Могу ли я во внесудебном порядке отказаться от договора долевого участия, если застройщик при строительстве нарушил условие договора о планировке и увеличил площадь малогабаритной квартиры на 5 кв.м., что противоречит условиям самого договора. Или нужно расторгать только в судебном порядке? Увеличение площади квартиры застройщик произвел путем присоединения к квартире части межквартирного коридора (перенес входную дверь). Мое требование о переносе входной двери на место, как указано в договоре долевого участи в строительстве застройщик не удовлетворил. Дом введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет.
Из вопроса не совсем понятно каким образом нарушено условие о планировке квартиры. Увеличение или уменьшение площади построенной квартиры относительно указанной в договоре площади, на мой взгляд, может происходить по трем причинам: точность строительства, просчеты проектировщиков, намеренное занижение площадей для успешной продажи.
Возможность одностороннего расторжения зависит от основания для расторжения договора участия в долевом строительстве. Как я уже писал ранее в своей публикации "Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве?, отношения участия в долевом строительстве регулируются специальным законом ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон).
Положения об одностороннем отказе от договора (ст. 450.1 ГК РФ) получили подробное описание в ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, при наличии просрочки в передаче более чем на два месяца;
2) неисполнения застройщиком требования дольщика, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования. Дольщик вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) Несообщения дольщику информации о прекращении поручительства, которое должно быть заключено на срок превышающий 2 года с указанной в договоре участия в долевом строительстве даты передачи квартиры дольщику, или незаключения застройщиком нового договора поручительства в течение 5-ти дней с момента прекращения предыдущего договора поручительства.
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
При таких условиях расторжение договора, заключенного в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вполне возможно. Увеличение квадратных метров за счет межквартирного пространства достаточно сложны предмет для доказывания. Думаю, что в рамках интернета решить такой вопрос будет сложно. Нужно видеть сам договор и изображение квартиры, а лучше и кадастровый паспорт.
материлал подготовил адвокат Антон Лебедев
