Купить квартиру самостоятельно очень сложно, если покупатель не знает рынка недвижимости, нужной законодательной базы, особенностей подготовки документов. Но даже заручившись помощью специалистов, не стоит терять бдительности и самоустраняться от сделки.
Для многих покупка жилья начинается с обращения в агентство недвижимости и заключения договора на приобретение квартиры. Обычно покупателю сразу же приходится вносить деньги в качестве доказательства серьезности намерений. Сумма аванса колеблется от полутора до трех тысяч рублей и потом включается в стоимость приобретаемой жилплощади. Но прежде чем подписывать договор и платить деньги, клиенту стоит обратить внимание на ряд важных моментов.
Важная предусмотрительность
Специалисты советуют: прежде чем подписывать с агентством недвижимости договор, необходимо ознакомиться с правилами его расторжения. Узнать, в каких случаях предусмотрена возможность прекратить действие данного документа и уточнить размер штрафных санкций за разрыв отношений. «Этот раздел обязательно должен присутствовать в тексте соглашения. Подписать договор значительно проще, чем безболезненно «выйти» из него», – говорит адвокат Адвокатской консультации «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» Антон Лебедев. Бывают случаи, когда у клиента изменяются обстоятельства и он вынужден отказаться от совершения основной сделки (купли-продажи квартиры), а значит, и от дальнейшего исполнения договора об оказании риэлторских услуг. Чтобы в такой ситуации исключить возможные споры между агентством и клиентом, в тексте документа необходимо предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и последствия расторжения в виде ответственности сторон.
Например, в договоре может быть предусмотрено, что при его расторжении клиент обязан оплатить уже выполненные работы агентства. Кроме этого несостоявшийся покупатель оплачивает все расходы, понесенные в связи с исполнением принятых агентством обязательств. Если отношения прекратились по вине агентства, оно обязано возвратить клиенту предварительно уплаченные деньги, а также все ранее переданные документы.
Для любого приобретателя недвижимости важно, чтобы поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не затягивались. Поэтому необходимо в договоре указать сроки исполнения обязательств по договору, именно сроки исполнения, а не время действия договора. Можно указать срок исполнения каждого конкретного обязательства, например время поиска квартиры, срок оформления необходимых документов и так далее. Тогда клиент получит возможность контролировать исполнение обязательств агентством недвижимости. И факт нарушения условий договора будет установить гораздо проще.
Подробно о предмете
Не менее важное значение имеет предмет договора. То есть покупатель должен четко определить, что именно он хочет получить от агентства недвижимости. Обязательно надо указать, какой площади жилье требуется, с каким количеством комнат, в каком доме и в какой части района должна находиться квартира. Иначе предъявить претензии за найденную однушку на окраине вместо желанной двушки у метро будет нельзя. Ведь согласно договору агентство выполнило свои обязательства – оно нашло клиенту квартиру.
«Самым хорошим для клиента является положение о том, что агентство не вправе претендовать на часть вознаграждения до тех пор, пока сделка не будет завершена, то есть пока последний жилец не снимется с регистрации в купленной квартире. Такие положения позволяют стимулировать агентство на полную отработку своих обязанностей по договору», – объясняет Антон Лебедев.
Не надо удивляться, если в договоре прописано право агентства привлечения к работе третьих лиц. В настоящий момент существуют различные схемы работы агентств недвижимости. Первая – это работа агентства с оформлением в штат сотрудников-агентов. Вторая – заключение агентством договоров с агентами, имеющими статус частных предпринимателей. Так что отвечать перед клиентом все равно будет агентство, поскольку именно оно заключало договор.
Почти все агентства настаивают на эксклюзивности своих прав на продажу или покупку объекта недвижимости для своих клиентов. Этого не стоит бояться, пока действует договор, поскольку он ограничивает право покупки или продажи объекта с привлечением другого агентства. Как только договор будет расторгнут – все ограничения снимутся.
Cледует обратить внимание на то, с кем именно предлагается заключить договор – с агентом или фирмой. Стороной договора всегда должно быть само юридическое лицо – агентство недвижимости. Агент может фигурировать только как исполнитель, назначенный фирмой. Со стороны агентства договор имеет право подписывать первое лицо фирмы – директор, генеральный директор или любое другое лицо, действующее на основании доверенности. В последнем случае можно потребовать приложения доверенности к договору.
У составленного документа должен быть номер. Ведение единого реестра договоров – обязанность каждого агентства недвижимости.
Ответственность поровну
Очень важно, чтобы условия подписываемого договора учитывали интересы обоих сторон – и клиента, и агентства недвижимости. И чтобы ответственность за невыполнение тех или иных обязательств делилась поровну. В переговорах с агентством нужно добиться включения условий о равной ответственности сторон. Если клиент сам не может проявить настойчивость и обосновать свои требования – стоит привлечь юриста. Нелишне будет указать в тексте соглашения те обязательства агентства, игнорирование которых влечет ответственность за своевременное и качественное исполнение работ. Например, если агентство проводит юридическую экспертизу документов на квартиру, оно должно нести ответственность за качественное ее проведение. «Исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, непременно подписанного каждой из сторон», – уточняет Андрей Саморядов из городского Центра юридических экспертиз. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приема-передачи объекта сделки, акты приема-сдачи оказанных агентством услуг. Эти бумаги впоследствии могут стать основанием для привлечения к ответственности нарушителей условий договора. На руках у клиента должны находиться все документы, подписанные двумя сторонами, в подлинниках, а также копии всех документов, подписанные только им самим.
Если условия договора все-таки не были полностью выполнены, то по закону пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя возмещения убытков и уплаты неустойки. «Однако чтобы взыскать убытки, необходимо доказать, что они возникли вследствие допущенного нарушения договора, а не по другим причинам. Кроме того, необходимо доказать, что размер взыскиваемых убытков обоснован», – продолжает юрист Андрей Саморядов. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску продавца при покупке квартиры, с организацией и проведением рекламной кампании, с получением каких-либо справок. Клиент может понести финансовые потери из-за несвоевременного исполнения агентством своих обязательств, например, когда в результате вынужденного промедления покупатель упускает другие выгодные варианты.
Плата за услуги
За свои услуги агентство недвижимости обязательно возьмет вознаграждение. Его размер чаще всего указывается в процентах от цены приобретаемой квартиры. Реже агентство просит за свои услуги фиксированную сумму. Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору (дополнительного соглашения).
Необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано совершить за указываемое вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Как правило, клиенту предложат дополнительно оплатить затраты, связанные с нотариальным удостоверением договора, его государственной регистрацией, получением каких-либо документов и тому подобное.
Заключая договор, агентство потребует внести аванс или задаток. Размер частичного платежа обычно составляет не более 10% от стоимости покупаемой квартиры. При этом последствия внесения аванса и задатка будут разными. Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения исполнения каждой из сторон обязательств, содержащихся в договоре. Если риэлторский договор останется неисполненным по вине клиента, давшего задаток (например, на каком-либо этапе он откажется от исполнения договора), то эта сумма полностью перейдет к агентству. Если за неисполнение договора ответственно агентство, получившее задаток, то оно обязано уплатить клиенту двойную сумму задатка.
Если в договоре указывается, что уплачивается аванс, то при расторжении договора – независимо от того, по чьей инициативе оно происходит – эта сумма должна быть возвращена.
Клиенту обязательно нужно получить подтверждение того, что деньги он заплатил – это может быть расписка или кассовый чек. Иногда в условиях договора расчеты за исполнение риэлторских услуг увязываются с расчетами за приобретаемую или продаваемую квартиру. В подобных случаях следует обратить внимание на то, в обеспечение каких именно обязательств уплачивается задаток: в обеспечение обязательств, связанных с исполнением риэлторского договора, или в обеспечение основного договора – купли-продажи квартиры.
Если обстоятельства изменились
Часто возникают ситуации, когда договор уже составлен и подписан, но клиенту необходимо внести в него изменения. Добиться от агентства корректировки договорных отношений можно. Важно, что называется, не перегибать палку. «Если клиент может четко обосновать: чего он хочет и, главное, почему – агентство может пойти ему навстречу, составив договор присоединения», – говорит специалист юридического департамента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Марина Пухова.
Обычно дополнительные условия к уже составленному договору определяются только одной стороной, а другая сторона может их принять не иначе, как присоединившись к предложенному документу. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения данного документа, если он лишает эту сторону определенных прав или предписывает различные обременения.
Источник публикации:
"Бюллетень недвижимости"
http://bn.ru/articles/2007/08/24/17342.html
