или не так страшен закон, как практика его применения
На тему участия в долевом строительстве многоквартирных домов достаточно много написано. Однако изменения в этой сфере идут не только со стороны законодательной, но и судебной ветви власти. Ужесточение требований к застройщикам, произошедшие за последние годы, усложнило работу в строительной отрасли, но пока не принесло ощутимых результатов. Так, застройщикам были добавлены требования по обеспечению финансовой стабильности, страхования рисков, размеру уставного капитала застройщика и другие. Недавно был увеличен объем информации, публикуемой застройщиком в проектной декларации, и добавлена обязанность публиковать декларацию на сайте. Эти изменения вступят в силу с 2017 года.
Судебная система пошла по своему пути - пути обобщения практики применения законов. Несмотря на то, что право России не является прецедентным, за исключением практики Европейского суда по правам человека, мнение Верховного Суда РФ имеет сильное значение для нижестоящих судов. После утверждения Верховным Судом РФ Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 практически все информационные ресурсы заявили о том, что Верховный Суд РФ поставил точку в вопросе участия в долевом строительстве. К сожалению, точка оказалась смазанной…
Страшный закон
Еще в 2005 году законодатель смирился с тем, что идеальный закон «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон №214-ФЗ) написан быть не может, но регулирование в области строительства жилья не могло ждать. Только подтверждают эту версию изменения, регулярно вносимые в данный закон. Как указывает ст. 1 Закона №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом облигаций особого вида - жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Закон №214-ФЗ распространяется на строящиеся объекты, строительство которых начато после апреля 2005 года – даты вступления закона в силу. Исходя из этого не хитрого правила, можно сделать вывод о том, что все иные предлагаемые схемы являются либо долгостроями, строительство которых началось до апреля 2005 года, либо схемами, не предусмотренными специализированным законом, что уже должно настораживать.
Вместе с тем, Закон №214-ФЗ предусматривает ответственность как за просрочку окончания строительства, так и за осуществление строительства ненадлежащего качества. Так, ответственность застройщика может составить 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Застройщик обязан направить дольщику за два месяца информацию о задержке строительства и предложение изменить договор.
Начиная с 2017 года закон N214-ФЗ будет явно распространяться на отношения, складывающиеся при строительстве жилых блокированных домов (таунхаусы), состоящих из трех и более блоков.
Привлечение денежных средств дольщиков станет возможным только застройщиками, имеющими необходимый размер уставного капитала. Площадь застройки станет критерием для определения необходимого размера уставного капитала. При площади застройки в 1500кв.м застройщик будет обязан иметь уставный капитал не менее 2,5 миллионов рублей, 500 тысяч кв.м. - 1,5 миллиардов рублей. При этом застройщику не составит труда наполнить свои активы ценными бумагами с большим количеством нулей, но не представляющими какой-либо ценности. Поэтому данная схема затронет порядочных застройщиков, остальные продолжат искать пути обхода этих положений.
В соответствии с законом, если квартира создана застройщиком с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Законодатель уточнил допустимые размеры изменения площади при строительстве, установив такой барьер в 5% от общей площади. В связи с этим застройщики не смогут существенно занижать общую площадь квартиры при продаже для повышения их привлекательности среди потенциальных дольщиков. Такие схемы в итоге приводили к образованию существенной доплаты по окончании строительства. Теперь возможные доплаты ограничены в размере.
На отношения дольщика и застройщика не распространяются положения ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» о возможности для дольщика отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Об этом ясно дал понять Конституционный суд в Определении от 23 апреля 2015 года. Таким образом, односторонний отказ может от исполнения договора может быть осуществлен только по основаниям, предусмотренным Законом №214-ФЗ. Таким образом, отказ от договора участия в долевом строительстве всегда должен быть обоснован и не должен происходить по простому желанию дольщика.
С 2017 года вступают в силу поправки в которых будет содержаться запрет на получение денежных средств по договору уступки до регистрации ее в Росреестре, если уступать права дольщику будет юридическое лицо. При этом ответственность за несоблюдение этого правила будет нести уступающее права юридическое лицо. Вводится законодателем и обязательный аудит годовой бухгалтерской отчетности застройщика (ст. 18 Закона №214-ФЗ). В настоящий момент получила распространение практика получения застройщиком денег в случае подачи документов на регистрацию, однако право на денежные средства должно возникать после регистрации права требования квартиры у дольщика.
Также планируется создание единого информационного ресурса по ведению единого реестр застройщиков, который будет вестись федеральным органом исполнительной власти (ст.23.1 Закона №214-ФЗ). Надеюсь, что к этому реестру будет добавлена для дольщиков функция «добавить отзыв». Это не потребует больших затрать, но даст возможность своевременного мониторинга ситуации по застройщику.
Затыкая дыры в Законе №214-ФЗ, законодатель упускает из внимания другие схемы привлечения денежных средств. Так, в настоящий момент продолжает набирать популярность схема реализации строящегося жилья через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). С учетом досрочного оповещения застройщиков о предстоящих изменениях можно ожидать активизации деятельности застройщиков именно в этом направлении. В нашей практике участились споры, вытекающие из отношений с ЖСК, и такую тенденцию подтверждают и суды.
Кооператив основан на принципе членства граждан и юридических лиц, желающих удовлетворить свою потребность в объекте недвижимости. Не редко граждане уходят из строительной компании в полной уверенности в том, что они заключили договор в соответствии с Законом №214-ФЗ. Это говорит только об одном – застройщики сами создают ЖСК для реализации строящегося жилья вне рамок Закона №214-ФЗ. Если Закон №214-ФЗ содержит достаточно полный набор вариантов действий дольщика, то в ЖСК подход иной. Регулирование отношений по поводу приобретения строящегося жилья законодателем будет продолжено.
Практика применения…
Практика показала, что суды имеют особый подход к Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 (далее - Обзор). Позиция Верховного суда в Обзоре была сформулирована предельно просто: если с гражданином заключен любой договор, по которому он внес все денежные средства и приобретаемая недвижимость еще не построена, на такие отношения следует распространять Закон №214-ФЗ.
В месте с тем, одно из недавних дел показывает недостаточную ясность данной позиции Верховного Суда РФ в нижестоящих судах. Так, по одному спору со строительной компанией пришлось сходить в Верховный Суд, для правильного применения судами указанного Обзора. Исковые требования исчерпывающе давали понять суду о том, что на возникшие между компанией и дольщиком отношения распространяется Закон №214-ФЗ.
Первые три судебные инстанции в рассматриваемом деле полностью проигнорировали требования дольщика в части применения Закона №214-ФЗ. Сложность в применении указанного закона вызвало то, что компания, с которой был заключен договор, фактически была инвестором, а не застройщиком. Застройщик передавал права на свои объекты недвижимости инвестору, а уже тот привлекал покупателей (дольщиков) по предварительному договору. Таким образом, разрешение на строительство было выдано на застройщика, а не на инвестора. Это позволило судам говорить о невозможности применения Закона №214-ФЗ к данным отношениям.
Несмотря на это Верховный суд РФ был краток и категоричен – отношения между гражданином и компанией подлежат регулированию Законом №214-ФЗ (определение 78-КГ16-13 от 10.05.2016). Судебные акты Санкт-Петербургских судов были отменены, а дело было направлено на рассмотрение в суд апелляционной инстанции. После такого вмешательства Верховного Суда РФ Санкт-Петербургский городской суд усмотрел в отношениях между дольщиком и компанией фактически возникшие отношения по поводу участия в долевом строительстве. Таким образом, для применения Обзора Верховного Суда РФ потребовалось пройти четыре судебные инстанции, а в апелляционной инстанции побывать два раза. Вместе с тем, в деле ничего из доказательств не добавилось и не поменялось.
Несмотря на существенную сумму взыскания, присужденную судом по результатам повторного рассмотрения дела в Санкт-Петербурге, сумма взыскания не составила предусмотренный законом размер. К сожалению, суды склонны занижать суммы взысканий с застройщиков, однако, движение к увеличению
Вывод
Несмотря на активное залатывание "дыр" в Законе №214-ФЗ застройщики вполне успешно осваивают схему ЖСК, при этом условия выхода из ЖСК для пайщиков (дольщиков) устанавливаются ЖСК самостоятельно. Это становится для граждан неприятной новостью. Жесткое регулирование отношений по Закону №214-ФЗ и отсутствие единых правил для ЖСК дает застройщикам повод сохранить привычный подход к дольщикам в рамках ЖСК, а не стимулирует их приблизиться к ожидаемым дольщиками стандартам.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
Опубликовано журнал Петербургский Нотариус N3 (11) сентябрь 2016
