Право имеет тот, на чьей стороне сила; границы наших сил – наши законы.
Фридрих Шиллер
Пытаясь вернуть 40 млн рублей, несостоявшийся дольщик «ЛЭК» Павел Рябовойхочет изменить Гражданский процессуальный кодекс.
Многолетняя борьба с застройщиком «Л1-1» (бывший «ЛЭК») привела петербуржца к двум определениям Верховного суда России. Причем совершенно разным, хотя судьи на первый взгляд руководствовались одними и теми же доказательствами. Теоретически это невозможно, но когда такие осечки все же случаются, законодательство не позволяет привести судебные акты «к одному знаменателю». В итоге дольщик решил поправить базовый документ гражданского права – Гражданский процессуальный кодекс.
Сегодня темой нашего выпуска будет «надо ли платить налоги с взысканной с застройщика суммы?». С вами я - адвокат Антон Лебедев. Итак, начнём…
Если застройщик нарушил срок передачи объекта недвижимости, за такое нарушение обязательств можно взыскать денежные средства. Достаточно часто взыскателей волнует вопрос о необходимости уплаты налогов с полученной суммы.
Вариантов тут много.Если дело доходит до угроз и просто выставлению дольщика за дверь, как действовать?
Дольщик сам может “угрожать” застройщику составлением акта о том, что квартира не была предъявлена к осмотру или не было предоставлено достаточного времени для ее осмотра. В силу ч. 1 ст. 7 закона “Об участии в долевом строительстве” застройщик сам обязан передать дольщику объект недвижимости, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом чаще всего на объекты приходят люди без документов подтверждающих такие обстоятельства. Отсутствие у них документов при приемке квартиры может стать еще одним замечанием при составлении акта.
После такого выдворения дольщика из квартиры необходимо направить застройщику заказное, а лучше ценное письмо с описью вложения, с изложением данных обстоятельств и требованием предоставить необходимое количество времени для осмотра квартиры. Такие документы послужат доказательством при решении вопроса о добросовестности поведения застройщика. Необоснованный отказ застройщика передавать квартиру приведет к появлению неустойки за неисполнение обязательств по договору.
Если же речь идет о реальных угрозах, необходимо вызывать полицию. Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью предусмотрена ст. 119 Уголовного кодекса РФ.
Приглашение дольщика на приемку квартиры и подписание акта приема-передачи, часто делается в форме телефонного звонка или сообщения на телефон. Необходимо учитывать то, что п. 4 ст. 8 Закона «Об участи в долевом строительстве» не предусматривает такого способа извещения. В указанном пункте содержится всего один способ извещения – заказное письмо с уведомлением о вручении, которое может быть вручено лично. До момента получения такого письма, появление дольщика на приемке квартиры является его доброй волей. Просрочка в передаче квартиры грозит застройщику неустойкой, поэтому даже если конкретный сотрудник, показывающий квартиру, делает вид что это ему не надо, руководителям застройщика это действительно надо чтобы не платить неустойку. Даже после получения такого письма у дольщика будет минимум 7 дней для того чтобы приступить к приемке квартиры. Следует учитывать, что положения ст. 8 Закона «Об участии в долевом строительстве» не предусматривают обязанности принять квартиру, а говорят об обязанности приступить к приемке.
В силу ч. 5 ст. 8 Закона «Об участии в долевом строительстве» предусматривает право дольщика потребовать от застройщика составления акта в котором будет указано несоответствие объекта недвижимости договору или закону. Для выявления таких недостатков может потребоваться время. Поэтому установление сжатых сроков для приемки квартиры говорит о недобросовестном поведении самого застройщика.
Читать далее...| 52-летний курганец Владимир Тактаев, заказавший экшн-очки на AliExpress, как он утверждает, для съемки на рыбалке, попался сотрудникам ФСБ, решив продать эти очки через Avito. В мае 2017 года Тактаева признали виновным в незаконном обороте специальных технических средств (статья 138.1 УК РФ) и ограничили его свободу на 8 месяцев.
В июне 2017 года жителя города Щучье оштрафовали на 10 тыс. рублей за покупку на том же сайте GPS-трекера со встроенным микрофоном. 39-летнего жителя села Лопатки задержали на почте при получении GPS-трекера «Мини А8» из Китая. В отношении него возбуждено уголовное дело. Часто покупатели таких товаров заявляют, что не знали об их запрете, а использовать хотели в личных целях: снимать видео или обезопасить автомобиль от угона. |
Таким образом, положения Закона о передаче квартиры допускают не только длительный осмотр квартиры дольщиком при приемке, но и составление смет по устранению недостатков, а также возмещение указанных в смете расходов до подписания акта.
Короткая ссылка на новость: https://www.LawNow.ru/~uyu0L| Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Придя к выводу о том, что ответчик на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21 января 2005 г. приобрел право на застройку земельного участка до 1 апреля 2005 г., то есть до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, суд апелляционной инстанции указал на неприменимость к правоотношениям сторон Закона об участии в долевом строительстве. |
В данном случае Роскомнадзор исполняет судебный акт, а вот к самому судебному акту есть много вопросов. Так, судебный акт относит к запрещенной информацию содержащуюся в публикации на основании ст. 10 Федерального закона "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" от 27.07.2006 N149-ФЗ. По мнению суда, если в публикации описано действие, предусмотренное Уголовным кодексом РФ, а в данном случае ст. 159 и ст. 200.3 УК РФ, такую информацию необходимо отнести к запрещенной. Вместе с тем, в публикации описаны способы, которые и без данной публикации хорошо известны юристам занимающимся проблемами дольщиков, и, конечно, эти темы знакомы юридическим службам застройщиков. Размещенная в публикации информация не представляет какой-либо опасности для граждан России, т.к. просто информирует граждан о том, на что обращать внимание при заключении договора. Исходя из того, что практически любая статья адвоката с описанием событий уголовного дела содержит описание состава преступления и, так или иначе, способы его совершения, такой подход суда может позволить запретить и все публикации со ссылками на Уголовный кодекс. Более того, данная статья и в настоящий момент доступна для прочтения на других ресурсах.
В решении суда указываются три издания. Исходя из решения суда к участию в процессе не были привлечены владельцы сайтов и решение вынесено при участии прокуратуры, Роскомнадзор на заседание представителя не направил. С учетом того, что права владельцев сайтов, на мой взгляд, нарушены таким решением суда, они могли обжаловать данный судебный акт. Владельцы сайтов могли принять личное участие в процессе или через представителей путем подачи жалобы в порядке ч. 3 ст. 320 ГПК РФ. По данным Саратовского областного суда решение не обжаловалось.В данном случае запрет коснулся именно страниц размещенных на сайте, а не всего сайта. Хотя невыполнение требования Роскомнадзора могло привести к блокировке всего сайта. Возможно по этой причине владельцы сайтов решили просто удалить страницу и не тратить на это время.
Конкуренты могут или самостоятельно обращаться в суд с целью запрещения какой-либо публикации или писать заявления в прокуратуру. Прокуратура направит обращение в суд, если увидит основания. Поэтому обращение в прокуратуру не дает гарантированный результат в недобросовестной конкурентной борьбе. В данном случае прокуратура увидела основания. Хотя статья, на мой взгляд, безобидна и любой юрист на консультации дольщика, исходя из логики суда и прокуратуры, распространяет запрещенную в России информацию во благо обратившихся к нему граждан.
Способы борьбы с такой ситуацией остаются прежними - суд. Решение суда может быть обжаловано, если суд рассмотрел вопрос без привлечения заинтересованных лиц. Это основание для отмены решения.
В публикации, размещенной на Право.Ру сообщаются обстоятельства не соответствующие действительности и делаются выводы о том, чего не было... Может быть это новая журналистика?
| Но Рябинин не получил жильё в срок – компания обанкротилась, а валютный курс существенно изменился. |
| Однако указали, что первая инстанция неверно определила период взыскания процентов: по версии апелляции, надо было взыскать проценты за период с 20 января по 5 марта 2015 года, когда сдача квартиры была просрочена. |
| Определение ВС внесло ясность в существующую судебную практику, поскольку между судами имелись разногласия именно в определении периода, за который подлежат возмещению проценты по кредиту, полученному для приобретения недвижимости, указала юрист КА "Юков и партнёры" Маргарита Захарова. |
Дольщик СК "Дальпитерстрой" получил присужденные денежные средства на расчетный счет. Исполнение судебного акта заняло всего 3 дня. По прошествии этого срока денежные средства поступил на расчетный счет дольщика. Так закончилась история задолженности СК "Дальпитерстрой" перед дольщиком. Интересы дольщика представлял адвокат Антон Лебедев.
Юридическая наука понимает под преюдицией обстоятельства не нуждающиеся в доказывании в связи с тем, что они уже являлись предметом рассмотрения в суде и эти обстоятельства были отражены во вступившем в законную силу судебном акте. Целью преюдиции является освобождение лиц участвующих в деле от повторного доказывания, а суд - от повторного исследования фактов в которых суд уже разобрался по другому делу.
| LEbEdEV написал: При таких обстоятельствах следует полагать, что истец выразил свою волю на отказ от договора в своем заявлении от 12 декабря 2014 года |
— В первую очередь, безусловно, сильнейшая команда профессионалов, которую мы сохранили, несмотря ни на что. Мы провели множество переговоров и с дольщиками, и с кредитными организациями, которые хотя и были порой достаточно жесткими, но все–таки увенчались успехом.
Как сейчас работает компания? Какие первоочередные задачи вы ставите?— Сейчас мы вернулись к нашей изначальной позиции: мы развиваем проекты в Петербурге, сворачивая деятельность в других регионах. Мы уже заселили несколько корпусов "Лондон Парка", остальные, сданные в декабре прошлого года дома находятся в процессе передачи ключей и дальше — заселения. Сегодня мы уже полностью вошли в нужный рабочий ритм и работаем, не допуская срывов, выполняя все декларируемые обязательства.
Перед началом строительства новых очередей вносили ли вы какие–то изменения в проекты с учетом новых требований рынка?— Безусловно, экономический кризис повлиял и на предпочтения покупателей. Если до него предпочтение отдавалось квартирам большой площади, то сейчас спрос сместился в сторону более компактного жилья, так как даже пять "лишних" метров существенно влияют на конечную стоимость покупки. В то же время, если эти пять метров дают возможность получить не студию, а полноценную однокомнатную квартиру с окном в кухне, выбор скорее будет сделан в пользу этого варианта.
Сейчас много говорят о возвращении спроса из области обратно в город. С чем это связано?— Застройка за КАД в силу разных причин получилась достаточно стихийная. Пытаясь получить максимум прибыли с проектов экономкласса, девелоперы уплотнились, насколько это было возможно. И сейчас с первого взгляда заметна перегруженность новых кварталов, что снижает спрос. А значит, и для инвестиций это жилье уже не так подходит. Продать его трудно в силу большого предложения и на вторичном, и на первичном рынке. Мне кажется, с учетом большой площади свободных территорий в области логичнее было бы развивать малоэтажное строительство. Это был бы более гармоничный вариант. А в существующей ситуации спальные районы в городе значительно более привлекательны, чем те, что находятся за КАД.
Планируете ли вы новые проекты помимо тех, что уже реализуются?— В текущих проектах у нас на разных стадиях строительства находится около 1 млн м2, так что пока мы не торопимся выводить на рынок новые. В прошлом году мы ввели в эксплуатацию 245 тыс. м2 жилья: при сохранении темпов ввода у нас работы еще на много лет вперед. Но у нас есть несколько готовых к реализации проектов, по которым мы ждем благоприятного момента, чтобы приступить к работе. В первую очередь это связано с ожиданием того, как отреагирует рынок на изменения в законе "О долевом участии", которые вступают в силу в июле 2018 года.
Как вы оцениваете эти изменения, а также обещанную через 3 года полную отмену долевого строительства?— Существует несколько точек зрения, с которых можно посмотреть на эту ситуацию. Например, правительству это позволит избавиться от негативного информационного фона, который создают новости об обманутых дольщиках. И, наверное, в качестве борьбы с недобросовестными застройщиками такие меры были бы оправданны, но ведь таких меньшинство, а под влияние закона попадают все. Я думаю, многие покупатели готовы идти на риски, которые несет долевое участие, если это дает возможность приобрести жилье по более низкой цене. Лишать их этого права, на мой взгляд, неправильно. Те же, кто хочет покупать готовое жилье абсолютно без риска, могут выбрать квартиры на вторичном рынке. У каждого покупателя должен быть выбор.
Но сейчас крайне мало компаний предлагают готовые квартиры — если не считать те проекты, где жилье просто не пользуется спросом.— Это зависит от финансовой модели компании. Чаще всего она выстроена таким образом, что застройщик не может себе позволить не продавать квартиры на этапе стройки. Сейчас в готовом виде продается в основном жилье бизнес–класса и элитное, где покупатель предпочитает не торопиться. В то же время при снижении банковских ставок многие компании не отказались бы привлечь проектное финансирование, вместо того чтобы рассчитывать на деньги дольщиков.
Что вы планируете на этот год?— Мы примерно понимаем, на какой объем выйдем по итогам 2018 года. Но в зависимости от ситуации на рынке мы, если будет спрос, можем ускорить стройку и ввести, например, все корпуса "Лондон Парка" за год, а не за три, как написано в разрешительных документах.
Сейчас мы видим, что застройщики все больше отказываются от нижнего сегмента экономкласса. В каком классе сейчас выгоднее работать?— Экономкласс по определению низкомаржинален. Поэтому любые колебания не только на рынке недвижимости, но и в целом в экономике страны моментально отражаются на темпах строительства, его качестве. Именно в этом сегменте больше всего банкротств, так как больше вероятности выйти из параметров изначальной сметы. Поэтому покупатели, осознающие эти риски, уже неохотно покупают экономкласс, особенно на этапе котлована.
Пример — Москва, которая всегда была лидером по объемам строительства, а теперь является антилидером — целые кварталы стоят непроданные, произошло затоваривание рынка. Петербургу до этого еще далеко, здесь ситуация намного лучше.
Но застройщики действительно все чаще предпочитают строить дома комфорткласса, может, даже ближе к бизнес–классу, чтобы и собственные затраты оправдать, и привлечь покупателей.
Будет ли сокращаться объем вывода на рынок новых объектов из–за того, что другие девелоперы также ждут изменений?— Однозначно можно сказать, что все лидеры рынка находятся примерно в одинаковой ситуации: у крупных компаний достаточно большое предложение, и они не испытывают острой необходимости выводить в продажу новые объекты немедленно. Даже если при росте цен сократится спрос, то покупатели тем более пойдут к крупным застройщикам, а не к компаниям, у которых в работе один–два дома.
В прошлом году в петербургской агломерации было продано более 4 млн м2 жилья. Не считаете ли вы, что это слишком много для Петербурга?— На самом деле объем продаж мог бы быть и больше, если бы были механизмы, позволяющие реализовать весь спрос людей, которые хотят или нуждаются в новом жилье, а не только тех, кто может себе это позволить. Достаточно взглянуть на центр, где осталось огромное количество нерасселенных коммуналок. Обеспеченность жильем у нас сейчас в среднем раза в два ниже, чем, например, в США. То есть потенциал для развития рынка, безусловно, есть. Но нужны факторы, способствующие его реализации, и в первую очередь дальнейшее снижение ставок по ипотеке. Конечно, сейчас уже банки предлагают кредиты под более низкие проценты, но все равно еще недостаточно, чтобы ипотеку мог взять каждый, кто хочет купить квартиру. А так рынок мог бы продавать и больше.
Считаете ли вы, что 2018 год станет переходным для строительной отрасли?— Сегодня никто на самом деле не знает, как сильно отразятся на рынке изменения в законе о дольщиках. И сколько будет продолжаться этот переходный период, тоже никто не знает. Аналогичная ситуация была в начале 2000–х, когда закон о дольщиках только вступал в силу. Тогда 2–3 года ушло на то, чтобы все приспособились к новой системе. Увы, она тоже оказалась несовершенной, как и любая другая.
Компания "Л1" уже больше 25 лет на рынке, мы пережили все кризисы современной России и бессчетное количество изменений в градостроительном законодательстве. С таким опытом мы готовы к любым изменениям и уверены, что станем только сильнее и надежнее. Я уже много раз говорил, что мы готовы играть по любым правилам, главное, чтобы они были одинаковыми для всех.
Биография
Павел Андреев
> Родился 5 апреля 1967 года в Ленинграде.
> В 1992 году окончил Ленинградский политехнический институт по специальности "робототехника".
> В 1992 году создал строительную компанию "ЛЭК Estate", в которой одновременно стал генеральным директором.
> С 2011 года компания "ЛЭК" была переименована в "Л1 — Строительная компания № 1".
Справка
"Л1 — Строительная компания № 1"
> Основана в 1992 году, в 2017 году отметила свое 25–летие, за эти годы сдано более 160 домов.
> В 2016 году компания заняла первое место в Петербурге по объему возводимого жилья бизнес–класса.
> В 2017 году по объемам сданного жилья вошла в пятерку ведущих застройщиков города, введя в эксплуатацию девять домов в четырех проектах общей площадью 200 тыс. м2.
