Новые экономические споры ВС // Займутся самовольными постройками на арендованных землях
На прошлой неделе в экономическую коллегию Верховного суда (ВС) было передано девять дел. В них, в частности, поднимается старый вопрос о признании права собственности на самовольную постройку, появившуюся на арендованной земле. Кроме того, затрагивается проблема действия во времени ст. 313 Гражданского кодекса (ГК) об исполнении третьим лицом.
Полный список дел, переданных на пересмотр на прошлой неделе и найденный редактором Гулей Исмагиловой, находится в конце поста.
(1) Можно ли признать право собственности на самовольную постройку за арендатором? (ОАО «Московский шлифовальный инструмент» против префектуры САО Москвы)
В последние годы суды шатало из стороны в сторону при решении вопроса, может ли арендатор претендовать на легализацию своей самовольной постройки. Определенность, казалось, установилась после 2010 года, когда пленумы двух высших судов, следуя букве ст. 222 ГК, запретили признавать за арендаторами права на самовольную постройку[1]. Однако в 2014 году президиум Верховного суда объявил, что делать это все-таки можно, приведя в пример частные дома (обзор практики также можно посмотреть в блоге Вадима Петрищева)[2]. Дело, переданное в экономическую коллегию, позволит применить это разъяснение, но, похоже, не в пользу арендатора.
Спорный объект — административное здание в Москве в Старопетровском проезде. ОАО «Московский шлифовальный инструмент» арендовало участок в этом месте «для производственной деятельности» в 2005 году. Позже префект Северного административного округа согласовал возможность строительства, и само здание было возведено в 2010 году. Тогда же Магасский суд в Ингушетии признал право собственности компании на это здание, и оно на этом основании зарегистрировано в ЕГРП.
История появления решения Магасского районного суда неизвестна, но с учетом правил о подсудности споров о недвижимости выглядит очень сомнительно. Видимо, понимая, что такая регистрация, даже на основании решения суда, мало чего стоит, московские власти стали добавиться сноса самовольной постройки. Суды Московского округа иск удовлетворили (дело № А40-30801/2012). «Московский шлифовальный инструмент» не сдался и вновь потребовал признать за ним право собственности на здание, теперь уже как на самовольную постройку (дело № А40-30372/2013). Апелляционный, а вслед за ним кассационный суды с этим согласились. Они посчитали, что истец не виноват в отсутствии разрешения на строительство, так как он принимал все зависящие от него меры.
Из определения о передаче дела в ВС видно, что в деле есть по крайней мере два правовых вопроса. Во-первых, о наличии у арендатора возможности получить право на самовольную постройку. Определение в этом отношении противоречиво. Упоминает и позицию пленумов 2010 года, и позицию президиума ВС 2014 года. В итоге рассуждения сводятся к тому, что в принципе арендатор может получить право на самовольное строение, если это соответствует цели аренды. Но в данном случае этого сделать нельзя. Почему? Потому что, видимо, договор аренды ничего не говорит о праве строить на участке. Правда, нижестоящие суды посчитали, что раз договор молчит, то делать это можно, применив не совсем к месту принцип «что не запрещено, то разрешено».
Во-вторых, не так уж очевидно, что арендатор принял все меры для легализации строительства. В первую очередь речь идет о разрешении на строительство. Он даже не обращался за его получением и не получил градостроительный план участка. Попытки сделать что-то ограничились обращениями в пару разных инстанций за вспомогательными документами. Жалоб в суды на бездействие или отказы властей также не было. Такую деятельность, похоже, ВС не воспримет как повод, чтобы закрыть глаза на отсутствие разрешения на строительство.
ВС рассмотрит это дело 27 сентября.
На прошлой неделе в экономическую коллегию Верховного суда (ВС) было передано девять дел. В них, в частности, поднимается старый вопрос о признании права собственности на самовольную постройку, появившуюся на арендованной земле. Кроме того, затрагивается проблема действия во времени ст. 313 Гражданского кодекса (ГК) об исполнении третьим лицом.
Полный список дел, переданных на пересмотр на прошлой неделе и найденный редактором Гулей Исмагиловой, находится в конце поста.
(1) Можно ли признать право собственности на самовольную постройку за арендатором? (ОАО «Московский шлифовальный инструмент» против префектуры САО Москвы)
В последние годы суды шатало из стороны в сторону при решении вопроса, может ли арендатор претендовать на легализацию своей самовольной постройки. Определенность, казалось, установилась после 2010 года, когда пленумы двух высших судов, следуя букве ст. 222 ГК, запретили признавать за арендаторами права на самовольную постройку[1]. Однако в 2014 году президиум Верховного суда объявил, что делать это все-таки можно, приведя в пример частные дома (обзор практики также можно посмотреть в блоге Вадима Петрищева)[2]. Дело, переданное в экономическую коллегию, позволит применить это разъяснение, но, похоже, не в пользу арендатора.
Спорный объект — административное здание в Москве в Старопетровском проезде. ОАО «Московский шлифовальный инструмент» арендовало участок в этом месте «для производственной деятельности» в 2005 году. Позже префект Северного административного округа согласовал возможность строительства, и само здание было возведено в 2010 году. Тогда же Магасский суд в Ингушетии признал право собственности компании на это здание, и оно на этом основании зарегистрировано в ЕГРП.
История появления решения Магасского районного суда неизвестна, но с учетом правил о подсудности споров о недвижимости выглядит очень сомнительно. Видимо, понимая, что такая регистрация, даже на основании решения суда, мало чего стоит, московские власти стали добавиться сноса самовольной постройки. Суды Московского округа иск удовлетворили (дело № А40-30801/2012). «Московский шлифовальный инструмент» не сдался и вновь потребовал признать за ним право собственности на здание, теперь уже как на самовольную постройку (дело № А40-30372/2013). Апелляционный, а вслед за ним кассационный суды с этим согласились. Они посчитали, что истец не виноват в отсутствии разрешения на строительство, так как он принимал все зависящие от него меры.
Из определения о передаче дела в ВС видно, что в деле есть по крайней мере два правовых вопроса. Во-первых, о наличии у арендатора возможности получить право на самовольную постройку. Определение в этом отношении противоречиво. Упоминает и позицию пленумов 2010 года, и позицию президиума ВС 2014 года. В итоге рассуждения сводятся к тому, что в принципе арендатор может получить право на самовольное строение, если это соответствует цели аренды. Но в данном случае этого сделать нельзя. Почему? Потому что, видимо, договор аренды ничего не говорит о праве строить на участке. Правда, нижестоящие суды посчитали, что раз договор молчит, то делать это можно, применив не совсем к месту принцип «что не запрещено, то разрешено».
Во-вторых, не так уж очевидно, что арендатор принял все меры для легализации строительства. В первую очередь речь идет о разрешении на строительство. Он даже не обращался за его получением и не получил градостроительный план участка. Попытки сделать что-то ограничились обращениями в пару разных инстанций за вспомогательными документами. Жалоб в суды на бездействие или отказы властей также не было. Такую деятельность, похоже, ВС не воспримет как повод, чтобы закрыть глаза на отсутствие разрешения на строительство.
ВС рассмотрит это дело 27 сентября.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433