В данной статья адвокат Антон Лебедев поясняет некоторые правовые моменты связанные с участием в долевом строительстве граждан. Статья посвящена пояснению конкретных вариантов действий для дольщика, которыми он может воспользоваться в ситуации когда его дом не строится.
Прежде всего, необходимо определить что за договор был подписан. В настоящий момент привлечение граждан и юридических лиц осуществляется на основании нескольких видов договоров: договор долевого участия в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ, договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи.
Сразу хочу сказать о предварительном договоре. По своей правовой природе предварительный договор не является специальным договором, регулирующим отношения по поводу привлечения денежных средств в строительство. Предварительный договор, согласно ст. 429 ГК РФ, является договором о намерениях заключить договор купли-продажи (основной договор) в будущем. Разумеется, по предварительному договору у покупателя собственность не возникает и не может возникнуть. Поэтому по предварительному договору покупатель ничего не приобретает, а лишь договаривается с продавцом (строительной компанией) заключить договор купли-продажи в будущем. В большинстве случаев покупатель, заключая предварительный договор, расстается со всей продажной стоимостью квартиры. Поэтому покупателю остается только ждать возможности заключить основной договор. Такая возможность появится только после того как строительная компания закончит строить дом, введет его в эксплуатацию, зарегистрирует свое право собственности, подпишет и зарегистрирует основной договор купли-продажи с покупателем. Однако, с выходом Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 ситуация поменялась.
В перечисленных условиях возникновения права собственности у покупателя и заключаются основные риски. Дом может быть просто не построен, следовательно, продавать покупателю будет нечего. После ввода в эксплуатацию дома, покупатель уже сможет требовать заключения основного договора купли-продажи или регистрировать свое право собственности в судебном порядке.
Судебная практика
К сожалению судебная практика по такого рода договорам в арбитражных судах и судах общей юрисдикции идет по-разному. В арбитражных судах отсутствие данных кадастрового паспорта (кадастрового или инвентарного номера) дает основание суду делать вывод о незаключенности предварительного договора, в связи с тем, что в предварительном договоре не содержится существенное условие договора купли-продажи – идентификация объекта недвижимости (Например: дело № № А56-16554/2009).
Несмотря на положения ст.ст. 125, 126 Конституции РФ, суды общей юрисдикции не считают это основанием для расторжения договора. В вопросе определения срока заключения основного договора, который должен определяться согласно ст. 190 ГК РФ, у арбитражных судов и судов общей юрисдикции полное единство.
