Необходимость изменить условия или расторгнуть договор может возникнуть достаточно часто. Например, при отказе Пенсионного фонда в перечислении средств материнского капитала или при изменении обстоятельств у сторон сделки.
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) не запрещает сторонам расторгнуть договор согласно ст. 450 ГК РФ. При расторжении договора обязанности сторон прекращаются. По общему правилу после оплаты цены объекта недвижимости, передачи его покупателю и регистрации перехода права собственности договор считается исполненным. Стороны, конечно, могут предусмотреть в договоре и дополнительные условия. Исполнение является одним из способов прекращения обязательств, в силу ст. 408 ГК РФ. Это означает то, что с момента исполнения условий договора он прекращает свое действие. Таким образом, невозможно расторгнуть исполненный договор, когда полностью исполнены обязанности сторон и зарегистрирован переход права собственности.
Еесли покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату или произвел ее не в полном размере, обязательства не считаются исполненными, а значит они не могли прекратиться исполнением, следовательно, условия договора можно изменять или расторгать договор, ст. 450 ГК РФ (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Расторжение договора по соглашению сторон договора является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению продавца и покупателя расторжение договора происходит в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом для расторжения договора купли-продажи потребуется подписание соглашения двумя сторонами. Такое соглашение будет основанием для Росреестра внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
Государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записи в реестр прав (ЕГРП) возможна лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора.
На основании заявлений сторон договора кули-продажи и предоставленного соглашения о расторжении договора подлежит регистрации прекращение договора в Росреестре. Подача на регистрацию полного пакета документов является основанием для внесения записи о прекращении договора купли-продажи в ЕГРП.
Согласно пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора сторонами договора уплачивается государственная пошлина.
В случае если, договор купли-продажи еще не прошел государственную регистрацию и запись о нем не внесена в Единый государственный реестр прав, то государственная регистрация сделки может быть прекращена на основании заявлений покупателя и продавца (п. 4 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - Закон о регистрации) В этом случае заключение соглашения о расторжении договора не требуется.
По требованию одной из сторон расторжение договора купли-продажи может быть произведено по условиям самого договора или по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ).
При купле-продаже недвижимости и если документы поданы на регистрацию предусмотрено право стороны договора подать заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации ( абз. 2 пункта 3 ст. 19 Закона о регистрации). Эта норма Закона о регистрации, по мнению Конституционного суда РФ, призвана обеспечить необходимый баланс интересов участников оборота недвижимого имущества, а также стабильность этого оборота (определение Конституционного Суда РФ от 23.03.2010 № 411-О-О).
Если обязанность покупателя по оплате исполнена, а продавец отказался от регистрации договора, продавца можно обязать заключить договор, возмещать убытки, и др.
В связи с отказом Пенсионного фонда в перечислении денежных средств, договор продолжает действовать, т.к. оплата по договору произведена не полностью. Поэтому имеется возможность подать на регистрацию соглашение о расторжении договора купли-продажи, оплатив государственную пошлину. Такое соглашение может быть подписано как лично сторонами договора, так и их представителями на основании нотариальной доверенности. Обращаться за регистрацией соглашения в Росреестр следует всем сторонам сделки или их представителям, действующим на основании доверенности.
Если коротко говорить о расторжении договора купли-продажи недвижимости то это все.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
