Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Soy no libertador. Libertadores no existen. La gente se libera!
 
Ernesto Rafael "Che" Guevara
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: Пред. 1 2
ст. 222 ГК РФ: самовольная постройка
 
Новые экономические споры ВС // Займутся самовольными постройками на арендованных землях


На прошлой неделе в экономическую коллегию Верховного суда (ВС) было передано девять дел. В них, в частности, поднимается старый вопрос о признании права собственности на самовольную постройку, появившуюся на арендованной земле. Кроме того, затрагивается проблема действия во времени ст. 313 Гражданского кодекса (ГК) об исполнении третьим лицом.

Полный список дел, переданных на пересмотр на прошлой неделе и найденный редактором Гулей Исмагиловой, находится в конце поста.


(1) Можно ли признать право собственности на самовольную постройку за арендатором? (ОАО «Московский шлифовальный инструмент» против префектуры САО Москвы)

В последние годы суды шатало из стороны в сторону при решении вопроса, может ли арендатор претендовать на легализацию своей самовольной постройки. Определенность, казалось, установилась после 2010 года, когда пленумы двух высших судов, следуя букве ст. 222 ГК, запретили признавать за арендаторами права на самовольную постройку[1]. Однако в 2014 году президиум Верховного суда объявил, что делать это все-таки можно, приведя в пример частные дома (обзор практики также можно посмотреть в блоге Вадима Петрищева)[2]. Дело, переданное в экономическую коллегию, позволит применить это разъяснение, но, похоже, не в пользу арендатора.

Спорный объект — административное здание в Москве в Старопетровском проезде. ОАО «Московский шлифовальный инструмент» арендовало участок в этом месте «для производственной деятельности» в 2005 году. Позже префект Северного административного округа согласовал возможность строительства, и само здание было возведено в 2010 году. Тогда же Магасский суд в Ингушетии признал право собственности компании на это здание, и оно на этом основании зарегистрировано в ЕГРП.

История появления решения Магасского районного суда неизвестна, но с учетом правил о подсудности споров о недвижимости выглядит очень сомнительно. Видимо, понимая, что такая регистрация, даже на основании решения суда, мало чего стоит, московские власти стали добавиться сноса самовольной постройки. Суды Московского округа иск удовлетворили (дело № А40-30801/2012). «Московский шлифовальный инструмент» не сдался и вновь потребовал признать за ним право собственности на здание, теперь уже как на самовольную постройку (дело № А40-30372/2013). Апелляционный, а вслед за ним кассационный суды с этим согласились. Они посчитали, что истец не виноват в отсутствии разрешения на строительство, так как он принимал все зависящие от него меры.

Из определения о передаче дела в ВС видно, что в деле есть по крайней мере два правовых вопроса. Во-первых, о наличии у арендатора возможности получить право на самовольную постройку. Определение в этом отношении противоречиво. Упоминает и позицию пленумов 2010 года, и позицию президиума ВС 2014 года. В итоге рассуждения сводятся к тому, что в принципе арендатор может получить право на самовольное строение, если это соответствует цели аренды. Но в данном случае этого сделать нельзя. Почему? Потому что, видимо, договор аренды ничего не говорит о праве строить на участке. Правда, нижестоящие суды посчитали, что раз договор молчит, то делать это можно, применив не совсем к месту принцип «что не запрещено, то разрешено».

Во-вторых, не так уж очевидно, что арендатор принял все меры для легализации строительства. В первую очередь речь идет о разрешении на строительство. Он даже не обращался за его получением и не получил градостроительный план участка. Попытки сделать что-то ограничились обращениями в пару разных инстанций за вспомогательными документами. Жалоб в суды на бездействие или отказы властей также не было. Такую деятельность, похоже, ВС не воспримет как повод, чтобы закрыть глаза на отсутствие разрешения на строительство.

ВС рассмотрит это дело 27 сентября.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Судебная практика Верховный суд РФ
Незарегистрированную постройку добавили в ипотеку права аренды // ВС уточнил права залогодержателей при банкротстве


Наталья Селиверстова / Источник фото: РИА Новости

Залог арендованного земельного участка можно распространить на недостроенный арендатором объект, даже если право на него не зарегистрировано. К такому выводу пришла экономическая коллегия Верховного суда (ВС) в деле о банкротстве ООО «Автогарант», чьи обязательства перед АО «Райффайзенбанк» обеспечивались залогом права аренды участка. ВС применил по аналогии правило о возможности распространения залога на незарегистрированный многоквартирный дом (МКД), если начинается обращение взыскания на предмет залога.

На участке с заложенным правом аренды «Автогарант» построил гостиницу, но право собственности не зарегистрировал. В деле о банкротстве «Автогаранта» Райффайзенбанк попросил обременить постройку залогом в свою пользу (дело № А12-12549/2015). Первая инстанция и апелляция требования удовлетворили. Гостиница была «пристраиваемой», то есть принадлежностью нежилого здания в собственности должника, и нужна была для комплексного использования этого здания. Участок под ним был в залоге, а по закону об ипотеке по умолчанию залог участка распространяется и на возведенную на нем постройку (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке). Кассация с этим не согласилась, так как на момент рассмотрения спора гостиница не введена в эксплуатацию, право собственности не зарегистрировано, она не может быть объектом гражданских прав и объектом залога.

Экономическая коллегия ВС поддержала выводы первой и апелляционной инстанций (определение по делу было опубликовано в этот понедельник). По мнению ВС, в данной ситуации незарегистрированную постройку можно обременить залогом, применив по аналогии п. 5 ст. 13 Закона о долевом строительстве МКД. Он обязывает застройщика зарегистрировать право собственности на недостроенный объект при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Если застройщик этого не делает, то регистрация осуществляется по решению суда по иску дольщика об обращении взыскания на предмет залога. Требование Райффайзенбанка, по сути, — это требование об обращении взыскания на предмет залога, отмечено в определении ВС. Распространение залога права аренды участка на гостиницу позволит избежать негативных последствий — пропуска срока на предъявление кредиторами требований и, как следствие, на реализацию статуса залогового кредитора.

--

Гульнара Исмагилова, Закон.ру
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: Пред. 1 2
Читают тему (гостей: 1)