Законопроект предусматривает введение «периода охлаждения» для сделок с недвижимостью и исключение наличных расчетов.
По мнению одной из экспертов «АГ», инициатива о «периоде охлаждения», возможно, имеет хорошие перспективы, а предложенный срок в семь дней не является длительным и не нарушит права добросовестных продавцов. Второй заметил, что с точки зрения защиты прав добросовестных приобретателей цель законопроекта является социально значимой, однако, по его мнению, примеряя предложенные изменения закона на «схему Долиной», очевидно, что это не поможет. Третий полагает, что вместо внесения законодательных изменений необходимо прекращение парадоксальной судебной практики, когда неосторожность, доверчивость или неразумность действий одних участников гражданского оборота перекладывается на добросовестных приобретателей.
В Госдуму внесен проект изменений в Закон о госрегистрации недвижимости, направленных на защиту имущественных прав добросовестного приобретателя жилья от возможных злоупотреблений со стороны продавцов (законопроект № 1078594-8).
Так, предлагается дополнить ч. 1 ст. 26 этого закона п. 66 и 67, расширяя перечень оснований, когда регистрация недвижимости будет приостановлена по решению госрегистратора. Во-первых, когда продавец жилья, являющегося для него и совместно проживающих с ним членов его семьи единственно пригодным для постоянного проживания помещением, не представит нотариально удостоверенное согласие собственника иного жилья на проживание продавца и его семьи в принадлежащем этому собственнику жилье. Во-вторых, когда ДКП недвижимости, в котором продавцом является физлицо, допускает перечисление средств продавцу ранее семи календарных дней с момента его заключения либо до госрегистрации перехода прав собственности на недвижимость, либо на счет третьих лиц, либо их передачу в наличной форме.
В свою очередь, в ст. 57 ГК РФ, посвященной нюансам госрегистрации прав на объект недвижимости при регистрации перехода прав на него, появятся ч. 4 и 5. Согласно им госрегистрация перехода права собственности на жилье, являющееся для продавца и совместно проживающих с ним членов его семьи единственно пригодным для постоянного проживания помещением, осуществляется лишь после предоставления продавцом нотариально удостоверенного согласия собственника иного жилья на его проживание и проживание указанных членов его семьи в принадлежащем этому собственнику жилье. Госрегистрация перехода права собственности на объект недвижимости на основе ДКП, в котором продавцом является физлицо, осуществляется при условии, что ДКП предусматривает получение продавцом средств только на свой банковский счет и только после госрегистрации перехода прав собственности на объект недвижимости, но по истечении не менее семи календарных дней с момента заключения этого договора.
Как отмечено в пояснительной записке, в настоящее время в России широко распространилась практика, при которой продавец недвижимости после оформления сделки ее купли-продажи и получения денег объявляет себя недееспособным или находившимся в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки, и в рамках п. 1 ст. 177 ГК РФ через суд добивается признания ее ничтожной, но не возвращает деньги покупателю под предлогом их утраты, в частности из-за перевода мошенникам. В результате добросовестный приобретатель недвижимости лишается своих средств, не получает жилье и часто вынужден расплачиваться с долгами, связанными с покупкой этого жилья.
«Распространенность подобного рода операций позволяет говорить о новом типе мошенничества (некоторые продавцы квартир реализуют такую схему несколько раз подряд), которое уже создало системную угрозу всему вторичному рынку жилой недвижимости в России. Между тем это мошенничество надежно пресекается введением “периода охлаждения”, при котором государственная регистрация сделки, в которой продавцом недвижимости является физическое лицо, осуществляется не ранее, чем по истечении семи календарных дней после заключения договора купли-продажи», – указано в пояснительной записке.
Это время, как полагают авторы поправок, обеспечит дееспособному продавцу недвижимости гарантированную возможность в полном объеме понять значение своих действий и при необходимости отказаться от них, пусть и возместив покупателю ущерб, если он понесет его при таких действиях.
Адвокат КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Ольга Венгер заметила, что в настоящее время существует проблема признания недействительными большого количества сделок с жилыми помещениями, где добросовестный приобретатель недвижимости лишается своих средств, не получает жилье и часто вынужден выплачивать кредиты, оформленные для приобретения данного жилья. В связи с этим существует много различных инициатив, как данную ситуацию остановить или исправить окончательно. «Инициатива о “периоде охлаждения”, возможно, имеет хорошие перспективы, предложенный срок в семь дней не является длительным и не нарушит права добросовестных продавцов. Сделки, когда продавец реализует единственное жилье, всегда находились в “зоне риска” и требовали тщательной проверки, поэтому любой документ, подтверждающий, что у продавца будет место жительства, – нелишний. Другое дело, что у нас очень добросердечные люди, которые могут выдавать такие подтверждения друзьям или родственникам, не задумываясь о последствиях. Возможно, необходимо добавить, что такое обязательство нельзя отменить или как-то изменить», – полагает она.
Эксперт добавила, что сделки с недвижимостью чаще всего проводят с использованием банковских услуг в безналичной форме, граждане в основном ознакомлены с такими продуктами, как аккредитив или безопасные счета банков, предоставляемые для сделок, но не все еще готовы к полному отказу от наличных расчетов, поэтому положение об исключительно безналичной форме сделки нужно закрепить как обязательное только для сделок с единственным жильем: «Остальные участки рынка сами смогут выбрать форму расчета по сделке».
Адвокат LEbEdEV & barristers Антон Лебедев пояснил, что предлагаемый механизм законопроекта направлен на разрыв порочной практики путем разделения во времени ключевых этапов сделки: подписание договора, оплата, регистрация перехода права, исключение возможности получить деньги до момента возникновения права собственности у покупателя и создание гарантированного периода для продавца, чтобы он мог обдумать сделку и отказаться от нее до момента необратимой передачи прав. «С точки зрения защиты прав добросовестных приобретателей цель законопроекта является социально значимой и позитивной. Однако, примеряя предлагаемые изменения закона на “схему Долиной”, становится очевидным, что это не поможет. Более того, усложнит проведение “цепочек” сделок, когда денежные средства переходят от одного этапа сделки к другому, поскольку каждый этап будет занимать семь дней. Нотариальное обязательство при продаже единственного жилья – вообще непонятно, кому и что гарантирует, но точно создает дополнительные расходы. Самым простым правилом для решения “схемы Долиной” является применение закона так, как он написан – двойная реституция. А попытки изобрести что-то новое, не основанное на законе, приводят к ситуации, в которой мы сейчас все оказались. Пока ожидаем новостей из кассационной инстанции по делу Ларисы Долиной», – заключил он.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что декларируемая цель законопроекта – защита добросовестного приобретателя – не соответствует его правовой сути. «На мой взгляд, защита добросовестного приобретателя как от данных видов мошенничества, так и от многих других заключается в прекращении той парадоксальной судебной практики, когда неосторожность, доверчивость или неразумность действий одних участников гражданского оборота перекладывается на ни в чем не повинных других участников оборота – добросовестных приобретателей. Неважно, о какой сделке идет речь: о продаже квартиры, машины или мебельного гарнитура, для стабильности гражданского оборота (и не только) важен принцип самостоятельной ответственности взрослого человека за свои поступки и за свои сделки. Появившаяся из-за известного громкого дела практика приравнивать нахождение продавца при принятии им решения о продаже под влиянием мошенников к состоянию невменяемости несет собой угрозу самому фундаменту всего гражданского оборота. Представляется, что такая практика должна быть исключена в принципе, неважно о продаже какого имущества и кем идет речь. При этом каких-либо законодательных новелл для этого не требуется», – полагает он.
Как считает эксперт, предложенные законопроектом «период охлаждения», исключение расчетов наличными, получение подтверждения наличия иного места проживания существенно усложнят оборот вторичной недвижимости. «Предложенные новации вызывают массу вопросов: как будет устанавливаться, что продаваемое жилье является единственным для продавца и членов его семьи? Что будет, если согласие на проживание продавца в ином жилье окажется поддельным или собственник его отзовет – не станет ли это поводом для оспаривания договора купли-продажи? Насколько период охлаждения защитит, если, как мы знаем из известных прецедентов, люди порой неделями находятся во взаимодействии с мошенниками, готовясь к продаже их квартир? И все же в контексте попытки усложнить мошенникам их деятельность представляется, что введение обязательного использования эскроу-счета для расчетов за жилье и введение определенного периода охлаждения были бы надлежащими мерами, которые при этом не останавливали бы рынок вторичных квартир. Такие меры были ли бы полезны не только для решения данной узкой задачи, но и в целом повышали бы прозрачность и безопасность сделок, в том числе на случай их последующего возможного оспаривания по иным основаниям. При этом надо оговориться, что любые меры должны предусматривать гарантии фактического возврата покупателям их средств, в случае если продавец откажется от сделки в период охлаждения. Кроме того, заслуживает пристального внимания высказывавшееся в публичном пространстве предложение предусмотреть механизмы обеспечения двусторонней реституции при признании сделок недействительными – т.е. регистрировать возврат права собственности продавцу только при условии возврата средств покупателю», – заметил Николай Сапожников.
Зинаида Павлова
