Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Твоя свобода махать руками, заканчивается там, где начинается мой нос.
 
Бернард Шоу

Нужно ли получать согласие застройщика для переуступки прав на квартиру?

Нужно ли получать согласие застройщика для переуступки прав на квартиру?
Вопрос:
Нужно ли получать согласие застройщика для переуступки прав на квартиру?
 
Ответ:
По своей правовой сути «переуступкой» принято называть заключение договора уступки прав требования (цессии) в рамках положений главы 24 Гражданского кодекса РФ. Так, согласно ч. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае с договором долевого участия застройщики обычно предусматривают иное и включают правило о необходимости получения согласия застройщика для заключения договора уступки прав требования (цессии). В лучшем случае застройщик включает такое условие чтобы вести учет получающих квартиры лиц, в некоторых случаях застройщик оценит выдаваемое согласие в определенную денежную сумму.
При совершении уступки прав требования необходимо уведомить должника о такой сделке, поскольку в силу ч. 3 ст. 382 ГК РФ если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Более того, должник может продолжить исполнять обязательство перед первоначальным кредитором (первым дольщиком) до получения уведомления о переходе права к другому лицу. Поэтому стороны должны позаботиться о том, что бы уведомление о состоявшейся сделке по уступке прав требования (цессии) дошло до застройщика и не важно какая из сторон это сделает (ч. 1 ст. 385 ГК РФ).
Несмотря на возможность установления запрета в договоре на совершение сделки по уступке прав требования в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрены иные правила. Следует отметить, что 214-ФЗ содержит специальные нормы, которые имеют приоритет перед общими положениями ГК РФ, однако, закон «Об участии в долевом строительстве…» распространяется только на объекты, строительство которых начато после 01.04.2014 (ст. 27 Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ). Основные положения по уступке прав требования (цессии) предусмотрены в ст. 11 Закона «Об участии в долевом строительстве…».

Статья 11. Уступка прав требований по договору

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При строительстве объекта не по правилам 214-ФЗ включенное условие об обязательном получении согласия застройщика на заключение договора уступки прав требования (цессии) необходимо будет исполнять, т.к. исключение предусмотренное ст. 11 Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ не будет на него распространяться в силу положений ст. 27 Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ.
Таким образом, уступка прав требования по договору долевого участия возможна без согласия застройщика если строительство осуществляется в рамках 214-ФЗ и денежные средства полностью внесены в счет оплаты стоимости квартиры первым дольщиком. Вопрос частичной уступки прав по договору долевого участия обсуждается на нашем форуме в теме "Договор уступки прав требования неустойки по договору долевого участия".

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев




Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram