Продолжаем рассматривать вопросы про акты приёма-передачи. Ранее в первых двух выпусках (часть 1, часть 2) мы уже рассмотрели часть вопросов.
Вопрос: Мы участвовали в долевом строительстве. Дом сдан Государственной приемочной комиссии, мы приняли квартиру по акту. Позже мы нашли другую более подходящую нам квартиру. Обратились к сотрудникам строительной компании с просьбой переоформить квартиру по договору о перемене лица в обязательстве, на что получили отрицательный ответ. Как нам быть?
Ответ: Договор перемены лица в обязательстве заключается в том случае, если у сторон есть взаимные обязательства, т.е. у строительной компании обязанность передать квартиру, а у дольщика - оплатить ее. Даже если квартира частично уже оплачена, этот вид договора можно применять. Судя по тому, что Акт приема-передачи квартиры Вами уже подписан, все денежные расчеты со строительной компанией Вы уже произвели. Таким образом, строительная компания выполнила перед вами свои обязательства по договору, а, как мы уже говорили раньше в публикации "Изменение и расторжение договора купли-продажи", исполнение является одним из способов прекращения обязательств.
Договор уступки права требования скрывает за собой передачу обязательства, т.е. когда квартира оплачена дольщиком, а компания ее еще не передала квартиру. По общему правилу, предусмотренному в п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ «для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором».
В большинстве случаев строительные компании предусматривают в тексте договора обязанность дольщика получить у них согласие на совершение уступки права требования.
Несмотря на установление запрета в договоре на совершение сделки по уступке прав требования, в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрены иные правила. Следует отметить, что 214-ФЗ содержит специальные нормы, которые имеют приоритет перед общими положениями ГК РФ, однако, закон «Об участии в долевом строительстве…» распространяется только на объекты, строительство которых начато после 01.04.2014 (ст. 27 Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ). Основные положения по уступке прав требования (цессии) предусмотрены в ст. 11 Закона «Об участии в долевом строительстве…». Эту ситуацию мы уже описывали в разделе "Вопрос-ответ" нашего сайта в публикации "Нужно ли получать согласие застройщика на уступку?".
При строительстве объекта не по правилам 214-ФЗ включенное условие об обязательном получении согласия застройщика на заключение договора уступки прав требования (цессии) необходимо будет исполнять, т.к. исключение предусмотренное ст. 11 Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ не будет на него распространяться в силу положений ст. 27 Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ.
При заключении таких договоров, следует учитывать и стадию готовности дома. Дело в том подобные операции с квартирой можно совершать до сдачи дома Государственной приемочной комиссии и передачи квартиры по акту. После сдачи дома у граждан остается лишь два выхода: оформить квартиру и далее распоряжаться ей по своему усмотрению или попытаться сделать договор «задним» числом. Причем второй способ, с учётом необходимости регистрации договора уступки в Росреестре не очень эффективен. Строительные компании тоже могут быть не в восторге от подобного предложения дольщика, т.к. свои обязательства они перед дольщиком выполнили.
Как правило квартиру передают по Акту после сдачи дома Государственной приемочной комиссии. Возможно именно по этой причине Вам отказали в заключении договора уступки. Если сотрудники компании не пойдут Вам на встречу, Вам необходимо будет оформлять право собственности на квартиру и только потом распоряжаться ей путём заключения отдельного договора, например, договора купли-продажи.
Часто Акт приема-передачи квартиры является последним документом, который совместно подписывают строительная компания и дольщик. Следующей инстанцией для дольщика на пути к праву собственности на квартиру является Росреестр. Именно в этом учреждении будет проверена правильность составления всех документов и в случае отсутствия каких-либо недочетов произведена регистрация.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
