До конца года они будут освобождены от финансовых санкций за несвоевременное или ненадлежащее исполнение своих обязательств по ДДУ
По мнению одного из экспертов «АГ», рассматриваемые меры приняты в интересах застройщиков, такая поддержка осуществляется за счет дольщиков и ущемления их интересов, но в этом вопросе Правительство РФ все же выбирает меньшее из двух зол. Другой полагает, что комментируемое постановление повлечет сокращение штата общественных организаций, занимающихся защитой дольщиков, или ликвидацию таких организаций и в заданный период времени будет снижена нагрузка на судебную и исполнительную систему. Третий полагает, что временное значительное снижение штрафных санкций могло бы одновременно снизить убытки застройщиков и сохранить их ответственность перед дольщиками.
Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин подписал Постановление № 479 о нюансах ответственности застройщиков за несвоевременное или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ и особенностях включения проблемных объектов в соответствующий реестр с 29 марта до 31 декабря 2022 г. включительно.
В этот период не будет начисляться неустойка по ДДУ, предусмотренная ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, не будут начисляться проценты, выплачиваемые участнику долевого строительства согласно ч. 2 и 6 ст. 9 закона, а также неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, выплачиваемые дольщикам за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в соответствии с ч. 9 ст. 4 закона. Кроме того, при определении размера убытков в рамках ст. 10 закона не будут учитываться те из них, которые были причинены в этот период.
В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу Постановления № 479, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 г. включительно. Такие требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу правительственного постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, обслуживающими счета строительных компаний.
В постановлении также указано, что до 31 декабря 2022 г. контролирующий орган и «Фонд развития территорий» не будут направлять уведомление о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства МКД или иного объекта либо о нарушении обязанности по передаче участнику ДДУ объекта долевого строительства в органы Росреестра. Контролирующий орган также не будет обращаться в суд с заявлением о приостановлении на определенный срок процедуры привлечения застройщиком денежных средств дольщиков для строительства МКД или иных объектов по основанию, предусмотренному п. 3 ч. 15 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве, если последнее возникло в этот период.
В свою очередь, объекты, сроки завершения строительства или сроки передачи дольщикам которых нарушены более чем на полгода, если такое нарушение возникло после вступления в силу Постановления № 479, попадут в единый реестр проблемных объектов после 1 января 2023 г. включительно, если по состоянию на эту дату сохранятся основания для включения в такой реестр.
Адвокат АП Санкт-Петербурга Антон Лебедев заметил, что аналогичные меры уже принимались Правительством РФ в его Постановлении от 2 апреля 2020 г. № 423 до 1 января 2021 г. – тогда причиной таких мер стал режим повышенной готовности к пандемии COVID-19. «Сейчас, по всей видимости, Правительство РФ ожидает серьезных потрясений в экономике и принимает меры по ее стабилизации и минимизации возможного вреда», – предположил он.
По словам эксперта, такие меры приняты в интересах застройщиков. «Вместе с тем дольщики находятся в ситуации, когда одновременное предъявление требований к застройщику может привести его к банкротству, которое не ускорит получение квартиры, а, возможно, сделает его вообще невозможным. Поэтому российское правительство выбирает из двух зол меньшее. При этом застройщики в связи с санкциями получили повышенный спрос на покупку недвижимости, так как граждане, лишенные возможности покупать валюту, стали покупать недвижимость. В ответ на это застройщики еженедельно повышали цены на жилье», – заметил Антон Лебедев.
Юрист Сергей Муклинов согласился, что постановление направлено на защиту застройщиков. Он предположил, что в правоприменительной практике у судов возникнет непонимание, что включать в перечень убытков дольщиков – например, расходы, связанные с арендой квартиры, или убытки от возмещения издержек на устранение недостатков по качеству квартиры по п. 3 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве. «При предъявлении исков к застройщикам от общественных объединений последние останутся без штрафа, т.е. без средств к осуществлению общественной деятельности, что может повлечь сокращение штата и/или ликвидацию таких организаций. В этот период времени будет снижена нагрузка на судебную и исполнительную систему по соответствующим категориям спора и, как следствие, на застройщиков», – полагает он.
Эксперт добавил, что мораторий введен не на все неустойки, предусмотренные Законом о долевом строительстве. Например, ч. 8 ст. 7 Закона установлена гражданско-правовая ответственность застройщика: при нарушении срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства он уплачивает дольщику неустойку в размере 1% в день от стоимости недостатков. Если недостаток (дефект) жилья, являющегося объектом долевого строительства, является основанием для признания квартиры непригодной для проживания, то размер неустойки (пени) рассчитывается от цены ДДУ.
Адвокат Калужской областной коллегии Никита Савин задался вопросом, почему правительство поддерживает застройщиков фактически за счет дольщиков? «Подобное постановление мы уже видели в период ограничений, связанных с распространением COVID-19 в 2020 г. Такое постановление выглядело бы вполне логичным и обоснованным для защиты бизнеса, если бы суды и без того не снижали неустойку за просрочку до смешных сумм, а сейчас это выглядит как “карт-бланш” на временное бездействие застройщиков за счет людей, передавших им свои деньги», – полагает он.
Эксперт также оставил открытым вопрос: почему нельзя было ввести временное значительное снижение штрафных санкций? «Такой шаг мог бы одновременно снизить убытки застройщиков и сохранить их ответственность перед дольщиками, которая делала бы менее выгодным затягивание процесса передачи жилья дольщикам. При этом сложившаяся судебная практика по значительному уменьшению неустойки и очередное освобождение застройщиков от ответственности показывают сложность реализации Закона об участии в долевом строительстве в части взыскания убытков и неустойки в полном объеме в пользу дольщиков и сохранения баланса интересов сторон, так как один день строительства (и просрочки) обходится недешево и кто-то должен за это платить», – убежден Никита Савин.
Зинаида Павлова
