Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Судья — это говорящий закон, а закон — это немой судья.
 
Цицерон

Договор долевого участия

Договор долевого участия
Вопрос:

Я купил квартиру по ДДУ, полностью оплатил. В письме на мое имя от 30.10.2014 Застройщик сообщил, что «жилой дом по адресу … введен в эксплуатацию по Разрешению на ввод в эксплуатацию №… от 29.09.2014. Далее в письме указывалось на мою обязанность в части квартиры: « в соответствии вусловиями ДДУ №… Вам необходимо принять квартиру по Акту приемки-передачи. Предлагаем Вам осмотреть Вашу квартиру и подписать Акт приемки-передачи.»
В Акте осмотра от 20.12.2014, подписанном мной и застройщиком, указано на отсутствие отопления, водоснабжения, электричества и лифтов. Замечания, записанные в Акте осмотра, конечно, не отражали весь перечень несоответствий, имевшихся в общем имуществе дома, и прежде всего, к моему огромному сожалению, в части инженерных коммуникаций (далее – ИК). Но знать это, как я понимаю, выше возможностей простого дольщика. И тем не менее было бы правильно, чтобы при осмотре квартиры дольщик имел возможность увидеть и документы, подтверждающие факт нормального функционирования основных ИК во время осмотра и в дальнейшем. А может быть такая возможность существует? Если да, то какой норматив обязует застройщика предоставлять дольщику эту возможность? А здравый смысл за это. Ведь мы заплатили не только за постройку квартиры, но и за общедомовое имущество, в частности за ИК. И без их нормального функционирования квартира может быть использована только как складское помещение. Но вернемся от размышления о правильном и логичном к суровой действительности. 

В ДДУ срок передачи квартиры определен не позднее 31.12.2014г, но Акт приемки-передачи квартиры не подписан до сих пор (11.04.2015), так как часть недочетов, указанных в Акте осмотра от 20.12.2014, не устранены. На сегодняшний день нет электричества, горячей воды и лифт не работает (моя квартира на 21 этаже). Возможно, не работает часть других ИК. Тем не менее застройщик настойчиво предлагает подписать Акт приемки-передачи в стандартной форме, содержащей пункт 2 «Квартира передана дольщику в состоянии, соответствующем условиям ДДУ №…» и пункт 3 «Стороны взаимных финансовых и иных претензий не имеют».
В О П Р О С 1.
Какой текст должен содержать Акт приемки-передачи квартиры, чтобы: А) получить ключи и начать делать ремонт (квартира без отделки) и Б)Росреестр принял этот Акт в числе прочих документов, необходимых для регистрации собственности и В) Суд не отказал в требовании неустойки за срыв застройщиком сроков передачи квартиры, если мы в обозримом будущем подадим такой иск.
В О П Р О С 2.
Существует ли механизм принуждения Застройщика к подписанию Акта приема-передачи с внесенными в него изменениями, например:
1. Пункты 2 и 3 стандартного Акта приемки-передачи – исключить.
2. Указать несоответствия по собственно квартире и по ИК.
3. Указать срок устранения несоответствий.
4. В случае нарушения сроков Дольщик обращается в суд.

Спасибо!

 
Ответ:

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

Акт приема-передачи квартиры обычно должен содержать условия о том, кто, кому и что передает. Исходя из положения ч. 5 ст. 8 Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта  до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 
2) соразмерного уменьшения цены договора; 
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Таким образом, участнику долевого строительства принадлежит право подписывать акт приема-передачи квартиры или нет, если у квартиры имеются недостатки. При этом ответственность за непередачу квартиры в срок с застройщика не снимается.

В силу положений ч. 1 ст. 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В ч. 2 ст. 6 Закона установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.  

С учетом судебной практики, суды принимают претензии по недостатками квартиры, если они выявлены даже после подписания акта приема-передачи. При этому следует различать недостатки явные (например отсутствие дверей, окон и др.) и скрытые, которые не могут быть обнаружены при визуальном осмотре.

Вы имеет право составить свой акт приема-передачи и направить его застройщику почтой. Законом не определено то, что вы обязаны подписывать акт приема-передачи в редакции застройщика. Если застройщик не хочет на себя принимать какие-либо обязательства по срокам, заставить его можно будет только в судебном порядке. Срок устранения недостатков квартиры может быть указан в претензии, которую вы можете направить в адрес застройщика. 




Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram