Вы здесь:
Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Наряду с законами государственными есть еще законы совести, восполняющие упущения законодательства.
 
Г. Филдинг
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: 1 2 3 4 5 ... 9 След.
Судебная практика по договорам участия в долевом строительстве...
 
Если вам нужен представитель для взыскания денежных средств или неустойки по договору долевого участия, предлагаю свои услуги. Связаться со мной можно одним из способов указанных здесь...

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов

Публикации:
Видео:
Процессуальные документы:
Документы
Похожие темы форума:
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
В четверг разрешилось интересное дело по плановым срокам в Горсуде Санкт-Петербурга...
Первоначально истец обратился к Компании с иском о признании пункта договора, устанавливающего плановый срок, сроком строительства, а пункт договора привязывавший срок к сроку из разрешения на строительство недействительным, расторжении договора и выплате денег.
Районный суд решил, что:
1. Пункт договора устанавливающий плановый срок является сроком окончания строительства.
2. Пункт договора, ставящий срок окончания строительства в зависимость от выхода разрешения на строительства с новыми сроками, суд признан противоречащим Закону о защите прав потребителей и нарушающим положения ст. 310 ГК о невозможности одностороннего изменения условий договора...
3. Договор расторгнуть.
4. Деньги вернуть.
Удивительность ситуации заключалась в том, что суд полностью не учел положения ст. 314 ГК, а именно возможность установления сроков не конкретной датой, а определять срок событием, которое неизбежно должно наступить. Суд также не учел тот факт, что компания-ответчик сама участвовала в строительстве как дольщик, а, следовательно, у нее отсутствовала возможность влиять на выход разрешений на строительство. Естественно была подана кассация...
В Горсуде истец пытался доказать эту же позицию, которая сработала в районном суде.
Как представитель ответчика я заявил о том, что:
1. Установление срока полностью соответствует ст. 314 ГК;
2. Ответчик не может своей волей влиять на выход разрешений на строительство данного объекта;
Суд решил решение районного суда отменить, в удовлетворении требований отказать.


Статья 314. Срок исполнения обязательства

1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Уважаемый Антон, не открывается файл с определением Горсуда. Если можно, киньте в личку slobodanchik@mail.ru Спасибо
 
Цитата
Уважаемый Антон, не открывается файл с определением Горсуда. Если можно, киньте в личку ... Спасибо
Сейчас за другим уже компьютером... =С Завтра часам к 11 повешу заново...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 декабря 2006 года

Дело N 78-В06-52

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,
судей Борисовой Л.В.,
Корчашкиной Т.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании от 12 декабря 2006 года дело по иску Х. к ООО "Компания "Град-инвест" о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда по надзорной жалобе Х. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2005 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 июля 2005 года, постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 17 мая 2006 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Л.В., объяснения Х., его представителя - В., представителя ООО "Компания "Град-инвест" - М., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Х. обратился в суд с указанным иском, сославшись на то, что 22 марта 2001 г. заключил с ответчиком договор о долевом участии в реконструкции жилого дома по адресу: <...>, по условиям которого он должен был оплатить ООО "Компания "Град-инвест" стоимость реконструкции четырехкомнатной квартиры в указанном доме в размере, эквивалентном 52200 долларов США, а ООО - передать ему эту квартиру в течение 60 дней после приемки дома государственной комиссией. При этом, срок окончания строительства и представления дома для приемки государственной комиссией определен не позднее III квартала 2001 г. Свои обязательства по договору от 22 марта 2001 г. истец выполнил полностью, однако дом сдан государственной комиссии только 30 октября 2002 г., а квартира передана Х. лишь 3 марта 2003 г., то есть со значительным нарушением установленного соглашением сторон срока.
Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2005 г. в иске отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 июля 2005 г. решение суда об отказе в иске о взыскании неустойки отменено и вынесено новое решение, которым в пользу Х. с ООО "Компания "Град-инвест" взыскана предусмотренная договором от 22 марта 2001 г. неустойка за нарушение сроков исполнения обязательства с применением ст. 333 ГК РФ в размере 50000 руб. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Постановлением президиума Санкт-Петербургского городского суда от 17 мая 2006 г. состоявшиеся судебные постановления оставлены без изменения, а надзорная жалоба Х. без удовлетворения.
В надзорной жалобе заявитель просит состоявшиеся судебные постановления в части отказа во взыскании законной неустойки, штрафа и компенсации морального вреда отменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же районный суд.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 18 июля 2006 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 3 ноября 2006 г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению в части.
В силу статьи 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
При рассмотрении данного дела судом первой инстанции были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.
В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. с последующими изменениями и дополнениями "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Согласно ч. 6 ст. 13 того же Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела исходил из того, что на правоотношения сторон Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" не распространяется, а потому при разрешении настоящего спора следовало руководствоваться нормами ГК РФ и положениями заключенного между Х. и ООО "Компания "Град-Инвест" договора от 22 марта 2001 г., а не нормами указанного Закона.
Между тем, согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. с последующими изменениями и дополнениями "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Из материалов дела видно, что целью заключения с ответчиком договора о долевом участии в инвестировании реконструкции жилого дома являлось приобретение в этом доме конкретной квартиры для личных нужд заявителя. Это следует, в частности, из п. п. 1.1 и 1.4 указанного договора, согласно которым Х. привлекается в качестве дольщика по инвестированию реконструкции дома с целью приобретения в нем соответствующего жилого помещения в собственность.
Таким образом, истец, инвестирующий денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), является потребителем оказываемых ООО "Компания "Град-Инвест" услуг, так как фактически приобретает квартиру для личных нужд.
Инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта; такая деятельность является одним из видов предпринимательской деятельности. Квартира же объектом предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли не являлась.
Таким образом, отказ районного суда в удовлетворении требований истца о взыскании штрафа и денежной компенсации морального вреда по тому основанию, что на возникшие правоотношения Закон РФ "О защите прав потребителей" не распространяется, основан на неправильном толковании норм материального права, что привело к неправильному разрешению дела судом.
Судами кассационной и надзорной инстанций также были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) нарушение или неправильное применение норм материального права является основанием для отмены решения суда в кассационном порядке. Нормы материального права считаются нарушенными или неправильно примененными в случае, если суд неправильно истолковал закон (ст. 363 ГПК РФ).
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2003 N 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" нарушение норм материального права суд надзорной инстанции устанавливает по правилам статьи 363 ГПК РФ. Существенность этих нарушений оценивается и признается судом надзорной инстанции по каждому делу с учетом его конкретных обстоятельств и значимости последствий этих нарушений для лица, в отношении которого они допущены.
Судебная коллегия по гражданским делам и президиум Санкт-Петербургского городского суда, оставляя без изменения решение суда в указанной части, необоснованно не приняли во внимание разъяснения, содержащиеся в приведенных выше Постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации, и допустили неправильное толкование норм материального права, что привело к неправильному разрешению дела и нарушению прав истца.
В связи с чем состоявшиеся по делу судебные постановления в указанной части нельзя признать законными, и они подлежат отмене.
Что касается взыскания в пользу Х. неустойки в размере 50000 руб., то в этой части оснований для отмены судебных постановлений суда кассационной и надзорной инстанций не имеется, поскольку в силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Следовательно, стороны вправе были предусмотреть в договоре о долевом участии в реконструкции жилого дома от 22 марта 2001 г. выплату неустойки за просрочку исполнения обязательства в ином, чем предусмотрено Законом РФ "О защите прав потребителей", размере. Сумму взысканной в его пользу неустойки заявитель в надзорной жалобе не оспаривает. Требование о взыскании и законной, и договорной неустойки не основано на законе. Вместе с тем из судебных постановлений подлежит исключению указание суда на неприменение к спорному правоотношению Закона РФ "О защите прав потребителей".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

определила:

из решения Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2005 года, определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 июля 2005 года, постановления президиума Санкт-Петербургского городского суда от 17 мая 2006 года указание на то, что на спорные правоотношения нормы Закона N 2300-1 от 07.02.1992 (в последующей редакции) "О защите прав потребителей" не распространяются, исключить.
Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2005 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 июля 2005 года, постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 17 мая 2006 года об отказе в иске о взыскании денежной компенсации морального вреда и штрафа отменить. Дело в этой части передать в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ОБОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ
СУДАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ
И ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ПРИВЛЕКАЮЩИМИ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ГРАЖДАН
ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ


Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
Государственной статистической отчетностью эта категория гражданских дел отдельной строкой не выделяется.
Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.
В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 8 июля 1999 г.), Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) и ряда других законодательных актов.
Новый Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.
Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора.
Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.
Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина - дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.
Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 25 февраля 1999 г.) и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 2 января 2000 г.) не упоминается.
Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок.
1. В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома.
Разрешая заявленные требования А. к открытому акционерному обществу (ОАО) "Стройтрест-2" о возложении обязанности исполнить условия договора, Ломоносовский районный суд г. Архангельска установил, что стороны заключили договор, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по строительству для А. трехкомнатной квартиры, а тот, в свою очередь, - по оплате ее стоимости и вступлении в собственность по окончании строительства.
Придя к выводу о том, что между сторонами фактически имел место договор строительного подряда, суд при разрешении возникшего спора руководствовался нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующими данный вид договорных отношений.
Между тем суды Республики Башкортостан, Кировской, Новосибирской, Мурманской областей и другие при разрешении заявленных требований принимали во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", в силу которого отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров подряда (бытового, строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя - гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме "Арсо": в пользу истца взысканы стоимость недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, компенсация морального вреда.
Поскольку истец принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в договоре указала, что берет на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией, суд, руководствуясь нормами ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", постановил решение об удовлетворении заявленных требований.
Кассационная инстанция, оставившая решение в силе, также пришла к выводу, что стороны фактически заключили договор строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения с фиксированной ценой за каждый метр общей площади и что данные отношения регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
К таким же выводам пришел и Советский районный суд г. Новосибирска, рассмотревший дело по иску Р. к ОАО "ЗЖБИ-7" о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 25 декабря 1998 г. и взыскании неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы по строительству квартиры на основании п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
По условиям договора, заключенного между сторонами, застройщик - "ЗЖБИ-7" обязуется организовать строительство пятиэтажного жилого дома, окончить строительство в ноябре 1999 г. и передать Р. квартиру в этом доме, а инвестор (Р.) должна в срок до 31 января 1999 г. внести вклад, соответствующий стоимости этой квартиры.
Возражая против иска, ответчик не оспаривал тот факт, что строительство дома осуществлялось им, однако заключенный сторонами договор, по его мнению, является договором об инвестиционной деятельности, а не договором подряда, и предмет его - квартира, выделяемая инвестору, внесшему вклад. Об этом свидетельствует и ссылка в договоре на Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в соответствии с которым он заключен. Поэтому следует считать, что истица вкладывала денежные средства (инвестиции) в целях получения прибыли (дохода) или достижения положительного социального эффекта. Следовательно, по мнению ответчика, на возникшие правоотношения не распространяется действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 11 мая 2001 г. исковые требования Р. были удовлетворены частично: договор расторгнут, с ответчика взысканы сумма, внесенная в счет оплаты стоимости работы по договору, неустойка с применением ст. 333 ГК РФ.
При этом суд исходил из того, что между сторонами заключен договор строительного подряда, к которому применяются правила параграфа 2 гл. 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.
Между тем если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.
Аналогичную точку зрения высказал Государственный комитет Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 9 января 1996 г.).
Таким образом, позиция судов, полагающих, что к договорам строительного подряда должны применяться положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", представляется правильной.
2. Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими договоров простого товарищества (договоров о совместной деятельности).
В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
Изучение судебной практики по упомянутой категории гражданских дел показало, что, например, суды г. Санкт-Петербурга разрешали заявленные гражданами исковые требования, основанные на пунктах договоров и на ст. ст. 393, 395, 398, 450, 452, 453, 1095 ГК РФ (предусматривающих обязательства должника возместить убытки, его ответственность за неисполнение денежного обязательства и последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, а также основания изменения и расторжения договора, порядок и последствия изменения и расторжения договора, основания возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара, работы или услуги), с применением Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и норм Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах.
Положениями Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", несмотря на то, что требования истцов были основаны на этом Законе, суды не руководствовались, поскольку считали, что в данном случае речь не идет об оказании каких-либо услуг.
Ошибочно полагая, что при заключении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности (простого товарищества), в ряде случаев суды отказывали гражданам в удовлетворении требований, основанных на нормах Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Так, Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Центр недвижимости "Исмерита", в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.
В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик - передать ему - дольщику - квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.
Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском.
Ссылаясь на Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.
Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.
В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.
Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.
Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.
В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.
Также нет признаков создания объединения граждан - будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают.
Поэтому является правильной позиция тех судов, которые при рассмотрении указанной категории дел применяли Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и учитывали точку зрения Государственного комитета Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур, приведенную в разъяснении по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 9 января 1996 г.), в котором указаны отличительные признаки договора о совместной деятельности.
3. Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве.
По мнению хозяйствующих субъектов, при исполнении таких договоров возникают отношения, регулируемые главой 55 ГК РФ "Простое товарищество", и действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на них не распространяется.
Суды по-разному подходят к вопросу о том, каким законом следует руководствоваться при рассмотрении споров, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.
Судебная практика по применению к правоотношениям сторон упомянутого Закона складывалась неоднозначно во всех регионах России.
Одни суды, рассматривая указанную категорию дел, не соглашались с доводами истцов о регулировании спорных правоотношений нормами Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", отказывали в удовлетворении требований о возмещении материального вреда, взыскании неустойки и компенсации морального вреда. При этом они, толкуя условия договоров буквально, приходили к выводу о том, что на правоотношения между сторонами не распространяется действие названного Закона.
Например, суды Костромской области ссылались на положения ст. 1046 ГК РФ. В силу названной нормы порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением; при отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет убытки и расходы пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Следовательно, по мнению этих судов, выводы об отсутствии оснований для возложения на ответчиков ответственности не противоречат законодательству, компенсация морального вреда по рассматриваемым правоотношениям законом не предусмотрена.
В других судах отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, основанных на Законе Российской Федерации "О защите прав потребителей", ссылаясь на то, что договоры не носили публичный характер (ст. 426 ГК РФ "Публичный договор"), истцы заключали с ответчиками договоры долевого участия в финансировании строительства дома, по которому они становились собственниками квартир после окончания строительства. При этом в договорах указывалось, что стоимость квадратного метра площади зависит и от выполнения истцами условий договоров по финансированию строительства. Поэтому доводы о применении упомянутого Закона отклонялись.
Разрешая такие споры, некоторые суды, ссылаясь на содержание договоров, приходили к выводу, что независимо от вида все они в силу ст. 1041 ГК РФ являются договорами простого товарищества, а также что правоотношения между сторонами регулируются нормами Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", поэтому Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" в данном случае неприменим.
Анализируя нормы ст. ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", суды полагали, что в результате исполнения договоров до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего.
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
------------------------------------------------------------------
Вместе с тем в ряде судов при рассмотрении споров, связанных с определением ответственности сторон по заключенным договорам, полагают, что следует исходить из приоритета санкций Закона Российской Федерации "О защите прав, потребителей" над санкциями, установленными по условиям договора, и признают, что договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами строительного подряда, к которым применим названный Закон.
Так, А. обратилась в Петрозаводский городской суд с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" в связи с существенным нарушением условий договора о долевом строительстве жилья, сославшись на следующее. Ответчиком были нарушены сроки окончания строительства, в процессе проведения отделочных работ и эксплуатации квартиры обнаружены существенные строительные недостатки. Истица просила обязать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов по устранению недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, неустойку за нарушение сроков окончания строительства.
Суд признал, что фактически между сторонами заключен договор строительного подряда, поэтому отношения между сторонами регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей". С ответчика взысканы стоимость работ по устранению недостатков, неустойка, компенсация морального вреда.
Постановлением президиума Калужского областного суда от 23 января 2002 г. отменены решение Калужского районного суда от 22 мая 2001 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 26 июля 2001 г. как вынесенные с нарушением норм материального права, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Согласно материалам дела Ч. заключила 15 апреля 1997 г. договор с ОАО "Калужский деловой центр", по условиям которого она приняла на себя обязательство внести паевой взнос в установленные сроки в сумме 226 427 руб., а ответчик - передать в ее собственность двухкомнатную квартиру в третьем квартале 1997 г.
Из дополнительного соглашения от 30 января 1998 г. к договору от 15 апреля 1997 г. видно, что Ч. выкупила 80,82 кв. м общей площади квартиры в строящемся доме на сумму 226 427 руб., что составляет 100% площади.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции сослался на то, что после заключения 15 апреля 1997 г. договора истица стала участником совместной деятельности по строительству жилого дома, приняла на себя обязательства по финансированию строительства и получила права на ознакомление (и контроль) со всей технической, финансовой, строительной документацией, а также право переуступки пая долевого участия в строительстве квартиры. Следовательно, на отношения, сложившиеся между сторонами, распространяются правила ст. 1041 ГК РФ о договоре простого товарищества (договоре о совместной деятельности). Правовой анализ взаимных обязанностей истицы и ОАО "Калужский деловой центр" исключает наличие между сторонами договора строительного подряда и все возможные вытекающие из него требования.
Однако, как правильно отмечено в Постановлении президиума Калужского областного суда, судом не учтено, что договор между Ч. и ответчиком является договором строительного подряда по своему содержанию.
Вывод суда первой инстанции о заключении сторонами договора о совместной деятельности ошибочен и сделан без учета цели, преследуемой истицей. Внесенный паевой взнос предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры, права на участие в управлении общими делами и права на долю в общем имуществе и на получение части прибыли Ч. не имела.
Таким образом, обращаясь в суд с иском, она обоснованно считала, что возникшие отношения между нею и организацией в связи с заключением договора регулируются законодательством о защите прав потребителей.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
То обстоятельство, что в договоре имеется пункт о праве на переуступку доли в строительстве квартиры другому лицу, само по себе по существу не меняет содержания фактически заключенного между сторонами договора строительного подряда.
Определяя характер договора, суд должен был с достоверностью установить цель, преследуемую Ч. при его заключении, предназначение внесенного ею паевого взноса, а также выяснить, имела ли истица право на участие в управлении общими делами, право на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Этим обстоятельствам суду надлежало дать оценку при решении вопроса о возможности применения к правоотношениям сторон положений ст. 740 ГК РФ о договоре строительного подряда.
4. Другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, является заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам.
Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности.
Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.
Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если в судебном заседании будет установлено, что гражданин ("инвестор") вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
5. Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.
По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
Указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-продажи выполняются редко.
При рассмотрении договора долевого строительства жилья как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа.
Если считать указанные денежные средства заемными, то в силу ст. 807 ГК РФ данный предварительный договор является договором займа, а не договором долевого строительства жилья, поскольку по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком.
Позиция ряда судов основана на том, что нельзя признавать денежные средства как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, поскольку договор долевого участия в строительстве жилья не является ни договором купли-продажи, ни договором подряда, ни договором оказания услуг.
Суды, относящие договор купли-продажи строящейся квартиры, в том числе и в рассрочку, к договорам подряда, указывали на то, что по данному договору, заключенному даже на условиях рассрочки платежа, имущество - квартира передается покупателю независимо от времени внесения суммы, предусмотренной договором, гражданин (так же, как и любой дольщик) выплачивает денежные средства частями, а затем квартира передается ему в собственность с оформлением соответствующих документов.
В большинстве случаев суды, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., споры разрешали на основании норм З
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Нашел свое апрельское творение в консультанте =)

ПРЕЗИДИУМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2010 г. N 44г-30/10

Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председателя: Епифановой В.Н.
и членов президиума: Яковлевой Т.И., Пономарева А.А., Черкасовой Г.А. и Кудряшовой В.В.
рассмотрел в судебном заседании 28 апреля 2010 года дело по иску Л.Л. к ООО "Флагман" о расторжении договора, признании недействительным договора в части, взыскании внесенных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда
на основании надзорной жалобы Л.Л. и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 06 апреля 2010 года о передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Заслушав доклад судьи Миргородской И.В., объяснения Л.Л., адвокатов Рассказовой И.В. и Воробьевой И.Б. в защиту его интересов, представителя ООО "Флагман" (по доверенности от 10 ноября 2009 года Лебедев А.Ю.), Президиум

установил:

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2009 года были частично удовлетворены исковые требования Л.Л.
Суд принял решение о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома N 2 ЕД /К/0126/10, заключенного 26 июня 2008 года между Л.Л. и ООО "Флагман", признал недействительным п. 1.5 договора, взыскал с ООО "Флагман" в пользу Л.Л. внесенные им денежные средства в сумме 5 000 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в сумме 126 805 руб. 54 коп., компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб., а всего взыскал в его пользу 5 175 805 рублей 54 коп. и государственную пошлину в сумме 20 000 рублей.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2009 года решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2009 года отменено с вынесением по делу нового решения об отказе Л.Л. в иске.
В надзорной жалобе от 04 февраля 2010 года, поступившей в Санкт-Петербургский городской суд 24 февраля 2010 года, Л.Л. просит отменить определение судебной коллегии Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2009 года и оставить в силе решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2009 года
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 27 февраля 2010 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд, куда оно поступило 10 марта 2010 года.
06 апреля 2010 года судьей Санкт-Петербургского городского суда вынесено определение о передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы и определения о передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции, считает, что надзорная жалоба подлежит отклонению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав.
Как усматривается из материалов дела, по условиям заключенного между сторонами договора о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, Горская-Александровская, квартал 12, участок 3, блок "К", корпус 1, дольщик, ООО "Флагман", обязался передать субдольщику, Л.Л., по акту приемки-передачи квартиру в состоянии, указанном в п. 1.3., в течение 60 рабочих дней со дня получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию определен в договоре - II квартал 2009 года.
Письмом, направленным ООО "Флагман" в адрес истца, он был уведомлен о допустимом окончании строительства квартиры, расположенной в Блоке К в 1 квартале 2010 года (л.д. 21).
Свои исковые требования истец мотивировал тем, что не соответствует требованиям Закона РФ "О защите прав потребителей РФ" п. 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого дома, предусматривающего, что изменение срока строительства в разрешительной документации на строительство Объекта автоматически влечет соответствующее изменение срока получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и что для этого не требуется заключение сторонами дополнительного соглашения к договору; по мнению истца, ответчиком нарушены сроки передачи ему квартиры по акту приемки-передачи; право истца на расторжение договора предусмотрено п. 6.5, по которому субдольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения дольщиком сроков, предусмотренных п.п. 1.4. и 3.1.3.
Истец также ссылался на то, что в соответствии с требованиями п. 3 ст. 3 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Разрешая заявленный спор, суд пришел к выводу, что истец доказал предъявленные им требования.
При этом суд применил к возникшим правоотношениям нормы Закона РФ "О защите прав потребителей", предусматривающего право потребителя отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказания услуги), если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, суд также применил положения о недействительности условий договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленные законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, а также нормы гражданского законодательства, регулирующего основания расторжения договора и недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства. Кроме того, суд посчитал необходимым взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, определив размер процентов в сумме 126 805 рублей 54 коп. за 83 дня неправомерного удержания денежных средств истца.
Отменяя решения районного суда, судебная коллегия исходила из того, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1424 от 11 ноября 2008 года сроки строительства объекта были продлены до 31 мая 2009 года, т.е. срок окончания строительства был изменен в разрешительной документации, что повлекло изменение срока ввода объекта в эксплуатацию. Судебная коллегия сделала вывод, что отсутствуют основания для признания недействительным оспариваемого истцом п. 1.5 договора, поскольку данный пункт не содержит каких-либо обязательств, а предусматривает возможность изменения даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию без подписания дополнительного соглашения. Принимая во внимание изменение сроков ввода объекта в эксплуатацию в связи с внесением изменений в разрешительную документацию, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора по нормам п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В надзорной жалобы заявитель ссылался на то, что целью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 26 июня 2008 года являлось приобретение истцом в собственность квартиры для личных нужд, что позволяет применить к возникшим правоотношениям Закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а также нормы Закона РФ "О защите прав потребителей", в части, не урегулированной нормами Закона N 214-ФЗ. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1424 от 11 ноября 2008 года определен срок окончания строительства объекта - май 2009 года. Договор долевого участия в строительстве, заключенный между сторонами, предусматривал сроки ввода объекта в эксплуатацию не позднее 30 июня 2009 года. Таким образом, по мнению заявителя, довод суда кассационной инстанции об отсутствии нарушений сроков строительства в отношениях сторон не соответствует действительности. Доказательств иного изменения (продления) сроков окончания строительства объекта ответчиком не представлено.
Вместе с тем, доводы надзорной жалобы не могут служить основанием к отмене состоявшегося судебного постановления суда кассационной инстанции.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается истцом, строительство спорного объекта недвижимости ведется на основании распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 14 января 1994 года N 35-р "О проектировании и строительстве комплекса малоэтажной застройки пос. Горская-Александровская Сестрорецкого района".
Согласно ст. 27 п. 2 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу закона. Данный Закон вступил в силу с 01 апреля 2005 года.
Таким образом, несмотря на то, что договор между сторонами был заключен 26 июня 2008 года, к возникшим правоотношениям не могут быть применены нормы Закона N 214-ФЗ.
Удовлетворяя исковые требования истца, Выборгский районный суд Санкт-Петербурга также признал недействительным п. 1.5 договора долевого участия в строительстве, предусматривающий возможность изменения срока окончания строительства без заключения сторонами договора соответствующего дополнительного соглашения. Суд исходил из того, что в соответствии со статьей 16 ФЗ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Суд сослался на нормы ст. 310 ГК РФ, предусматривающей недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий.
Вместе с тем, Президиум считает, что суд необоснованно применил к спорным правоотношениям нормы Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку по условиям пункта 1.2 договора долевого участия в строительстве от 26 июня 2008 года, заключенного между сторонами, договор не рассматривается сторонами как договор купли-продажи или реализации имущества, выполнения работы или оказания услуг.
При этом ООО "Флагман" по условиям договора является дольщиком, обязанным обеспечить финансирование строительства объекта и передачу квартиры субдольщику по акту приемки-передачи квартиры.
Таким образом, стороны договора в равной мере являются лицами, осуществляющими финансирование строительства объекта, и на возникшие между ними правоотношения не распространяются нормы Закона РФ "О защите прав потребителей".
Отменяя решение районного суда и, отказывая истцу в иске по мотиву продления Правительством Санкт-Петербурга сроков строительства объекта, судебная коллегия указала, что срок строительства продлен до 31 мая 2009 года.
Вместе с тем, данный вывод не мог быть положен в основу отмены решения суда по этим основаниям, поскольку в заключенном между сторонами договоре указан срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию II квартал 2009 года, что позднее срока, указанного в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга N 214 от 11 ноября 2008 года.
Вместе с тем, Президиум считает, что определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда не подлежит отмене, поскольку в заседание Президиума представитель ответчика представил распоряжение Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга N 227 от 21 июля 2009 года "О необходимости продления срока реализации инвестиционного проекта по адресу: Курортный район, пос. Горская-Александровская, кв. 11 и 12", из которого усматривается, что срок строительства комплекса малоэтажной застройки по вышеуказанному адресу продлен до 31 августа 2010 года.
По условиям п. 1.5 заключенного между сторонами договора изменение срока строительства в разрешительной документации на строительство Объекта автоматически влечет соответствующее изменение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанного в п. 1.4 договора. Для этого не требуется заключение Сторонами соответствующего дополнительного соглашения к договору.
Президиум считает, что содержащееся в договоре условие, не предусматривающее заключение между участниками договора дополнительного соглашения в случае изменения сроков строительства, не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующего свободу договора, а пункты 1.4. и 1.5 не содержат ссылки на обязательства ответчика, изменение условий которых не допускается с учетом требований статьи 310 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум

постановил:

Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2009 года об отмене решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2009 года и отказе Л.Л. в удовлетворении исковых требований оставить без изменения, надзорную жалобу Л.Л. - без удовлетворения.

Председатель:
ЕПИФАНОВА В.Н.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Добрый день!
Хотелось бы узнать Ваше мнение по следующей ситуации и, возможно, получить какие-то советы.
Дом построен. При осмотре квартиры выяснилось, что в кухне имеется только большая балконная дверь, хотя покупали квартиру с окном и балконной дверью в кухне. И в приложении к нашему ДДУ на плане квартиры в кухне присутствуют окно и дверь. По факту- только балконная дверь. Сохранился рекламный буклет с планировками квартир, где также в кухне нарисованы окно и дверь.
Наше заявление, что надо бы сделать в кухне окно (как в ДДУ) до приема квартиры по акту, оставлено без ответа.
На второе заявление переделать дверь, чтоб хоть открывалась в режиме проветривания при отсутствии окна, ответили, что дверь открывается в соответствии с проектом от 2007 г. Наш договор заключен в 2009 г.
Как заставить застройщика сделать окно и нормальную дверь в кухне, которые предусмотрены ДДУ?
Каковы шансы этого добиться?
 
Цитата
Добрый день!
Хотелось бы узнать Ваше мнение по следующей ситуации и, возможно, получить какие-то советы.
Дом построен. При осмотре квартиры выяснилось, что в кухне имеется только большая балконная дверь, хотя покупали квартиру с окном и балконной дверью в кухне. И в приложении к нашему ДДУ на плане квартиры в кухне присутствуют окно и дверь. По факту- только балконная дверь. Сохранился рекламный буклет с планировками квартир, где также в кухне нарисованы окно и дверь.
Наше заявление, что надо бы сделать в кухне окно (как в ДДУ) до приема квартиры по акту, оставлено без ответа.
На второе заявление переделать дверь, чтоб хоть открывалась в режиме проветривания при отсутствии окна, ответили, что дверь открывается в соответствии с проектом от 2007 г. Наш договор заключен в 2009 г.
Как заставить застройщика сделать окно и нормальную дверь в кухне, которые предусмотрены ДДУ?
Каковы шансы этого добиться?
К сожалению, решать такой вопрос по интернету очень сложно. Необходимо изучать ваш договор.
Режим проветривания действительно может быть не предусмотрен проектом. Вопрос о том, как компания ввела дом без окна остается открытым.
В договоре надо смотреть условия приема квартиры, права дольщика при наличии недостатков и сроки их устранения.
Заявления направлять им больше не стоит, направляйте претензию с требованием устранить недостатки в течение 10 дней. По закону у вас есть возможность требовать устранения (установки окна), уменьшения цены квартиры (возврата денег), возмещения стоимости самостоятельного устранения (сами ремонт делаете, а потом требуете денег).

Опишите ситуацию в претензии, ждите 10 дней, а потом действуйте по выбранному плану.

Если застройщик не "загнется", за месяцев 5 у вас есть шансы добиться решения суда в вашу пользу.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Спасибо за ответ!

Речь идет о доме по пр.Королева, 7 в Санкт-Петербурге, который построило ООО "СК СЭР" (застройщик).
В ДДУ есть пункт:"В случае выявления Сторонами недостатков (дефектов), которые делают Квартиру не пригодной для использования в качестве жилого помещения, Дольщик вправе требовать от Застройщика безвозмездного устранения таких недостатков в разумный срок." +гарантия 5 лет и больше ничего о недостатках.

Застройщик сейчас утверждает, что в проекте, по которому строился дом, в кухне была изначально предусмотрена только балконная дверь и показывает нам эти планы. Но мы ведь не видели строительных планов, когда заключали ДДУ. Получается , что выкопировка планы квартиры, сделанная застройщиком и являющаяся приложением к ДДУ, сделана с другого плана.

Что это? Введение покупателя в заблуждение? Но тогда, наверное, придется принять без окна (не отказываться же от квартиры).
Или это подпадает под п.2 ст.7 214-ФЗ "...объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора..."? И тогда написать претензию застройщику, чтобы сделали окно ( они его делать не желают), принять квартиру по акту с указанием о несоответствии квартиры Договору,а потом через суд требовать привести в соответствие с условиями ДДУ?
Страницы: 1 2 3 4 5 ... 9 След.
Читают тему