В определении, в частности, указано, что заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по ст. 178 ГК РФ.
В комментарии «АГ» представитель заявителя кассационной жалобы поделилась, что Верховный Суд РФ учел доводы жалобы, в частности, о том, что экспертиза по уголовному делу не подтверждает обстоятельства гражданского дела. Эксперты подчеркнули, что выводы ВС являются юридически обоснованными и критически важными для обеспечения стабильности гражданского оборота. В ФПА выразили согласие с выводами, изложенными в определении.
Верховный Суд опубликовал Определение от 16 декабря по делу № 5-КГ25-174-К2, которым отменил решения нижестоящих инстанций по делу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между Ларисой Долиной и Полиной Лурье.
Суды признали сделку купли-продажи недействительной
Как ранее писала «АГ», в 2024 г. Полина Лурье приобрела у Ларисы Долиной элитную квартиру в Москве за 112 млн руб. Впоследствии Лариса Долина подала иск в суд, в котором просила признать предварительный и основной договоры купли-продажи недействительными и вернуть ей право собственности на квартиру. В обоснование требований истец указала, что в отношении нее на протяжении нескольких месяцев совершались мошеннические действия, которые привели к утрате права собственности на квартиру, являющуюся основным местом жительства для нее и членов ее семьи, а все полученные от продажи квартиры денежные средства были переданы неизвестным лицам.
В свою очередь Полина Лурье подала встречный иск с требованием выселить Ларису Долину из указанной квартиры. Она отметила, что переход права собственности по договору зарегистрирован в ЕГРН, денежные средства за квартиру выплачены в полном объеме. Вместе с тем в нарушение условий ДКП квартира не передана покупателю.
По факту мошенничества было возбуждено уголовное дело, по которому Лариса Долина была признана потерпевшей. Расследование дела привело к осуждению нескольких исполнителей.
Хамовнический районный суд г. Москвы решением от 28 марта 2025 г. удовлетворил гражданский иск Ларисы Долиной; предварительный и основной договоры купли-продажи квартиры признаны недействительными. Право собственности Полины Лурье на квартиру прекращено, признано право собственности Ларисы Долиной. Указано, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующей записи. В удовлетворении исковых требований Полины Лурье отказано.
Со ссылкой на ст. 178 ГК суд указал, что Лариса Долина при совершении указанных сделок действовала под влиянием существенного заблуждения относительно их природы, а именно – полагала, что ее действия осуществляются под контролем сотрудников правоохранительных органов в целях предотвращения совершения преступления против ее имущества и не влекут юридических последствий как для нее, так и для покупателя квартиры, при этом с учетом выводов, содержащихся в заключениях экспертиз, в силу оказанного значительного психологического воздействия она не могла распознать заблуждение.
Все доводы Полины Лурье, в том числе о том, что стороны лично общались во время подписания предварительного ДКП и во время заключения основного договора, что она во время общения с Ларисой Долиной и риелтором проверила документы на квартиру, обсуждала условия сделки и сроки, когда истец и члены ее семьи освободят квартиру и снимутся с регистрационного учета, что именно по просьбе истца расчеты по сделке происходили через индивидуальный банковский сейф, а продавец действиями и словами подтвердила свое осознанное и добровольное намерение продать жилое помещение, были отклонены судом.
При этом суд не усмотрел оснований для применения двусторонней реституции в части взыскания с Ларисы Долиной в пользу Полины Лурье денежных средств, составляющих стоимость квартиры, со ссылкой на то, что денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в результате совершения преступления. Обстоятельства хищения, лица, совершившие хищение полученных за квартиру денежных средств, а также их размер подлежат установлению в рамках производства по уголовному делу. Полина Лурье не лишена возможности предъявить требования о возмещении соответствующих убытков. Московский городской суд и Второй кассационный суд общей юрисдикции оставили решение первой инстанции без изменения.
ВС указал на ошибки нижестоящих инстанций
Не согласившись с решениями судов, Полина Лурье обратилась в Верховный Суд с кассационной жалобой, в которой просила отменить судебные акты трех инстанций.
В судебном заседании 16 декабря представитель Генпрокуратуры РФ выступил против принудительного выселения Ларисы Долиной из квартиры по требованию заявителя кассационной жалобы. Вместе с тем он отметил, что суды, признавая оспариваемые сделки недействительными, отказывая ответчику в применении реституции, допустили нарушение основополагающего принципа правосудия. «Ими был нарушен баланс интересов сторон сделки: истец остался и с квартирой, и с деньгами, а ответчик – и без денег, и без квартиры. Прошу коллегию нижестоящие решения изменить, применив правила реституции», – указал прокурор.
Рассмотрев дело, Верховный Суд указал, что Лариса Долина в качестве оснований исковых требований о признании сделок недействительными изначально ссылалась на их совершение под влиянием заблуждения. Защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена под влиянием заблуждения, обеспечивает ст. 178 ГК. ВС отметил, что в соответствии с п. 1 ст. 178 Кодекса сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если оно было настолько существенным, что данная сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, зная о действительном положении дел. Таким образом, подчеркивается в определении, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное – то есть в отсутствие которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку.
Судебная коллегия пояснила, что, раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель в п. 2 указанной статьи ГК привел неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным, заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки недействительной, а в п. 3 устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки (обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) таким основанием не считается.
ВС отметил, что Конституционный Суд в определениях от 22 апреля 2014 г. № 751-О, от 28 февраля 2019 г. № 338-О именует указанные положения ГК ориентирами, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого совершена сделка, настолько существенным, чтобы рассматривать его в качестве основания для признания сделки недействительной.
Как подчеркнул Верховный Суд, вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле. При этом оценке со стороны судов подлежит также то обстоятельство, проявил ли истец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки. Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК, уточнено в определении.
Судебная коллегия обратила внимание, что суд первой инстанции, допустив ошибку в толковании положений ст. 178 ГК, не применил п. 3 указанной статьи, исключавший в настоящем деле признание оспариваемых истцом сделок недействительными. ВС пояснил, что заблуждение Ларисы Долиной относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), полагавшей, что она заключает оспариваемые договоры для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, равно как и ее заблуждение относительно последствий – то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет ей возвращено, – в данном случае основанием для признания сделки купли-продажи недействительной являться не может.
Суд отметил: как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами при разрешении спора, истец зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, на протяжении жизни ей с учетом объективной потребности в юридическом оформлении творческой деятельности, несомненно, приходилось заключать множество договоров и контрактов. В таких условиях любое лицо, обладающее сходным с истцом уровнем познаний и опыта, проявляя должную степень осмотрительности и заботливости, ожидаемую от данного участника гражданского оборота при вступлении в правоотношения, объективно должно было осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта. Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует в том числе из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (ст. 1 ГК). Изложенное исключало возможность удовлетворения исковых требований Ларисы Долиной, констатировал Верховный Суд.
Он также подчеркнул, что согласно п. 5 ст. 178 ГК суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. Указанное положение имеет существенное значение для применения ст. 178 ГК, которое нельзя недооценивать.
Как указал ВС, при рассмотрении данного дела недобросовестного поведения Полины Лурье при заключении оспариваемых сделок судами не установлено. Таким образом, отказ суда при разрешении иска гражданина о признании сделки, совершенной им под влиянием заблуждения, даже если судом будет установлено, что такое заблуждение являлось существенным, от исследования и оценки поведения (добросовестности) другой стороны при совершении этой сделки недопустим.
В определении поясняется, что является недопустимым – даже при наличии всех условий, позволяющих истцу оспорить сделку как совершенную под влиянием существенного заблуждения, – неприменение судом двусторонней реституции (если стороны успели осуществить взаимные предоставления). Суд вправе не применять последствия недействительности сделки лишь в строго определенных законом случаях, к которым удовлетворение иска в соответствии с положениями ст. 178 ГК не относится.
Также отмечается, что для разрешения вопроса о фактической способности лица в определенный момент (при совершении юридически значимого действия) понимать значение своих действий и руководить ими, по общему правилу, требуются специальные познания, которыми суд не располагает. В таких случаях правом суда, и в то же время его обязанностью, вытекающей из задач гражданского судопроизводства, являются назначение и проведение судебной экспертизы с привлечением экспертов в соответствующих областях.
ВС указал, что, несмотря на то, что суд неоднократно указывал представителям Ларисы Долиной, что ее явка в судебное заседание и дача ею пояснений могли способствовать всестороннему рассмотрению дела (но суд не вправе принуждать сторону к этому), откладывал рассмотрение дела, явка Л. Долиной обеспечена не была. В то же время в отсутствие воли лица на исследование его психического состояния в момент совершения сделки – то есть согласия быть подэкспертным в рамках производства соответствующей экспертизы, – назначение и проведение экспертизы невозможно.
При этом Судебная коллегия добавила, что представленное в материалы данного гражданского дела заключение экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, не подменяет собой заключение судебной экспертизы, назначаемой в порядке гражданского судопроизводства, и не может подтверждать обстоятельства нахождения Ларисы Долиной в момент совершения оспариваемых ею сделок в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими. Как следует из поставленных на разрешение судебной психолого-психиатрической экспертизы вопросов и ее выводов, предметом исследования являлась способность Ларисы Долиной как понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий, так и правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для уголовного дела, и давать показания в качестве потерпевшей; политологическая экспертиза и вовсе была проведена в отношении примененных неустановленными лицами методов (способов) воздействия на Долину и ее психологического отклика.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что при применении и толковании положений ст. 178 ГК судами нижестоящих инстанций допущено существенное нарушение норм права. В итоге Судебная коллегия по гражданским делам ВС удовлетворила кассационную жалобу, отменив ранее принятые по делу судебные акты о возврате квартиры истцу. Установив все необходимые юридически значимые обстоятельства, ВС, не передавая дело на новое рассмотрение, разрешил вопрос по существу и принял новое решение – об отказе в удовлетворении исковых требований Ларисы Долиной к Полине Лурье.
В части исковых требований Полины Лурье к Ларисе Долиной и иным зарегистрированным в квартире лицам о прекращении права пользования и выселении их из жилого помещения Верховный Суд с учетом обязательности соблюдения конституционно-гарантированного права участников судебного разбирательства, в том числе несовершеннолетнего лица, на жилище направил дело на новое апелляционное рассмотрение.
Комментарий представителя Полины Лурье
В комментарии «АГ» представитель заявителя жалобы, член Адвокатской палаты города Москвы Светлана Свириденко поделилась, что уже в Определении судьи Верховного Суда РФ о передаче кассационной жалобы Полины Лурье для рассмотрения в заседании Судебной коллегии по гражданским делам были изложены все их доводы. «Мы заявляли об отсутствии заблуждения Ларисы Долиной при заключении договора купли-продажи квартиры. Но даже если и было с ее стороны заблуждение, то это было заблуждение о мотивах и последствиях, а не о природе сделки. Верховный Суд РФ указал на прямой запрет из п. 3 ст. 178 ГК – нельзя оспорить сделку, если заблуждался в мотивах. Долина полагала, что продает квартиру для пресечения мошенничества и что сделка будет аннулирована. Однако это заблуждение именно о мотивах и последствиях, а не о природе сделки», – пояснила адвокат.
Как отметила Светлана Свириденко, в определении изложен довод кассационной жалобы о том, что Лариса Долина не могла не понимать последствий договора купли-продажи квартиры: она зарегистрирована как ИП, на протяжении жизни заключала множество договоров. Суд указал, что любое лицо с таким опытом обязано осознавать правовые последствия купли-продажи недвижимости. Тем самым, подчеркнула адвокат, Верховный Суд РФ применил в отношении Л. Долиной тот же аргумент, который она использовала в иске к П. Лурье – что та является ИП. Между тем, пояснила Светлана Свириденко, Полина Лурье была зарегистрирована в качестве ИП лишь за месяц до заключения предварительного ДКП и лишь для того, чтобы сдавать в аренду приобретенное в апреле 2024 г. нежилое помещение.
«Также в определении отражена наша позиция по поводу экспертиз, проведенных в рамках уголовного дела. Верховный Суд РФ, в частности, указал, что экспертиза по уголовному делу не подтверждает обстоятельства гражданского дела. Экспертам ставили вопросы о способности продавца квартиры понимать характер противоправных действий мошенников и давать показания в качестве потерпевшей. Эти выводы не касаются заключения предварительного ДКП 24 мая и основного ДКП 20 июня 2024 г. При этом суд первой инстанции неоднократно предлагал назначить психолого-психиатрическую экспертизу Л. Долиной. Однако ее представитель отказалась, сочтя достаточными экспертизы по уголовному делу. При этом в возражениях на все наши жалобы истец указывала, что ходатайство об экспертизе должна была заявить ответчик. Однако это не соответствует ГПК РФ!», – рассказала Светлана Свириденко.
Как подчеркнула адвокат, Верховный Суд РФ указал, что в силу ст. 56 ГПК бремя доказывания возложено на истца, поэтому неисполнение этой обязанности влечет неблагоприятные последствия. Светлана Свириденко добавила, что Верховный Суд РФ принял их довод о необходимости применения при рассмотрении дела п. 5 ст. 178 ГК, согласно которому суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение не могло быть распознано добросовестным контрагентом – П. Лурье. «Недобросовестного поведения Полины Лурье суды не установили. Она – пример супердобросовестного покупателя. Это должно было быть самостоятельным основанием для отказа в иске. Поэтому изначально в удовлетворении иска Долиной должно было быть отказано», – считает адвокат.
Светлана Свириденко также отметила, что Верховный Суд РФ дал верную оценку неприменению судом первой инстанции двусторонней реституции. По мнению адвоката, двусторонняя реституция должна была быть применена без заявления какого-либо требования Полины Лурье. «Суд вправе был не применять реституцию только в строго определенных законом случаях, но ст. 178 ГК, на которую ссылалась Л. Долина в иске, к ним не относится. На 25 декабря 2025 г. в Мосгорсуде назначено судебное заседание по иску Полины Лурье к Ларисе Долиной, ее дочери и внучке о прекращении права пользования квартирой и выселении», – в заключение добавила Светлана Свириденко.
Адвокаты прокомментировали выводы ВС
Адвокат Ленинградской областной коллегии адвокатов, филиала «Нартекс» Анастасия Дуничева считает, что выводы Верховного Суда являются юридически обоснованными и критически важными для обеспечения стабильности гражданского оборота. Как отметила адвокат, ВС (в отличие от нижестоящих судов) провел четкую границу между пороком воли и ошибкой в мотивах, указав, что надежда истца на «аннулирование» последствий сделки после поимки преступников относится к мотивам и не делает сделку недействительной по ст. 178 ГК, поскольку воля была направлена именно на отчуждение имущества.
По мнению Анастасии Дуничевой, ключевым является вывод о недопустимости перекладывания рисков преступления на добросовестного покупателя: ВС пресек попытку обхода специальных норм о мошенничестве (п. 2 ст. 179 ГК) через ссылки на существенное заблуждение, подчеркнув, что при безупречном поведении контрагента оспаривание сделки по мотиву заблуждения, как правило, не допускается. «Также Суд прямо указал, что экспертиза из уголовного дела не подменяет собой судебную экспертизу в гражданском процессе и не является достаточным доказательством неспособности понимать значение действий в момент сделки. Учитывая, что выводы ВС, прежде всего, касаются вопросов права, данное дело, безусловно, повлияет на практику разрешения аналогичных споров. Надеемся, она вернется в прежнее правильное русло», – подчеркнула адвокат.
Адвокат LEbEdEV & barristers Антон Лебедев отметил, что из судебных актов нижестоящих инстанций усматривалось, что Полина Лурье является участником рынка недвижимости, и игнорировалось то, что Лариса Долина длительное время ведет деятельность в шоу-бизнесе и тоже обладает познаниями о хозяйственных операциях. «Однако то, что виды деятельности, связанные с недвижимостью, могут быть схемой оптимизации налогов (6% вместо 13%), речи не шло. При этом никого не смутило, что обе стороны привлекают риелторов для сделки. На стадии ВС продавец уже не возражала против двусторонней реституции, но возражала в остальном. ВС пришел к выводу, что согласно п. 3 ст. 178 ГК заблуждение относительно мотивов сделки не является основанием для ее признания недействительной», – прокомментировал адвокат.
Антон Лебедев обратил внимание, что только ВС в определении указал, что существенность заблуждения должна оцениваться с учетом разумности и осмотрительности стороны продавца. Продавец, как ИП с опытом, объективно должна была понимать юридическую природу сделки купли-продажи. Вывод о недопустимости односторонней реституции в данном деле будет очень полезен для всей категории дел по спорам с недвижимостью, считает адвокат.
«В целом данные правоотношения нуждаются в урегулировании, поскольку масса ситуаций с менее известными людьми так и осталась неразрешенной. В связи с этим представляется целесообразным вынесение постановления Конституционного Суда РФ по аналогичной ситуации», – в заключение добавил Антон Лебедев.
Адвокат МКА «ГРАД» Юлия Хитрова полагает, что определение ВС является единственным законным актом по данному делу, поскольку суды нижестоящих инстанций неправильно применили ст. 178 ГК. «В данном случае продавец полностью понимала значение своих действий по продаже квартиры, осознавала условия сделки и юридические последствия. Тот факт, что продавец в результате обмана передала полученные от продажи денежные средства третьим лицам, не является основанием для лишения покупателя права собственности на приобретенную квартиру», – отметила адвокат.
По мнению Юлии Хитровой, даже при оспаривании сделки суды нижестоящих инстанций обязаны были применить двустороннюю реституцию и вернуть покупателю денежные средства. В то же время, считает адвокат, указания судов, что покупатель якобы не лишена возможности возместить убытки с третьих лиц, которые обманули продавца, противоречат нормам гражданского права.
Юлия Хитрова подчеркнула, что Верховный Суд верно обратил внимание, что суды нижестоящих инстанций неправомерно нарушили принцип равноправия сторон спора: защищая интересы продавца, суды при этом ограничили права покупателя, являющегося добросовестным приобретателем. «Если бы ВС не отменил судебные акты, это могло еще более негативно отразиться на судебной практике и рынке вторичной недвижимости, поскольку из-за подобных решений об оспаривании сделок граждане начали опасаться покупать квартиры. После опубликования разъяснений ВС, изложенных в определении, суды, надеюсь, будут внимательнее изучать аналогичные иски и больше учитывать доводы покупателей», – поделилась мнением адвокат.
Советник Федеральной палаты адвокатов РФ Ольга Власова выразила согласие с выводами Верховного Суда, изложенными в определении. При этом она отметила, что данное дело не является сложным, не считая личности истца и ее популярности. «По большому счету, то, что изложил ВС относительно применения ст. 178 ГК в подобных случаях, а также о правилах применения последствий недействительности сделки, проходят все студенты юридического вуза на втором курсе. Я неоднократно обращала внимание на то, что ст. 178 ГК крайне редко применяется на практике, поскольку в реальной жизни очень сложно доказать в суде, что у истца было настолько существенное заблуждение относительно предмета сделки, ее природы и т.д., что это дает основание для признания такой сделки недействительной. И уж, конечно, каждый студент юридического вуза знает, что заблуждение относительно мотивов сделки не является основанием для признания такой сделки недействительной», – заметила она.
Ольга Власова подчеркнула, что даже если такая сделка, заключенная под влиянием заблуждения, признается судом недействительной, то применяются последствия в виде двухсторонней реституции, а не односторонней. Более того, заблуждавшаяся сторона должна добросовестному покупателю не только вернуть все полученные по сделке деньги, но и возместить убытки, если таковые у покупателя возникли в результате признания сделки недействительной.
«Прекрасно, что здравый смысл и законность восторжествовали, но теперь юридическую общественность и, конечно, адвокатское сообщество волнует вопрос: что будет с судьями, которые вынесли решения по данному делу, отмененные ВС? К сожалению, в определении не указано, что судебные акты нижестоящих инстанций являются неправосудными, а только отмечается, что суды неправильно применили нормы права. Остается открытым вопрос: как быть с подобными судебными актами по другим категориям дел, противоречащими не только закону, но и здравому смыслу», – резюмировала Ольга Власова.
Анжела Арстанова
