**Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2025 г. № 18-КГ24-424-К4**
**О необходимости оценки существенности нарушений при признании объекта самовольной постройкой**
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в своем определении № 18-КГ24-424-К4 разъяснила, что изменение требований к строительству после начала правомерного возведения или реконструкции объекта не может служить основанием для признания такой постройки самовольной.
### **Обстоятельства дела**
Администрация муниципального образования городской округ «город-курорт Сочи» (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к П.И.К. о сносе самовольной постройки – четырехэтажного объекта капитального строительства. В случае неисполнения решения суда в установленный срок Администрация просила предоставить ей право осуществить снос за свой счет с последующим взысканием расходов с ответчика, а также взыскать судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки.
### **Позиции нижестоящих судов**
Суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования, указав на несоответствие параметров возведенного объекта (общей площади застройки и площади здания) рабочему проекту, на основании которого было выдано разрешение на строительство, а также на превышение коэффициента интенсивности территориального развития (КИТ). На этом основании суд пришел к выводу, что спорный объект возведен с нарушением градостроительных норм и подлежит квалификации как самовольная постройка.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, дополнительно указав на нарушение правил землепользования и застройки, затрагивающее права неопределенного круга лиц.
Кассационный суд общей юрисдикции не усмотрел оснований для отмены принятых судебных актов.
### **Правовая позиция Верховного Суда**
В соответствии с **пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации** самовольной постройкой признается здание, сооружение или иной объект, возведенные:
- на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства данного объекта;
- без получения необходимых разрешений или согласований;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, действовавших на момент начала строительства и сохраняющих силу на дату выявления постройки.
**Пункт 2 статьи 222 ГК РФ** устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу либо приведению в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, предусмотренных **пунктом 3** данной статьи, допускающих признание права собственности на постройку за лицом, обладающим правом на земельный участок.
**Пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44** разъясняет, что наличие нарушений градостроительных и строительных норм само по себе является основанием для признания объекта самовольной постройкой. Однако суд вправе признать нарушение несущественным, если оно:
- не создает угрозы жизни и здоровью граждан;
- не нарушает права третьих лиц;
- является незначительным (например, минимальные отступы от границ участка или несущественное превышение процента застройки).
Кроме того, **пункт 2 Постановления Пленума № 44** прямо указывает, что изменение требований к строительству после начала правомерного возведения объекта не может служить основанием для признания его самовольной постройкой.
### **Ошибки нижестоящих судов**
Суды первой и апелляционной инстанций признали жилой дом самовольной постройкой, сославшись на нарушение **Правил землепользования и застройки**, принятых уже после выдачи разрешения на строительство в 2005 году. Однако применение этих правил к объекту, возведенному в период действия разрешения, не было мотивировано.
Кроме того, суды не учли **заключение экспертизы**, согласно которому расхождения в площадях могли быть вызваны различиями в методиках расчета на момент проектирования и на момент экспертного исследования. Также не была дана оценка существенности выявленных нарушений с точки зрения их влияния на безопасность и права третьих лиц, что прямо требуется **пунктом 29 Постановления Пленума № 44**.
### **Вывод Верховного Суда**
Судебные акты нижестоящих инстанций не соответствуют требованиям **части 1 статьи 195 ГПК РФ** (законность и обоснованность решения) и **абзацу 2 части 1 статьи 327 ГПК РФ** (полнота исследования обстоятельств дела). Указанные нарушения являются существенными, поскольку повлияли на исход дела и не могут быть устранены без отмены оспариваемых решений.
На основании изложенного **Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила** постановления судов первой, апелляционной и кассационной инстанций и **направила дело на новое рассмотрение** в суд первой инстанции.
**Определение вступило в законную силу 25 февраля 2025 года (УИД 23RS0058-01-2022-005447-90).**
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
