Вы здесь:
Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Resistance to tyranny is man's highest ideal.
 
Emma Goldman
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: Пред. 1 2 3 4 5 ... 9 След.
Судебная практика по договорам участия в долевом строительстве...
 
Цитата
Спасибо за ответ!

Речь идет о доме по пр.Королева, 7 в Санкт-Петербурге, который построило ООО "СК СЭР" (застройщик).
В ДДУ есть пункт:"В случае выявления Сторонами недостатков (дефектов), которые делают Квартиру не пригодной для использования в качестве жилого помещения, Дольщик вправе требовать от Застройщика безвозмездного устранения таких недостатков в разумный срок." +гарантия 5 лет и больше ничего о недостатках.
В вашей ситуации необходимо разбираться по документам. Действительно ли отсутствие окна является недостатком или это "архитектурный изыск". Сейчас мне даже не понятная планировка квартиры.

Цитата

Застройщик сейчас утверждает, что в проекте, по которому строился дом, в кухне была изначально предусмотрена только балконная дверь и показывает нам эти планы. Но мы ведь не видели строительных планов, когда заключали ДДУ. Получается , что выкопировка планы квартиры, сделанная застройщиком и являющаяся приложением к ДДУ, сделана с другого плана.
Дом действительно должен соответствовать проекту.

Цитата

Что это? Введение покупателя в заблуждение? Но тогда, наверное, придется принять без окна (не отказываться же от квартиры).
Или это подпадает под п.2 ст.7 214-ФЗ "...объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора..."? И тогда написать претензию застройщику, чтобы сделали окно ( они его делать не желают), принять квартиру по акту с указанием о несоответствии квартиры Договору,а потом через суд требовать привести в соответствие с условиями ДДУ?
Ответить на этот вопрос можно будет только просмотрев ваши документы. Не забывайте, что п.2 ст. 27 214-ФЗ говорит не только строительстве и создании. В нем речь идет о получении разрешительной документации на его строительство до или после апреля 2005 года. Поэтому вопрос о распространении данного закона или нет на ваши отношения для меня пока не решен однозначно...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Цитата

Ответить на этот вопрос можно будет только просмотрев ваши документы. Не забывайте, что п.2 ст. 27 214-ФЗ говорит не только строительстве и создании. В нем речь идет о получении разрешительной документации на его строительство до или после апреля 2005 года. Поэтому вопрос о распространении данного закона или нет на ваши отношения для меня пока не решен однозначно...

Разрешение на строительство выдано 17.01.2008. Договора в соответствии с 214-ФЗ регистрировались.
Каким образом можно с Вами связаться, чтоб показать документы и получить более подробную информацию по данному вопросу.
 
[quote name="ольга_И"]
Разрешение на строительство выдано 17.01.2008. Договора в соответствии с 214-ФЗ регистрировались.
Каким образом можно с Вами связаться, чтоб показать документы и получить более подробную информацию по данному вопросу.
Да, это признаки 214-го закона. Просто позвоните и мы договоримся о встрече

http://www.lawnow.ru/contacts
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
http://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=7679

Утвержд?н
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
1 февраля 2012 года

ОБЗОР
ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей
при рассмотрении гражданских дел
Вопросы применения норм материального права

6. К отношениям, возникающим из договора, заключенного гражданином-инвестором, являющимся участником долевого строительства многоквартирного дома, в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Общественная организация «Калужский областной центр защиты прав потребителей» обратилась в суд в интересах А. с иском к ЗАО «МПМК-3» о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, сославшись на то, что 10 ноября 2006 г. между А. и ответчиком заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому А. приняла на себя обязательство оплатить стоимость однокомнатной квартиры в строящемся доме в г. Калуге, а ответчик – передать ей в собственность указанную квартиру по окончании срока строительства, установленного договором, не позднее второго квартала 2007 года. А. свои обязательства по договору исполнила, однако квартира ей передана не была.
Решением районного суда иск удовлетворен частично. В пользу А. взыскана неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче ей квартиры в собственность в размере 100 тыс. руб. Во взыскании штрафа и компенсации морального вреда отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления об отказе в иске о взыскании штрафа и компенсации морального вреда.
Разрешая дело, суд первой инстанции, придя к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части требований о взыскании в пользу А. неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры, отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания штрафа и компенсации морального вреда. При этом суд исходил из того, что к возникшим правоотношениям положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» неприменимы.
Суд кассационной инстанции согласился с решением суда первой инстанции, указав на отсутствие оснований для его отмены в связи с неправильным, по мнению суда, толкованием положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что с постановлениями судов первой и кассационной инстанций в части отказа в удовлетворении требований о взыскании штрафа и компенсации морального вреда нельзя согласиться в связи со следующим.
Судом установлено, что 10 ноября 2006 г. между А. и ответчиком заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому А. приняла на себя обязательство оплатить стоимость однокомнатной квартиры, а ответчик – передать ей в собственность указанную квартиру не позднее второго квартала 2007 года.
Целью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 10 ноября 2006 г., заключенного А., являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд, то есть для проживания. Из договора следует, что А. (инвестор) заключила договор с целью приобретения конкретного жилого помещения в собственность.
Таким образом, А., приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), являлась потребителем оказываемых ЗАО «МПМК-3» услуг. В срок, установленный договором, квартира потребителю передана не была.
Дополнительные соглашения к названному договору от 10 ноября 2006 г. о переносе сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена приобретенная квартира, сначала на четвертый квартал 2007 года, а впоследствии - на первый квартал 2008 года А. подписаны не были.
По утверждению ответчика, срыв своевременного окончания строительства обусловлен невыполнением подрядчиком обязательств по остеклению пластиковыми окнами возводимого дома.
Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря
2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.
Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, – с другой.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»).
В силу статьи 15 названного Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
Между тем перечисленные положения законов судами учтены не были, что привело к незаконному отказу суда в удовлетворении части исковых требований, заявленных в интересах потребителя.

7. Удовлетворение судом иска потребителя о взыскании стоимости невыполненных работ и неустойки с застройщика в обязательном порядке влечет наложение на ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения законных требований потребителя.
Заявитель в своих интересах и интересах своего сына обратилась в суд с иском к ООО «Лазарос» о передаче квартиры в собственность, взыскании стоимости невыполненных работ, неустойки, ссылаясь на то, что 9 ноября 2005 г. между истцами и ответчиком заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому В. и С. должны оплатить стоимость четырехкомнатной квартиры общей площадью 141 кв.м в строящемся доме, а ООО «Лазарос» – передать им в собственность квартиру по окончании строительства дома (не позднее 31 декабря 2005 г.). Условия договора истцы выполнили полностью, однако квартира ответчиком своевременно им не передана.
Решением городского суда исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Лазарос» в пользу истцов взысканы стоимость работ по остеклению квартиры, выполненных третьими лицами в размере
72 800 руб., стоимость работ по телефонизации в размере 1500 руб., судебные расходы в размере 13 328 руб. На ответчика возложена обязанность передать в собственность истцов указанную квартиру. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам верховного суда республики решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости невыполненных работ в размере 261 800 руб., процентов за несвоевременный возврат указанной суммы в размере
75 724 руб., неустойки в размере 1551 тыс. рублей, стоимости работ по телефонизации в размере 8100 руб., за несвоевременный возврат указанной суммы в размере 2271 руб., стоимость работ по устранению недостатков в размере 594 141 руб., судебных расходов в размере 1126 руб.
В соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» (с последующими изменениями и дополнениями) в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании п. 1 данной статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена – общей цены заказа.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение предусмотренных договором от 9 ноября 2005 г. сроков передачи квартиры истцам, суд исходил из того, что отсутствует вина ответчика в несвоевременном окончании строительства дома.
Между тем согласно пункту 6 статьи 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя, установленные пунктом 1 данной статьи, не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.
В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную деятельность.
По условиям договора о долевом участии в строительстве от 9 ноября 2005 г. ответчик должен передать квартиру истцам не позднее 31 декабря 2005 г.
Как усматривается из материалов дела, дом сдан в эксплуатацию в августе 2007 года. Квартира передана в собственность истцов решением суда от 15 августа 2008 г.
В материалах дела отсутствуют данные о том, что длительная задержка передачи истцам квартиры произошла вследствие непреодолимой силы или их вины. Суд при вынесении решения не учел, что несвоевременное окончание строительства дома из-за отсутствия у ответчика необходимых денежных средств, нарушения обязанностей со стороны контрагентов ответчика, отсутствия на рынке нужных для исполнения товаров в силу закона не является основанием для освобождения его от выплаты истцам неустойки за нарушение предусмотренного договором срока исполнения обязательства.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
При вынесении решения судом такая ответственность на ответчика возложена не была. Между тем по смыслу указанной нормы права, взыскание штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя является не правом, а обязанностью суда.
В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с последующими изменениями) разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке продавцом (исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование (пункт 6 статьи 13 Закона).
Разрешая спор по существу, суд не учел, что удовлетворение исковых требований в части взыскания стоимости работ по остеклению квартиры, выполненных третьими лицами, и стоимости работ по телефонизации влечет наложение на ответчика штрафа в обязательном порядке.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13

Сообщаю, что на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 30 января 2013 года обсуждался вопрос о том, подлежат ли применению нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), осуществляемому иными, помимо указанных в части 2 статьи 1 названного Федерального закона, способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.), а также о том, распространяется ли на эти отношения действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Ответ на него утвержден в следующей редакции:
"Согласно статье 1, часть 2, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Статьей 6, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину - участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются. В соответствии со статьей 4, часть 9, названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.".

В.И.НЕЧАЕВ
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
самое главное - актуальная редакция закона, регулирующего правоотношения по ДДУ:
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)
http://base.garant.ru/12138267/ [ссылка скрыта]

Цитата
миф 1. Застройщик может расторгнуть договор если вы откажетесь подписывать дополнительное соглашение (любое) к ДДУ


правда: расторжение ДДУ по инициативе застройщика возможно исключительно в случае просрочки вами платежей по ДДУ
(смотреть - п.3, 5 статьи 9, п.4, 5 статьи 5 закона)

Цитата
миф 2. Вы обязаны подписывать доп.соглашения к договору


правда: застройщик может вам предложить все что угодно, а вы вправе от всего этого отказаться.
любое изменение договора возможно лишь по обоюдному желанию сторон.

Цитата
миф 3. Застройщик может в одностороннем порядке менять сроки передачи квартир (или любых других условий договора)

правда: это возможно лишь по подписанному вами соответствующему дополнительному соглашению - см. миф 2
сроки - не меняются! сроки прописаны в договоре и неизменны.
фактическая задержка исполнения Застройщиком обязательств - нарушение договорных обязательств.

Цитата
миф 4. Без полученной Застройщиком на руки претензии подать на него в суд невозможно.

правда: хоть договором и установлен досудебный порядок урегулирования споров, но практика по гражданским делать показывает что претензионный порядок не является обязательным для передачи спора в суд.
и в любом случае вы, подав претензию (либо в руки с отметкой о получении-печать, дата, подпись либо почтой - заказным письмом с уведомлением и описью вложения) не обязаны ждать на нее ответа для подачи иска к Застройщику (разумеется не ранее чем истечет дата, указанная для ответа на вашу претензию)

Цитата
миф 5. установленную законом неустойку можно взыскать только после подписания акта - передачи квартиры.

правда: судебная практика показывает что предъявление требования возможно в любое время за любой период нарушения сроков.
право на неустойку у вас возникает с первого же дня просрочки Застройщиком даты исполнения обязательства по передаче квартиры.

Цитата
миф 6: при расторжении договора по вашей инициативе в случае нарушения Застройщиком сроков передачи квартиры вы можете получить только свои деньги обратно.

правда: свои деньги, плюс неустойка, плюс реальные убытки (как минимум проценты по ипотеке и т.д. в том же роде), ну и разумеется расходы на юр.помощь.
(ст.10 закона)

Цитата
миф 7: если Застройщик заключает ДДУ значит это ему выгодно

правда: он заключает ДДУ потому что вынужден следовать закону, а ДДУ на сегодняший день единственная сделка наиболее отвечающая интересам покупателя и защищающая его права

Цитата
миф 8: Застройщик что напишет в ДДУ, то и будет действовать, пофиг на законы

правда: те положения ДДУ, которые не соответствуют закону- ничтожны
(ст.168 ГК)

Цитата
миф 9: вы что-то должны Застройщику

правда: ваши обязательства заключаются исключительно в том чтобы оплатить цену по ДДУ и принять готовую квартиру. это все.
(п.2 статьи 12 закона)

и еще полезная информация:

размер неустойки при просрочке передачи квартиры - 1/300 ставки рефинансирования умноженная на два за каждый день просрочки (ставка меняется, сейчас 8%, а так информацию нужно проверять на ресурсах ЦБ РФ)


Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(п.1 ст.9 закона)


По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(п.1.1 ст.9 закона)


Ситуация - Застройщик не сдает дом к дате, указанной в ДДУ.


1. СУ (согласно договора и закона) обязано отправить вам уведомление о переносе сроков за 2 месяца до указанного срока и предложить изменить сроки путем подписания доп.соглашения.
(п.3 ст.6 закона)

Ваши варианты действий:

а) Пойти им навстречу и подписать. Потратив время (к ним ехать) + деньги (регистрация и нотариус).
В этом случае вы теряете право на установленную законом неустойку и получаете новые сроки.

б) Проигнорировать и никуда не ехать и ничего не писать, не подписывать.
Это вполне законный вариант.
Теоретически (как многим покажется) в таком случае у СУ появляется дополнительный аргумент в суде против ВАС типа "СУ, как и положено по закону и договору, уведомило Вас о переносе сроков и вступило в переписку (в переговоры) в надежде договорится о переносе сроков. Для начала предложила какие-то условия... Но вы молчали и скрывались! Тем самым злоупотребляя своим правом, а значит в выплате неустойки нужно отказать".
Но это не соответствует закону. Право на неустойку вы не теряете. Судебная практика это подтверждает. В судебной практике даже такие доводы застройщиков как «мировой финансовый кризис» не были приняты судом ни как основание для отказа взыскания неустойки, ни как основание для ее уменьшения.

в) Ответить на их предложение заказным письмом с указанием почему мы не хотите подписывать допник и с предложением на каких условиях вы бы его с удовольствием подписали бы, напомнить про неустойку. Каковы ваши потери? Немного времени (меньше, чем ездить в СУ) + 160руб (меньше, чем за регистрационные действия и доверенность).
Право на неустойку вы не теряете, получаете доказательство того, что пытались договориться, СУ лишний раз подумает о финансовых рисках задержки передачи квартиры и возможно ускорится.
Очевидный вывод: самое дальновидное, простое и дешевое для вас - пункт В.
+ БОНУС. Чем больше людей из вашего дома так сделает, тем в большем приоритете будет скорейшая сдача дома по сравнению с другими проблемами.

2. Если СУ через полгода так и не достроив дом присылает вам еще 1 допник....
какие ваши действия и плюсы/минусы вытекающие из предыдущего этапа (если вариант В)?
Считайте что для вас опять наступил 1 этап (т.к. про предыдущий перенос сроков можно забыть). Вам опять делать выбор варианта действий.

3. СУ наконец построило дом и предлагает вам принять квартиру.
Какие ваши действия если вы шли одним из 3-х путей?

а) Если вы доп.соглашения не подписывали:
- либо принять и забыть про нейстойку (если СУ предложит-таки квартиру в обмен на финальный допник с фактическими датами передачи квартиры)
- либо отказаться от очередного доп.соглашения и терпеливо ждать квартиры. Тут вы ничего не теряете, ни права на квартиру, ни неустойку. Когда надоест (при наличии акта ввода) можно смело идти в суд – правда на вашей стороне.
- либо (если СУ не предложит доп.соглашений, а просто передаст квартиру) – варианта тоже 2 – брать квартиру молча или брать квартиру и идти в суд за неустойкой.
Этот вариант (последний) вообще халява. Ваша и квартира и неустойка и никаких рисков и затрат.
Но это вряд ли в этой жизни, в Су не идиоты сидят про этот момент забыть.

б) если доп.соглашения подписывали - принимаете квартиру молча и неустойку требовать не вправе (т.к. нарушения по срокам не будет). Мысленно желаете всех благ Балакину, неплохо на вас нажившемуся.
Прикиньте все +/- каждого пути. решать только Вам.
 
Компания не выдержала сроки строительства дома по договору о ДУ. Срок сдачи дома по договору - 2009 год. Могу ли я вернуть свои деньги через суд?

С уважением
 
Цитата
Компания не выдержала сроки строительства дома по договору о ДУ. Срок сдачи дома по договору - 2009 год. Могу ли я вернуть свои деньги через суд?

С уважением
Здравствуйте!
Надо смотреть текст договора, без текста договора ответ давать просто не имеет смысла.
Договор долевого участия в рамках 214?
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Судебные споры — последнее дело, коль дольщику нечего ждать

Покупатели квартир уже привыкли выяснять отношения с застройщиками в судах — в 2011 году к строительным компаниям было подано больше 600 исков, за первое полугодие 2012-го — 250. Причем в 80% случаев в судах побеждают именно дольщики. «Фонтанка» составила рейтинг судебной активности и выяснила, что возглавляют список хорошо известные на рынке бренды — Л1 (бывшая фирма «ЛЭК») и СК «Импульс».

Лидерство компании Л1 на строительном рынке проявляется даже в мелочах, в том числе и в количестве судебных разбирательств с покупателями квартир. В 2011 году суды рассмотрели 295 исков дольщиков к этой компании, и 85% (253 иска) сочли обоснованными. За первую половину этого года уже рассмотрено 130 дел, 123 из них удовлетворены. В основном в суд обращаются те, кто покупал квартиры в домах, строящихся без полного комплекта разрешительных документов и подписывал с компанией предварительный договор.
Самую большую долю среди исков, поданных к компании Л1, подают дольщики многострадальных комплексов «Граф Орлов» и «Лондон-парк». Покупателям квартир в этих долгостроях надоело ждать свою недвижимость, поэтому они желают расторгнуть предварительный договор и получить обратно вложенные в строительство миллионы рублей. Практически во всех случаях суд эти требования удовлетворяет — доводы застройщика о том, что в договорах был указан «ориентировочный срок подписания акта строительной готовности», выглядят, с точки зрения правосудия, малоубедительными.
Стоит отметить и редкую сплоченность дольщиков Л1 — в их рядах есть профессиональные юристы, уже сумевшие получить обратно свои деньги. Теперь они с готовностью консультируют всех «собратьев по несчастью» и помогают при составлении иска. Правда, и застройщик ведет себя в случаях проигрыша вполне прилично — деньги покупателям, прошедшим через судебную машину, обычно выплачивают в полном размере и почти без задержек.
Правда, часть издержек дольщикам возвратить, как правило, не удается. Проценты за то время, которое деньги находились у строительной компании, суд соглашается начислять только с даты неисполнения договора со стороны застройщика. Теряют свои средства и самые дальновидные покупатели, пытающиеся досрочно расторгнуть предварительный договор — в этом случае им придется оставить строительной компании в качестве «отступных» около 30% от стоимости несостоявшейся квартиры.
Но и в тех случаях, когда Л1 продает квартиры в полном соответствии с федеральным законом № 214, могут возникнуть судебные споры. Например, некий гражданин Лисицкий, который 4 года назад приобрел «двушку» за $112 тысяч, сумел оформить ее в собственность только через суд — застройщик затягивал подготовку документов для регистрации объекта в Росреестре (ГБР).
Сейчас квартиры продаются в 8 домах, построенных или строящихся компанией Л1. Клубный дом «Буржуа» в эксплуатацию уже сдан, работы на остальных - в самом разгаре. Например, комплекс «Империал», который планировалось ввести в эксплуатацию еще в 2007 году, обязательно, как уверяют на сайте компании, будет завершен в IV квартале 2012-го. Достраивается и ЖК «Граф Орлов», правда, сроки окончания работ перенесены с 2008 года на конец этого. О продажах в «Лондон-парке» на сайте компании в разделе продаж не сообщается, но этот комплекс можно найти на карте объектов — срок окончания строительства первой очереди тоже намечен на конец текущего года.
«Импульсный» долгострой
Почетное второе место в рейтинге занимает СК «Импульс». В 2011 году суд рассмотрел 171 иск, поданный к этому застройщику. В первом полугодии 2012-го — 39. И поскольку компания объявила о своем уходе со строительного рынка Петербурга еще весной 2011 года, а всего ею построено ровно 4 жилых комплекса, то этот застройщик может с полным правом разделить первенство с Л1.
Почти все иски, поданные покупателями квартир к этой компании, удовлетворены судом. В 2011 году отказали только троим заявителям, в 2012-м — ни одному. Но получить от «Импульса» деньги или добиться соблюдения каких-то своих прав дольщикам едва ли удастся, поскольку застройщик находится в состоянии банкротства. И, по данным комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости, от его действий пострадало 213 человек.
В похожем положении оказались и дольщики ИВИ-93 (четвертое место в рейтинге: 24 иска в 2011-м и 12 — в 2012-м). Все покупатели квартир в домах, построенных этой компанией, выиграли судебные разбирательства. Но застройщик признан банкротом в 2009 году, а в 2011 году конкурсный управляющий Дмитрий Щербаня заявил, что у компании нет имущества и платить кредиторам нечем .
После банкротства от ИВИ-93 осталось около 25 недостроенных домов. 18 из них — в «Военном квартале» в Пушкине — завершали за счет бюджета . Остальные передали другим инвесторам. На сегодня проблемы остались только у комплекса «Охта-Модерн» - 4 жилых домов на Большеохтинском проспекте, который перешел к компании «Балтжилинвест». Летом 2011 года дольщики объявляли голодовку, летом 2012-го разбираться с их проблемами приезжал из Москвы депутат Госдумы, глава рабочей группы «Единой России» по защите прав обманутых вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн и пообещал взять объект под свой контроль. Стоит отметить, что к застройщику, перенявшему эстафету от ИВИ-93, пока исков не подано.

И в дальний путь, на долгие года
Компания «Дальпитерстрой», занимающая в рейтинге третье место (49 исков в 2011-м, 22 - в 2012-м), специализируется на продаже в обход федерального закона № 214, который должен защищать права дольщиков. В 2011 году из 15 объектов этого застройщика по закону только в одном квартиры продавались так, как того требует законодательство.
Как правило, дольщикам, желающим отстоять свои права, приходится сталкиваться с замысловатыми схемами со многими участниками. Например, формальным инвестором строительства одного из домов в Шушарах выступал «Росстрой», застройщиком — ООО «Антик». Квартиры покупатели приобретали у «Дальпитерстроя», заключившего предварительный договор купли-продажи с ЗАО «Техностром-Сервис», который потом уже уступал права по выкупу квартиры конечному будущему собственнику. Однако, чтобы оформить приобретенную недвижимость в собственность, дольщикам пришлось обращаться в суд, причем к судебному разбирательству пришлось привлекать все четыре компании — включая «Дальпитерстрой».
«Центр долевого строительства», к которому в 2011 году подали 15 исков, использует нетрадиционную схему продажи квартир. Формально граждане, отдающие ему деньги, не только не считаются участниками долевого строительства или покупателями, они даже не имеют права называться потребителями, поскольку вступают в некоммерческую организацию — жилищно-строительный кооператив. Эта НКО создана и управляется головной организацией, свободно распоряжается деньгами квазидольщиков, но не несет за свою деятельность никакой ответственности.
Защитить свои права клиентам ЦДС довольно сложно. Так, гражданка Румянцева, вдохновленная рекламой, приобрела квартиру в строящемся доме у парка Победы, но позднее попыталась вернуть вложенные средства — дом не был сдан вовремя, предложенная квартира не соответствовала описанию, а кооператив решил исключить непослушного члена ЖСК из своих рядов. Однако в иске ей было отказано — суд счел, что реклама не имеет правового значения, а действия ЦДС не являются обманом.
Стоит отметить, что ЦДС выигрывает большинство судебных разбирательств. Так, в 2011 году суд отклонил 14 исков покупателей и удовлетворил только 1. В 2012-м равновесие слегка сместилось — было удовлетворено уже 2 иска из 7. Если учесть, что компания ведет строительство 12 жилых корпусов, то возможно, что в 2013 году количество дольщиков, успешно отстаивающих права в суде, увеличится.
Самое печальное положение у покупателей квартир в «Никитинской усадьбе», построенной Северо-Западной строительной корпорацией. Некоторые дома комплекса, возводимого этим застройщиком, находятся на участках, предназначенных исключительно для ИЖС. Получать разрешение на строительство, оформлять градостроительную документацию и обременять себя исполнением остальных формальностей предприниматели необходимым не сочли. В итоге оформить в собственность приобретенную недвижимость дольщикам удается только через суд.
Но и после того, как покупатели станут полноправными владельцами своих квартир, мытарства их не закончатся. Сейчас в суде рассматривается вопрос о признании ряда объектов «усадьбы» самовольными постройками, и на их сносе настаивает Служба Госстройнадзора. И если решение о демонтаже самостроя будет принято, то возместить свои убытки покупатели едва ли смогут — формально они были инвесторами строительства, а потому должны разделять все риски.
Впрочем, Северо-Западную строительную корпорацию эти вопросы не слишком занимают. Компания уже заявила о планирующемся освоении территории в Лисьем Носу. Девелопер, «Город 22», созданный специально под этот проект, широко пиарит идеи нового урбанизма, которые будут положены в основу концепции будущей застройки и использует для этого довольно нестандартные методы — например, организуя встречу губернатора Петербурга с блогерами .
Наши люди по судам не ходят
Отсутствие судебных разбирательств с клиентами на строительном рынке Петербурга - не редкость. Например, к RBI подано 13 исков, в том числе по существу — 2. В 2011 году дольщики выиграли 2 разбирательства, а в 2012-м — 1. К слову, по одному из судебных споров с дольщиками этот застройщик дошел даже до Высшего арбитражного суда. Но спор все равно проиграл.
Всего 4 иска в прошлом году и 5 в этом было подано к московской компании «Квартира.ру», возводящей жилой комплекс «Ладожский парк». дольщики этой компании выходили на митинги, устраивали показательное заселение в недостроенные квартиры, подписывали многочисленные обращения в разные инстанции, но до судов дошли только единицы. К слову, строительство, которое должно было завершиться в 2010 году, продолжается до сих пор.
Компании ЛСР, «Прагма», «Норманн» и «Главстрой-СПб» могут с полным правом похвастаться тем, что покупатели их квартир обращаются в суд в единичных случаях. А меньше всего у дольщиков претензий к «Балтийской жемчужине» и «47 тресту» - к этим застройщикам было подано по одному иску в прошлом году и еще ни одного в наступившем.
Правда, судебная статистика не всегда полноценно описывает взаимоотношения застройщика с покупателями. Так, к компании «ЮИТ» было подано в 2011 - 2012 годах 40 исков, из них по существу — 22. При этом и в 2011 году, и в 2012-м количество выигранных дольщиками тяжб было меньше, чем проигранных. По-видимому, большинство разбирательств было вызвано появившимся аммиачным запахом в квартирах этого застройщика — с тем, что добавка к бетону «Цемактив» подвела многих петербургских застройщиков. По этой же причине пострадало и «ЛенСпец СМУ», получившее за полтора года 32 иска (из них 14 — по существу).
Павел Нетупский, Кира Обухова, «Фонтанка.ру»
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Утверждён
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
4 декабря 2013 года


ОБЗОР
практики разрешения судами споров, возникающих в связи с
участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости


Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами изучены рассмотренные в 2010 – 2013 годах гражданские дела по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно – один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу – начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, № 2).
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Кроме того, частью 21 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 22 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Федеральный закон от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" была дополнена частями 2 и 22, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.
Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей
оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.
При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Вопросы процессуального права, возникающие при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

1. В случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и о компенсации морального вреда в силу Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I "О защите прав потребителей" предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения
производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.

Граждане Т., Л., М., А., К., М. обратились в суд с исками к ЗАО "Барвиха-Вилладж" о признании права собственности на объекты незавершенного строительства и взыскании денежных средств. Исковые требования основаны на возникших между истцами (инвесторы) и ЗАО "Барвиха-Вилладж" (застройщик) правоотношениях по привлечению денежных средств истцов для строительства квартир.
Определением Одинцовского городского суда Московской области от 5 марта 2012 года дела по искам Т., Л., М., А., К., М. к ЗАО "Барвиха-Вилладж" о признании права собственности на объект незавершенного строительства и взыскании денежных средств были объединены в одно производство.
Определением Одинцовского городского суда Московской области от 11 мая 2012 года производство по делу прекращено с разъяснением истцам права на обращение в Арбитражный суд города Москвы. При этом суд первой инстанции исходил из того, что определением Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2012 года в отношении ЗАО "Барвиха-Вилладж" введена процедура наблюдения. В связи с этим суд, руководствуясь абзацем вторым статьи 220, пунктом 1 части 1 статьи 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), пунктом 1 статьи 2014 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пришел к выводу о том, что рассмотрение исковых требований истцов вне рамок дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом, невозможно, поэтому они не подлежат рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства.
С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов первой и второй инстанций, указав, что они основаны на неправильном толковании и применении норм материального и процессуального права.
В соответствии с абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 134 данного Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 2014 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с
соблюдением установленного параграфом 7 названного Закона порядка предъявления требований к застройщику. Требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, также подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (подпункт 1 пункта 1 статьи 201 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями 1 и 2 статьи 22 ГПК РФ, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (часть 3 статьи 22 ГПК РФ).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ, статьи 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I "О защите прав потребителей", статьи 5 и пункта 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Т., Л., М., А., К., М. обратились в суд с данными исковыми требованиями до даты введения определением Арбитражного суда города Москвы в отношении ЗАО "Барвиха-Вилладж" процедуры наблюдения (26 января 2012 года): Т. – 11 ноября 2011 года, А. – 25 ноября 2011 года, Л. и М. – 19 декабря 2011 года, К. и М. – 24 января 2012 года. Исковые заявления были приняты к производству Одинцовского городского суда Московской области до указанной даты введения процедуры наблюдения.
Таким образом, исходя из даты обращения истцов в суд, то есть до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика, являющегося ответчиком по делу, их требования в силу положений пункта 1 статьи 2014 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" подлежали разрешению в суде общей юрисдикции. Соответственно, у суда не имелось предусмотренных законом оснований для прекращения производства по делу по требованиям истцов о признании права собственности на объекты незавершенного строительства.
Кроме того, прекращая производство по делу, суд не принял во внимание, что истцами Т., Л., М., А. были заявлены требования о компенсации морального вреда, которые они обосновывали положениями Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Истцы указывали на то, что неисполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартир в установленные договорами сроки нарушило их права как потребителей, и им причинен моральный вред.
Поскольку исковые требования граждан-потребителей о компенсации морального вреда подведомственны суду общей юрисдикции в силу приведенных выше норм ГПК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данный спор в этой части также подлежал рассмотрению именно судом общей юрисдикции.
При таких обстоятельствах у суда не имелось предусмотренных статьей 220 ГПК РФ оснований для прекращения производства по делу.
С учетом изложенного определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определения судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

2. Требования граждан – участников долевого строительства, не являющиеся требованиями о передаче жилых помещений или денежными требованиями (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 2011 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"), подведомственны судам общей юрисдикции.
Между обществом с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-2010" (застройщик) и Р.С.А. заключен договор участия в долевом строительстве. Квартира, являвшаяся объектом долевого строительства, передана застройщиком Р.С.А. по акту приема-передачи; 28 июля 2011 года Р.С.А. зарегистрировала на нее право собственности.
Р.С.А. и Р.С.И. обратились в суд с иском к ООО "СтройИнвест-2010" о признании недействительными условий договора, возмещении убытков, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, причиненного действиями застройщика, нарушающими права потребителей, указав при этом, что застройщиком был нарушен срок передачи объекта долевого строительства, по акту приема-передачи квартира была передана с недостатками и имела площадь на 4,1 кв. м меньше площади, оплаченной по договору.
Определением Ленинградского районного суда города Калининграда от 17 февраля 2012 года производство по делу в части требований Р.С.А. и Р.С.И. к ООО "СтройИнвест-2010" о признании недействительными условий договора, возмещении убытков и взыскании неустойки прекращено в связи с неподведомственностью требований в данной части суду общей юрисдикции. При этом суд, руководствуясь абзацем вторым статьи 220, пунктом 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ, пунктом 1 статьи 2014 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", исходил из того, что в отношении ответчика ООО "СтройИнвест-2010" определением Арбитражного суда Калининградской области от 27 декабря 2011 года введена процедура наблюдения, в связи с чем спор в части указанных требований суду общей юрисдикции неподведомствен, а подлежит рассмотрению арбитражным судом в рамках дела о банкротстве.
С такими выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции – судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда.
Решением Ленинградского районного суда города Калининграда, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда, исковые требования истцов о компенсации морального вреда разрешены по существу; в пользу Р.С.А. взыскана компенсация морального вреда, Р.С.И. в иске отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов первой и второй инстанций о прекращении производства по делу в части указанных выше требований.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 15
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28
июня 2012 года № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам
о защите прав потребителей", дела по искам, связанным с нарушением
прав потребителей, в силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ, статьи 17 Закона
Российской Федерации "О защите прав потребителей", статьи 5 и пункта 1
части 1 статьи 22 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.
Из содержания искового заявления Р.С.А. и Р.С.И. и материалов дела
усматривается, что свои требования о признании недействительными
условий договора долевого участия, возмещении убытков, взыскании
неустойки и компенсации морального вреда они обосновывали
положениями Закона Российской Федерации "О защите прав
потребителей", указывая на то, что действиями застройщика по
несвоевременной передаче квартиры, а также по передаче квартиры с
недостатками нарушены их права как потребителей, им причинены убытки
и моральный вред.
Таким образом, истцами были заявлены взаимосвязанные между
собой исковые требования, касающиеся нарушения их прав как
потребителей, в числе которых имелись требования о взыскании
компенсации морального вреда (разрешенные по существу Ленинградским
районным судом города Калининграда), поэтому спор в силу норм статьи
22 ГПК РФ и приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда
Российской Федерации подлежал рассмотрению судом общей
юрисдикции.
Судебная коллегия также сочла необходимым обратить внимание на
неправильное толкование судом норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 2014
Федерального закона "О 9

несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом
определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе
проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в
деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений
и (или) денежные требования участников строительства, за исключением
требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к
застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с
соблюдением установленного параграфом 7 данного Закона порядка
предъявления требований к застройщику.
По смыслу приведенных положений, в рамках дела о банкротстве
застройщика подлежат рассмотрению требования участников
строительства о передаче жилого помещения и (или) денежные требования
участников долевого строительства.
Прекращая производство по делу в части требований истцов о
признании недействительными условий договора, возмещении убытков и
взыскании неустойки, суд в результате неправильного толкования пункта 1
статьи 2014
Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"
пришел к выводу, что данные требования подлежат рассмотрению в
рамках дела о банкротстве застройщика.
Между тем из материалов дела следует, что квартира, являющаяся
объектом долевого строительства, передана застройщиком Р.С.А. по акту
приема-передачи и истец зарегистрировала право собственности на нее.
Требования о взыскании убытков и неустойки в данном случае заявлены
истцами за нарушение ООО "СтройИнвест-2010" срока передачи объекта
долевого строительства.
Следовательно, поскольку жилое помещение истцу уже было
передано, а требования, заявленные истцами к ответчику, не относятся к
перечисленным в пункте 1 статьи 2014
Федерального закона "О
несостоятельности (банкротстве)", то они не подлежат рассмотрению в
рамках дела о банкротстве застройщика.
При таких обстоятельствах у суда не имелось предусмотренных
статьей 220 ГПК РФ оснований для прекращения производства по делу в
части требований Р.С.А. и Р.С.И. о признании недействительными условий
договора, возмещении убытков и взыскании неустойки.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации отменила определение
Ленинградского районного суда города Калининграда и определение
судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного
суда, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

3. Факты нарушения прав и законных интересов гражданина,
денежные средства которого привлечены для строительства
многоквартирного дома (иного объекта недвижимости),
ссылающегося в обоснование требования о признании права 10

собственности на соответствующее жилое помещение на уклонение
ответчика от исполнения своих обязательств по оформлению
имущественных прав истца, подлежат установлению по делу при его
рассмотрении по существу.
Межрегиональная общественная благотворительная организация
"Общество защиты прав потребителей и окружающей среды "П."
обратилась в суд с иском в интересах Н. к ООО "Капитал Груп" о
признании права собственности на квартиру, указав в обоснование
исковых требований, что 17 ноября 2004 года между Правительством
города Москвы, ВФСО "Д." и ООО "Капитал Груп" заключен
инвестиционный контракт на строительство жилого дома, в соответствии с
которым в собственность инвестора (ООО "Капитал Груп") и
привлеченных соинвесторов передается 100% общей жилой площади. 27
декабря 2004 года между ООО "Капитал Груп" и ООО "Д. А." заключен
договор инвестирования строительства указанного жилого дома, в
соответствии с которым ООО "Д. А." обязалось инвестировать
строительство жилого дома, а ООО "Капитал Груп" – оформить
имущественные права инвестора на результат инвестиционной
деятельности в виде квартиры. В последствии между ООО "Д. А." и Н. с
согласия ответчика заключен договор уступки прав и перевода
обязательства по договору инвестирования от 27 декабря 2004 года в части
квартиры.
Ко времени обращения в суд строительство жилого дома было
окончено, дом введен в эксплуатацию, однако, по мнению Н., ООО
"Капитал Груп" уклоняется от исполнения своих обязательств, в связи с
чем она лишена возможности зарегистрировать право собственности на
объект недвижимости.
Определением судьи Чертановского районного суда города Москвы
в принятии искового заявления отказано. Суд исходил из того, что между
сторонами подписан акт о результатах реализации инвестиционного
контракта, чем подтверждается исполнение сторонами своих обязательств,
а следовательно, отсутствие между ними спорных отношений; в исковом
заявлении отсутствуют сведения о существовании между истцом и
ответчиком каких-либо спорных правоотношений, а также о нарушении
прав истца какими-либо действиями ответчика.
Определением судебной коллегии по гражданским делам
Московского городского суда определение районного суда оставлено без
изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
Российской Федерации сочла, что данные выводы судебных инстанций
противоречат требованиям закона.
В соответствии со статьей 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в
порядке, установленном законодательством о гражданском
судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо 11

оспариваемых прав, свобод или законных интересов. По смыслу статьи 131
названного Кодекса, в исковом заявлении должны содержаться общие для
всех категорий дел сведения, а его содержание должно отражать
специфику спора, подлежащего разрешению.
Данные требования закона императивны и на стадии принятия
искового заявления позволяют суду установить, имеет ли гражданин
какие-либо основания для обращения в суд с заявленными исковыми
требованиями.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 2
постановления от 24 июня 2008 года № 11 "О подготовке гражданских дел
к судебному разбирательству" указал, что недопустимо совершение
действий по подготовке дела к судебному разбирательству до его
возбуждения в суде (до принятия заявления).
Судья на стадии принятия искового заявления не разрешает вопрос
по существу, а определяет приемлемость спора для рассмотрения в суде.
Вопросы, связанные с существом спорных правоотношений, подлежат
разрешению в другой стадии гражданского процесса.
Вопрос о нарушении прав и законных интересов гражданина,
организации должен решаться непосредственно в судебном заседании при
разрешении гражданского дела по существу, иное являлось бы
отступлением от принципов равенства всех перед законом и судом,
осуществления судопроизводства на основе состязательности и
равноправия сторон и ограничением права на судебную защиту.
Н. в исковом заявлении указала, что ее права нарушены действиями
ответчика, который, по ее мнению, не исполняет свою обязанность по
договору инвестирования от 27 декабря 2004 года.
Следовательно, факт нарушения прав и законных интересов Н.
относится к обстоятельствам, которые подлежат установлению по делу при
его рассмотрении по существу.
Однако это не было учтено судом при решении вопроса о принятии к
производству указанного искового заявления Межрегиональной
общественной благотворительной организации "Общество защиты прав
потребителей и окружающей среды "П." в интересах Н. к ООО "Капитал
Груп".
Кроме того, судом не были учтены разъяснения, содержащиеся в
постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29
апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав", согласно пункту 3 которого, если
на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ
защиты права собственности или другого вещного права не может
обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является
основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения 12

либо оставления без движения.
Таким образом, суд в нарушение требований закона прибегнул к
выяснению вопроса спорности правоотношений сторон и произвел оценку
доказательств на стадии принятия искового заявления к производству.
На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским
делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся
судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций и
направила материалы на новое рассмотрение в суд первой инстанции для
решения вопроса о принятии к производству указанного искового
заявления.

4. Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации
морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом
строительстве, не содержащие требований о правах на объекты
долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28,
частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской
Федерации "О защите прав потребителей".
Пример 1. Определением судьи районного суда на основании пункта
2 части 1 статьи 135 ГПК РФ в связи с неподсудностью данному суду
возвращено исковое заявление М. с требованиями о взыскании неустойки
за нарушение обязательств по договору о долевом участии в
инвестировании строительства жилого дома и компенсации морального
вреда. В определении указано, что на спорные правоотношения не
распространяется действие Закона Российской Федерации "О защите прав
потребителей", в связи с чем заявление может быть подано истцом в суд по
месту нахождения ответчика.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного
суда не согласилась с таким выводом, указав в своем определении, что
целью заключения М. с ответчиком договора о долевом участии в
инвестировании строительства жилого дома являлось приобретение в
строящемся доме конкретной квартиры для ее личных нужд.
М., инвестирующая денежные средства на приобретение квартиры,
является потребителем оказываемых ответчиком услуг, поэтому на
данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации
"О защите прав потребителей" и предусмотренные этим Законом правила
подсудности.
Пример 2. К. обратился в Пущинский городской суд Московской
области по месту своего жительства с иском к ООО "Тульский завод
столярной фурнитуры и металлоизделий" о взыскании денежных средств
по предварительному договору участия в долевом строительстве жилья.
Суд, приняв дело к своему производству, вынес определение о
передаче его на рассмотрение в соответствующий районный суд города
Тулы по месту нахождения ответчика, исходя из того, что правоотношения
сторон, вытекающие из предварительного договора, регулируются 13

нормами ГК РФ, а не нормами Закона Российской Федерации "О защите
прав потребителей".
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного
суда, отменяя определение городского суда, указала на ошибочность
изложенного в нем вывода и констатировала, что исходя из требований
пункта 2 статьи 17 Закона Российской Федерации "О защите прав
потребителей" истец вправе обратиться с иском в суд по месту своего
жительства.

5. Иски о правах на объекты долевого строительства, включая
объекты незавершенного строительства, предъявляются в
соответствии со статьей 30 ГПК РФ по месту нахождения объекта
долевого строительства.
Определением Центрального районного суда города Калининграда
отказано в удовлетворении заявления ООО "Балт-Олива" о передаче дела
по иску С. о государственной регистрации договора об инвестиционной
деятельности между ООО "Балт-Олива" и С., ранее признанного решением
суда договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома,
по правилам исключительной подсудности в Ленинградский районный суд
города Калининграда (по месту нахождения многоквартирного дома).
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского
областного суда отменила определение районного суда и передала
указанное гражданское дело по подсудности на рассмотрение в
Ленинградский районный суд города Калининграда. Судебная коллегия
указала, что заявленные С. исковые требования обусловлены отказом
ответчика произвести в соответствии со статьей 4 Федерального закона
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости" регистрацию договора, признанного судом
договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Принимая во внимание предмет и основания заявленного иска, требования
которого сводятся к вынесению судом решения о государственной
регистрации сделки с недвижимостью, к этим правоотношениям
применимы положения части 1 статьи 30 ГПК РФ, устанавливающей
исключительную подсудность. Вывод суда о том, что в данном случае
действуют специальные нормы об альтернативной подсудности (статья 17
Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и часть 7
статьи 29 ГПК РФ), является необоснованным, не соответствующим
характеру спорных правоотношений.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации" во времени
14

6. В случае, если разрешение на строительство многоквартирного
дома (иного объекта недвижимости) выдавалось неоднократно, вопрос
о возможности применения Федерального закона "Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости" разрешается с учетом даты выдачи первоначального
разрешения на строительство.
ЗАО "Интер Комплект Строй" 15 июня 2004 года выдано разрешение
на строительство сроком действия до 15 июля 2004 года на выполнение
работ подготовительного периода по строительству жилого дома по
указанному в нем адресу: на установку забора, снос зеленых насаждений,
отселение граждан.
11 июля 2006 года между ЗАО "Интер Комплект Строй" и К.
подписан договор участия в долевом строительстве, государственная
регистрация которого не осуществлена.
26 декабря 2008 года ЗАО "Интер Комплект Строй" заключен
договор участия в долевом строительстве в отношении той же квартиры с
П., который был зарегистрирован в установленном порядке.
Верх-Исетский районный суд города Екатеринбурга отказал в
удовлетворении требования К. о признании права собственности на долю в
объекте незавершенного строительства – многоквартирном доме. По
мнению суда, из разрешения на строительство от 15 июня 2004 года не
следует, что оно давало право застройщику производить действия по
строительству здания, выдано оно только на срок до 15 июля 2004 года и
не продлевалось, договор от 11 июля 2006 года является незаключенным,
как не прошедший государственную регистрацию.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердлов
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: Пред. 1 2 3 4 5 ... 9 След.
Читают тему