Любая сделка с недвижимостью предполагает подготовку пакета документов. Его состав может варьироваться в зависимости от того, продается имущество, дарится или оформляется в наследство. Впрочем, помимо переменных, имеются в каждом наборе и постоянные – константы. Речь идет, конечно, о справках.

Собирая справки, ни в коем случае нельзя забывать, что большинство из них имеет ограниченный срок действия. Поэтому начинать оформление документов желательно, когда уже найдена вторая сторона сделки.

От семерки до девятки

Справка по форме 7 может понадобиться для совершения сделки купли-продажи или, к примеру, для оформления наследства. Она содержит технические характеристики квартиры: метраж помещения, краткие сведения о здании, замечания о дефектах и проведенных перепланировках (когда об этом известно паспортной службе). По сути, справка номер семь – это «выжимка» из паспорта объекта недвижимости, хранящегося в проектно-инвентаризационном бюро (или в бюро технической инвентаризации).

Форму 7 можно получить в паспортной службе (жилищно-эксплутационной организации) по месту «прописки». Впрочем, к «жилищному паспортисту» чаще обращаются по другой причине – чтобы получить справку по форме 9.

Именно по этому документу можно определить количество зарегистрированных в квартире жильцов. Против ФИО каждого проживающего в справке указаны данные о его регистрации или снятии с регистрационного учета (иногда – причина «выписки» жильца). В заголовке справки обычно стоит ФИО собственника жилья.

При продаже квартиры форму 9, как и ряд других документов, желательно запросить у продавца заблаговременно – еще до внесения задатка. Тогда можно избежать неприятных сюрпризов. Данная справка не имеет законодательно установленного срока действия, она лишь подтверждает сведения о зарегистрированных в объекте жильцах на дату выдачи документа. Однако организации, которые принимают эту форму, вправе самостоятельно устанавливать допустимый срок ее действия (обычно около месяца). Поэтому лучше все-таки оформлять справку номер девять ближе ко дню подписания договора. В особо проблемных случаях этот документ можно получить несколько раз: до внесения аванса, до заключения договора и до полной передачи денег.

Особую важность приобретает форма 9 при расселении коммунальных квартир. В частности, справка позволяет выяснить интересанту, подлежат ли приватизации все комнаты квартиры. Так, если кто-то из обитателей коммуналки уже использовал свое право на приватизацию, а потом снова оказался «на государственных квадратных метрах», с его комнатой могут возникнуть проблемы. «Человек, не являющийся собственником и не имеющий возможности им стать, будет невольно препятствовать расселению. Вообще любая сделка с недвижимостью таит в себе немало нюансов. Но в отношении операций с коммунальными квартирами – очень много», – говорит директор Департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев. Поэтому прежде чем начинать собирать документы, лучше посоветоваться со специалистами.

Предусмотрительная точность

Иногда возникает необходимость подтвердить тот факт, что реальная площадь жилого помещения идентична площади, указанной в техническом паспорте квартиры. Связано это с тем, что с 1998 года система обмера помещений изменилась. Раньше размеры указывались с наличием десятых и сотых метра, а сейчас они округляются до десятых. Поэтому в техническом паспорте на квартиру необходимо сделать отметку о том, что изменение размера жилплощади произошло в связи с применением новой методики измерения. Что, как показывает практика, граждане делают далеко не всегда. «Если такой отметки нет, то при регистрации прав собственности в Федеральной регистрационной службе по СПб и Ленобласти (УФРС) могут потребовать доказательства того, что в квартире не проводились перепланировки», – поясняет адвокат Адвокатской консультации «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» Антон Лебедев.
В Петербурге внести подобную отметку можно, обратившись в ПИБ , а в Ленинградской области – в БТИ.

«Справка» в нестрогом смысле

Из всех справок только одна может называться правоустанавливающим документом – справка о полной выплате пая. Этот документ выдается члену жилищно-строительного кооператива, который приобретал квартиру через ЖСК и вернул всю сумму долга кооперативу.

Строго говоря, название «справка» не совсем применимо к этому документу, так как он является правоустанавливающим. То есть служит основанием для возникновения права собственности на недвижимость.

«Справка» о полной выплате пая должна содержать следующие сведения: указание на членство гражданина в кооперативе, ФИО и дату вступления в ЖСК (также реквизиты протокола общего собрания, решения о приеме), сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса. Кроме того в бумаге должно содержаться описание объекта, приобретенного на средства пайщика: адрес, номер квартиры, количество комнат, площадь, в том числе – жилая и пр. Заверяется документ подписью председателя ЖСК и оттиском печати кооператива.

Красноречивая выписка

В процессе совершения сделки с недвижимым имуществом решающее значение имеет отсутствие различных прав и притязаний на предмет сделки (дом, квартиру, комнату). Данные о наличии или отсутствии правопритязаний на объект можно получить из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписка из ЕГРП является основным средством подтверждения наличия либо отсутствия прав, обременений на жилье. Только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП возникают либо прекращаются те или иные права на объекты недвижимости. Выписка не является обязательным документом для совершения сделки, но может потребоваться в различных случаях. Например, ее часто запрашивают потенциальные покупатели квартир или даже сами продавцы.

Срок действия выписки устанавливается по таким же правилам, что и для формы 9. Обычно этот срок составляет один месяц.

Если права на квартиру не были зарегистрированы в УФРС, интересанту выдается выписка с сообщением об отказе в предоставлении запрашиваемой информации с указанием на отсутствие в ЕГРП записей об объекте недвижимости. Подобная ситуация может сложиться если право собственности на объект возникло еще до создания Федеральной регистрационной службы (ранее – ГБР) или квартира построена недавно.

Налоговый рубеж

Еще один документ, который может понадобиться при операциях с квартирой, – это справка об уплате налога на недвижимое имущество.

Дело в том, что до января 2006 года обязанность по уплате налогов возникала у одаряемых и наследников, за исключением наследования или дарения между супругами и составления договоров дарения в простой письменной форме. При этом был установлен дифференцированный размер налогового сбора, в зависимости от степени родства и стоимости имущества.

Начиная с указанной даты п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ освобождает от налогообложения одаряемого, если даритель является членом его семьи и(или) близким родственником. Так, от налогов освобождаются супруги, родители, дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки. Также в этот перечень попадают внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Федеральным законом № 201-ФЗ от 31.12.2005 установлено, что по наследству, открывшемуся до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается. «Таким образом, с дарения, оформленного нотариально, или наследования, совершенного не супругом до 2006 года, налог будет взиматься. И тогда для осуществления сделки может потребоваться подтверждение факта уплаты данного налога», – говорит Антон Лебедев.

Для продажи квартиры продавец всегда должен иметь нотариально заверенное согласие супруга на покупку либо заявление о том, что он не состоит в браке.

Если в сделке участвует несовершеннолетний, необходимо получить разрешительные документы от совета опеки и попечительства. Иначе заключенный договор с участием несовершеннолетнего в последующем может быть признан недействительным. «Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного», – добавляет специалист отдела по работе с населением Комитета по социальной защите населения Администрации Петербурга Антонина Смирнова.

Бывают случаи, когда для совершения сделки может потребоваться справка из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учете. Правда, нужна она бывает редко, в основном лишь в тех случаях, когда продавцом, дарителем или завещателем выступает пожилой человек, дающий повод усомниться в его здоровье. При этом необходимо учитывать, что нахождение на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере сейчас является делом добровольным. И человек, имея соответствующие заболевания, может «в списках не значиться».

В связи с этим, по советам юристов, необходимо четко различать справку о нахождении на учете и заключение об обследовании. Медицинское обследование должно быть произведено в день или накануне совершения сделки. Причем лучше проверить пациента не только на предмет психоневрологических заболеваний, а еще и на предмет наличия наркотической зависимости.

Справки и выписки, требующиеся при сделках с недвижимостью

По данным «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

Источник публикации: "Бюллетень недвижимости"

Обсудить материал на форуме...