Некоторое время назад действия телефонных мошенников вышли на новый уровень – жертва потеряла деньги от продажи квартиры. В попытке разрешить возникшую проблему суд вернул квартиру жертве мошенников, но покупателю предложил с денежным требованием обращаться к мошенникам. Применив одностороннюю реституцию вместо предусмотренной законом двусторонней, судебная система начала «изобретать велосипед», «ехать» на котором отказываются риелторы и банки.
В настоящий момент уже вынесен на обсуждение законопроект, который, по мнению законодателей, должен устранить проблему. Однако, на мой взгляд, проблема может быть решена применением положений действующего законодательства в строгом соответствии с заложенным в них смыслом. Дело, послужившее основанием для статьи, находится на стадии первой кассации, которая оставила в силе решения нижестоящих инстанций.
Суть дела: стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, позже – дополнительное соглашение к нему. Во исполнение предварительного договора был заключен основной договор, зарегистрирован переход права собственности. Расчет между сторонами производился наличными денежными средствами с использованием сейфинга, задаток также вносился наличными. Спустя некоторое время продавец заявила о недействительности сделки. При этом она утверждает, что совершила ее в результате заблуждения, поскольку полагала, что таким образом участвует в операции спецслужб по выявлению и задержанию преступников.
Вводные положения и анализ решения суда первой инстанции
В основе анализа – опубликованные в открытом доступе судебные акты по делу1об оспаривании предварительного и основного договоров купли-продажи квартиры. Истец (Лариса Долина) просила признать указанные договоры недействительными на основании ст. 178 ГК РФ, утверждая, что действовала под влиянием заблуждения. В деле также участвовал прокурор. По итогам рассмотрения дела суд удовлетворил исковые требования; решение устояло в апелляции и кассации.
При этом суды не приняли во внимание, что предварительный договор исполнен, а исполнение является способом прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК).
Решение первой инстанции, на мой взгляд, отличалось формальным подходом: суд ограничился обширным цитированием норм ГК о недействительности сделок (ст. 171, 177–179), сопроводив их многочисленными ссылками на принцип добросовестности, без глубокого анализа их применимости к конкретным обстоятельствам дела. В частности, не учтена содержательная часть Определения Конституционного Суда РФ от 22 апреля 2014 г. № 751-О, где указано, что ст. 178 ГК защищает лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена. Уместным, на мой взгляд, было бы привести цитату из этого определения (п. 1): «Отказ в удовлетворении иска суды ˂...˃ мотивировали также отсутствием доказательств, свидетельствующих, что истец был введен в заблуждение относительно правовой природы оспариваемого им договора и последствий его заключения». Это подчеркивает важность доказывания именно заблуждения продавца в природе сделки.
Продавец также заявляла, что покупатель «не проявила даже минимальный уровень разумной осмотрительности и осторожности, проигнорировала все сопутствующие сделке обстоятельства, очевидно свидетельствующие об искажении воли истицы». При этом продавец отдала денежные средства неизвестному лицу с целью «участия в спецоперации».
Таким образом, ключевой вывод суда первой инстанции о применении ст. 178 ГК, на мой взгляд, не мотивирован должным образом. Суд не пояснил, почему из перечня процитированных статей Кодекса выбрано именно это основание для удовлетворения заявленных требований.
Позиция апелляции и правовые коллизии
Апелляционное определение расширило правовую аргументацию, добавив к ст. 178 ГК РФ ст. 177 (неспособность понимать значение своих действий). Таким образом, иск содержит два основания для оспаривания сделки. Это вызывает вопросы, поскольку данные основания являются взаимоисключающими: ст. 177 описывает объективное состояние, близкое к недееспособности, тогда как ст. 178 – порок волеизъявления, при котором лицо действует, но его воля сформирована неправильно. Заявление этих двух оснований одновременно создает правовую неопределенность относительно фактического состояния продавца.
Суд установил, что на продавца на протяжении нескольких месяцев оказывалось воздействие: ее убедили в участии в «спецоперации» под контролем правоохранительных органов, в рамках которой сделки по отчуждению квартиры были фиктивными. На это указывали и косвенные признаки: оплата наличными через индивидуальный банковский сейф, непередача квартиры покупателю, а также то, что продавец не был снят с регистрационного учета. При этом существенными условиями договора купли-продажи являются кто, кому, что и по какой стоимости передает, а передача по акту и снятие с регистрационного учета относятся к факультативным условиям. К тому же покупатель заявил требования о выселении продавца в судебном порядке.
В апелляционном определении отмечается, что «квартира до настоящего времени не передана продавцом, а ответчики не сняты с регистрационного учета по месту жительства из квартиры». Вместе с тем вопрос передачи квартиры по договору купли-продажи не является существенным условием договора купли-продажи. Кроме того, требование о передаче может быть заявлено в рамках ст. 556 и 314 ГК. В связи с этим указанное требование, на мой взгляд, не является достаточным аргументом, тем более в контексте ст. 177–178 ГК. В апелляционном определении упоминается, что покупатель использовала такую возможность (заявила требование в рамках ст. 556 и 314 ГК).
Кроме того, апелляция обратила внимание на то, что «было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от *****., в соответствии с которым изменен срок заключения основного договора купли-продажи на **** г., а также изменен список имущества, подлежащего передаче вместе с объектом».
Возникает вопрос: применима ли в данном случае ст. 178 ГК, ведь под влиянием существенного заблуждения продавец заключила предварительный договор, дополнительно соглашение к нему, а также договор купли-продажи и участвовала в расчетах по сделке или продавец заблуждалась относительно целей дальнейшего использования денежных средств, полученных за проданную квартиру?
Суды квалифицировали действия продавца как заблуждение, существенное для сделки. Однако заблуждение касалось не предмета сделки (продавец понимала, что подписывает договор купли-продажи квартиры) и не ее природы (юридическая суть договора купли-продажи ей была ясна), а мотива – ради чего она это делает (якобы участие в «спецоперации»).
Пункт 3 ст. 178 ГК прямо указывает, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания ее недействительной. Сложившаяся по данному вопросу судебная практика неоднородна: есть дела, в которых суд отказал в признании договора купли-продажи недействительным, оставив имущество за добросовестным приобретателем2.
Широкое толкование ст. 178 ГК, примененное в данном деле, стирает границы между данной нормой и ст. 179 Кодекса (совершение сделки под влиянием обмана). Это создает риски для устойчивости гражданского оборота, позволяя участникам сделок оспаривать их по причине неоправдавшихся ожиданий.
Проблема односторонней реституции и нарушения принципа справедливости
Наиболее спорным моментом в деле стало применение последствий недействительности сделки. Суд удовлетворил иск Ларисы Долиной о применении последствий недействительности сделки, вернув ей квартиру, при этом отказал покупателю (Полине Лурье) во взыскании уплаченных ею денежных средств: «Отказывая во взыскании с ***** в пользу ***** денежных средств, составляющих стоимость квартиры, суд первой инстанции указал на то, что денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в результате совершения преступления, обстоятельства их хищения, лица, совершившие хищение полученных за квартиру денежных средств, их размер подлежат установлению в рамках производства по уголовному делу, к которым **** не лишена возможности предъявить требования о возмещении соответствующих убытков».
Суд мотивировал это тем, что деньги были похищены мошенниками и их взыскание должно производиться в рамках уголовного дела. Такой подход, полагаю, противоречит ст. 167 ГК РФ, предусматривающей двустороннюю реституцию. Суд, по сути, применил норму «наполовину», проигнорировав права и законные интересы добросовестного приобретателя, которая лишилась и квартиры, и денег. При этом истец, получив назад имущество, необоснованно обогатилась.
Данный прецедент подрывает принципы устойчивости гражданского оборота и справедливого распределения рисков, превращая институт недействительности сделок в инструмент неосновательного обогащения одной стороны за счет другой. Изложенное дает основания для следующих выводов:
- в данном деле суды «механически» применили ст. 178 ГК, не проведя четкого различия между заблуждением продавца в мотиве (несущественным) и заблуждением в природе сделки (существенным);
- совместное использование оснований по ст. 177 и 178 ГК создало логическую коллизию, которую суды не разрешили;
- решение о применении односторонней реституции нарушает базовые принципы гражданского права, закрепленные в ст. 167 ГК, и создает опасный прецедент, ослабляющий защиту добросовестных приобретателей;
- для обеспечения единообразия судебной практики необходимы строгое соблюдение диспозиции ст. 178 ГК и отказ от ее расширительного толкования, стирающего границы с другими составами недействительности сделок.
Фактически продавец, на мой взгляд, заблуждалась относительно не цели сделки купли-продажи, а дальнейшего распоряжения денежными средствами, полагая, что цели их передачи будут иными. Почему в таком случае покупатель должен истребовать деньги от мошенников? Остается надеяться, что такая порочная практика не закрепится.
Учитывая, что в России не прецедентная система права, данное дело можно рассматривать как частный случай. Тем не менее указанные судебные решения вызвали резонанс. Покупатели начали активно предпринимать усилия, фиксирующие их должную осмотрительность и добросовестность, несмотря на то что их добросовестность презюмируется ГК. Кроме того, подобная правоприменительная практика может привести к тому, что покупатель не только останется без денег, но и с кредитом, не обеспеченным залогом. При этом даже если суд использует двустороннюю реституцию, есть риск, что продавец избежит предъявления к нему денежных требований в рамках банкротного дела, поскольку в большинстве случаев такое жилье является единственным.
В связи с этим заверения продавца приобретают новое значение. Одним из решений проблемы, на мой взгляд, может быть включение в договор купли-продажи фразы: «Продавец заверяет покупателя о том, что он не намерен передавать или перечислять денежные средства, полученные от продажи, третьим лицам без договора». Это не запретит продавцу передавать денежные средства, но будет считаться нарушением заверения. Наиболее эффективным способом представляется проведение юридической экспертизы с оформлением заключения: специалист может пообщаться с продавцом, а также его родственниками, собрать пакет документов, которые в случае судебных разбирательств будут иметь силу доказательств.
1 УИД 77RS0030-02-2024-006532-55.
2 См., в частности, решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 12 марта 2025 г. по делу № 2-141/2025; Апелляционное определение Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 1 октября 2025 г. по делу № 2-1316/2024.
Материал подготовлена для Адвокатская газета
