Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Позорно не наказание, а преступление.
 
Иоганн Готфрид Гердер
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: Пред. 1 2 3 4
ст. 222 ГК РФ: самовольная постройка
 
КС РФ разрешил местным властям сносить самострои без суда

3 октября 2016

Конституционный суд РФ признал законной норму, которая позволяет сносить самострои в административном (внесудебном) порядке.

В июле прошлого года 222 статья ГК РФ была дополнена п. 4, который предоставил органам местного самоуправления право с 1 сентября 2015 года сносить самострои без решения суда, если постройка находится на территории общего пользования или в полосе отвода инженерных сетей.


Опасность произвола со стороны МСУ

Группа депутатов Госдумы потребовала признать эту норму неконституционной, поскольку она противоречит статьям 10, 19 (часть 1), 35 (часть 3), 46 (части 1 и 2), 54 (часть 1) и 118 (часть 1) Конституции РФ. По их мнению, неопределенность содержащихся в ГК РФ положений, на практике порождает их неоднозначное толкование и произвольное применение, предоставляя органам МСУ сносить постройки:

  • возведенные до вступления в силу указанной поправки в ГК РФ;
  • в сносе которых ранее было отказано решением суда;
  • право собственности на которые было зарегистрировано уполномоченным государственным органом в установленном законом порядке.
Гарантии прав собственника

Определением № 1748-O от 27 сентября 2016 года КС РФ отказал в принятии к рассмотрению запроса депутатов. Свою позицию он мотивировал тем, что у лица, осуществившего самовольную постройку, всегда есть возможность оспорить решение о её сносе, либо признать действия по сносу незаконными и взыскать убытки.

КС РФ подчеркнул, что зарегистрированное право собственности не препятствует признанию постройки самовольной, то есть наличие записи в ЕГРП не мешает принять решение о ее сносе и во внесудебном порядке. Более того, принятие решения об уничтожении самовольной постройки, в сносе которой ранее было отказано решением суда, возможно в случае, если мотивы для сноса другие, а не те, что оценивались судом при отказе в иске ранее.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Образец искового заявления о сносе самовольной постройки
Образец искового заявления о признании права собственности
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
21.10.2016 | 10:00

Индивидуальная маскировка
ТЕКСТ: НАДЕЖДА РОГОЖКИНА

Бывает так, что покупатели соблазняются предложениями купить жилье в многоквартирном доме, построенном на участке под ИЖС, – оно на 30-50% дешевле, чем в обычных жилых постройках. Но не все знают, с какими рисками сопряжены такие сделки.

ЧТО ТАКОЕ ИЖСДля начала определимся, что такое индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и чем оно отличается от многоквартирного.
ИЖС – это вид разрешенного использования земельного участка. Категория участка определена как «земли населенных пунктов». Но что разрешено строить на таких землях, зависит от генплана данного населенного пункта. Это может быть жилая, общественно-деловая, производственная, военная и иная застройка – всего девять категорий, детально все прописано в статье 83 Земельного кодекса РФ. Если речь идет о жилье, то статья 85 того же Земельного кодекса допускает такие варианты: возведение индивидуальной жилой постройки и возведение мало-, средне- или многоэтажной жилой постройки.
В Градостроительном кодексе РФ говорится, что индивидуальный жилой дом (ИЖД) – это строение площадью не более 1,5 тыс. кв. м, не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Уже из самой этой характеристики очевидны отличия ИЖД от многоквартирного жилого дома (МКД). Нам в данном случае не важна высотность МКД. Ключевое слово – «многоквартирный». Делать несколько квартир в индивидуальном доме запрещено.
Но как же получается, что такие строения все же появляются и граждане покупают в них жилье?
Рассмотрим три наиболее распространенные схемы привлечения покупателей.
СХЕМА ПЕРВАЯ – ОБЕЩАТЕЛЬНАЯЗастройщик не скрывает от клиентов, что в его праве собственности на земельный участок указан разрешенный вид использования ИЖС. И уверяет покупателей, что вот-вот получит документы о смене этой категории.
Такое действительно возможно. Но никаких гарантий дать нельзя. Даже если по формальным признакам участок может быть переведен из одной категории в другую, это не означает, что такой перевод случится автоматически. Решение принимают органы местной администрации.
Поверив обещаниям застройщика, покупатели подписывают с ним предварительные договоры купли-продажи, участия в долевом строительстве или еще какие-либо документы, в которых он обещает перезаключить договор с предварительного на основной, как только получит разрешение на строительство. Граждане выплачивают застройщику деньги. Но смена категории земельного участка так и не происходит, а значит, разрешение на строительство МКД застройщик не получает.
Можно попробовать вернуть уплаченные деньги через суд. Шансы мизерны. Законами о долевом строительстве (214-ФЗ) и о жилищных кооперативах (215-ФЗ) такие проекты не регулируются. Придется апеллировать к нормам Гражданского кодекса, касающимся возмездных договоров между лицами (статья 423). Обязать застройщика вернуть деньги почти невозможно. К тому же он может обанкротиться и его имущества не хватит на то, чтобы погасить долги перед всеми кредиторами.
СХЕМА ВТОРАЯ – АМНИСТИЯПохожа на первую, только застройщик обещает не сменить вид использования участка, а узаконить многоквартирную постройку задним числом. Часто при этом компания ссылается на так называемую дачную амнистию.
Речь идет о вступившем в силу в 2006 году законе № 93-ФЗ об упрощенной процедуре регистрации прав собственников на некоторые виды построек. Под действие дачной амнистии подпадают участки, выделенные для садоводческих и дачных товариществ, огородничества, строительства гаражей, ведения личного подсобного хозяйства, а также ИЖС. Суть в том, что до марта 2018 года (срок действия 93-ФЗ) разрешается регистрировать уже построенный дом, а не сначала утверждать проектную документацию по нему и получать разрешение на строительство.
Но главное условие упрощенки – соответствие постройки разрешенному виду использования участка. Так что если на земле разрешено возводить только ИЖД, то многоквартирную высотку никто не амнистирует. Заплатив деньги за квартиру в таком доме, вы не увидите ни денег, ни квартиры. Вдобавок и дом, скорее всего, будет решено снести по суду.
СХЕМА ТРЕТЬЯ – ДОЛЕВКАВ этом случае застройщик обычно играет с открытыми картами. Он не утаивает ни назначения участка, ни того, что не собирается оформлять перевод его в другую категорию. Но покупателям объясняет, что ничего незаконного в постройке нет: она не выше трех этажей, общая площадь дома не больше 1,5 тыс. кв. м. Требование о том, чтобы в доме была только одна квартира, тоже соблюдается: гражданам предлагают покупать не квартиры, а доли в общей недвижимости. Какая разница, говорит застройщик, ведь это все равно будет ваше имущество. И прописаться в таком доме вы сможете. Зато соседей мало: в строении такой площади будет не больше 40-45 квартир. По сути, получается огромная коммуналка.
Но несколько пиковых карт в рукаве застройщик все же припрятал.
Во-первых, у чиновников могут возникнуть подозрения, что дом многоквартирный, они организуют проверку и через суд докажут этот факт. Тогда суд, скорее всего, примет решение о сносе постройки.
Во-вторых, даже если этого и не произойдет, инженерные мощности данной территории могут не выдержать нагрузки. Ведь они рассчитаны на то, что водой, канализацией, электричеством, теплом будет пользоваться одна семья, а не 40.
И в-третьих, самое главное – продать такое жилье потом будет практически невозможно. Дело в том, что для продажи вашу долю в объекте недвижимости сначала придется выделить через суд. А потом вы должны будете предложить выкупить ее всем остальным собственникам. И только получив письменный отказ от каждого, можно продавать. Предположим, у вас идеальные отношения со всеми 40 семьями ваших соседей и они не станут вставлять вам палки в колеса, а быстро напишут отказы. Но найти покупателя, готового поселиться в такой огромной коммунальной квартире, непросто.
ЧЕМ ГРОЗИТСносом. Строительство МКД на земле ИЖС незаконно, и суды бесстрастно принимают решения о сносе таких объектов. Прецеденты исчисляются уже десятками в разных регионах. Надеяться на авось опасно: решение суда может быть вынесено и через несколько лет после заселения и получения свидетельства о собственности на жилье.
Так что покупать квартиру стоит, только если дом строится на участке, принадлежащем застройщику (или находящемся у него в долгосрочной аренде) и предназначенном для возведения многоквартирного жилья. В разрешении на строительство должно быть указано, что за дом, какой этажностью и какой площади можно построить на участке. К обещаниям скорректировать документы по участку для ИЖС относимся по принципу «утром деньги – вечером стулья». Правда, жилье, построенное с соблюдением всех требований закона, дороже квазиквартир в доме на землях ИЖС на 30-50%. Но, учитывая огромный риск потери вложений в незаконную постройку, эта экономия совершенно неоправданна.

Смотрите оригинал материала на http://www.gazeta.bn.ru/articles/2016/10/21/234068.htm
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Дело № 2-1885/2017

Поступило в суд 17.04.2017

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2017 года город Новосибирск

Кировский районный суд г. Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Гайворонской О.В.,

При секретаре Ахремовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щербиной Г. В. к Администрации Кировского района г. Новосибирска о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Щербина Г.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований указав, что Щербиной Г.В. на основании права собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В <данные изъяты> году Щербиной Г.В. на данном земельном участке был построен двухэтажный жилой дом, общей площадью - <данные изъяты> кв.м, жилой площадью - <данные изъяты> кв.м. Разрешение на строительство указанного дома истцом получено не было. Жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, построен с соблюдением всех условий, предусмотренных ч.3 ст. 222 ГК РФ: жилой дом возведен на земельном участке, принадлежащем истцу; категория земель (<данные изъяты>) допускает строительство на данном участке индивидуального жилого дома. Постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки города Новосибирска. Возведенное строение соответствует требованиям строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм, действующих на территории Российской Федерации, сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Истцом были предприняты меры для получения разрешения на строительство в досудебном порядке. Она обращалась в Администрацию Кировского района г. Новосибирска с просьбой выдать разрешительную документацию для регистрации права собственности на жилой дом. Однако Щербиной Г.В. было отказано

На основании вышеизложенного Щербина Г.В. просит суд признать за ней право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью - <данные изъяты> кв.м, жилой площадью - <данные изъяты> кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец Щербина Г.В. не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Согласно письменному заявлению просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Обеспечила явку представителя.

В судебное заседание представитель истца Володина И.М. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, доводы, изложенные в исковом заявлении поддерживает в полном объеме, выразила согласие на рассмотрение дела в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Представитель ответчика – Администрации Кировского района г. Новосибирска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, исследовав письменные материалы дела, считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Правилами п. 3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. выданному на основании договора купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Шербиной Г.В. на праве собственности принадлежит земельный участок кадастровый (или условный) №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов – индивидуальные жилые дома, адрес (местоположение): <адрес>. О чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №. (л.д. 12)

Согласно техническому паспорту объекта составленному ДД.ММ.ГГГГ. на земельном участке с кадастровым номером № расположено здание – жилой дом, который построен в <данные изъяты>. имеет два надземных этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 71-78)

Таким образом, спорный жилой дом возведен на земельном участке, отведенном для этих целей. Судом установлено, что истцом был возведен индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Техническое заключение от ДД.ММ.ГГГГ. по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций жилого дома расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, выполненное <данные изъяты> подтверждает, что несущие и ограждающие строительные конструкции жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> находятся в работоспособном состоянии, недопустимых дефектов и повреждений не обнаружено. Аварийных конструкций, угрожающих жизни и здоровью людей, на момент обследования не обнаружено. Строительные конструкции жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> не представляют опасности для жизни и здоровья людей. Жилые помещения жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> отвечают санитарно-эпидемиологическим требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», действующим на территории Российской Федерации, обеспечивающим безопасные для жизни и здоровья людей условия постоянного проживания. Размещение жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на земельном участке соответствует требованиям СП 42.13330.2011 Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и СП 30- 102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». Жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № соответствует действующим противопожарным нормам и правилам действующим на территории Российской Федерации. Рекомендуется узаконить жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. (л.д. 35-61)

Экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ.№, выполненное <данные изъяты> подтверждает что

Индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № находящемся в собственности Щербина Г. В. соответствует: СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий (л.д. 16-18).

Заключение о соответствии требованиям норм и правил пожарной безопасности № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное <данные изъяты>» подтверждает, что индивидуальный жилой дом на земельном участке кадастровый № по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. после проведенной реконструкции соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности (Федеральный закон Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Правила противопожарного режима в Российской Федерации (ПНР), соблюдены требований пожарной безопасности в части отступов от границ земельного участка противопожарных разрывов до жилых домов на прилегающих участках, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью (ч.4 ст.29 Жилищного Кодекса РФ) (л.д.83-91)

Таким образом, возведенный Щербиной Г.В. жилой дом, не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 25 и 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.Г ca9 ГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Истец обращалась в администрацию <адрес> с заявлением о выдаче разрешительной документации для регистрации права собственности жилого дома (л.д. 80, 81). Однако Щербиной Г.В. было отказано, так как разрешение на строительство объекта застройщик может получить дои начала осуществления строительства, однако согласно техническому паспорту домовладения от ДД.ММ.ГГГГ. на земельном участке с кадастровым номером № имеется построенный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м (л.д. 82).

Истец полагает свои действия правомерными и добросовестными.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, принимая во внимание, что жилой дом возведен на земельном участке, отведенном для этих целей, принадлежащий истцу на праве собственности, а также то обстоятельство, что сохранение самовольной постройки, возведенной Щербиной Г.В. не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, также учитывая что истец предпринимал надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство, однако ей было отказано, суд считает возможным удовлетворить заявленный иск.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Щербиной Г. В. удовлетворить.

Признать за Щербиной Г. В. право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью - <данные изъяты> кв.м, жилой площадью - <данные изъяты> кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления через Кировский районный суд г. Новосибирска.

Заочное решение суда изготовлено при его вынесении 23 мая 2017 года.

Председательствующий: подпись

Судья / подпись/

Копия верна:

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-1885/2017 Кировского районного суда г. Новосибирска.

На 23.05.2017 решение суда в законную силу не вступило.

Судья
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
<данные изъяты>

дело № 2-826/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Волоколамск 23 мая 2017 года

Волоколамский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Капцовой Т.Ю.,

при секретаре Маровой Е.Н.,

с участием представителя истцов Путькова В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шубина А.Н., Шубиной М.А. к Администрации Волоколамского муниципального района <адрес> о признании права долевой собственности на самовольную постройку в виде жилого дома,

Установил:

Истцы Шубин А.Н., Шубина М.А. обратились в суд с иском к ответчику Администрации Волоколамского муниципального района <адрес> о признании права долевой собственности (по 1/2 доли за каждым) на жилой дом общей площадью 54.5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование своего иска истцы указали, что им на праве общей долевой собственности, по 1/2 доли за каждым, на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит земельный участок общей площадью 1500 кв.м. по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. В 2016 году истцами на данном земельном участке был простроен одноэтажный жилой дом общей площадью 54.5 кв.м. Для постановки жилого дома на кадастровый учет, получения кадастрового паспорта и регистрации права собственности на данный объект недвижимости, в соответствующие службы необходимо предоставить разрешение на строительство. ДД.ММ.ГГГГ истцы подали в Администрацию района заявление о выдачи разрешения на строительство, в чем им было отказано по причине наличия самовольно построенного жилого дома без разрешительной документации. ДД.ММ.ГГГГ истцами было получено градостроительное заключение, согласно которого, при строительстве спорного жилого дома не были нарушены санитарные и противопожарные нормы и правила, дальнейшая эксплуатация данного жилого дома возможна. Признание права собственности на спорный жилой дом возможно только в судебном порядке.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Путьков В.П. уточнил исковые требования. Просит суд признать за истцами право долевой собственности, по 1/2 доли за каждым, на жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 54.5 кв.м., количество этажей- 1, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>. Дополнительно пояснил, что поскольку разрешение на строительство дома не выдавалось, данный жилой дом является самовольной постройкой.

Ответчик Администрация Волоколамского муниципального района <адрес> письменно ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя, возражений относительно заявленных требований не имеют.

Выслушав представителя истцов, изучив заявленные требования и материалы гражданского дела, суд находит исковые требования Шубина А.Н. и Шубиной М.А. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По правилам ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Статьями 51 и 55 ГрК РФ предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, истцам Шубину А.Н. и Шубиной М.А. на праве общей долевой собственности, по 1/2 доли за каждым, принадлежит земельный участок общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, категории- земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>. Право собственности истцов на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок стоит на кадастровом учете с ДД.ММ.ГГГГ, его границы установлены на местности в соответствии с требованиями земельного законодательства, сведения о координатах границ участка содержаться в ГКН.

В 2016 году истцами на данном земельном участке построен одноэтажный жилой дом общей площадью 54.5 кв.м., жилой площадью 26.1 кв.м., что подтверждается техническим паспортом БТИ жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно градостроительного заключения Отдела архитектуры и строительства Управления коммунального хозяйства и градостроительства Администрации Волоколамского муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, самовольно построенный жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке находиться в границах земельного участка с кадастровым номером №, соответствует сложившимся линиям застройки населенного пункта и не нарушает планировочную структуру улицы и населенного пункта в целом. Индивидуальный жилой дом соответствует СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Согласно выводам комиссии, при строительстве жилого дома санитарные и противопожарные нормы не нарушены, отклонений от предельных параметров разрешенного строительства объекта не имеется. Дальнейшая эксплуатация самовольно построенного индивидуального жилого дома возможна.

Истцы обратились в Администрацию района с заявлением о выдачи им разрешения на строительство жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ им было отказано в этом по причине наличия самовольно построенного индивидуального жилого дома без разрешительной документации.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В подтверждение совершения истцами действий, направленных на легализацию спорного объекта недвижимости, в материалы дела представлено письмо из Администрации Волоколамского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в выдаче истцам разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Согласно имеющемуся в материалах дела градостроительному заключению от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом возведен с соблюдением строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, и дальнейшая его эксплуатация возможна. Истцы являются долевыми сособственниками земельного участка по адресу: <адрес>, на котором расположен самовольно возведенный объект недвижимости.

Учитывая данное обстоятельство, а также тот факт, что возведение жилого дома произведено в соответствии с градостроительными, строительными нормами и правилами и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, ответчик не оспаривает заявленные исковые требования, суд полагает, что за истцами может быть признано право долевой собственности на самовольную постройку в виде жилого дома, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Шубиным А.Н., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, проживающего по адресу: <адрес> Шубиной М.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, проживающей по адресу: <адрес>, право долевой собственности на жилой дом, общей площадью 54.5 кв.м., назначение- жилое, количество этажей - 1, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, по 1/2 доли за каждым.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца путем подачи жалобы через Волоколамский городской суд <адрес>.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судья Капцова Т.Ю.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
За и против: легализовать самострой
Автор: Ирина Федорова

Правительство одобрило и решило внести в Госдуму несколько законопроектов, касающихся нелегально построенных зданий, а также регулирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Гражданам дадут возможность избежать сноса, если они сами приведут постройку в соответствие с градостроительными нормами. «Право.ru» спросило у юристов, насколько необходимы и эффективны будут новые законы.

Сейчас, по словам авторов первого законопроекта, органы местного самоуправления могут сносить самовольные постройки «практически в неограниченных случаях». Это приводит к тому, что от граждан иногда требуют сноса зданий, которые являются для них единственным жильем. Если законопроект примут, местное самоуправление не сможет самостоятельно сносить здания – для этого понадобится решение суда, если право собственности на самострой уже зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Точно такая же норма будет действовать для построек, появившихся до 2001 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса.

quotНа практике широко распространены случаи, когда добросовестный приобретатель покупает недвижимость, которая впоследствии оказывается самовольной постройкой, подлежащей сносу. Согласно нормам действующего законодательства, пострадавший покупатель в таком случае, конечно же, может обратиться в суд и взыскать убытки с продавца – однако на практике, к сожалению, добиться реальной компенсации зачастую оказывается довольно сложно, поскольку у продавца, как правило, не оказывается никакого собственного имущества.

Станислав Попов, старший юрист адвокатского бюро «Пучков и Партнеры»

Согласно документу, покупателю дадут возможность получать компенсацию из бюджета. «С одной стороны такой порядок можно приветствовать, поскольку он, в теории, может существенно облегчить возмещение убытков добросовестным покупателям», – считает Попов. «С другой стороны, на данный момент непонятно, по какой именно процедуре будет происходить такая компенсация, каким образом будет определяться ее размер. В связи с этим возникает вопрос, будет ли предлагаемый механизм реально работать или права добросовестных покупателей окажутся защищенными лишь на бумаге».

Снести здание можно будет только по решению суда или если у собственника не окажется правоустанавливающих документов на землю.

Фактически из числа самостроя исключат здания, построенные с нарушением ограничений по использованию участка земли. При условии, если собственник не знал об этих ограничениях, он сможет легализовать свою постройку.

Если законопроект в итоге примут, то новые нормы вступят в силу с июля 2018 года. Закон защитит права и интересы добросовестных застройщиков и приобретателей недвижимости.

Второй законопроект направлен на предотвращение строительства многоквартирных домов на выделенных «индивидуальных» участках. Речь идет о тех случаях, когда человек покупает или получает землю, чтобы построить там жилой дом для себя и семьи, а строит в итоге многоквартирное здание.

Для того, чтобы решить эту проблему, в законопроекте прописали определение «объекта ИЖС». Это отдельно стоящий дом с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 м. Если дом не будет соответствовать этим требованиям, его снесут.

Юрист Дмитрий Железнов рассказал «Право.ru», что в предложенных изменениях он считает положительным, а что – отрицательным.

Плюсы:

– вводится определение понятия «индивидуальный жилой дом». Как известно, в настоящее время оно определено путем указания на такой каучуковый признак, как «предназначен для проживания одной семьи». Полагаю, что введение четких, измеримых признаков (например, ограничение дома по высоте в 20 м) позволит внести ясность в этот вопрос;

– запрет «административного» сноса объектов недвижимости. Представляется, что это существенно усилит гарантии тех лиц, которые добросовестно возвели свои объекты, однако в отношении них по каким-то причинам имеются сомнения. Судебный контроль, полагаю, является более эффективным и системным, нежели «ускоренный» административный;

– законопроект прямо детализует законодательство. Они конкретны, имеют точечный характер и направлены на закрытие реальных, а не декларативных «болей» участников рассматриваемых отношений.





Минусы:

– на наших глазах вновь вносятся точечные изменения в законы. Причем не в федеральные законы, а в кодексы, которые по своей сути должны являться неким сводом общих правил. Думается, что подобная казуистичность именно в кодексах вредит устойчивости правового регулирования.



Судебный порядок сноса недвижимости в качестве плюса в разговоре с «Право.ru» отметила также старший консультант юридического департамента Alliance Legal CG, Ольга Калинченко. «В судебной практике неоднократно высказывалась позиция о том, что решение о сносе самовольной постройки должно приниматься в судебном порядке, принятие такого решения в административном порядке противоречит ст. 35 Конституции Российской Федерации (никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда). В этой части я согласна с законопроектом», – сказала Калиниченко. Отметила она и минусы.

Минусы:

– при наличии определенной фантазии и определенного административного ресурса выглядят вполне возможными и реальными ситуации по признанию самовольными постройками правомерно возведенных объектов недвижимости, существующих уже не один год, но, к примеру, оказавшихся при определенных обстоятельствах частично на смежном земельном участке, принадлежащем тому же административному органу;

– очевидно, что само по себе понятие "спорный смежный земельный участок" требует тщательного судебного анализа, так как любой объект недвижимости может оказаться так или иначе на спорном земельном участке. Чем может воспользоваться муниципальный или иной орган, заинтересованный в получении интересующего его земельного участка.

Юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская рассказала, что по ее мнению главное в инициативах:

Плюсы:

– законопроект уточняет дефиницию самовольной постройки (строение признается самостроем только в том случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены до создания самовольной постройки и являются действующими);

– проекты направлены на защиту застройщиков, которые действовали добросовестно и правомерно, так как соответствующие требования на момент возведения постройки не были установлены федеральным законодательством;

– законопроектом предусматривается выплата компенсации приобретателям зданий и сооружений в случае признания их самовольной постройкой за утрату праву собственности на данные объекты.


Минусы:

– исключение правила о признании права собственности на самовольную постройку не представляется обоснованным и, вероятнее всего, негативным образом скажется на положении застройщиков, действующих в соответствии с законом.

–​​​​​​​ действующей редакцией ст. 222 ГК РФ предусмотрены конкретные случаи сноса самовольных построек на основании решения органов местного самоуправления: если земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий, на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Проектом же предлагается предоставить им право на принятие таких решений независимо от того, в какой зоне возведено строение.



Таким образом, эксперты заметили в законопроектах как преимущества, так и недостатки. Инициатива только внесена в Госдуму, поэтому в процессе рассмотрения в документ еще могут внести изменения.

Ознакомиться с текстом законопроекта № 301854-7 "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)" можно здесь.

Ознакомиться с текстом законопроекта № 301924-7 "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)" можно здесь

https://pda.pravo.ru/news/view/145474/?tw
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Минстрой готовит всероссийскую «Ночь длинных ковшей». Какие дома пойдут под снос

В России примут закон, который по своей скандальности может встать в один ряд с реновацией и «Ночью длинных ковшей». Минстрой внес в Госдуму пакет законопроектов о самовольных постройках. Ожидается, что поправки будут приняты в марте 2018 года. В пресс-центре «Парламентской газеты» прошли нулевые чтения законопроекта, однако сами представители минстроя на них не явились. Подробности - в материале «ФедералПресс».

«Ночь длинных ковшей», реновация, а теперь и снос «самостроев». Минстрой приготовил неприятный сюрприз для собственников земельных участков. Речь идет не только о сносе самовольных построек, но и о пересмотре этого понятия.

«Пересмотру подвергается понятие самовольной постройки, закрепленное в гражданском кодексе России. Эти поправки уже подверглись резкой критики ряда экспертов», - заявила председатель комиссии Общественной палаты РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева.

По ее словам, законопроект предполагает снос построек во внесудебном порядке. И в этом новшество напоминает «ночь длинных ковшей», когда в Москве было снесено множество коммерческих построек и павильонов без судебных решений.

«Только судебный порядок прекращения зарегистрированного права отвечает Конституции. Не так давно эта проблема рассматривалась Конституционным судом в свете ситуации вокруг сноса торговых павильонов и других коммерческих объектов в Москве, когда снос был осуществлен во внесудебном порядке. Не так давно мы узнали, что мнения судей в Конституционном суде по этому вопросу разделились. Некоторые судьи продолжают упорно настаивать на том, что такой порядок противоречит конституции», - рассказала член общественной палаты.

Законопроект, предложенный минстроем, выглядит без преувеличения остросоциальным. Многие граждане на законных основаниях возводили свои дома с позволения чиновников, но теперь статус законности той или иной постройки может быть присмотрен.

«Вы могли начать строить свой домик на легальных основаниях в середине девяностых, но если законодательство изменилось, и выявлено ваше строение в конце двухтысячных, то для того, чтобы принять решение в отношении вашего объекта, важно применить то законодательство, которое действует на момент выявления постройки», - отметила Михеева.

Сносу будут подвергаться постройки, расположенные в зоне минимальных расстояний от нефтяных и газовых трубопроводов, некоторых природных объектов. Ситуацию осложняет то, что многие граждане при возведении своих домов не знали о том, что рядом проходят трубы. Некоторые трубопроводы просто засекречены. Теперь выясняется, что постройки возведены в охранной зоне.

«У нас большое товарищество, которое находится в зоне минимально допустимых расстояний. В охранную зону попадает три участка. У нас два газовых трубопровода и три нефтяных. Для них выделен коридор, и за его границами находится наше товарищество, землю которого нам выделили. Все строения зарегистрировали. Земля нам была выделена в 1999 году, регистрацию мы прошли в 2004 году. Про нефтепроводы мы узнали только в прошлом году. На картах их не было, они были закопаны. Когда они стали проверять свою трассу, оказалось, что 3 строения находятся в охранной зоне», - рассказала о своей проблеме собственница земельного участка Марина Нестерова.

Общественные активисты отмечают, что зона минимальных расстояний вносится в реестр также вне судебного порядка. Граждан просто уведомляют об этом.

«При этом вносится незаконно, потому что нет актов органов власти, без всяких заявлений. Такие зоны устанавливаются в уведомительном порядке. «Газпром» принес координаты характерных точек, принес СНиП (строительные нормы и правила) и говорит, что на основании этого СНиПа зона встала на кадастр», - отметил представитель движения «Дома на трубы не меняем» Виктор Савушкин.

Многие эксперты убеждены в том, что законопроект «протаскивают» законодатели в интересах крупных компаний. По их мнению, таким образом освобождаются дорогостоящие земельные участки для бизнесменов, а сырьевые компании перекладывают проблемы по замене труб на плечи простых граждан.

«Я девять лет занимаюсь защитой граждан по искам нефтегазовых компаний. Здесь надо искать тех, кому выгоден законопроект. У нас по закону бремя содержания своего имущества лежит на собственнике. Трубы принадлежат монополиям, и эти трубы должны содержать собственники. Естественно, что они делать это не хотят, потому что это очень дорого. Много труб прогнило, и их надо менять. Эту проблему просто переложили для людей. Дешевый вариант для монополий — минимальные расстояния, которые касаются исключительно магистральных трубопроводов, переложить на людей», - заявил юрист Дмитрий Михалевич.

Эксперты и правозащитники считают, что необходимо обязать собственников трубопроводов самим заботиться о безопасности людей.

«Это их прямая обязанность. В исках о сносах строений они указывают, что защищают право на безопасную эксплуатацию труб. Это просто смешно. Сейчас позиция такая: трубы никто не трогает, однако города и поселки расти в их сторону не могут», - отмечает Михалевич.

В таком виде законопроект минстроя может спровоцировать очередной социальный взрыв. По предварительным данным, законодательные изменения коснутся судеб полутора миллиона граждан. Обсуждения, безусловно, еще предстоят, однако они должны проходить в тесном контакте законодателей с представителями общественности. Но прошедшие нулевые чтения внушают мало надежд, так как представители минстроя просто на них не пришли.

http://fedpress.ru/article/1889971?utm_source=vk&utm_medium=direct&utm_campaign=vk_com
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Самовольные постройки получат защиту // А за снос дома в охранной зоне заплатят компенсацию

Минстрой разработал законопроекты, которые помогут владельцам построек в охранных зонах защитить свои права. При сносе будет выплачиваться компенсация, если владелец не знал о наличии охранной зоны. Также Минстрой предлагает установить требования к объектам индивидуального строительства: не более трех этажей и не выше 20 м. Поправки вчера были одобрены на заседании Правительства (см. здесь).

Одна из важных проблем, которую хочет решить Минстрой, — строительство домов в охранных зонах трубопроводов. На практике часто возникают ситуации, когда владелец трубопровода требует сноса, а собственник постройки не знал, что участок находится в охранной зоне. Два таких спора уже доходили до Верховного суда (ВС). В одном из них сведения о газопроводе были на карте района и в паспорте безопасности. Собственник постройки об этом не знал. Экономическая коллегия ВС разрешила снести дом, ссылаясь на нарушение норм о строительстве (см. здесь). Другое дело рассматривала гражданская коллегия. Она решила, что дом сносить нельзя, так как собственник о газопроводе не знал, а на местные карты информация не наносилась (см. здесь).

Минстрой предлагает выплачивать владельцам таких объектов компенсацию. По данным «Ведомостей», ее будут платить владельцы трубопроводов, если территория стала охранной после строительства дома или если владелец не предупредил о трубопроводе. Местные власти заплатят, если выдали разрешение на строительство на территории, которая уже считается охранной.

Другими поправками Минстрой регулирует вопросы сноса самовольных построек. Компенсация за снос будет выплачиваться приобретателям, право которых зарегистрировано. Видимо, речь идет о добросовестных приобретателях, которые купили здание, не зная, что это самовольная постройка. Однако в анонсе на сайте Правительства этот вопрос не уточняется.

Если постройка возведена до вступления в силу Земельного кодекса (октябрь 2001 года), а правоустанавливающих документов на участок нет, то принять решение о сносе по этой причине местные власти не смогут.

Норму ГК об изъятии участка в связи с неиспользованием по целевому назначению (ст. 285 ГК) Минстрой предлагает уточнить. Изъять участок можно будет в том случае, если собственник не выполнил обязанности по сносу самовольной постройки или не привел ее в соответствие с требованиями о целевом использовании и соблюдении градостроительных, экологических, противопожарных и других регламентов.

Также Минстрой хочет решить проблему, когда под видом индивидуального дома на участке строятся многоквартирные дома. Для этого ведомство предлагает ввести ограничения. У объекта индивидуального жилищного строительства должно быть не более трех этажей и высота не более 20 м. При этом такой дом не должен состоять из блок-секций. Эта проблема также уже успела проявиться в практике ВС. В сентябре было рассмотрено дело, в котором местные власти добивались признания самовольной постройкой трехэтажного здания с автомойкой и автохимчисткой, оформленного по документам как жилой дом. Нижестоящие суды посчитали, что нарушений нет, а ВС направил дело на новое рассмотрение, чтобы установить, использовались ли автомойка и автохимчистка для удовлетворения бытовых нужд жильцов здания (см. здесь).

Наконец, ведомство предлагает уточнить понятие объектов капстроительства. К ним не будут относиться постройки без прочной связи с землёй, которые можно переместить без несоразмерного ущерба назначению и постройки. Впрочем, это определение, по сути, не отличается от того, как ГК в ст. 130 определяет недвижимость: объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Источник
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Верховный суд решал, кому сносить опасный долгострой


Стоит кирпичный фундамент без разрешения на строительство, из него торчит арматура. Это самовольная постройка или нет? Три инстанции решили, что нет: надо еще доказать, что долгострой аварийный и что его нельзя закончить. А проверить объект на соответствие нормам нельзя, поскольку он не достроен. На заседании ответчики, которых пытаются обязать снести строение, открещивались от него. Они даже не могли вспомнить, кто его строил. Но кому-то все равно придется потратиться на снос. Кому – намекнула судья экономколлегии.
Ничейный фундамент
В 2016 году ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» обанкротилась. Это подмосковный девелопер, который возвел, в частности, жилые комплексы «Гусарская баллада» и «Маленькая Бавария». На балансе застройщика было множество земельных участков, которые начали распродавать в 2018 году. В октябре с молотка ушли два небольших участка в подмосковном Одинцове общей площадью 798 м² – их приобрело ООО «Коперник».

А уже в ноябре отдел надзора за строительством №1 Главгосстройнадзора Московской области провел выездную проверку участков и обнаружил объект капитального строительства – кирпичный фундамент здания ресторана, из которого тут и там торчала арматура. Постройка частично расположилась на участке, который считался придомовой территорией многоэтажки, построенной «Жилищным капиталом». Сейчас этот участок находится в залоге у дольщиков-жильцов дома.

Чиновники выяснили, что разрешения на строительство этого недостроя никто не получал, а право собственности на объект не зарегистрировано ни за прошлым, ни за нынешним собственником участков.

В 2019 году администрация Одинцова еще раз осмотрела земельные участки, выяснила, что конструкция может представлять угрозу жизни и здоровью граждан и обратилась в суд с иском (дело № А41-51701/2019). Чиновники решили, что фундамент является самовольной постройкой и подлежит сносу в силу ст. 222 Гражданского кодекса. Ответчиками по иску стали и новый владелец двух участков ООО «Коперник», и ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», которая осталась владельцем третьего участка, на котором расположился фундамент.

Бремя доказывания
Суды трех инстанций отказали администрации. Они сочли недоказанным, что спорное строение создает угрозу жизни и здоровью людей. Не согласились суды и с доводом чиновников о том, что объект имеет признаки аварийного состояния и не может быть использован в дальнейшем для возобновления строительства.

Проверить строение на соответствие нормативным требованиям – теплозащитным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным – не представляется возможным, решили суды, так как строительство не завершено, а администрация не доказала этих нарушений уже на стадии фундамента. Вышестоящие инстанции обратили внимание, что чиновники не потребовали провести экспертизу при рассмотрении в Арбитражном суде Московской области.

Вместо того, чтобы обязать ответчиков сносить здание, суды предложили администрации выдать ответчикам предписание о консервации объекта, чтобы граждане не смогли попасть на территорию недостроя, а в случае необходимости обратиться с таким требованием в суд.

Чиновники с решениями судов не согласились и обжаловали их в Верховном суде. Они уверены: безопасность объекта могли бы подтвердить разрешения на строительство объекта и на ввод его в эксплуатацию. Но таких документов никогда не выдавалось, а значит, доказать безопасность должны ответчики. Несмотря на это, суды возложили бремя доказывания только на истца, не потребовав от ответчиков разрешительной документации. Они даже не выяснили, предпринимали ответчики какие-либо действия, чтобы эту документацию получить, и не разобрались, заинтересован ли кто-нибудь из них в сохранении постройки. В свою очередь, администрация с помощью актов обследования доказала, что спорный объект находится недалеко от жилых домов и детской площадки, а фотографиями подтвердила, что из фундамента торчит арматура.

Чиновники обратили внимание: законодательство не предусматривает оснований для консервации самовольной постройки.

Без экспертизы, но с фотографиями
В Верховном суде на заседании 16 февраля представитель администрации Екатерина Калинина поддержала доводы жалобы. Она заявила, что, «скорее всего», строение находится на участке «достаточно давно», потому что микрорайон был застроен в 2014-2015 годах. Сейчас фундамент находится на трех земельных участках, что не позволяет его завершить, подчеркнула Калинина. По новым правилам застройки это недопустимо, потому что нужен отступ от фундамента до границ участка, на котором он расположен.

По мнению юриста, и Градостроительный, и Гражданский кодексы возлагают обязанность по сносу на собственника земельного участка. «Разрешение на строительство не выдано, не проводились инженерные изыскания, никаких документов возводившая его организация не получала. Отсутствие разрешения на строительство еще раз подтверждает, что постройка может угрожать жизни и здоровью граждан», – подчеркнула она.

Калинина раскритиковала вывод судов о том, что администрация должна была попросить экспертизу. По словам представителя, во время разбирательства в первой инстанции у властей не было возможности оплатить экспертизу. Но собственного исследования и фотографий, по ее мнению, достаточно: по ним можно понять, что территория не огорожена, любой может попасть на нее и получить травмы.

– А с какой целью вы дополнительно обосновываете, что она представляет опасность жизни и здоровью граждан? Самого факта самовольной постройки, вы думаете, недостаточно? – поинтересовалась судья Елена Борисова.

– Мое мнение – признак безопасности доказывать необязательно. Но с учетом сложившейся практики, признание права собственности на самовольную постройку возможно с признанием постройки безопасной. Хотя с подобным иском ответчики не обращались, – ответила Калинина.

Не видел, не строил, не доказывал
Юрист «Жилищного капитала» рассказала, что застройкой микрорайона занимались разные компании. «Но теперь у нас нет документации о том, кто занимался постройкой этого объекта», – заявила она. А сейчас компания находится в банкротстве, поэтому у нее нет интереса завершать объект.

«Наша компания строительством не занималась, у нас нет никаких документов».

«Отрицание факта не требует доказательств, – заявила представитель компании, – поэтому мы не должны доказывать, что постройка не несет угрозы жизни и здоровью». У компании, как и у администрации, не было возможности оплатить экспертизу по причине банкротства. Но при этом юрист уверена, что подтвердить опасность постройки без экспертизы невозможно.



Представитель «Жилищного капитала» не согласилась с тем, что доказательств, предоставленных администрацией, достаточно для признания постройки опасной. «По фотографиям торчащей арматуры не видно», – сказала юрист. С этим не согласилась председательствующая в деле Галина Попова. «Хотите еще раз посмотреть? Почему вы не увидели здесь арматуру?» – передала судья папку с материалами дела представителю. А потом отчитала ее: материалы дела следует изучать до судебного заседания, а не во время него.

Судьи попытались выяснить, кто же все-таки строил ресторан на участках «Жилищного капитала».

– На момент продажи участков объекта не было? – спросила Попова.

– На момент продажи объект был, – подтвердила представитель.

– Но вы его не строили? Земельный участок был в вашей собственности, и на вашем участке мог строить кто-то другой? – удивилась судья.

– У нас нет доказательств, что строил «Жилищный капитал», – ответила на это юрист.

Судья Елена Борисова подчеркнула, что земельные участки, проданные ООО «Коперник», фактически были обременены спорным недостроем.

«Собственник несет все риски и все негативные последствия. Иначе все были бы ни при чем», – отметила судья.

Следом выступил Алексей Харитонов, представитель ООО «Коперник». Он заявил: суды трех инстанций правильно установили, что фундамент – это не самовольная постройка. Бремя представления доказательств обратного лежит на администрации, заявил юрист. Именно чиновники должны предоставить разрешение на строительство, но они не сделали этого, отметил представитель. При этом он не смог подтвердить, что разрешение на строительство вообще существовало. «Объект самовольный, потому что не доказано, что нет разрешения на строительство», – сказал Харитонов.

После этого судьи решили узнать у представителя «Коперника», что они собираются делать со зданием, если решения нижестоящих инстанций устоят. Попытка оказалась безуспешной.

– Вы несете риски от всего того, что находится на участке. Просто огородить его – это не решить судьбу. Судьба – это правовые последствия, – заявила судья Борисова.

– Что мое руководство собирается делать именно с самим объектом, я сейчас сказать не могу, – ответил после недолгой паузы Харитонов.

– Вы должны были согласовать с руководством, что вы будете говорить в Верховном суде РФ, – упрекнула его судья.

– Объект нам не нужен, достраивать мы его не собираемся. Нужен только земельный участок, – вспомнил юрист.

– А следовательно, что нужно сделать с объектом?

– Не готов сказать.

Заслушав объяснения сторон, тройка судей ненадолго удалилась в совещательную комнату, где решила отменить все акты нижестоящих инстанций и направить спор на новое рассмотрение в АС Московской области. Они пообещали опубликовать мотивировку по делу в ближайшее время.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры», считает, что нижестоящие суды «достаточно формально» подошли к рассмотрению спора. Для подобных споров ключевым является вопрос о том, предпринимали ответчики меры для получения разрешения на строительство, случился ли отказ в получении такого разрешения и по каким основаниям. Юрист уверена, что экспертиза является лишь одним из доказательств по делу, наравне с теми, что могут предоставить стороны. Поэтому отказ администрации в иске только на том основании, что экспертизы не было, был неправильным.

Эксперт напоминает, что и бремя доказывания суды распределили неверно. ВС еще в 2018 году в деле № А40-4350/2016 указывал: «Если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства».

Георгий Мурзакаев, консультант корпоративной практики O2 Consulting
, обращает внимание на длительное непринятие ответчиками мер, препятствующих несанкционированному доступу на территорию постройки. «Видимо, СКЭС посчитала, что длительное непринятие таких мер является достаточным нарушением, чтобы лишить их возможности приобрести право собственности на объект недвижимости – по крайней мере, в случае, когда они не заинтересованы в этом», – предположил эксперт.

Максим Вараксин
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Верховный суд разъяснил нормы о самовольной постройке

Администрация сдала в аренду участок для использования под торговый павильон, но некапитальный. Но очередной арендатор решил, что хочет капитальное строение. Он залил железобетонный фундамент, построил кирпичные стены и отправился в суд, чтобы признать за собой право собственности на объект. Краевой суд не увидел ничего противозаконного и требование удовлетворил. ВС возразил, что надо учитывать волю собственника.
Местная администрация в 1996 году сдала ООО АПФ «Агросервис» земельный участок на пять лет для установки и эксплуатации торгового павильона. Палатку построили, а договор аренды земли продлили. В 2003 году земля досталась Игорю Ткачеву* в аренду от администрации на три года с видом использования «для размещения торгового павильона из облегченных конструкций». Но Ткачев реконструировал объект: он залил фундамент в виде железобетонной плиты и поставил кирпичные стены. Ткачев решил, что павильон стал недвижимым имуществом, и попросил через суд признать на него право собственности.

ДЕЛО № 18-КГ20-19
ИСТЕЦ:
ИГОРЬ ТКАЧЕВ*

ОТВЕТЧИК:
АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ Г. КРАСНОДАР

СУТЬ СПОРА:
О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ВОЗВЕДЕННОЕ СТРОЕНИЕ

РЕШЕНИЕ:
СТРОЕНИЕ ЯВЛЯЕТСЯ САМОВОЛЬНЫМ, ПОЭТОМУ В ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ОТКАЗАТЬ

Прикубанский районный суд г. Краснодара отказал в удовлетворении иска. Он исходил из того, что земельный участок предоставлен Ткачеву на три года для временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций, разрешительной документации на капитальное строительство у истца нет, собственником земельного участка он не является. По мнению суда, спорное строение – это самовольная постройка, возведённая без соответствующего разрешения. Суд решил: при таких обстоятельствах истец нарушил законные права и интересы собственника земельного участка – муниципального образования Краснодара.

Краснодарский краевой суд отменил вынесенное решение и принял новое, которым удовлетворил исковые требования. Он указал, что на основании договора купли-продажи торгового павильона Ткачев стал его собственником, произвел реконструкцию, после которой павильон стал обладать признаками недвижимости. Таким образом, по мнению апелляции, за Ткачевым можно признать право собственности на торговый павильон как на вновь созданную вещь (ст. 218–219 ГК).

Администрация муниципального образования города Краснодара обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Тот напомнил: лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе ею распоряжаться (п. 2 ст. 222 ГК).

Если участок берется в аренду для возведения временных строений либо легко возводимых конструкций, то нет оснований признать право собственности на фактически возведённое строение капитального типа. При заключении договора аренды собственник должен определённо выразить свою волю для возведения строений конкретного типа.

По мнению ВС, при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведённый объект особое значение имеет воля собственника земельного участка. Ткачев получил землю в аренду для временного размещения торгового павильона из облегчённых конструкций. Без права капитального строительства и без соответствующего разрешённого использования. Поэтому ВС отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции (№ 18-КГ20-19).


Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается только в том случае, если соблюдены все нормы законов при его создании. Следовательно, о самовольной постройке речь уже не идет.

Юрий Андреев, адвокат ЮГ Яковлев и Партнеры
Последние 7–10 лет узаконить самовольные строения в арбитражных судах практически невозможно, хотя суды общей юрисдикции продолжают поддерживать незаконную практику и периодически удовлетворяют подобные иски, говорит Сергей Лисин, адвокат, партнёр BGP Litigation . «Это дело гражданской коллегии может стать явным сигналом для судов общей юрисдикции войти в правовой унисон с практикой арбитражных судов», – говорит Лисин.

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Алина Михайлова
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: Пред. 1 2 3 4
Читают тему (гостей: 1)