Вы здесь:
Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Что невозможно исходя из соображений права, то обязательно должно быть сделано из соображений разума.
 
В. Швебель
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: 1
Признание права собственности на долю в строящемся объекте
 
Оглавление:
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
48/2010-52317(1)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
18 июня 2010 года г.Вологда Дело № А13-694/2010
Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2010 года
Полный текст решения изготовлен 18 июня 2010 года
Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Лукенюк О.И.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Лукенюк О.И., рассмотрев
в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального
предпринимателя Тюлевой Ольги Владимировны к открытому акционерному
обществу «Вологодская коммерческая компания» о признании права
собственности, при участии третьего лица Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области,
при участии от истца – Миронова А.А. по доверенности от 23.01.2010, от
ответчика Дурнева Е.Н. по доверенности от 17.02.2010,

у с т а н о в и л:
индивидуальный предприниматель Тюлева Ольга Владимировна (далее –
ИП Тюлева О.В., истец) обратилась в суд с иском к открытому акционерному
обществу «Вологодская коммерческая компания» (далее – ОАО «Вологодская
коммерческая компания») о признании права собственности на долю в общем
долевом строительстве на незавершенный строительством объект,
расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:23:01
04 007:0156, предоставленный Администрацией Шекснинского
муниципального района по договору аренды земельного участка № 183 от
22.05.2007, в виде нежилого помещения № 48 ориентировочной площадью 15,5
кв.м., расположенном на четвертом этаже здания офисно - торгового центра,
строительство которого осуществляется по адресу: Вологодская область,
п.Шексна, ул.Пролетарская.
Исковые требования основывает на статьях 309, 702 Гражданского
кодекса Российской Федерации, статье 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности
в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Определением суда от 20.05.2010 к участию в деле в качестве третьего
лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета
спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.
Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования:
просит признать за ИП Тюлевой О.В. право собственности на долю в общем
долевом строительстве на незавершенный строительством объект,
расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:23:01
04 007:0156, предоставленный Администрацией Шекснинского района в виде
310/38969 долей в общей долевой собственности на незавершенный
строительством объект. Уточненные исковые требования поддерживает в
полном объеме.
Судом уточнение принято.
Представитель ответчика исковые требования не признает, поддерживает
доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Считает, что право
собственности на долю может быть признано только в отношении
индивидуально-определенной вещи. Указал ,что дом в эксплуатацию не сдан,
не определены доли между всеми участниками инвестиционной деятельности в
незавершенном строительстве, выделение их в натуре не произошло.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен
надлежащим образом, представил отзыв, в котором указано, основания для
удовлетворения заявленных требований отсутствуют по мотивам, изложенным
в отзыве.
Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя
третьего лица.
Как следует из материалов дела, 01.08.2008 между ОАО «Вологодская
коммерческая компания» и ИП Тюлевой О.В. был заключен договор участия в
долевом строительстве нежилого объекта недвижимости, согласно которому
Дольщик – ИП Тюлева О.В. принимает на себя обязательство направить
денежные средства на строительство объекта долевого строительства в размере
и на условиях, предусмотренных договором, а застройщик – ОАО
«Вологодская коммерческая компания» обязуется собственными или
привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта долевого
строительства в соответствии с проектной документацией и после завершения
строительства передать в собственность дольщику обозначенные в договоре
нежилые помещения и долю в праве собственности на общее имущество
объекта.
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что объектом долевого
строительства по договору является нежилое помещение № 48,
ориентировочная площадь 15,5 кв.м., помещение будет располагаться на
четвертом этаже здания офисно-торгового центра, строительство которого
осуществляется по адресу: Вологодская область, п.Шексна, ул.Пролетарская.
В порядке пункта 2.2. договора истец полностью исполнил свои
обязательства по оплате, перечислив на счет ответчика 697 500 рублей, что
подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.
В силу пункта 3.1.4 договора офисно-торговый центр должен быть сдан в
эксплуатацию и не позднее первого квартала 2009 года должен быть подписан
акт государственной комиссии.
Истец, ссылаясь на то, что обязательства по инвестированию он
выполнил, полагая, что объект находится в долевой собственности и ему
принадлежит доля в праве, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -
Кодекс) право собственности на здания, сооружения и другое вновь
создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной
регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 130 Кодекса объекты незавершенного строительства отнесены к
недвижимым вещам.
Согласно статье 131 Кодекса право собственности и другие вещные права
на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и
прекращение подлежат государственной регистрации в едином
государственном реестре органами, осуществляющими государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу ст. ст. 25, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом
строительстве, а также право собственности на объект незавершенного
строительства, и такая регистрация осуществляется на основании документов,
подтверждающих право на земельный участок, при наличии разрешения на
строительство, проектной документации и иных документов.
Между тем, как установлено судом, здание офисно-торгового центра до
настоящего времени не достроено и не введено в эксплуатацию.
Государственная регистрация объекта в качестве объекта незавершенного
строительства также не произведена, таким образом ни сам объект ,ни
помещения в нем как объекты права не существуют. Указанные факты
подтверждены также и в отзыве третьего лица, в котором указано, что в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
отсутствуют сведения о введении в эксплуатацию офисно-торгового центра,
расположенного по адресу: Вологодская область, п.Шексна, ул.Пролетарская.
Следовательно, данное здание не завершено строительством.
При таких обстоятельствах, поскольку государственная регистрация права
собственности застройщика на объект незавершенного строительства не
производилась, то определить долю истца в праве собственности на объект
незавершенного строительства не представляется возможным.
Кроме того, статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации
определяет объект капитального строительства как здание, строение
,сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением
временных построек, киосков ,навесов и других подобных построек.
Статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости» предусмотрены следующие виды
объекта недвижимости: земельный участок, здание ,сооружение ,помещение,объект незавершенного строительства, таким образом, действующим
законодательством не предусмотрено существование такого объекта
недвижимого имущества как незавершенное строительством помещение.
На основании изложенного, в объекте незавершенного строительства не
может быть расположено какое-то помещение, так как здание офисно-
торгового центра как объект гражданского оборота до введения в эксплуатацию
не создано; часть объекта незавершенного строительства не может быть
выделена в натуре в виде отдельного помещения и использоваться по
назначению.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что незавершенное
строительством здание офисно-торгового центра, расположенное по адресу:
Вологодская область, п.Шексна, ул.Пролетарская, в настоящее время не может
быть признано объектом недвижимости, в связи с чем требование ИП Тюлевой
О.В. о признании права собственности на долю в общем долевом
строительстве на незавершенный строительством объект, расположенный на
земельном участке с кадастровым номером 35:23:01 04 007:0156,
предоставленный Администрацией Шекснинского района в виде 310/38969
долей в общей долевой собственности на незавершенный строительством
объект удовлетворению не подлежит.
Поскольку истцу при подаче иска была предоставлена отсрочка по уплате
государственной пошлины, при отказе в удовлетворении его исковых
требований она подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета в
соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
Вологодской области

р е ш и л :
в иске индивидуальному предпринимателю Тюлевой Ольге
Владимировне к открытому акционерному обществу «Вологодская
коммерческая компания» о признании права собственности на долю в общем
долевом строительстве на незавершенный строительством объект,
расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:23:01
04 007:0156, предоставленный Администрацией Шекснинского района в виде
310/38969 долей в общей долевой собственности на незавершенный
строительством объект отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Тюлевой Ольги
Владимировны в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2000
рублей.
Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный
апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
Судья О.И.Лукенюк
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ВС запретил право собственности на недостроенную квартиру

Застройщик стал возводить дом без разрешительной документации, а потом еще и продал квартиры по два-три раза без регистрации договоров. Но на низкие цены купились сотни клиентов. Получить свои квартиры они не могут до сих пор. Девелопер разорился, новый застройщик только заканчивает дом. Но несколько дольщиков решили «застолбить» жилье уже сейчас и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры. Три суда пошли им навстречу. Но Верховный суд отказал им и объяснил, в чем ошибка. Его решение прокомментировали эксперты.
Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

№ 306-ЭС16-3099
ГЛАВНЫЙ ВОПРОС В СПОРЕ:

МОЖНО ЛИ ПРИЗНАТЬ ЗА ДОЛЬЩИКАМИ ПРАВА НА КВАРТИРЫ, ЕСЛИ ДОМ НЕДОСТРОЕН?

ОТВЕТ:

НЕЛЬЗЯ.

В одном из дел восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом в Самаре. «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» стала возводить его еще в 2003 году фактически без разрешительных документов, но «выгодные условия» привлекли клиентов, сообщало издание «Губерния». По его данным, квартиры продавали по два-три раза. В 2008-м году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м компанию настигло банкротство (дело № А55-36158/2009). А строительство возобновилось в 2017-м благодаря «личному вмешательству главы региона Дмитрия Азарова», сообщали местные СМИ. Теперь обещают, что проблемный дом закончит новый застройщик.

Тем временем восемь дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске, но АС Поволжского округа указал пересмотреть спор. После этого в 2018 году АС Самарской области признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение устояло в апелляции и кассации. Суды объяснили, что обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Это право надо защитить независимо от того, завершено строительство или нет, указали три инстанции.

Суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Это право надо защитить независимо от того, закончен дом или нет, решили они.

В ходе рассмотрения дела другие участники строительства возражали, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Еще они обращали внимание, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но суды отклонили эти аргументы за недоказанностью.

Иного мнения оказался Верховный суд. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя, указала коллегия под председательством Ивана Разумова. Она также раскритиковала решение судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Истцы обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства, отметила экономколлегия. Она констатировала, что они могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием». С такими выводами ВС отказал в требованиях восьми дольщикам.

Защитить дольщика, но соблюсти законы
Верховный суд сказал, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор, поясняет партнер Мозго и партнеры Антон Шаматонов. Это частая проблема, говорит он: застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом девелопер банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендует сразу несколько человек. По словам Шаматонова, определение ВС вряд ли поможет разобраться в проблеме нескольких «собственников». «Но суд оставил всех в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими», – заключает юрист.

Видимо, ВС учел и то, что характеристики квартир в договорах и по факту могут не совпасть, обращает внимание Юлия Бурденко из АБ Качкин и партнеры . Ведь новый застройщик переделал проект. И даже если за дольщиком признают право собственности в объекте незавершенного строительства, то это еще не дает 100%-ной гарантии, что кредитор получит эту квартиру. На это раньше указывал ВС, говорит Бурденко.

Партнер Vegas Lex Александр Вязовик надеется, что определение ВС может помочь сделать практику единообразной. По его словам, подходы встречаются разные. Например, суды общей юрисдикции в подобных спорах часто признавали право собственности за дольщиками. «Но непонятно, как можно спорить насчет доли в недострое, если по договору долевого участия приобретался другой объект – квартира», – недоумевает Павел Лобачев из Содружества земельных юристов .

Когда нижестоящие суды рассматривали спор, они учитывали позицию ВС из определения № 89-КГ16-10, рассказывает Бурденко. Там говорилось, что смена девелопера в период долгостроя не мешает признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. Но в том споре первоначальный застройщик был уже ликвидирован, а степень готовности дома позволяла определить долю в праве собственности с помощью характеристик определенной квартиры, обращает внимание Бурденко. В деле «Средневолжскстроя» ситуация другая: к нему применили правила из пар. 7 гл. IX закона о банкротстве. В них говорится, что для признания права собственности нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, подписанный передаточный акт или иной аналогичный документ. А таких документов в этом деле нет, заключает Бурденко.

Евгения Ефименко
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: 1
Читают тему