Cнятие с кадастрового учета объекта недвижимости
Порядок снятия недвижимости с кадастрового учета
Объект недвижимого имущества можно снять с кадастрового учета исключительно в случае вынесения органом соответствующего решения. На основании заявления всех собственников одного или нескольких объектов недвижимости, сведения о которых носят временный характер, информация о такой недвижимости может быть упразднена из гос. кадастра недвижимости. По общему правилу период снятия с учета не должен превышать 18 календарных дней.
Соответственно, снятие с государственного кадастрового учёта возможно только в случае, если объект недвижимости наделен статусом «временный».
Перечень документов, которые необходимы для снятия с учета:
1. Заявление;
2. Документ, удостоверяющий право на объект недвижимости (исходный земельный участок), из которого образованы объекты, о снятии с учета которого представлено заявление. Данные документы предоставляются в случае отсутствия сведений о зарегистрированных правах;
3. Решение суда (в некоторых случаях).
Проблемы снятия с учета ранее учтенных земельных участков, которые находятся коллективной собственности
Проблема, с которой сталкиваются многие наши граждане при попытке распорядиться своими земельными долями земельном участке, в ранее учтенном, находящемся в коллективной собственности, заключается в следующем: для выдела земельной доли из коллективной собственности в натуре им в первую очередь необходимо снять земельный участок с гос. кадастрового учета. Данную услугу оказывает Управление Росреестра. Обращаясь в Росреестр, собственники получают отказ в связи с отсутствием законодательного регулирования процедуры снятия с учета земельных участков, ранее учтенных.
Обжалование отказа Росреестра и другие попытки снять с кадастрового учета такого рода земельные участки в судебном порядке также не приносят успешных результатов.
В итоге граждане оказываются в безвыходной ситуации: они не могут зарегистрировать право общей долевой собственности и выделить принадлежащие им доли в натуре, определить границы своих земельных участков и поставить их на кадастровый учет.
Главная цель статьи заключается в поиске выхода из сложившейся ситуации.
ГК РФ предусматривает право участника долевой собственности на выдел собственной доли из общего имущества.
К ранее учтенным земельным участкам относятся объекты недвижимости, которые прошли гос. кадастровый учет до вступления в силу Закона О государственном кадастре недвижимости, а именно до 01.03.2008 года или в переходный период его применения до 01.01.2013 года с учетом особенностей, предусмотренных статьей 43 Закона. Информация о земельных участках, ранее учтенных, включаются в разделы гос. кадастра недвижимости.
Ранее указывалось, что Росреестр и суды довольно индифферентно относятся к отсутствию у коллективных собственников права распоряжаться своей земельной долей.
При отказе госорганы обеих ветвей власти руководствуются Законом о государственном кадастре недвижимости, согласно которому Росреестр снимает с учета земельный участок только в таком случае, если такой участок — это преобразуемый объект, который подлежит снятию с кад. учета согласно установленным в статье 24 Закона особенностями. Как уже говорилось, закон предусматривает возможность исключения сведений из ГКН только в отношении земельных участков, которые носят временный характер.
В итоге чиновники используют оппортунистический подход и делают вывод об отсутствии оснований для снятия земельного участка с учета, поскольку земельный участок не является временным и преобразуемым.
Понятно, что Росреестр не имеет дискреционных полномочий, однако данная ситуация ставит суд в затруднительное положение.
Экстраординарное решение было вынесено Оренбургским областным судом по делу N 33-2338/2012. Фабула дела заключалась в том, что в сентябре 2011 году собственники паевой земли сельхозназначения провели общее собрание, где приняли единое решение о снятии данного участка единого землепользования с учета с целью выдела земельных участков в счет своих долей. Из правоустанавливающих документов собственники имели свидетельства на право общей долевой собственности, выданные администрацией Оренбургского района в 1994 года, запись об этом значилась в ГКН. В 2007 году земельный участок был поставлен на учет, гос. регистрация права не проводилась. В дальнейшем один из многочисленных собственников паевой земли обратился в Росреестр с заявлением о снятии с кадастрового учета земли, поскольку это является одним из необходимых условий при выделении земельного участка в счет своей земельной доли. Росреестр отказал в снятии земельного участка с учета и рекомендовал предоставить решение суда о снятии данного земельного участка с кадастрового учета. Обратившемуся в суд с иском о снятии с учета ранее учтенного участка земли истцу было отказано в удовлетворении иска по схожим с Росреестром мотивам. В дальнейшем это решение было успешно обжаловано.
В данном деле суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства спора, дал оценку законодательству, регулирующему порядок снятия с кадастрового учета земли, и сделал вывод о наличии пробела в законодательстве.
В соответствии с ГК РФ, когда отношения прямо не урегулированы законом или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется закон, регулирующий сходные отношения, называется это аналогия закона.
С учетом этого суд применил по аналогии закона ч. 2 ст. 25 Закона о государственном кадастре недвижимости, и абсолютно обоснованно отменил решение первой инстанции и вынес по делу новый судебный акт, в котором удовлетворил требования по иску в полном объеме.
Самым главным выводом суда, раскрывающим суть проблемы, которой посвящена данная статья, является, то, что отсутствие порядка снятия с кадастрового учета ранее учтенных земельных угодий — это пробел правового регулирования, который препятствует участникам гражданского оборота реализовывать их законные права на принадлежащие им недвижимое имущество… в данном случае имеет место законодательный пробел, который при отсутствии прямого запрета, а также при отсутствии иных способов разрешения указанной коллизии с помощью норм, предусматривающих порядок снятия недвижимости с кадастрового учета, не может являться препятствием для реализации заявителем принадлежащего ему права собственности.
Отказывая истцу в удовлетворении требований лишь по формальным соображениям, суд не разрешил надлежащим образом земельный спор в порядке статьи 64 ЗК РФ, вследствие чего принял решение, нарушающее права заявителя, что является недопустимым.
С учетом изложенного судебная коллегия, руководствуясь Гражданским кодексом РФ, по аналогии закона применяет к рассматриваемым правоотношениям положения части 2 статьи 25 ФЗ О государственном кадастре недвижимости, которая предусматривает возможность снятия с кадастрового учета преобразуемого земельного участка.
Сегодня из всей правоприменительной практики это, пожалуй, единственное решение, где суд не по форме, а по содержанию разрешил спор, обоснованно применил аналогию закона.
Но аналогия закона — не панацея, это лишь паллиативный способ устранения пробела в законе. Для предсказуемости правоприменителя и законодательной стабильности необходимо четко установить в Законе о государственном кадастре недвижимости возможность снятия с учета ранее учтенных земельных участков.
Если законодатель будет бездействовать, следует обращаться в Конституционный Суд РФ с заявлением о неконституционности положений Закона о государственном кадастре недвижимости.
При этом следует руководствоваться частью 2 статьи 55 Конституции России о запрете издавать законы, которые бы отменяли или умаляли права и свободы человека и гражданина, а также статьей 36, предусматривающей, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются ее собственниками свободно, в случае если данные действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов иных лиц.
Следует также учитывать позицию Конституционного Суда РФ, содержащуюся в Определении от 04.12.1995 года N 116-О, где суд указал, что «неясность формулировок, понятий, терминологии, а также пробельность закона могут являться основанием проверки его конституционности по жалобе гражданина… при условии, что это приводит в процессе правоприменения к такому толкованию норм, которое нарушает или может нарушить конкретные конституционные права».
Таким образом, решение данной проблемы кроется в восполнении законодателем пробела, связанного с неурегулированностью порядка снятия с учета земельных участков, ранее учтенных. До завершения законотворческого процесса правоприменитель должен соблюдать основные принципы судопроизводства.09.05.2014
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
