Вы здесь:
Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
I believe that there will ultimately be a clash between the oppressed and those that do the oppressing.
 
Malcolm X
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: 1
Отключение или ограничение предоставления коммунальных услуг
 
Оглавление:
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Энергия как объект гражданских прав

Лысенко Александр Николаевич
anlyssenko@inbox.ru

Самарский Государственный Университет

Вопросы определения положения энергии в ряду объектов гражданского права вызывали и продолжают вызывать дискуссии в цивилистической науке.

До настоящего времени нет единого мнения среди цивилистов о том, является ли энергия вещью, спорным является и вопрос о распространении на нее режима объектов права собственности. Общепринятые классификации объектов гражданских прав не оставляют места для энергии. Традиционная концепция «вещественной» собственности предполагает то, что в основе понятия имущественных отношений лежит право собственности на материальные объекты, вещи, а само понятие имущества мыслится как адекватное к понятию вещи.

Некоторые цивилисты предлагают решить указанную проблему через отождествление энергии с «особым, нетелесным имуществом, определенным родовыми признаками» (Малеина М. Н., Осипчук Е. Л.)001 . По мнению этих правоведов, электрическую энергию следует относить к такому объекту прав, как имущество с особым правовым режимом, который необходим в силу специфических свойств электрической энергии, не характерных для вещей. Однако, учитывая собирательный характер понятия имущества, такой подход не безупречен.

Развитие экономики привело к юридическому признанию новых видов имущества. К имуществу как к объекту собственности начали относить электроэнергию и газ, а затем и другие виды энергии и сырья, выходящие за границы общепринятого понимания вещи.

Сторонником причисления энергии и газа к вещам выступал профессор Ю. С. Гамбаров002 . По его мнению, к числу вещей в юридическом смысле должны быть отнесены неощутимые вещи, как газ, пар, сжатый воздух и даже электричество, если они хранятся в каких либо помещениях или передаются по трубам и проводам, так как энергия - предмет, находящийся во внешнем мире с качествами ценности, оборотоспособности и самостоятельности.

Точка зрения об отнесении энергии и газа к вещам имела и принципиальных противников. Так немецкий правовед Л. Эннекцерус003 отказывался признавать энергию, электричество, тепло, права, их совокупность, предприятие и т.п. «вещью» именно в силу того, что им не присуща природа телесного предмета.

Безусловно, отстраняясь от крайностей, энергию невозможно отнести к таким объектам прав, как вещи в смысле предметов материального мира, так как энергия представляет собой определенное свойство материи. Некоторые правоведы полагают, что снабжение электроэнергией заключается не в передаче вещей, а в передаче связанных с вещами материальных благ004 .

Однако такое понимание энергии не охватывается структурой объектов гражданских правоотношений, поэтому здесь возможно применять отдельные нормы, регулирующие отношения по поводу вещей, только по аналогии005 .

Таким образом, праву не удавалось прочно закрепить энергию в одном ряду с вещами.

Выходом из логического затруднения была предложена концепция, в соответствии с которой, только товар может считаться объектом права собственности. Наиболее обстоятельно и последовательно указанная точка зрения получила развитие в работах профессора Е. А. Суханова006 .

По его мнению, объектом права собственности способно быть все то, что может отчуждаться как товар, быть предметом рыночных отношений независимых товаровладельцев. Но объектом права собственности может быть не просто товар, а продукт труда, имеющий форму товара, т. е. присвоенный кем-то, отвоеванный у природы в результате процесса производства. На производство и передачу энергии и газа, а также других ресурсов затрачивается труд, они имеют стоимость, являются продукцией специальных отраслей промышленности, имеют количественную и качественную оценку, как и все другие вещи. Поэтому к числу объектов права собственности (а следовательно и вещей), в гражданском праве относятся также различные виды энергетических ресурсов и сырья, произведенных или добытых человеческим трудом и потому ставших товаром.

Но в правовой науке и практике экономическое понятие товара устойчиво воспринимается с определенным оттенком. В классике правовой науки устоялось отождествление товара с оборотоспособной движимой вещью, или с материальным предметом торговых сделок. Однако в современном российском законодательстве постулаты традиционного для права ограниченного понимания термина «товар» претерпели изменения.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 455 ГК «товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи», с соблюдением правил оборотоспособности объектов гражданских прав. В свою очередь, пункт 3 статьи 38 Налогового кодекса признает товаром любое имущество, реализуемое или предназначенное для реализации (в смысле статьи 39 НК РФ передачи на возмездной основе). В свою очередь, статья 2 Федерального закона «О государственном регулировании внешнеторговой деятельности» No157-ФЗ от 13.10.1995 г. понимает под товаром любое движимое имущество (включая все виды энергии) и отнесенные к недвижимому имуществу воздушные морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Кроме того, статья 4 Закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» No948-1 от 22.03.1991 г. определяет товар как «продукт деятельности (включая работы, услуги) предназначенный для продажи или обмена».

Однако, если Гражданский кодекс избегает прямого использования понятий «электроэнергия» и «товар» как равнозначных, формулировки 26 главы Таможенного кодекса РФ основываются именно на концепции отождествления электроэнергии с товаром. Уже в названии этого раздела определено, что он регламентирует порядок перемещения товаров через таможенную границу трубопроводным транспортом и по линиям электропередачи.

Правовое понимание электроэнергии в качестве товара воспринято и в статье 3 Федерального закона от 26 марта 2003 года No 35-ФЗ «Об электроэнергетике», которая отнесла электрическую энергию к «особому товару».

Очевидно, руководствуясь схожими мотивами, законодатель включил энергию в Перечень товаров, подлежащих обязательной сертификации (утвержденный Постановлением Правительства РФ No 1013 от 13.08.1997 г.). Интересно, что место энергии нашлось лишь в разделе «хозяйственные товары».

Таким образом, энергия рассматривается в гражданском праве как «своеобразный объект», как товар особого рода, со специфическими физическими признаками и свойствами.

Рассмотрим конструкцию договора энергоснабжения. Из содержания ст. 539 ГК РФ видно, что договору энергоснабжения присущ ряд характерных черт, имеющихся у значительного числа гражданско-правовых договоров (например, возмездность). Но договору энергоснабжения присущи и черты, которые не являются характерными или вовсе отсутствуют у договора купли-продажи, в традиционном понимании этого института. В силу особых физических свойств электроэнергия не может быть предметом договора имущественного найма, договора хранения, так как по истечении установленного срока имущество, переданное в соответствии с указанными договорами, должно быть возвращено. Электроэнергия же потребляется, и, следовательно, ее невозможно возвратить. Проведя анализ основных положений Гражданского кодекса относительно договора электроснабжения очевидно, что дефиниция договора электроснабжения не употребляет термины, свойственные купле - продажи, за исключением того, что потребитель оплачивает принятую энергию (п. 1 ст. 539 ГК РФ). Кроме того, имеется прямая отсылка к законам и иным правовым актам об энергоснабжении (п. 3 ст. 539 ГК РФ). Количество энергии определяется в соответствии с данными учета о ее потреблении (п. 1 ст. 541 ГК РФ).

Характерной особенностью договора энергоснабжения по равнению с общими положениями о купле - продажи является не свойственная обязанность абонента принять «товар», то есть обусловленное договором количество энергии. Обычная для таких видов купли-продажи, как поставка, контрактация и т. д., указанная обязанность договору энергоснабжения не присуща. В отличие от общих условий договора купли-продажи, договор энергоснабжения не содержит требования о «передачи товара в собственность». Кроме того, предлагаемая ГК РФ модель правового регулирования энергоснабжения ампутирует у абонента правомочие распоряжения в отношении энергии. Ст. 545 ГК РФ обязывает абонента, при передачи энергии субабоненту, получить согласие энергоснабжающей организации. Такое положение абсолютно не свойственно отношениям права собственности, но достаточно характерно для модели уступки права (хотя и требует лишь уведомление должника).

Сказанное позволяет сделать некоторые выводы.

Безусловно, отношения связанные со снабжением и использованием электрической энергии являются неотъемлемой частью современной жизни. Электроэнергетика является базовой отраслью экономики Российской Федерации. Ее надежное и эффективное функционирование, бесперебойное снабжение потребителей - основа поступательного развития экономики страны и неотъемлемый фактор обеспечения цивилизованных условий жизни всех ее граждан.

Однако в силу специфичности свойств и качеств электрическая энергия не соответствует классическим представлениям о вещах, как об ограниченных в пространстве материально-телесных предметах.

Тем не менее, право, признавая электроэнергию необычным объектом, считает ее товаром и использует в правовом регулировании отношений по ее получению и использованию элементы характерные для вещей.

Концепция отождествления энергии с товаром, является проявлением стремления решить проблему постоянного расширения круга объектов гражданских прав, и призвана обосновать возможность распространения на «товарные» объекты режима объектов права собственности. Однако, применительно к электроэнергии, такой подход, по сути, является предлогом для установления фикции, позволяющей признавать вещами «бестелесные» имущественные объекты. Но через признание энергии «товаром» не происходит решение существующих проблем. Такой подход не всегда может являться универсальным приемом правового оформления появляющихся «новых» объектов. Кроме того, само понятие «товара» не имеет в праве исчерпывающего содержания.

Представляется, что одним из ориентиров совершенствования законодательства об энергоснабжении мог бы стать следующий принцип: электроэнергия в силу правовой фикции может признаваться вещью.

По сути, использование в праве понятия «товар» и распространение его содержания на многие объекты гражданского права есть построение юридической фикции.

Таким образом, Гражданский кодекс уже создает правовую фикцию в отношении энергии, распространяя на нее правовой режим вещи.

001 См.: Гражданское право. Учебник. Под ред. А. Г. Калпина. Ч.2. М. 2000. С. 56;
Осипчук Е. Л. Договор энергоснабжения в системе договорных отношений на рынке электрической энергии России. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. МГЮА. 2004. С. 22.
002 Гамбаров Ю. С. Курс гражданского права. Т. 1. Общая часть. СПб. 1911. С. 575-576.
003 Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. М. 1950. Т. 1. Полутом 2. С. 13.
004 См., например,Тархов В. А. Советское гражданское право. Ч. 2. Саратов. 1979. С. 38.
005 См: Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Комментарий. Под ред. Т. Е Абова, А. Ю. Кабалкина. Кн. 1. М. 1999. С. 175.
006 Гражданское право. Учебник. Под ред. Е. А. Суханова Т. 1. М. 1998. С. 300-301.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Федеральный закон от 14.04.1995 N 41-ФЗ
"О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации"

Статья 6. Полномочия органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области государственного регулирования тарифов

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов осуществляют следующие полномочия:
устанавливают тарифы на услуги по передаче электрической энергии по электрическим сетям, принадлежащим на праве собственности или ином законном основании территориальным сетевым организациям, в рамках установленных федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов предельных (минимального и (или) максимального) уровней тарифов на услуги по передаче электрической энергии по указанным электрическим сетям, а также устанавливают тарифы на услуги по передаче тепловой энергии;
устанавливают сбытовые надбавки гарантирующих поставщиков электрической энергии;
устанавливают тарифы на тепловую энергию, за исключением производимой электростанциями, осуществляющими производство в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии, в рамках установленных федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов предельных (минимального и (или) максимального) уровней тарифов на тепловую энергию, за исключением производимой электростанциями, осуществляющими производство в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии;
устанавливают тарифы на тепловую энергию, производимую электростанциями, осуществляющими производство в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии, в рамках установленных федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов предельных (минимального и (или) максимального) уровней тарифов на тепловую энергию, производимую электростанциями, осуществляющими производство в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии;
устанавливают тарифы на электрическую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям, в рамках установленных федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов предельных (минимального и (или) максимального) уровней тарифов, за исключением электрической энергии, продаваемой по нерегулируемым ценам;
осуществляют контроль за применением регулируемых ими цен (тарифов) и проводят проверки хозяйственной деятельности организаций, осуществляющих деятельность в сфере регулируемого ценообразования, в части обоснованности величины и правильности применения указанных цен (тарифов);
принимают участие в формировании сводного прогнозного баланса производства и поставок электрической энергии (мощности) в пределах Единой энергетической системы России по субъектам Российской Федерации;
абзац утратил силу. - Федеральный закон от 25.12.2008 N 281-ФЗ;
осуществляют в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, контроль за использованием инвестиционных ресурсов, включаемых в регулируемые государством тарифы;
устанавливают плату за технологическое присоединение к электрическим сетям и (или) стандартизированные тарифные ставки, определяющие величину этой платы для территориальных сетевых организаций.
Решение о превышении предельных уровней (за исключением предельных уровней тарифов на тепловую энергию), если такое превышение обусловлено размером инвестиционных программ субъектов электроэнергетики, утвержденных в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации самостоятельно и не требует согласования с федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов.
(часть вторая введена Федеральным законом от 04.11.2007 N 250-ФЗ, в ред. Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ)
Регулирование указанных тарифов осуществляется в соответствии с основами ценообразования на электрическую и тепловую энергию на территории Российской Федерации, правилами государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию и иными нормативными правовыми актами и методическими указаниями, утверждаемыми Правительством Российской Федерации или федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов. Решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов об утверждении им тарифов, устанавливаемых на уровне выше максимального или ниже минимального уровня, установленного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, подлежит согласованию с федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов, осуществляемому в порядке, устанавливаемом правилами государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию, до принятия указанного решения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Согласование федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов указанного выше решения осуществляется не позднее 30 календарных дней с даты обращения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов действует в соответствии с положениями об органах исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов, утверждаемыми органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов, составленными на основании типового положения, утвержденного Правительством Российской Федерации. Решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов, принятое им с превышением полномочий, установленных указанными нормативными правовыми актами, подлежит отмене в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственное регулирование тарифов в соответствии с настоящим Федеральным законом, является юридическим лицом.
Назначение на должность и освобождение от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов проводятся по согласованию с федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов.
Органы местного самоуправления могут наделяться законом субъекта Российской Федерации полномочиями на государственное регулирование тарифов на тепловую энергию (за исключением производимой электростанциями, осуществляющими производство в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии), отпускаемую непосредственно источниками тепловой энергии, обеспечивающими снабжение тепловой энергией потребителей, расположенных на территории одного муниципального образования.
Решение органа местного самоуправления, принятое во исполнение переданных ему в соответствии с настоящей статьей полномочий и противоречащее законодательству Российской Федерации об электроэнергетике или принятое с превышением предоставленной ему компетенции, подлежит отмене соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Часть утратила силу. - Федеральный закон от 30.12.2004 N 211-ФЗ.
Органы местного самоуправления устанавливают надбавки к тарифам на тепловую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям (надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса), надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере теплоснабжения, тарифы этих организаций на подключение и тарифы на подключение к системам коммунальной инфраструктуры в сфере теплоснабжения в соответствии с законодательством Российской Федерации об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса.
Стоимость тепловой энергии для потребителей, складывающаяся с учетом указанных тарифов и надбавок, указанных в части восьмой настоящей статьи, может превышать предельные уровни тарифов на тепловую энергию, устанавливаемые в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, а также иные предельные уровни тарифов (цен), устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Постановление Правительства РФ от 26.02.2004 N 109
"О ценообразовании в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации"
(вместе с "Правилами государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации")

54. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов на очередной финансовый год устанавливают на розничном рынке:
(в ред. Постановления Правительства РФ от 14.09.2009 N 726)
1) регулируемые тарифы (цены) на электрическую энергию (мощность), поставляемую гарантирующими поставщиками, энергоснабжающими организациями, энергосбытовыми организациями, к числу потребителей которых относится население, потребителям, в том числе регулируемые тарифы (цены) для населения, в рамках установленных Федеральной службой по тарифам предельных минимальных и (или) максимальных уровней регулируемых тарифов (цен);
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 31.12.2004 N 893, от 31.08.2006 N 529, от 31.08.2006 N 530)
2) тарифы на тепловую энергию, производимую электростанциями, осуществляющими производство в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии, в рамках установленных Федеральной службой по тарифам предельных минимальных и (или) максимальных уровней регулируемых тарифов (цен) на указанную тепловую энергию;
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 31.12.2004 N 893, от 31.08.2006 N 529)
3) тарифы на тепловую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям, в рамках установленных Федеральной службой по тарифам предельных минимальных и (или) максимальных уровней тарифов на тепловую энергию;
(пп. 3 в ред. Постановления Правительства РФ от 14.09.2009 N 726)
4) сбытовые надбавки гарантирующих поставщиков. Размер таких надбавок определяется с учетом особенностей, предусмотренных Правилами функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики (далее - Правила розничных рынков) и пунктом 57.1 настоящего документа;
(в ред. Постановления Правительства РФ от 31.08.2006 N 530)
5) регулируемые тарифы (цены) на электрическую энергию (мощность), производимую электростанциями, с использованием которых осуществляется производство и поставка электрической энергии (мощности) на розничном рынке.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 31.08.2006 N 530)
Указанные регулируемые тарифы (цены) и сбытовые надбавки устанавливаются (в том числе методом индексации с разбивкой по годам) в рамках установленных Федеральной службой по тарифам предельных минимальных и (или) максимальных уровней регулируемых тарифов (цен).
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 31.08.2006 N 530, от 14.09.2009 N 726)
Тарифы (цены), указанные в подпункте 1 настоящего пункта, устанавливаются исходя из объемов потребления электрической энергии (мощности), определенных в сводном балансе для гарантирующих поставщиков, энергоснабжающих организаций, энергосбытовых организаций, к числу потребителей которых относится население. Такие тарифы (цены) применяются при расчетах между гарантирующими поставщиками, энергоснабжающими организациями, энергосбытовыми организациями, к числу потребителей которых относится население, и потребителями за электрическую энергию (мощность), поставляемую по регулируемым тарифам (ценам). Объемы поставки электрической энергии (мощности) по регулируемым тарифам (ценам) определяются в соответствии с Правилами оптового рынка и Правилами розничных рынков.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 31.08.2006 N 530)
Расчет указанных тарифов (цен) осуществляется в соответствии с методическими указаниями, утверждаемыми Федеральной службой по тарифам.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 31.08.2006 N 530)
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 8

НОВЫЙ ДОМ: КТО ОПЛАТИТ ЖКУ?

Возведение нового дома - это забота застройщика. Однако его эксплуатация - это уже сфера жилищно-коммунального хозяйства. С какого момента дольщики обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги? Какое ключевое условие должно быть выполнено, чтобы ресурсоснабжающая организация имела право взыскать с ТСЖ задолженность за поданные в дом ресурсы? Кто должен нести расходы на содержание дома, если застройщик позволил дольщикам пользоваться квартирами до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Застройщик и дольщик

Бремя содержания жилого помещения и оплаты коммунальных услуг в только что построенных домах нередко становится камнем преткновения и причиной судебных разбирательств между жильцами, застройщиками и организацией, осуществляющей управление домом (ТСЖ или управляющая компания).
Жилищный кодекс возлагает на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). Ссылаясь на данную норму, граждане отказываются платить за жилое помещение, пока не получат свидетельство о регистрации права собственности. При этом закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. Следовательно, момент возникновения права собственности (см. ст. 8 ГК РФ) зависит только от жильца, которому ничто не мешает "затянуть процесс".
Вместе с тем право собственности подразумевает так называемую триаду прав - право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве <1> гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Кроме того, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также Определение КС РФ от 18.07.2006 N 373-О).

Примечание. Подчеркнем, что неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. п. 11 ст. 155 ЖК РФ, Определение ВС РФ от 24.04.2007 N 78-В06-64, Постановление ФАС ЗСО от 29.05.2007 N Ф04-3181/2007(34456-А75-11)).

Споров, по которым сделаны подобные выводы, все больше в арбитражной практике. Их можно разделить на две группы. Первая - когда ТСЖ пытается взыскать с застройщика плату за ЖКУ в отношении квартир, переданных дольщикам, не зарегистрировавшим право собственности на них. Если факт передачи жилых помещений дольщикам по акту будет установлен, то все претензии ТСЖ к застройщику необоснованны (Решение Арбитражного Суда Красноярского края от 09.06.2008 N А33-2625/2008). Однако если материалами дела подтверждено, что квартиры не передавались дольщикам, то вывод будет однозначен: расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика дольщикам по актам приемки-передачи, не могут быть возложены на дольщика (Постановления ФАС ПО от 19.03.2008 N А65-24128/07-СГ1-18, от 06.03.2008 N А65-24136/05-СГ1-17, ФАС УО от 16.01.2008 N Ф09-10699/07-С5). Такие расходы относятся на счет застройщика.
Еще одна категория споров - это обжалование постановлений управлений Роспотребнадзора о привлечении управляющих организаций к административной ответственности. Чиновники полагают, что заключение договора управления многоквартирным домом, подразумевающее внесение платы, с дольщиками (инвесторами), еще не зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, ущемляет права дольщиков и нарушает Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Однако арбитры принимают сторону управляющих организаций и отмечают, что в случае, когда квартира передана застройщиком дольщику по акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Поэтому установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона о защите прав потребителей (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 N Ф09-2002/08-С1).

Если дом еще не сдан

Как мы выяснили, до передачи квартир дольщикам именно застройщик выступает владельцем и несет бремя содержания имущества. Следует добавить, что в силу п. 2 ст. 8 Закона о долевом строительстве передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В свою очередь, согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного (реконструированного, отремонтированного) объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
На практике бывает так, что еще до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (и, соответственно, до подписания актов приемки-передачи квартир дольщикам) застройщик дает дольщикам возможность пользоваться квартирами (например, для их отделки). Естественно, что в течение этого времени потребляются коммунальные услуги. Для решения вопроса об оплате таких услуг застройщику наиболее удобно создать ТСЖ в строящемся доме. Заметим, что после вступления в силу ЖК РФ застройщик не может быть учредителем ТСЖ (ранее это позволяла ст. 48 утратившего силу Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"). Принять решение о создании ТСЖ в строящемся доме может только собрание будущих собственников помещений (ст. 139 ЖК РФ). Такое собрание проводится в том же порядке, что и собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ). Число голосов будущих собственников пропорционально доле площади помещения, строительство которого он финансирует, в общей площади помещений в строящемся доме. Площади помещений фиксируются в инвестиционных договорах, договорах участия в долевом строительстве.
Жилищное законодательство не делает различия в статусе товарищества, созданного в строящемся доме, и ТСЖ, образованного в обычном порядке - собственниками помещений. Отсюда следует вывод, что ТСЖ в еще не введенном в эксплуатацию доме также является способом управления домом в смысле ст. 161 ЖК РФ. Иначе говоря, ТСЖ имеет все права и обязанности, которыми обладает ТСЖ в эксплуатируемом многоквартирном доме.

Примечание. Товарищество, созданное решением общего собрания дольщиков, еще не зарегистрировавших право собственности на квартиры в доме, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию, ФАС ВВО признал полноправным ТСЖ, имеющим право истребовать у застройщика и организации, эксплуатирующей дом по договору с ним, техническую документацию. Арбитры не приняли доводов застройщика о том, что до регистрации права собственности дольщиков они не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом, а сам застройщик является единственным собственником, решающим вопросы управления домом (Постановление от 10.06.2008 N А43-10275/2007-34-315).

Таким образом, ТСЖ вправе заключать договоры на коммунальное обслуживание строящегося дома. Здесь очень важно определить момент, начиная с которого именно ТСЖ обязано платить за коммунальные ресурсы, поданные в многоквартирный дом. Арбитры приходят к выводу, что решающее значение имеет факт приема товариществом от застройщика энергопринимающих устройств. Например, в Постановлении от 16.06.2008 N А38-2205/2007-10-206 судьи ФАС ВВО удовлетворили иск энергоснабжающей организации о взыскании с ТСЖ стоимости поставленной электроэнергии. Товарищество возражало, что оно не обязано оплачивать энергию, потребленную до ввода дома в эксплуатацию. Однако такой довод не был принят арбитрами, поскольку материалы дела содержали акт о передаче на обслуживание ТСЖ внутренней электрической установки, которая была в дальнейшем проверена и допущена к эксплуатации в присутствии председателя ТСЖ. Судьи отметили, что товарищество не доказало, что электроустановка в спорный период находилась в собственности, аренде или хозяйственном ведении у другого лица.
А в Постановлении ФАС ПО от 13.11.2007 N А12-10612/06-С25 сделан вывод, что ТСЖ может нести бремя расходов по объекту лишь после передачи ему этого объекта, что должно подтверждаться актом. С тем, что существенное значение имеет вопрос о передаче ТСЖ энергопринимающих устройств, согласился и ФАС СЗО в Постановлении от 19.06.2008 N А13-8317/2007 <2>.
--------------------------------
<2> См. также Постановление ФАС ПО от 14.03.2008 N А55-5615/06.

Застройщик и ТСЖ

В ситуации, когда дольщики вселяются в квартиры и пользуются ими еще до подписания акта приема-передачи с застройщиком (пусть даже и после ввода дома в эксплуатацию в установленном порядке), есть еще один нюанс. Товарищество, созданное такими дольщиками, оплачивает потребленные коммунальные ресурсы ресурсоснабжающим организациям (при условии передачи ему на обслуживание систем жизнеобеспечения здания) и чаще всего перевыставляет их стоимость жильцам. Несмотря на то что жильцы вносят платежи в добровольном порядке, ТСЖ вправе взыскать с застройщика суммы неосновательного обогащения в размере расходов на содержание дома, понесенных до момента передачи жилых помещений дольщикам. Это подтверждает в первую очередь арбитражная практика. Например, в Постановлении ФАС ВВО от 01.10.2007 N А43-35340/2006-20-770 рассмотрена аналогичная ситуация в отношении дома, построенного по договору простого товарищества и с привлечением денежных средств дольщиков. Суд пришел к выводу, что застройщик неосновательно обогатился за счет ТСЖ. То обстоятельство, что ТСЖ выставляло жильцам к оплате квитанции и фактически расходы по оплате коммунальных платежей за свой счет не несло, не имеет существенного значения. ТСЖ при предъявлении иска действует в интересах жильцов. Денежные средства, поступившие от застройщика, подлежат учету в счет будущих коммунальных платежей жильцов.
Несколько иначе сложилась ситуация между застройщиком и ТСЖ в споре, по которому принято Решение Арбитражного суда Алтайского края от 18.04.2008 N А03-14047/07-33 <3>. До ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам застройщик выступал абонентом ресурсоснабжающих организаций и заключил с созданным в доме ТСЖ договор об оплате потребляемых коммунальных ресурсов. По этому договору ТСЖ вносило в кассу застройщика денежные средства, собранные с жильцов, однако в дальнейшем обратилось в суд с требованием взыскать суммы неосновательного обогащения. Арбитры поддержали товарищество, поскольку до момента передачи дольщикам законченных строительством и сданных в эксплуатацию помещений бремя содержания дома должен был нести ответчик, у которого отсутствовали правовые основания предъявлять истцу к возмещению расходы по коммунальным услугам. При этом договор между ТСЖ и застройщиком был признан незаключенным ввиду отсутствия в нем существенного условия о количестве (лимитах) поставляемых ресурсов.
--------------------------------
<3> Решение было обжаловано в апелляционной инстанции, но на момент сдачи журнала в печать результаты судебного разбирательства неизвестны.

С.Н.Козырева
Эксперт журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"
Подписано в печать
01.08.2008
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Как сократить квартплату: оптимизируем расходы


В кризисных условиях снизить издержки хотят не только бизнесмены, но и рядовые граждане. Для них актуальным будет сократить расходы на те услуги ЖКХ, которыми они в реальности не пользуются – в квитанциях по квартплате таких немало
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 23 мая 2006 г. N 307
О ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ГРАЖДАНАМ

...текст сокращен...

80. Исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае:
а) неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения;
б) проведения планово-предупредительного ремонта и работ по обслуживанию внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
в) выявления факта самовольного подключения потребителя к внутридомовым инженерным системам;
г) получения соответствующего предписания уполномоченных государственных или муниципальных органов;
д) использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанные в техническом паспорте жилого помещения;
е) неудовлетворительного состояния внутридомовых инженерных систем, за техническое состояние которых отвечает потребитель, угрожающего аварией или создающего угрозу жизни и безопасности граждан, удостоверенного подразделением государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации или иным органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль и надзор за соответствием внутридомовых инженерных систем, а также внутриквартирного оборудования установленным требованиям.

...текст сокращен...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: 1
Читают тему