Как указал Суд, несмотря на то что в текущем законодательстве отсутствует понятие «коллективная совместная собственность», земельный участок, предоставленный ранее на таком праве в общую собственность членов СНТ, не может без правовых оснований перейти в индивидуальную собственность товарищества.
По мнению одного эксперта «АГ», Верховный Суд формально-юридически разрешил спор по поводу того, на каком праве и кому должны принадлежать земли общего пользования СНТ. Другой отметил, что члены садоводства уже стали сособственниками спорного земельного участка, а ВС РФ подробно пояснил, почему управление Росреестра обоснованно отказало в удовлетворении требования товарищества.
27 сентября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-8237 по делу № А41-25969/2021 об оспаривании СНТ отказа регионального управления Росреестра зарегистрировать за ним право собственности на земельный участок, находящийся в коллективной совместной собственности членов садоводства.
В марте 1993 г. глава администрации Домодедовского района вынес постановление об утверждении границы земельного участка площадью 11,78 га, отведенного садоводческому товариществу «Мечта» из земель г. Домодедово. Участок был изъят у механического завода и закреплен за СНТ на праве постоянного (бессрочного) пользования: в коллективную совместную собственность садоводства было отведено 2,41 га, а в собственность его членов-физлиц – 9,37 га. Все собственники земли получили соответствующие свидетельства.
Впоследствии для оформления прав на земли общего пользования в границах СНТ был сформирован и постановлен на кадастровый учет земельный участок площадью 2,3 га с видом разрешенного использования «для садоводства», большая его часть представляет собой дорожки между участками садоводов. В связи с этим СНТ обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о госрегистрации права собственности за собой на этот участок.
Ведомство отказало со ссылкой на то, что земельный участок был предоставлен СНТ в коллективную совместную собственность. В силу ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (долевой или в случаях, предусмотренных законом, в совместной собственности), госрегистрация права индивидуальной собственности СНТ как юрлица на участок, предоставленный в коллективную собственность, невозможна.
СНТ оспорило отказ в судебном порядке, и три инстанции поддержали его доводы. Они отметили, что по правилам Земельного кодекса РСФСР 1991 г., действовавшего на момент предоставления спорного участка, и в силу действующего в настоящее время Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд (Закон № 217-ФЗ) имущество общего пользования (включая земельные участки), расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может принадлежать садоводческому товариществу на праве собственности и ином праве, предусмотренном гражданским законодательством. В 1993 г. заявитель получил свидетельство о праве коллективной совместной собственности на землю площадью 2,41 га, следовательно, этот участок был предоставлен в его коллективную совместную собственность без распределения между его членами, поэтому правообладателем спорного участка является СНТ как юрлицо.
Региональное управление Росреестра обратилось в Верховный Суд со ссылкой на нарушение норм материального и процессуального права. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что в рассматриваемом случае СНТ представило в регистрирующий орган в качестве оснований для регистрации права его индивидуальной собственности на спорный участок свидетельство о праве собственности от 22 апреля 1993 г. и постановление главы администрации Домодедовского района от 16 апреля 1993 г., которым этот участок был предоставлен на праве коллективной совместной собственности, а не в частную собственность товарищества как юрлица.
Как пояснил ВС, ст. 3 Земельного кодекса РСФСР 1991 г., действовавшей в период предоставления спорного земельного участка, было предусмотрено, что в РСФСР устанавливаются государственная собственность на землю и собственность граждан и (или) их коллективов (совместная или долевая). При этом собственниками земли выступают государство в лице РСФСР и республик, входящих в ее состав, граждане, колхозы, коллективы других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и АО. Исходя из действовавших в 1993 г. положений законодательства коллективная совместная собственность наряду с коллективно-долевой собственностью являлась формой общей собственности. Несмотря на то что в текущем законодательстве отсутствует понятие «коллективная совместная собственность», земельный участок, предоставленный ранее на таком праве в общую собственность членов СНТ, не может без правовых оснований перейти в индивидуальную собственность товарищества как юрлица. С 2019 г. отношения, возникающие с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, регулируются Законом № 217-ФЗ.
Как указал Верховный Суд, поскольку в отношении спорного земельного участка общего пользования до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Закон № 122-ФЗ) возникло право коллективной собственности, которое признается действующим законодательством правом общей долевой собственности лиц – собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства, управление Росреестра обоснованно в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации недвижимости (Закон № 218-ФЗ) отказало в государственной регистрации единоличного права собственности товарищества как юридического лица на данный участок. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении требований СНТ.
Адвокат АП Санкт-Петербурга Антон Лебедев отметил, что спорная ситуация возникла еще в 90-х гг., когда только появлялось законодательство о собственности, и в настоящий момент некоторых видов собственности уже не существует. «Согласно ч. 16 ст. 54 Закона № 217-ФЗ право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности. Более того, в соответствии с ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации в ЕГРН. Таким образом, члены садоводческого товарищества уже стали сособственниками земельного участка. Когда товарищество обратилось с требованием о регистрации права собственности, а исходя из положений закона у этого земельного участка уже есть собственники, Росреестр отказал в регистрации права СНТ на участок. Предполагаю, что сам отказ был не настолько подробен, как комментируемое определение Верховного Суда, поэтому и возник длительный процесс. Однако Суд поставил жирную точку во всей этой истории», – заметил он.
Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов полагает, что ВС формально-юридически разрешил спор по поводу того, на каком праве и кому должны принадлежать земли общего пользования СНТ. «Учитывая то что ранее в 1993 г. они были переданы садоводческому товариществу на праве коллективной собственности, Суд признал, что сейчас этот участок нельзя передать на праве собственности товариществу как юрлицу. Он должен быть признан общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства. Здесь прослеживается аналогия с многоквартирными домами, в которых объекты общего имущества также принадлежат на праве общей долевой собственности всем домовладельцам. Вместе с тем управление МКД в достаточной мере урегулировано законом, тогда как по поводу садоводческих товариществ есть только несколько общих норм закона, поэтому владение и пользование общими землями часто являются причинами конфликтов между владельцами земли», – заметил он.
Эксперт добавил, что единого мнения между членами СНТ не всегда можно достигнуть, поскольку часть собственников отделяются и ведут садоводство в индивидуальном порядке. «Владение и пользование общими землями в этих условиях затруднены, так как принятие единых решений всеми собственниками часто невозможно. Это касается довольно значимых потребностей садоводов, таких как установка новых электрических столбов, других объектов общего пользования, улучшение дорожного покрытия. Но это вопрос скорее не к органам судебной власти, а к законодателю, который должен сформировать понятные и исполнимые правила решения вопросов с общими земельными участками», – подчеркнул Алексей Силиванов.
Зинаида Павлова
