущих проектах у нас на разных стадиях строительства находится около 1 млн м2, так что пока мы не торопимся выводить на рынок новые. В прошлом году мы ввели в эксплуатацию 245 тыс. м2 жилья: при сохранении темпов ввода у нас работы еще на много лет вперед. Но у нас есть несколько готовых к реализации проектов, по которым мы ждем благоприятного момента, чтобы приступить к работе. В первую очередь это связано с ожиданием того, как отреагирует рынок на изменения в законе "О долевом участии", которые вступают в силу в июле 2018 года.
Как вы оцениваете эти изменения, а также обещанную через 3 года полную отмену долевого строительства?
— Существует несколько точек зрения, с которых можно посмотреть на эту ситуацию. Например, правительству это позволит избавиться от негативного информационного фона, который создают новости об обманутых дольщиках. И, наверное, в качестве борьбы с недобросовестными застройщиками такие меры были бы оправданны, но ведь таких меньшинство, а под влияние закона попадают все. Я думаю, многие покупатели готовы идти на риски, которые несет долевое участие, если это дает возможность приобрести жилье по более низкой цене. Лишать их этого права, на мой взгляд, неправильно. Те же, кто хочет покупать готовое жилье абсолютно без риска, могут выбрать квартиры на вторичном рынке. У каждого покупателя должен быть выбор.
Но сейчас крайне мало компаний предлагают готовые квартиры — если не считать те проекты, где жилье просто не пользуется спросом.
— Это зависит от финансовой модели компании. Чаще всего она выстроена таким образом, что застройщик не может себе позволить не продавать квартиры на этапе стройки. Сейчас в готовом виде продается в основном жилье бизнес–класса и элитное, где покупатель предпочитает не торопиться. В то же время при снижении банковских ставок многие компании не отказались бы привлечь проектное финансирование, вместо того чтобы рассчитывать на деньги дольщиков.
Что вы планируете на этот год?
— Мы примерно понимаем, на какой объем выйдем по итогам 2018 года. Но в зависимости от ситуации на рынке мы, если будет спрос, можем ускорить стройку и ввести, например, все корпуса "Лондон Парка" за год, а не за три, как написано в разрешительных документах.
Сейчас мы видим, что застройщики все больше отказываются от нижнего сегмента экономкласса. В каком классе сейчас выгоднее работать?
— Экономкласс по определению низкомаржинален. Поэтому любые колебания не только на рынке недвижимости, но и в целом в экономике страны моментально отражаются на темпах строительства, его качестве. Именно в этом сегменте больше всего банкротств, так как больше вероятности выйти из параметров изначальной сметы. Поэтому покупатели, осознающие эти риски, уже неохотно покупают экономкласс, особенно на этапе котлована.
Пример — Москва, которая всегда была лидером по объемам строительства, а теперь является антилидером — целые кварталы стоят непроданные, произошло затоваривание рынка. Петербургу до этого еще далеко, здесь ситуация намного лучше.
Но застройщики действительно все чаще предпочитают строить дома комфорткласса, может, даже ближе к бизнес–классу, чтобы и собственные затраты оправдать, и привлечь покупателей.
Будет ли сокращаться объем вывода на рынок новых объектов из–за того, что другие девелоперы также ждут изменений?
— Однозначно можно сказать, что все лидеры рынка находятся примерно в одинаковой ситуации: у крупных компаний достаточно большое предложение, и они не испытывают острой необходимости выводить в продажу новые объекты немедленно. Даже если при росте цен сократится спрос, то покупатели тем более пойдут к крупным застройщикам, а не к компаниям, у которых в работе один–два дома.
В прошлом году в петербургской агломерации было продано более 4 млн м2 жилья. Не считаете ли вы, что это слишком много для Петербурга?
— На самом деле объем продаж мог бы быть и больше, если бы были механизмы, позволяющие реализовать весь спрос людей, которые хотят или нуждаются в новом жилье, а не только тех, кто может себе это позволить. Достаточно взглянуть на центр, где осталось огромное количество нерасселенных коммуналок. Обеспеченность жильем у нас сейчас в среднем раза в два ниже, чем, например, в США. То есть потенциал для развития рынка, безусловно, есть. Но нужны факторы, способствующие его реализации, и в первую очередь дальнейшее снижение ставок по ипотеке. Конечно, сейчас уже банки предлагают кредиты под более низкие проценты, но все равно еще недостаточно, чтобы ипотеку мог взять каждый, кто хочет купить квартиру. А так рынок мог бы продавать и больше.
Считаете ли вы, что 2018 год станет переходным для строительной отрасли?
— Сегодня никто на самом деле не знает, как сильно отразятся на рынке изменения в законе о дольщиках. И сколько будет продолжаться этот переходный период, тоже никто не знает. Аналогичная ситуация была в начале 2000–х, когда закон о дольщиках только вступал в силу. Тогда 2–3 года ушло на то, чтобы все приспособились к новой системе. Увы, она тоже оказалась несовершенной, как и любая другая.
Компания "Л1" уже больше 25 лет на рынке, мы пережили все кризисы современной России и бессчетное количество изменений в градостроительном законодательстве. С таким опытом мы готовы к любым изменениям и уверены, что станем только сильнее и надежнее. Я уже много раз говорил, что мы готовы играть по любым правилам, главное, чтобы они были одинаковыми для всех.
Биография
Павел Андреев
> Родился 5 апреля 1967 года в Ленинграде.
> В 1992 году окончил Ленинградский политехнический институт по специальности "робототехника".
> В 1992 году создал строительную компанию "ЛЭК Estate", в которой одновременно стал генеральным директором.
> С 2011 года компания "ЛЭК" была переименована в "Л1 — Строительная компания № 1".
Справка
"Л1 — Строительная компания № 1"
> Основана в 1992 году, в 2017 году отметила свое 25–летие, за эти годы сдано более 160 домов.
> В 2016 году компания заняла первое место в Петербурге по объему возводимого жилья бизнес–класса.
> В 2017 году по объемам сданного жилья вошла в пятерку ведущих застройщиков города, введя в эксплуатацию девять домов в четырех проектах общей площадью 200 тыс. м2.
https://www.dp.ru/a/2018/01/28/U_kazhd...elja_dolzh
В публикации, размещенной на Право.Ру сообщаются обстоятельства не соответствующие действительности и делаются выводы о том, чего не было... Может быть это новая журналистика?
