Иски об обращении взыскания и выселении

Согласно положениям о залоге в России, при неисполнении условий кредитного договора или договора займа, кредитор может требовать обращения взыскания на предмет залога. Основанием для таких действий кредитора являются ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а так же ст. 348 Гражданского кодекса РФ. Полученные от продажи денежные средства пойдут на погашение суммы кредита и процентов по нему, а также неустоек и штрафов.

По поводу обращения взыскания есть много заблуждений. Самое распространенное из них: «Если это единственное жилье – его нельзя отнять». Это заблуждение верно только от части. Согласно ст. 446 ГПК РФ действительно нельзя обратить взыскание на единственное жилье, если оно не является предметом ипотеки (залогом).

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

… текст сокращен …

Не редко кредитор, опережая события, пытается освободить заложенный объект недвижимости от жильцов зарегистрированных в квартире. Выдвигая такие требования кредитор безусловно пытается сделать объект недвижимости наиболее привлекательным для торгов. Желание кредитора решить все в одном судебном процессе понятно. Однако, требовать выселения должника кредитор права не имеет. Дело в том, что при оформлении ипотеки банку принадлежит лишь право залога на объект недвижимости. Уверенности в этом придают положения ст. 1 ФЗ «Об ипотеке».

Cтатья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
… текст сокращен …

Таким образом, банк (залогодержатель) не является собственником заложенного объекта недвижимости, а право собственности на квартиру принадлежит заемщику или залогодателю, а в большинстве случаев эти роли совпадают.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

В силу ст. 35 ЖК РФ выселять из жилого помещения граждан может только собственник. Таким образом, пока банк или иное лицо не станут собственниками заложенной квартиры, требование о выселении из заложенной квартиры будет не основано на законе.

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев

Короткая ссылка на новость: https://www.lawnow.ru/~KOV2Z