Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Справедливость без мудрости значит много, мудрость без справедливости не значит ничего.
 
Цицерон

Осторожно, мансарды! Чтоб не поехала крыша

Осторожно, мансарды! Чтоб не поехала крыша

Осторожно, мансарды! Чтоб не поехала крыша
В своей профессиональной деятельности  адвокаты сталкиваются с различными правовыми коллизиями. Проведение юридических экспертиз объектов недвижимости и анализ инвестиционных проектов – это то, с чем специалисты работают каждый день. Об одной из таких разновидностей инвестиционных проектов – реконструкции чердаков в многоквартирных домах – пойдет речь в данной статье.

Допустим, существует дом, в котором у инвестора есть большое желание реконструировать чердак и в результате получить в собственность мансарду. Если в доме создано ТСЖ, оно заключает инвестиционный договор с инвестором, если ТСЖ нет – инвестиционный договор заключает Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ). В результате заключения инвестиционного договора и осуществления реконструкции инвестор должен получить мансарду, и казалось бы, на этом история заканчивается… Но!

Самая существенная проблема такой схемы инвестирования заключается в том, что она не имеет специального законодательного регламентирования. И правовая конструкция этой схемы состоит из набора статей Гражданского и Жилищного кодексов РФ и подзаконных актов.

История гласит

Немного о правовых корнях проблемы. В далеком 1996 году губернатор Санкт-Петербурга Владимир Яковлев подписал распоряжение № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях». Целью издания этого документа была попытка получить около миллиона квадратных метров жилья в центральных районах города, не прибегая к уплотнительной застройке. Привлеченные от инвесторов денежные средства предполагалось использовать тоже на благие цели – благоустройство территории и мест общего пользования. Данное распоряжение распространялось на чердаки и мансарды, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга.

Правовая коллизия возникла, когда в домах стали появляться собственники квартир, поскольку собственник вместе с квартирой приобретал права на общее имущество дома, в котором она расположена (ст. 289 ГК РФ). При реконструкции мансарды собственник терял право на эту долю общего имущества, т. к. после реконструкции она должна была перейти в собственность инвестора. Спор о том, возможно ли отчуждение доли в праве собственности на общее имущество жилого дома, был решен 25 декабря 2000 года Верховным судом (определение № 78-Г00-61). Суд оставил в силе решение Городского суда Санкт-Петербурга от 13.09.2000 г. В этом решении Городской суд Санкт-Петербурга, руководствуясь положениями ст. 289 п. 2 ст. 290 ГК РФ, установил, что отчуждение или использование для застройки общего имущества дома возможно с согласия всех собственников квартир этого дома. Представители правительства города пытались доказать, что чердак не относится к общему имуществу дома и на него не распространяется указанный порядок согласования, однако суд правомерно отверг эти доводы. Кроме того, суд указал, что собственник квартиры вообще не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Это явилось основанием для того, чтобы п. 2.3 распоряжения № 128-р был признан недействительным в части слова «собственность» со дня издания.

Кодекс новый, а проблемы старые

В 2005 году вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. В какие-то вопросы он внес ясность (например: п. 1 ст. 36 совершенно определенно отнес чердаки, а также технические этажи и подвалы к общему имуществу многоквартирного дома; п. 3 указанной статьи установил, что уменьшение размера общего имущества дома возможно с согласия всех собственников помещений дома путем его реконструкции; ст.ст. 36, 40, 44 установили возможность возникновения права собственности на созданные в результате реконструкции общего имущества дома помещения), но в целом вопрос не разрешил.

Главная проблема – получение указанных согласий. На практике получить и оформить в надлежащей форме 100% согласий частных собственников дома (в части неприватизированных квартир такое согласие дает КУГИ Санкт-Петербурга) нереально: некоторых собственников просто не найти, кто-то живет за границей, у кого-то предложение подписать нотариальную бумагу вызывает панику и т. д. При этом заставить несогласных дать свое согласие невозможно даже в судебном порядке. Но даже при отсутствии этих несогласных организовать нотариальное удостоверение согласий собственников, например, 100-квартирного дома (учитывая, что у одной квартиры таких собственников часто бывает несколько), а в данном случае приемлема только нотариальная форма, само по себе – колоссальная задача.

Вместе с тем в соответствии со ст.ст. 44, 46 Жилищного кодекса РФ решения по вопросам реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) принимаются общим собранием собственников дома при положительном голосовании не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, для того чтобы надстроить один или несколько этажей в доме при условии сохранения общего размера чердака, который устраивается над последним из надстраиваемых этажей, необходимо согласие 2/3 собственников дома, а при элементарном устройстве мансарды в существующем чердачном помещении должны сказать «да» все, до единого, собственники дома. Налицо несоответствие правовых конструкций, регламентирующих два абсолютно идентичных процесса. Очевидно, что схема принятия решений двумя третями голосов позволяет говорить о реальной возможности принятия таких решений (собрать один раз на собрание 2/3 собственников дома неизмеримо проще, чем вместе с нотариусом обойти все квартиры дома, при этом небольшой процент отсутствующих или несогласных собственников все равно может составить неразрешимую проблему) и одновременно максимально защищает права сообщества собственников дома.

К тому же мало получить право на строительство мансарды, надо еще и зарегистрировать право собственности на созданные помещения. Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области последовательно занимает совершенно правомерную в условиях действующего законодательства позицию: регистрация право собственности на помещения, созданные в результате реконструкции чердаков, осуществляется только при предоставлении согласия 100% собственников многоквартирного дома.

Кто рискует, тот идет судиться

По данным аналитического отдела агентства «ЮРИНФО-Недвижимость», сегодня в Петербурге наблюдается высокий спрос на мансарды при крайне низком предложении: примерно 0,8% от общего объема предложения. Ведь в результате описанных выше проблем осторожные инвесторы рассматривают проекты строительства мансард только в домах, где собственники дома действительно хотят этой реконструкции, либо – проекты застройки тех чердаков, которые инвентаризированы в качестве нежилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, а таких проектов очень мало. А более рисковые инвесторы проводят основное время не на стройплощадке, а в судах города. И такая ситуация будет сохраняться вплоть до принятия специального федерального закона, детально и продуманно регламентирующего процессы реконструкции многоквартирного дома, включая и строительство мансард, необходимость принятия которого для Санкт-Петербурга весьма актуальна.

Антон Лебедев, адвокат,

Александр Петренко, адвокат, заместитель заведующего

Адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

Истончик: Новые проекты №12(30)

Обсудить материал на форуме...

Короткая ссылка на новость: http://www.LawNow.ru/~os0gQ
 


Комментарии пользователей





Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram