Он подчеркнул, что эта мера необходима, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и такие нарушения неустранимы.
По мнению одного из экспертов «АГ», в последние годы наблюдается смягчение позиции государства относительно самовольных построек, все чаще в судебных актах стала звучать фраза о том, что «снос является крайней мерой». Другая заметила, что в этом деле две нижестоящие судебные инстанции не обосновали, почему выводы экспертного заключения не будут положены в основание судебного акта.
30 сентября Верховный Суд вынес Определение по делу № 18-КГ25-256-К4, в котором он, в частности, напомнил, что для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения этого объекта в соответствие с установленными требованиями.
Кристина Манукян является собственником земельного участка площадью 421 кв. м в Сочи с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Администрация Сочи обратилась в суд с иском о признании объекта капитального строительства, расположенного на этом участке, самовольной постройкой и его сносе, а также о взыскании неустойки за неисполнение судебного акта в 1 тыс. руб. в день.
В обоснование требований истец сослался на то, что управлением муниципального земельного контроля администрации был проведен осмотр спорного участка и выявлен объект, возведенный без разрешительной документации с нарушением норм градостроительного законодательства и Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи. Согласно этим Правилам для земельных участков с видом разрешенного использования «для ИЖС» предусмотрены предельные параметры разрешенного строительства: отступы от границы участка – 3 м, предельная высота – 12 м, коэффициент использования территории – 0,6, в связи с чем суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений должна составлять не более 252,6 кв. м (421 кв. м ˟ 0,6), максимальная площадь застройки участка – 50%, что составляет 210,5 кв. м.
В рамках рассмотрения дела суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой было поручено ООО «АКБ «Альянс». Согласно заключению эксперта спорный объект капстроительства расположен в уточненных границах правомерного участка земли и имеет следующие технические характеристики: общая площадь здания составляет 247,2 кв. м, число этажей – 3, подземных этажей – 0, высота здания – 11,8 м. Тем самым было выявлено, что спорная недвижимость соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капстроительства, установленным Правилами, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не создает препятствий гражданам в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на заключение судебной экспертизы и отсутствие оснований для сноса спорного объекта капстроительства. Однако апелляция отменила это решение и удовлетворила иск, ссылаясь на то, что вывод эксперта о соответствии исследуемого объекта капстроительства требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, опровергается фотоматериалами, приобщенными к заключению, объемно-планировочным решением строения и поэтажными планами, составленными экспертом. Апелляционный суд пришел к выводу, что спорный объект, размещенный на участке для ИЖС, имеет признаки многоквартирного дома, а возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о ее сносе. В свою очередь кассация поддержала эти выводы.
Изучив кассационную жалобу Кристины Манукян, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда напомнила, что несоблюдение установленных требований при строительстве может послужить основанием для признания постройки самовольной в рамках ст. 222 ГК РФ и повлечь соответствующие гражданско-правовые последствия. Согласно п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем этого объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение без получения нужных в силу закона согласований, разрешений, если требование об их получении установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если таковые установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Как указал ВС, вывод апелляции о том, что спорный объект капстроительства имеет признаки МКД и не может располагаться на участке ответчика, вопреки требованиям ГПК РФ, обоснован указанием на фотоматериалы, объемно-планировочное решение строения и его поэтажные планы и не содержит какой-либо мотивировки, опровергающей заключение эксперта о том, что этот объект соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам. При этом апелляция не поставила под сомнение другие выводы судебной экспертизы, а именно об отсутствии допущенных нарушений при строительстве спорного объекта недвижимости, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, нарушающих права и интересы третьих лиц, а также не установила, что восстановление нарушенного права возможно лишь путем сноса спорного объекта и что лишь в этом случае будет соблюден баланс публичных и частных интересов. Заключение эксперта не оспаривалось, заявления о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы не поступали, вопрос о необходимости проведения такой экспертизы не выносился апелляцией на обсуждение сторон.
Кроме того, заметила Коллегия, согласно п. 3.1 ст. 222 ГК РФ суд принимает решение о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями. Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения этого объекта в соответствие с установленными требованиями. При этом снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением недвижимости, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланс между публичным и частным интересом, приводящий к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Таким образом, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и эти нарушения неустранимы. Указанные обстоятельства не были учтены апелляцией и кассацией. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Адвокат LEbEdEV & barristers Антон Лебедев заметил, что в последние годы наблюдается смягчение позиции государства относительно самовольных построек. «Все чаще в судебных актах стала звучать фраза о том, что “снос является крайней мерой”. В данном случае ВС поясняет, какие юридически значимые обстоятельства нужно выявить для определения последствий возведения самовольной постройки. Ранее суды в таких делах оценивали лишь факт устранения или неустранения нарушений на момент вынесения судебного решения. Игнорирование апелляцией данных судебной экспертизы является причиной удовлетворения иска сочинской администрации, однако ВС исправил эту ошибку», – отметил он.
Юрист Дарья Петрова полагает, что в этом деле Верховный Суд в основном сфокусировался на юридической силе доказательств, а именно на значении заключения эксперта. «Суды двух нижестоящих инстанций усомнились в достоверности выводов экспертизы и вынесли решение, исходя из собственной оценки обстоятельств дела, которая противоречила экспертному заключению, на это и обратил внимание ВС РФ. Главная его претензия к этим нижестоящим судам состояла в том, что они не мотивировали собственную позицию, не обосновали, почему выводы экспертного заключения не будут положены в основание судебного акта. И косвенно это определение ВС показывает, как соотносятся разные виды доказательств в процессе. Безусловно, заключение эксперта не имеет приоритетного значения перед иными доказательствами, однако немотивированно отказывать в использовании его выводов суд также не может. И такую позицию Суда однозначно стоит поддержать, недопустимо произвольно отказывать в обращении к тем или иным доказательствам: таковое должно быть аргументировано. В противном случае возникает риск вынесения неправосудного решения, а это уже нарушает интересы участников процесса и основы правопорядка в целом», – считает она.
Зинаида Павлова
