Документ: Тематический обзор № 13/2026 Верховного Суда Российской Федерации (утвержден 01.07.2026) по судебной практике по делам о самовольном строительстве. Цель: Обеспечение единообразного применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении споров о самострое.
I. Основные правовые позиции по материальному праву
1. Объекты до 1995 года. Нежилые здания, возведенные до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самостроем, если при их строительстве не нарушались строительные и градостроительные нормы (ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. предусматривала снос только жилых домов).
2. Жилые дома до 1998 года. Если жилой дом построен до 14 мая 1998 года на участке, который не был предоставлен для этих целей, но гражданин может оформить права на землю, а нарушений при стройке нет — снос не допускается.
3. Пристройки к зданию. Присоединение к зданию некапитальной постройки (например, веранды из легких конструкций) не создает новый объект и не является основанием для сноса всего здания.
4. Подпорные сооружения. Если гражданин построил подпорные стены для защиты своего дома от оползней из-за бездействия властей, такие сооружения не признаются самостроем.
5. Истечение срока аренды. Окончание срока аренды участка и отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не являются основаниями для признания объекта самостроем, если здание возведено по назначению и с соблюдением норм. Длительное строительство и мелкие недоделки сами по себе не свидетельствуют о недобросовестности застройщика.
6. ИЖС и разрешение на стройку. Для строительства жилого дома на участке под ИЖС не требуется разрешения на строительство, даже если это условие прописано в договоре аренды — такое условие противоречит закону.
7. Недействительность сделки аренды. Признание сделки о передаче прав аренды недействительной не делает постройку самостроем, если она возведена новым арендатором без нарушений и на основании действовавшего на тот момент разрешения.
8. Сельхозземли. Если участки сельхозназначения были незаконно переведены в земли населенных пунктов, а на них построены объекты, такие здания — самострой и подлежат сносу.
9. Блокированная застройка. Строительство домов блокированной застройки (таунхаусов) на участках с ВРИ «для ведения садоводства» не допускается, так как этот вид использования не предусматривает жилую блокированную застройку. Упрощенный порядок (без разрешения) на них не распространяется.
10. Фактическое использование. Если объект построен в соответствии с ВРИ участка, но фактически используется в иных целях (например, как коммерческий), он не является самостроем — это нарушение не по ст. 222 ГК РФ.
11. Аварийное состояние. Признать право собственности на реконструированный объект нельзя, если его техническое состояние признано аварийным и создает угрозу для жизни и здоровья людей.
12. Вспомогательные объекты. Строения, имеющие такую же функцию, как и основной объект (например, дополнительные торговые павильоны), нельзя отнести к вспомогательным. Они являются самостроем, если построены без разрешения.
13. Единственное нарушение. Если единственным признаком самостроя является отсутствие разрешительной документации, а реконструкция безопасна, в иске о приведении объекта в первоначальное состояние может быть отказано (принцип соразмерности).
14. Выселение жильцов. Если в сносимом самострое проживают граждане, имеющие право пользования, суд обязан одновременно решить вопрос об их выселении.
