Вы здесь:
Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Образ мыслей ненаказуем.
 
Ульпиан
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: Пред. 1 2
Судебная практика: ООО "ЦДС" (Центр долевого строительства)
 
Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)?


Сегодня я решил рассказать о жилищно-строительных кооперативах, т.к. количество обращений к нам по этому вопросу существенно увеличилось. Тема ЖСК частично раскрыта на нашем сайте, но сейчас я решил все обобщить. В нашей стране исторически сложилось так, что ЖСК стали реальным способом получения жилья гражданами в обозримые сроки. Именно они, на мой взгляд, стали причиной появления собственности у граждан СССР, эту тему мы описывали ранее в публикации "Государственная жилищная политика".

Читать далее...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Как выйти из ЖСК и вернуть деньги?


В первом выпуске мы уже рассмотрели вопрос о том, что такое жилищно-строительный кооператив. В данном выпуске мы рассмотрим вопросы выхода из ЖСК и получения внесенных денежных средств.

Как выйти из ЖСК?
Согласно ст. 130 ЖК РФ членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива;
2) исключения члена кооператива;
3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
4) ликвидации жилищного кооператива;
5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
В ч. 2 ст. 130 ЖК РФ, на мой взгляд, законодатель допустил ошибку не конкретизировав порядок и сроки выхода из кооператива. Закон говорит о том, что заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива. Таким образом, устав может содержать условие о том, что заявление будет рассмотрено в следующем финансовом году, а денежные средства желающему выйти возвращаются в течение 6 месяцев после рассмотрения заявления и все будет в рамках закона. Более того, устав может предусматривать возможность возврата не денежными средствами, а имуществом ЖСК. Теперь представьте, что вместо денег при выходе из кооператива вам предлагают грузовик карандашей или строительных материалов. Пока таких случаев в нашей практике не было, но такая возможность у ЖСК есть. Поэтому перед вступлением в ЖСК необходимо ознакомиться с правилами выхода из него. Даже если вы ознакомились с уставом ЖСК и иными документами, это совершенно не означает того, что их содержание не изменится в течении всего периода вашего членства в ЖСК.

Читать далее...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ЖСК: как расторгнуть договор и вернуть деньги

03.11.2016г.

Купить квартиру по договору ЖСК не сложно. Необходимо всего лишь оплатить вступительный взнос и затем регулярно вносить паи. Гораздо сложнее выйти из кооператива, если вдруг строительство затягивается, и вернуть вложенные деньги. У пайщика есть такое право, но воспользоваться им не так-то просто. В тонкостях расторжения договора ЖСК разбирался LIVING.

Безответственная схема

Для начала, несколько слов о сути жилищно-строительных кооперативов. По действующему законодательству жилищно-строительные кооперативы создаются для строительства и управления многоквартирным домом. При этом законодательно деятельность таких кооперативов отрегулирована очень плохо. Фактически, только «Жилищным кодексом». Отсюда и долгострои, которые чаще всего возводятся именно по ЖСК. В отличие от домов, построенных в рамках 214-ФЗ, в случае задержки сроков сдачи которых дольщик может получить компенсацию. Да и расторгнуть ДДУ значительно проще. Вся процедура прописана в том же 214-ФЗ, а также в законе «О защите прав потребителя».

А вот кооператив формально ответственности за задержку сроков сдачи домов ЖСК не несет. «Большинство ЖСК, которые сейчас есть на рынке, даже не оформляют на себя разрешение на строительство. Это означает то, что застройщиком по факту является другое лицо. И получается, что вот эта схема используется застройщиками, чтобы отгородиться от дольщиков. То есть застройщик, получив на себя разрешение на строительство, создает аффилированными людьми ЖСК, прописывает все положения кооператива, туда «загоняются» люди. У них нет прямых отношений с застройщиком. ЖСК основан на принципах членства, то есть хочешь - вступай, хочешь – не вступай. Самый высший орган управления – это общее собрание пайщиков. И получается, что если вам что-то не построило ЖСК, то вы сами в этом и виноваты», - рассказал адвокат Антон Лебедев. Правда, чаще всего, реальные пайщики никакого участия в общих собраниях и голосованиях не принимают. Нередко им дают подписать документ о праве передачи своего голоса третьему лицу. И в этом случае пенять будет не на кого. Поэтому эксперты рекомендуют не передавать право своего голоса другим людям.

Уйти от «Л1»

Оспорить действия застройщика, работающего по ЖСК очень непросто. «Главная проблема заключается в том, что неоткуда взяться ответственности. Она прямо в законе не предусмотрена. У нас практически единственный рычаг воздействия, который напрямую предусмотрен со стороны пайщиков, – это выход из ЖСК. Но проблема в том, что выход из ЖСК должен производиться по правилам кооператива. Фактически, застройщик имеет возможность написать пайщикам изначально правила, как они будут себя вести, если захотят выйти», - добавил Антон Лебедев.

Ярким примером тому служит компания «Л1», ранее известная как «ЛЭК». Ее объекты стали уже притчей во языцех в Петербурге. Немало самых известных в городе долгостроев принадлежат именно этому застройщику. Правда, несмотря ни на что, даже через годы, застройщик свои объекты достраивает и сдает. Но речь не об этом.

«Л1» всегда продавал свои объекты через вступление в жилищно-строительный кооператив. Строительство домов затягивалось, особенно дела у компании пошли плохо в кризис 2008 года. Не удивительно, что у многих пайщиков «Л1» возникло желание покинуть кооператив.

Для того, чтобы выйти из ЖСК, достаточно просто написать заявление в адрес общего собрания пайщиков. Но тут могут подстерегать сложности. Ведь в законе прямо не прописаны условия выхода, их назначает сам кооператив. Например, в тех же документах от «Л1» указано, что если пайщик подает заявление о выходе в этом году, то его рассмотрят в течение 6 месяцев, но уже следующего финансового года. Именно такая формулировка была в договоре одного из пайщиков ЖСК «Гранит», созданного компанией «Л1» для строительства ЖК «Звездный». Он попытался покинуть кооператив после многолетней задержки сроков строительства. В Уставе организации было прописано, что рассмотрение заявления о выходе из ЖСК не может начаться ранее, чем в следующем финансовом году. Но и после наступления этого срока компания продолжала тянуть время. Например, не принимала доверенность на законного представителя пайщика. Стало ясно – без суда не обойтись.

ЖК «Звездный»

«Мы пошли в суд, потому что решили, что у них было достаточно времени, чтобы провести собрание и принять решение о выходе пайщика. Пока судились, они успели поменять Устав. Причем, это совершенно законно. В Уставе, например, указаны и все сроки, в течение которых проводится процедура выхода пайщика из кооператива. Теоретически, ЖСК может менять эти правила сколько угодно, пока суд не обратит внимание на тот факт, что руководство кооператива намеренно старается затянуть процесс», - говорит адвокат.

В конечном, счете, суд выиграть удалось. Были выплачены деньги, но не все. Застройщик не вернул вступительный взнос. «Большинство кооперативов, которые я видел, мало того, что не возвращают членские взносы, так еще и предусматривают санкции за выход из кооператива. Например, ваш паевой взнос два миллиона рублей. Если вы сами подали заявление о выходе, вам вернут ваши средства за вычетом, например, 20%», - заявляет Антон Лебедев.

К сожалению, обезопасить себя от потери части денег при выходе практически невозможно. Конечно, нужно обязательно читать договор паенакопления и Устав кооператива. Все детали прописываются в этих документах. Если что-то смущает или не устраивает, документы можно показать юристам или вовсе поискать другой жилой комплекс, где условия покупки квартиры более приемлемые.

Весь процесс с ЖСК «Гранит» длился с августа 2015 года. В феврале 2016 иск был удовлетворен. Застройщик подал апелляцию, но проиграл. Тем временем аналогичные судебные процессы продолжаются. В Московском районном суде появилось порядка 15 новых дел по выходу из ЖСК «Гранит».

«Л1» не единственная компания, с которой пришлось судиться за право выхода из кооператива. Например, руководство ЖСК «Альпийская деревня» пыталось договориться с пайщиком. Но вопрос пришлось решать все равно через суд.

ЖК «Альпийская деревня». Фото с сайта застройщика IMD Group

В результате, было подписано мировое соглашение, где стороны согласовали этапы выплаты денег бывшему пайщику. Казалось бы, проблема решена. Но далее застройщик начал оттягивать выплаты. Юристам пайщика пришлось пригрозить кооперативу исполнительным листом и принудительным взысканием средств. Разумеется, компании было невыгодно подобное решение вопроса, поэтому пайщик получил все деньги, даже без каких-либо санкций.

К чему готовиться пайщикам О2 Development

Еще одна не безызвестная компания О2 Development славится своими долгостроями. Один из них - ЖК «Силы природы» в Мурино. Сейчас ведется подготовка к судебному разбирательству с ЖСК «Муринская 1», который строит этот комплекс. Пока не понятно, какую позицию займет руководство ЖСК, но Устав этой организации похож на Устав «Гранита» в части санкций по выходу из кооператива. То есть, рассмотрение заявления пайщика, поданного сейчас, будет рассматриваться в следующем финансовом году. Также, скорее всего, пайщикам не получится вернуть вступительный взнос. Так что, если дело дойдет до суда, они будут длится долго, предупреждают юристы.

ЖК «Силы природы»

Можно и без суда

Одной из крупнейших компаний, которая работают по схеме ЖСК, - ГК «ЦДС». Застройщик нередко нарушает сроки сдачи своих объектов. Правда, пока ни один пайщик не обратился в суд. Застройщику удается найти компромисс с покупателями и урегулировать конфликтные ситуации. К тому же, вновь выводимые объекты и корпуса уже строящихся ЖК ГК «ЦДС» уже реализует в рамках 214-ФЗ по договорам долевого участия.

Эксперты говорят, что постепенный отказ застройщиков от схемы ЖСК связан с тем, что контроль за работой кооперативов ужесточается. Однако с точки зрения ответственности перед пайщиками ситуация пока никак не меняется.

Для того, что выйти из ЖСК, необходимо написать заявление о своем намерении подать его в правление ЖСК. Затем, заявление рассматривается правлением, а затем еще и выносится на рассмотрение общего собрания кооператива. Главное, определить, как и когда будут возвращены паевые взносы. Но стоит учитывать, что в каждом ЖСК устанавливаются свои правила выхода из кооператива. Так что, пожалуй, главный совет от юристов - внимательно читать документы, прежде чем покупать жилье по схеме ЖСК.

https://living.ru/articles/dogovory/zhsk-kak-rastorgnut-dogovor-i-vernut-dengi/
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
С какого момента платить коммунальные платежи?


Сегодня темой нашего выпуска будет "момент возникновения обязанности по оплате коммунальных платежей", с вами я - адвокат Антон Лебедев, итак, начнём...

Достаточно часто новые собственники квартир сталкиваются с требованиями о погашении задолженности по коммунальным платежам. Эти случаи можно разделить на два типа по виду недвижимости: вновь построенное жильё (долёвка) и готовое (вторичка).

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Законом не предусмотрена возможность требовать оплаты авансом коммунальные услуги. Поэтому включение такого требования в договор долевого участия или выдвижение его дольщику может стать основанием для привлечения к административной ответственности лица, выдвигающего такое требование. Правда, за включение в договор такого требования привлечение к административной ответственности за нарушение ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" возможно только в течение года с момента заключения такого договора.

Читать далее...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Борьба с псевдозастройщиками в судебной практике (часть 1)


Сегодня темой нашего выпуска будет "Борьба с псевдозастройщиками в судебной практике". С вами я - адвокат Антон Лебедев, итак, начнём...

Со времен появления Закона «Об участи в долевом строительстве» N 214-ФЗ застройки начали думать о схемах обхода данного закона. Фактически все привлекаемые денежные средства такими застройщиками привлекались через аффилированные лица. Такими лицами выступали компании-инвесторы или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Тема ЖСК была раскрыта в предыдущих наших выпусках "Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)?".

Читать далее...

--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Борьба с псевдозастройщиками в судебной практике (часть 2)


Сегодня темой нашего выпуска будет "Борьба с псевдозастройщиками в судебной практике". С вами я - адвокат Антон Лебедев, итак, начнём…

В первом выпуске на тему "Борьба с псевдозастройщиками в судебной практике" мы говорили о том как меняется практика в судах общей юрисдикции, в этом выпуске мы будем говорить об арбитражных судах.

Читать далее...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Взыскание неустойки с ЖСК


Сегодня я решил рассказать о взыскании неустойки с жилищно-строительных кооперативах, т.к. популярность этой темы растет. В нашей стране исторически сложилось так, что ЖСК стали реальным способом получения жилья гражданами в обозримые сроки. Именно они, на мой взгляд, стали причиной появления собственности у граждан СССР, эту тему мы описывали ранее в публикации "Государственная жилищная политика".

Читать далее...

--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Консультант+ молодцы... Только отжег в кассации и уже в базе =)

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2021 г. N 88-7656/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Бакулина А.А.,
судей Рогожина Н.А., Смирновой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2073/2020 по иску А. к жилищно-строительному кооперативу "ЦДС-Мурино" (далее - ЖСК "ЦДС-Мурино") о расторжении договора паевого взноса, взыскании паевого взноса, судебных расходов по кассационной жалобе ЖСК "ЦДС-Мурино" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 декабря 2020 г.
Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Смирновой О.В., выслушав объяснения представителя ЖСК "ЦДС-Мурино" Т., действующей по доверенности от 2 марта 2021 г., представителя А. адвоката Лебедева А.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

А. обратилось в суд с иском к ЖСК "ЦДС-Мурино", просила расторгнуть договор паевого взноса от 28 января 2015 г. N, взыскать выплаченные по договору денежные средства в размере 423 000 руб., государственную пошлину 7 430 руб.
Решением Петроградского районного суда города Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 г. в удовлетворении исковых требований А. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 декабря 2020 г. решение Петроградского районного суда города Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 г. отменено, принято новое решение, которым исковые требования А. удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе ЖСК "ЦДС-Мурино" ставится вопрос об отмене апелляционного определения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного постановления, предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский процессуальный кодекс).
Судом при рассмотрении дела установлено, что 28 января 2015 г. между А. и ЖСК "ЦДС-Мурино" заключен договор паевого взноса N для последующего создания машино-места на автостоянке. Пунктом 1.6 договора определено плановое окончательное строительство автостоянки ориентировочно 1 квартал 2016 года.
29 января 2015 г. истцом исполнены обязательства по оплате паевого, вступительного, дополнительного целевого взносов в полном объеме.
30 октября 2017 г. застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
27 апреля 2019 г. истец подала заявление о добровольном выходе из состава членов жилищно-строительного кооператива и расторжении договора паевого взноса, в связи с тем, что объект строительства в установленный договором срок не передан.
3 октября 2019 г. истец направила в адрес ответчика повторную претензию с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств.
23 декабря 2019 г. ЖСК "ЦДС-Мурино" составил односторонний акт передачи объекта истцу.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований А., суд первой инстанции, руководствуясь статьями 218, 309, 310, 401, 431, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), частями 1, 1.1 статьи 110, частью 1 статьи 130, статьей 132 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из действительной воли сторон при заключении договора паевого взноса, направленной на добровольное вступление в члены жилищно-строительного кооператива с целью участия в строительстве и последующем содержании многоквартирного дома путем внесения паевого и иных взносов. На момент заключения договора истцу, как члену ЖСК, должно быть известно, что потребительский кооператив не является застройщиком многоквартирного дома, земельный участок для осуществления строительства ему не предоставлялся, правоотношения с застройщиком ООО "ИнвестКапитал" основаны на договоре инвестирования, заключенным до вступления истца в члены кооператива.
Принимая во внимание, что договором паевого взноса не предусмотрено право членов ЖСК требовать расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку с момента выплаты пая и ввода объекта в эксплуатацию у истца возникает право собственности на объект недвижимого имущества, пришел к выводу об уклонении истца от приема машино-места в собственность.
Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда указала, что подавая заявление о выходе из членов кооператива в связи с нарушением ответчиком срока передачи помещения, истец действовала в рамках пункта 5.5 договора паевого взноса, предусматривающего право на выход из членов ЖСК, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по возврату уплаченного пая.
Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, полагает, что выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом апелляционной инстанций, вышеуказанным нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Довод кассационной жалобы о том, что ответчиком не нарушены сроки передачи объекта строительства, поскольку в договоре указан ориентировочный срок окончания строительства является несостоятельным, не соответствующим части 5 статьи 10 Гражданского кодекса, в соответствии с которой добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается.
Принимая во внимание указание в пункте 1.6 договора срока планового окончания строительства автостоянки, дату выдачи застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 30 октября 2017 г., дату уведомления истца о принятии машино-места 29 августа 2019 г., суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о нарушении срока передачи помещения истцу.
Довод кассационной жалобы об исполнении обязательств по договору в виде односторонней передаче машино-места по акту от 23 декабря 2019 г., после составления которого не предполагается расторжение договора и выплату целевого взноса не указывает на законность действий застройщика.
Согласно пункту 5.9 устава при принятии решения о выходе из кооператива член кооператива подает в правление соответствующее заявление, которое должно быть рассмотрено не позднее двух месяцев с момента подачи заявления. Выплата паевого и целевого взноса, внесенных членом кооператива, осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные договором паевого взноса.
Пунктом 5.5 договора предусмотрены порядок расторжения договора.
Следовательно, не позднее двух месяцев с момента подачи заявления истца о выходе из кооператива в связи с невозможностью получения им помещения в собственность согласно условий договора паевой взнос должен быть выплачен пайщику. Составление одностороннего акта за пределами данного срока не признается основанием для освобождения ответчика от обязательств по выплате пая.
При таких обстоятельствах, а также учитывая общепризнанный принцип правовой определенности, являющийся одним из условий права на справедливое судебное разбирательство, предусмотренный статьей 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, судебная коллегия по гражданским делам не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступившего в законную силу судебного акта.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 декабря 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ЖСК "ЦДС-Мурино" - без удовлетворения.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: Пред. 1 2
Читают тему (гостей: 1)