Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Чрезмерно строгий судья часто осуждает того, кого сам закон оправдал бы, если бы он мог объясняться.
 
Оноре де Бальзак
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: Пред. 1 2
ст. 222 ГК РФ: самовольная постройка
 
Новые экономические споры ВС // Займутся самовольными постройками на арендованных землях


На прошлой неделе в экономическую коллегию Верховного суда (ВС) было передано девять дел. В них, в частности, поднимается старый вопрос о признании права собственности на самовольную постройку, появившуюся на арендованной земле. Кроме того, затрагивается проблема действия во времени ст. 313 Гражданского кодекса (ГК) об исполнении третьим лицом.

Полный список дел, переданных на пересмотр на прошлой неделе и найденный редактором Гулей Исмагиловой, находится в конце поста.


(1) Можно ли признать право собственности на самовольную постройку за арендатором? (ОАО «Московский шлифовальный инструмент» против префектуры САО Москвы)

В последние годы суды шатало из стороны в сторону при решении вопроса, может ли арендатор претендовать на легализацию своей самовольной постройки. Определенность, казалось, установилась после 2010 года, когда пленумы двух высших судов, следуя букве ст. 222 ГК, запретили признавать за арендаторами права на самовольную постройку[1]. Однако в 2014 году президиум Верховного суда объявил, что делать это все-таки можно, приведя в пример частные дома (обзор практики также можно посмотреть в блоге Вадима Петрищева)[2]. Дело, переданное в экономическую коллегию, позволит применить это разъяснение, но, похоже, не в пользу арендатора.

Спорный объект — административное здание в Москве в Старопетровском проезде. ОАО «Московский шлифовальный инструмент» арендовало участок в этом месте «для производственной деятельности» в 2005 году. Позже префект Северного административного округа согласовал возможность строительства, и само здание было возведено в 2010 году. Тогда же Магасский суд в Ингушетии признал право собственности компании на это здание, и оно на этом основании зарегистрировано в ЕГРП.

История появления решения Магасского районного суда неизвестна, но с учетом правил о подсудности споров о недвижимости выглядит очень сомнительно. Видимо, понимая, что такая регистрация, даже на основании решения суда, мало чего стоит, московские власти стали добавиться сноса самовольной постройки. Суды Московского округа иск удовлетворили (дело № А40-30801/2012). «Московский шлифовальный инструмент» не сдался и вновь потребовал признать за ним право собственности на здание, теперь уже как на самовольную постройку (дело № А40-30372/2013). Апелляционный, а вслед за ним кассационный суды с этим согласились. Они посчитали, что истец не виноват в отсутствии разрешения на строительство, так как он принимал все зависящие от него меры.

Из определения о передаче дела в ВС видно, что в деле есть по крайней мере два правовых вопроса. Во-первых, о наличии у арендатора возможности получить право на самовольную постройку. Определение в этом отношении противоречиво. Упоминает и позицию пленумов 2010 года, и позицию президиума ВС 2014 года. В итоге рассуждения сводятся к тому, что в принципе арендатор может получить право на самовольное строение, если это соответствует цели аренды. Но в данном случае этого сделать нельзя. Почему? Потому что, видимо, договор аренды ничего не говорит о праве строить на участке. Правда, нижестоящие суды посчитали, что раз договор молчит, то делать это можно, применив не совсем к месту принцип «что не запрещено, то разрешено».

Во-вторых, не так уж очевидно, что арендатор принял все меры для легализации строительства. В первую очередь речь идет о разрешении на строительство. Он даже не обращался за его получением и не получил градостроительный план участка. Попытки сделать что-то ограничились обращениями в пару разных инстанций за вспомогательными документами. Жалоб в суды на бездействие или отказы властей также не было. Такую деятельность, похоже, ВС не воспримет как повод, чтобы закрыть глаза на отсутствие разрешения на строительство.

ВС рассмотрит это дело 27 сентября.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Судебная практика Верховный суд РФ
Незарегистрированную постройку добавили в ипотеку права аренды // ВС уточнил права залогодержателей при банкротстве


Наталья Селиверстова / Источник фото: РИА Новости

Залог арендованного земельного участка можно распространить на недостроенный арендатором объект, даже если право на него не зарегистрировано. К такому выводу пришла экономическая коллегия Верховного суда (ВС) в деле о банкротстве ООО «Автогарант», чьи обязательства перед АО «Райффайзенбанк» обеспечивались залогом права аренды участка. ВС применил по аналогии правило о возможности распространения залога на незарегистрированный многоквартирный дом (МКД), если начинается обращение взыскания на предмет залога.

На участке с заложенным правом аренды «Автогарант» построил гостиницу, но право собственности не зарегистрировал. В деле о банкротстве «Автогаранта» Райффайзенбанк попросил обременить постройку залогом в свою пользу (дело № А12-12549/2015). Первая инстанция и апелляция требования удовлетворили. Гостиница была «пристраиваемой», то есть принадлежностью нежилого здания в собственности должника, и нужна была для комплексного использования этого здания. Участок под ним был в залоге, а по закону об ипотеке по умолчанию залог участка распространяется и на возведенную на нем постройку (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке). Кассация с этим не согласилась, так как на момент рассмотрения спора гостиница не введена в эксплуатацию, право собственности не зарегистрировано, она не может быть объектом гражданских прав и объектом залога.

Экономическая коллегия ВС поддержала выводы первой и апелляционной инстанций (определение по делу было опубликовано в этот понедельник). По мнению ВС, в данной ситуации незарегистрированную постройку можно обременить залогом, применив по аналогии п. 5 ст. 13 Закона о долевом строительстве МКД. Он обязывает застройщика зарегистрировать право собственности на недостроенный объект при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Если застройщик этого не делает, то регистрация осуществляется по решению суда по иску дольщика об обращении взыскания на предмет залога. Требование Райффайзенбанка, по сути, — это требование об обращении взыскания на предмет залога, отмечено в определении ВС. Распространение залога права аренды участка на гостиницу позволит избежать негативных последствий — пропуска срока на предъявление кредиторами требований и, как следствие, на реализацию статуса залогового кредитора.

--

Гульнара Исмагилова, Закон.ру
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Верховный суд запретил делить самострой при разводе

В споре бывших супругов Верховный суд разъяснил исключения из правил раздела совместно нажитого имущества. Судебная коллегия по гражданским делам пояснила, что самовольно построенные здания и сооружения разделу между бывшими супругами не подлежат.

⚖ Фабула дела:
Мужчина обратился в суд с иском к бывшей супруге о разделе совместно нажитого имущества и признании права собственности, указав, что с 6 октября 2007 г. состоит в браке с ответчиком.

В период брака приобретен земельный участок площадью 595 кв. м, право собственности на который зарегистрировано за истцом. На указанном земельном участке истцом возведено нежилое строение площадью 316,4 кв. м.

Истец просил выделить ему 1/2 долю супружеского имущества, признав за ним и ответчиком право собственности на 1/2 долю указанного строения за каждым.

📎 Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.

Разрешая спор и принимая по делу решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь нормами семейного права, исходил из того, что земельный участок по указанному выше адресу приобретен супругами в период брака, возведенное на нем нежилое строение - здание литера "А" построено за счет супружеских средств; в соответствии с заключением проведенной по делу строительно-технической экспертизы оно соответствует строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, обеспечивает безопасную для здоровья людей эксплуатацию объекта и не создает угрозу жизни и здоровью окружающих; размещение объекта капитального строительства и расстояние от него до строений, находящихся на соседних земельных участках, согласованы с их правообладателями.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.

📎 Позиция Верховного суда:
Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из критериев самовольной постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является также возведение недвижимого имущества на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

Как следует из вступившего в законную силу решения Армавирского городского суда Краснодарского края от 3 августа 2016 г., которым был удовлетворен иск прокурора г. Армавира, поданный в интересах муниципального образования город Армавир к истцу о запрете использования земельных участков не по целевому назначению, разрешенным видом использованием земельного участка N 294 в с/т "Радуга" в г. Армавире, является использование его для садоводства. Однако возведенное истцом на указанном земельном участке нежилое строение является объектом недвижимости, используемым для оказания услуг по ремонту и обслуживанию автомобилей.

Между тем, размещение на земельном участке таких объектов недвижимости относится к условно разрешенному виду использования земельного участка.

Постановлением администрации муниципального образования город Армавир от 30 августа 2016 г. в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка для обслуживания автотранспорта, истцу было отказано.

Таким образом, спорный объект недвижимости является самовольно возведенным, поскольку соответствующих разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию истцом получено не было, а назначение возведенного им спорного нежилого строения противоречит разрешенному виду использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. № 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" разъяснено, что общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (пункты 1 и 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу статей 128, 129, пунктов 1 и 2 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В силу положений статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому объекты гражданских прав могут лишь в случае их оборотоспособности.

Таким образом, объектом общего имущества супругов может являться лишь имущество, находящееся в свободном обороте.
Исходя из того, что возведенное истцом нежилое строение является самовольной постройкой, оно не может быть объектом гражданских правоотношений и в данном случае не могло быть включено в состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу между супругами, поскольку признание права собственности в отношении самовольно возведенного строения возможно лишь при соблюдении требований, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела вышеприведенные положения закона судами учтены не были, что привело к неправильному разрешению спора.

С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем отменила судебные акты нижестоящих судебных инстаницй, а дело направлила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

✒ Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 августа 2020 года № 18-КГ20-34-К4
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ВС уточнил порядок легализации самовольной постройкиКак указал Суд, для легализации лицом объектов самовольной постройки исходя из п. 3 ст. 222 ГК РФ нужны не только наличие у него прав на земельный участок, на котором они расположены, но и факт их возведения этим лицом
25 сентября 2023

Фотобанк Freepik/@freepik


По мнению одного эксперта, Верховный Суд разъяснил, что необходимо отличать правовую основу по искам о признании права собственности на самовольную постройку от исков об оспаривании права, зарегистрированного за другим лицом. Другой поддержал выводы Суда и отметил, что они конкретизируют правоприменение ч. 3 ст. 222 ГК РФ.

14 сентября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС23-7642 по делу № А41-8920/2021, в котором он, в частности, уточнил порядок легализации самовольной постройки по п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Приватизация земли и спор из права собственности

Ранее на базе птицесовхоза «Горки-2» был организован одноименный госплемптицезавод, получивший в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 0,2 га для сельскохозяйственного производства. В 1993 г. эта организация была реорганизована в АОЗТ «Племптицезавод “Горки-2”» путем приватизации госимущества, затем на его основе возникло ЗАО «Агрокомплекс “Горки-2”». В 1998 г. местные власти предоставили в собственность этого предприятия земли общей площадью свыше 2 га. Вступившим в законную силу решением суда по делу № А41-1824/2009 приватизация земель АО «Агрокомплекс “Горки-2”» была признана законной.

При этом в 1995 г. было создано ГУП «Оздоровительный комплекс “Жуковка”», которому на праве хозяйственного ведения было передано находящееся в федеральной собственности имущество: дачный фонд, жилой фонд, вспомогательные здания и сооружения. Спустя три года это ГУП получило в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок в районе д. Жуковка площадью свыше 104 га под дачное хозяйство. В 1997 г. было зарегистрировано ЗАО «Дивора», которое арендовало у оздоровительного комплекса недвижимость на пляже «Купалка» подмосковного поселка Ильинское – в том числе павильон для инвентаря, душевые, павильон-раздевалку. Договор аренды сроком на 25 лет предусматривал обязанность арендатора произвести за свой счет реконструкцию сооружений ГУП при обеспечении последним получения необходимой разрешительной документации. В 1998 г. стороны этого договора подписали акт приемки в эксплуатацию реконструированных объектов. Так, павильон для инвентаря превратился в зимний ресторан с пристройками, а пост с верандами и душевыми – в закрытое кафе с баром.

В 2004 г. было создано общество «Причал», которое приобрело у «Диворы» права и обязанности арендатора по договору аренды от 30 апреля 1997 г., приняв во владение зимний ресторан с пристройками, закрытое кафе с баром, павильон-раздевалку и два туалета. В том же году за «Агрокомплексом “Горки-2”» было зарегистрировано право собственности на земельный участок вблизи подмосковной деревни Жуковка, который ранее был составной частью земельного массива общей площадью 1952,28 га, право собственности на который возникло у этой организации в результате приватизации сельскохозяйственного предприятия. Тогда же было создано ООО «Бригантина», которое купило этот участок земли у «Агрокомплекса “Горки-2”» по договору купли-продажи от 3 сентября 2004 г.

На этом земельном участке помимо прочего находились постройки, расположенные на пляже «Купалка» поселка Ильинское, в том числе зимний ресторан и закрытое кафе, которые теперь были зарегистрированы на праве собственности за РФ и праве оперативного управления за ФГАУ «Оздоровительный комплекс “Рублево-Успенский”» Управления делами Президента РФ.

Вступившим в законную силу постановлением апелляции от 13 марта 2019 г. по делу № А41-33697/2018 было отказано в признании права собственности России в лице Управления делами Президента РФ на земельный участок, зарегистрированный за «Агрокомплексом “Горки-2”». Суды исходили из пропуска срока исковой давности, поскольку истец должен был знать о приватизации госплемптицезавода «Горки-2» в 1993 г., так как приватизация производилась Комитетом по управлению имуществом Московской области, наделенным правами территориального агентства Госкомимущества России – правопредшественника Росимущества.

Суды также отметили, что в результате проведенного в мае 2018 г. совместного осмотра обществом «Бригантина» и «Агрокомплексом “Горки-2”» спорного земельного участка было выявлено расположение на нем ресторанного комплекса, являющегося объектом федеральной собственности, который был передан в оперативное управление оздоровительному комплексу «Рублево-Успенский». Они посчитали, что Управлением делами Президента РФ не доказан факт владения спорным земельным участком, который не был сформирован под этими объектами недвижимости, при этом испрашиваемый земельный участок почти в 20 раз превышает площадь застройки. Суды добавили, что сам факт нахождения принадлежащих РФ объектов на спорном земельном участке не служит основанием для признания права собственности государства на него.

Признание построек самовольными

Далее «Бригантина» обратилась в суд с иском к Управлению делами Президента РФ и комплексу «Рублево-Успенский» о признании зимнего ресторана и закрытого кафе самовольными постройками. Истец просил суд признать за ним право собственности на спорные строения как самовольные и об указании в судебном решении о том, что этот факт служит основанием для внесения записей в ЕГРН о прекращении регистрации права собственности России и регистрации права оперативного управления оздоровительного комплекса на спорные объекты. Общество ссылалось на незаконность возведения спорных построек и произведенной госрегистрации прав ответчиком на них, связывая это помимо прочего с реконструкцией объектов на принадлежащем ему земельном участке без разрешительной документации.

В ходе судебного разбирательства комплекс «Рублево-Успенский» утверждал, что ввиду отсутствия точного описания границ при передаче земель в ходе приватизации и отсутствия межевания земли факт нахождения спорных объектов ответчиков, изначально существовавших до реконструкции и до приватизации земли на части участка, переданного ЗАО «Агрокомплекс “Горки-2”» в ходе приватизации, а затем отчужденного им истцу, не был известен и был установлен лишь в результате осмотра и разрешения земельного спора. По мнению этой организации, для производства реконструкции до ГрК РФ 2004 г. не требовалось разрешений по установленной им форме и процедуре, а после этой даты реконструкцию мог произвести арендатор объектов, аффилированный по учредителям с истцом.

Суд удовлетворил иск, а апелляция поддержала его решение. Далее окружной суд отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования и просил признать самовольными постройками спорные строения, признать за ним право собственности на них и указать в судебном решении о том, что это служит основанием для внесения записей в ЕГРН о прекращении регистрации права собственности РФ и регистрации права оперативного управления на них.

При новом рассмотрении дела суды встали на сторону «Бригантины». Они согласились, что земельный участок, на котором размещены спорные объекты недвижимости, принадлежит на праве собственности истцу и что в материалах дела отсутствуют разрешительная документация на возведение (реконструкцию) спорных объектов, а также доказательства, подтверждающие получение согласия собственника земли на нее; возведенные объекты как самовольные не нарушают требований строительных норм и правил и не угрожают безопасности других лиц. Со ссылкой на экспертное заключение суды отметили, что первоначально объекты были реконструированы не ранее 1997 г. и в результате такой реконструкции появились зимний ресторан и закрытое кафе, а в последующем реконструировались еще раз после 2014 г.

Суды добавили, что поскольку истец является собственником земельного участка, на котором расположены спорные строения, то предъявленные к ответчикам требования носят негаторный характер, так как они направлены на защиту и восстановление именно прав собственника земельного участка, поэтому заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности не подлежит удовлетворению в силу ст. 208 ГК РФ.

Верховный Суд пришел к иному выводу

В кассационных жалобах в Верховный Суд Управление делами Президента РФ и оздоровительный комплекс «Рублево-Успенский» сослались на нарушение судами норм материального и процессуального права. Изучив дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что стороны оказались в ситуации, когда истец, покупая земельный участок, не мог не знать о нахождении на нем спорных построек, а также о сдаче оздоровительным комплексом в аренду этих объектов обществу «Причал». В то же время оздоровительный комплекс не знал до разрешения земельного спора, что в ходе приватизации земель АО «Агрокомплекс “Горки-2”» по причине отсутствия точного описания границ и отсутствия межевания земельных участков в 1993 г. спорные объекты оказались на участке, принадлежащем ЗАО «Агрокомплекс “Горки-2”», у которого он был приобретен обществом «Бригантина». При этом в акте о приемке в эксплуатацию от 20 ноября 1998 г. и в акте рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию от 2002 г. указано, что павильон для инвентаря реконструирован под зимний ресторан с пристройками, а пост с верандами и душевыми – под закрытое кафе с баром.

Ответчики указывали, что согласно сведениям из ЕГРЮЛ общества «Дивора», «Причал» и «Бригантина» имеют одних и тех же лиц в составе учредителей. «Таким образом, истец знал, что право владения и распоряжения спорными объектами на части земельного участка, принадлежащего обществу “Бригантина” по договору купли-продажи от 3 сентября 2004 г., осуществляет оздоровительный комплекс, сдавая их в аренду, а с 25 января 2008 г., когда было зарегистрировано право собственности РФ в ЕГРН и оперативного управления с 4 мая 2012 г., мог знать об оформлении титула на них со стороны ответчиков», – заметил ВС.

Верховный Суд также напомнил, что лицо, считающее себя собственником находящейся в его владении недвижимости, право на которую зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права удовлетворяется при представлении истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. При наличии зарегистрированного права собственности ответчиков признание права на те же объекты за истцом возможно лишь как способ оспаривания зарегистрированных прав других лиц. Условиями удовлетворения такого требования являются наличие у истца уже возникшего права собственности на соответствующие объекты недвижимости до разрешения спора и владение ими. Судебное решение по такому спору о праве служит лишь актом констатации наличия законно возникшего у истца права собственности на те же объекты против таких же прав ответчиков, которые зарегистрированы за ними.

Как пояснил ВС, возникновение права собственности по п. 3 ст. 222 ГК РФ является первоначальным способом приобретения вещного права на объект недвижимости в порядке исключения при определенных условиях не ранее чем вступит в законную силу соответствующее решение суда об удовлетворении такого иска, направленного на легализацию не возникшего до этого момента права собственности истца на этот объект. В этом деле истец, не обладая вещным правом на спорные объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы за ответчиками и которые существовали в момент покупки обществом «Бригантина» земельного участка, не может использовать такой способ защиты, как признание права собственности на самовольную постройку, для оспаривания зарегистрированных вещных прав ответчиков на них. Соответственно, удовлетворение требования истца об оспаривании зарегистрированного вещного права ответчиков на спорные объекты невозможно в порядке легализации самовольной постройки по п. 3 ст. 222 ГК РФ, так как у истца в момент предъявления и рассмотрения иска отсутствовал титул на них.

В свою очередь, основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении зарегистрированного права собственности ответчика на самовольную постройку является решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки. Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ общим последствием признания постройки самовольной является ее снос (приведение в соответствие с нормами и правилами), и лишь в исключительном случае возможна ее легализация для введения в гражданский оборот при наличии ряда оснований. «Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, но он не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей», – пояснил ВС.

Он напомнил, что одним из условий легализации самовольной постройки законодатель указал наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство такой постройки. Истец в этом деле указывал, что он не создавал спорные постройки на участке, а по материалам дела суды установили на момент приобретения этим лицом земельного участка наличие на нем спорных объектов, права на которые впоследствии были зарегистрированы в ЕГРН за ответчиками, что свидетельствует о необходимости урегулирования отношений между собственником участка и собственником спорных строений без применения п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Верховный Суд добавил, что установленные судами обстоятельства, когда в силу отсутствия надлежащего межевания границы земельного участка не были определены, ответчики имеют зарегистрированное право на объекты при утрате возможности истребования участка земли под ними, а истец утратил возможность владеть этой частью своего земельного участка при отсутствии условий оспаривания зарегистрированных прав ответчиков на спорные постройки путем признания права, свидетельствовали о необходимости урегулирования отношений между сторонами иными законными способами защиты для приведения их в положение, обеспечивающее соблюдение принципа единства судьбы земли и недвижимости на ней (в том числе в случае наличия оснований по нормам, указанным в ст. 272 ГК РФ). В связи с этим он отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска «Бригантины».

Эксперты оценили подход ВС

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова назвала интересными выводы Верховного Суда, который указал, что необходимо отличать различную правовую основу по искам о признании права собственности на самовольную постройку от исков об оспаривании права, зарегистрированного за другим лицом. «В рассматриваемом случае нижестоящие суды не учли, что спорные постройки не являются самовольными, поскольку имеет место наличие зарегистрированных прав ответчиков на данные объекты, в связи с чем истец вправе оспаривать права иных лиц на постройки, признавая право за собой, а не путем узаконивания построек как самовольных. В этом деле возникла ситуация, когда на земельном участке, принадлежащем одному лицу, находятся постройки (объекты недвижимого имущества), принадлежащие другому лицу, при этом установлен факт того, что спорные постройки были возведены не собственником земельного участка, заявляющим требования о признании за ним права собственности на эту недвижимость», – отметила она.

Эксперт задалась вопросом, как должна решаться возникшая непростая ситуация, когда собственник недвижимости, имея зарегистрированное право на свои объекты, утратил возможность истребовать земельный участок под ними, а собственник земельного участка утратил возможность владеть этой частью своего земельного участка и у него отсутствуют основания для оспаривания зарегистрированных прав на спорные постройки путем признания права? «ВС дает решение этой ситуации, указывая на необходимость урегулирования отношений между собственником участка и собственником спорных строений без применения правил п. 3 ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках, путем урегулирования иным законным способом защиты – для приведения собственников земли и построек в положение, обеспечивающее соблюдение принципа единства судьбы земли и находящейся на нем недвижимости, в том числе в случае наличия оснований по нормам, указанным в ст. 272 ГК РФ. Стороны либо договорятся и урегулируют возникшие правоотношения, либо при отсутствии соглашения решат вопрос в судебном порядке, при этом собственник земли вправе требовать сноса строений и приведения участка в первоначальное положение. Когда снос законом запрещен либо строения не подлежат сносу ввиду превышения стоимости строения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд вправе признать право собственника недвижимости на приобретение земельного участка, на котором находится эта недвижимость, либо установить условия пользования земельным участком этим лицом на новый срок», – отметила Светлана Немчинова.

Генеральный директор, партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев пояснил, что способ признания права собственности на основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ является исключительным способом признания права собственности на строение. При этом одним из условий легализации самовольной постройки законодатель указал наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство такого объекта. «Истец в этом деле постройку не возводил, что им не отрицалось. В связи с этим ВС РФ сделал вывод, что урегулирование спора должно быть осуществлено без применения вышеуказанной нормы, т.е. фактически указал, что для легализации лицом самовольной постройки необходимы не только наличие у него прав на земельный участок, на котором она расположена, но и факт возведения такой постройки этим же субъектом. ВС вынес справедливое решение, в котором пресек попытку истца обойти тот способ защиты, к которому он должен был прибегнуть, но не мог в силу отсутствия для этого оснований. Учитывая аффилированность истца с лицами, ранее арендовавшими спорные объекты недвижимости, спорная ситуация была создана искусственно с целью завладения спорными объектами недвижимости. Это определение ВС конкретизирует правоприменение ч. 3 ст. 222 ГК РФ», – считает эксперт.

Зинаида Павлова
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Исковая давность не применяется к требованиям о сносе построек, угрожающих жизни

МОСКВА, 14 ноя — РАПСИ. Исковая давность не распространяется на требования о сносе, либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, отмечает Верховный суд (ВС) РФ в проекте постановления пленума.

«К требованиям о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, заявленным лицом, утратившим владение земельным участком, на котором возведена (создана) такая постройка, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком», — уточняет ВС.

Вместе с тем на требования собственника или иного законного владельца земельного участка об устранении препятствий в пользовании этим земельным участком, не связанных с лишением владения, в том числе об освобождении части земельного участка, занятого самовольной постройкой, исковая давность не распространяется.

Осведомленность об ограничениях

При рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки в связи с ее возведением с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений, поясняет высшая инстанция.

«Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной и на такое лицо не может быть возложена обязанность снести ее за свой счет и без предварительного и равноценного возмещения.

Истец вправе представлять доказательства того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, действовало недобросовестно, поскольку знало или могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующей информации», — указывает ВС.

--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Позиция Верховного Суда по самовольной постройке

14 ноября Пленум Верховного Суда рассмотрел проект постановления, касающийся вопросов, возникающих при применении норм о самовольной постройке. В этом документе содержатся полезные разъяснения, включая информацию о том, что жилые дома и строения, построенные на дачных и садовых участках, не могут быть снесены как самовольные постройки при соблюдении определенных условий. Закон может определить категории недвижимости, в отношении которых суд или местное самоуправление не могут принять решение о сносе или приведении в соответствие с требованиями в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ. К таким категориям недвижимости относятся, например, объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для этой цели, или расположенные в населенных пунктах и предназначенные для личного подсобного хозяйства. Также жилые дома и строения, созданные на дачных и садовых участках, не могут быть снесены, если одновременно выполняются следующие условия: - Права на эти объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. - Параметры этих объектов соответствуют разрешенным параметрам для строительства и реконструкции капитальных строений, установленным правилами землепользования и застройки, а также федеральным законом. - Эти объекты расположены на земельных участках, принадлежащих собственникам этих объектов на праве собственности или на другом законном основании (согласно пункту 3 статьи 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Согласно пункту 10 статьи 161 и пункту 13 статьи 18 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», не разрешается снос объектов культурного наследия или объектов, имеющих признаки культурного наследия, как определено статьей 3 указанного федерального закона.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: Пред. 1 2
Читают тему (гостей: 1)