LEbEdEV (Все сообщения пользователя)

Форум:

Дата создания:

…

Тема:

Сообщение:

Упорядочить:

Признание права собственности на долю в объекте

LEbEdEV

Редактор

Сообщений: 4918 Регистрация: 10.03.2017

11.09.2019 23:40:52

[B]ВС запретил право собственности на недостроенную квартиру[/B]

Застройщик стал возводить дом без разрешительной документации, а потом еще и продал квартиры по два-три раза без регистрации договоров. Но на низкие цены купились сотни клиентов. Получить свои квартиры они не могут до сих пор. Девелопер разорился, новый застройщик только заканчивает дом. Но несколько дольщиков решили «застолбить» жилье уже сейчас и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры. Три суда пошли им навстречу. Но Верховный суд отказал им и объяснил, в чем ошибка. Его решение прокомментировали эксперты.
Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

№ 306-ЭС16-3099
ГЛАВНЫЙ ВОПРОС В СПОРЕ:

МОЖНО ЛИ ПРИЗНАТЬ ЗА ДОЛЬЩИКАМИ ПРАВА НА КВАРТИРЫ, ЕСЛИ ДОМ НЕДОСТРОЕН?

ОТВЕТ:

НЕЛЬЗЯ.

В одном из дел восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом в Самаре. «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» стала возводить его еще в 2003 году фактически без разрешительных документов, но «выгодные условия» привлекли клиентов, сообщало издание «Губерния». По его данным, квартиры продавали по два-три раза. В 2008-м году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м компанию настигло банкротство (дело № А55-36158/2009). А строительство возобновилось в 2017-м благодаря «личному вмешательству главы региона Дмитрия Азарова», сообщали местные СМИ. Теперь обещают, что проблемный дом закончит новый застройщик.

Тем временем восемь дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске, но АС Поволжского округа указал пересмотреть спор. После этого в 2018 году АС Самарской области признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение устояло в апелляции и кассации. Суды объяснили, что обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Это право надо защитить независимо от того, завершено строительство или нет, указали три инстанции.

Суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Это право надо защитить независимо от того, закончен дом или нет, решили они.

В ходе рассмотрения дела другие участники строительства возражали, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Еще они обращали внимание, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но суды отклонили эти аргументы за недоказанностью.

Иного мнения оказался Верховный суд. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя, указала коллегия под председательством Ивана Разумова. Она также раскритиковала решение судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Истцы обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства, отметила экономколлегия. Она констатировала, что они могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием». С такими выводами ВС отказал в требованиях восьми дольщикам.

Защитить дольщика, но соблюсти законы
Верховный суд сказал, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор, поясняет партнер Мозго и партнеры Антон Шаматонов. Это частая проблема, говорит он: застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом девелопер банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендует сразу несколько человек. По словам Шаматонова, определение ВС вряд ли поможет разобраться в проблеме нескольких «собственников». «Но суд оставил всех в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими», – заключает юрист.

Видимо, ВС учел и то, что характеристики квартир в договорах и по факту могут не совпасть, обращает внимание Юлия Бурденко из АБ Качкин и партнеры . Ведь новый застройщик переделал проект. И даже если за дольщиком признают право собственности в объекте незавершенного строительства, то это еще не дает 100%-ной гарантии, что кредитор получит эту квартиру. На это раньше указывал ВС, говорит Бурденко.

Партнер Vegas Lex Александр Вязовик надеется, что определение ВС может помочь сделать практику единообразной. По его словам, подходы встречаются разные. Например, суды общей юрисдикции в подобных спорах часто признавали право собственности за дольщиками. «Но непонятно, как можно спорить насчет доли в недострое, если по договору долевого участия приобретался другой объект – квартира», – недоумевает Павел Лобачев из Содружества земельных юристов .

Когда нижестоящие суды рассматривали спор, они учитывали позицию ВС из определения № 89-КГ16-10, рассказывает Бурденко. Там говорилось, что смена девелопера в период долгостроя не мешает признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. Но в том споре первоначальный застройщик был уже ликвидирован, а степень готовности дома позволяла определить долю в праве собственности с помощью характеристик определенной квартиры, обращает внимание Бурденко. В деле «Средневолжскстроя» ситуация другая: к нему применили правила из пар. 7 гл. IX закона о банкротстве. В них говорится, что для признания права собственности нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, подписанный передаточный акт или иной аналогичный документ. А таких документов в этом деле нет, заключает Бурденко.

Евгения Ефименко

Перейти

Признание права собственности на вновь созданный объект

LEbEdEV

Редактор

Сообщений: 4918 Регистрация: 10.03.2017

11.09.2019 23:40:05

Перейти

Признание права собственности на долю в строящемся объекте

LEbEdEV

Редактор

Сообщений: 4918 Регистрация: 10.03.2017

11.09.2019 23:39:27

Перейти

Договор уступки прав требований неустойки по договору долевого участия

LEbEdEV

Редактор

Сообщений: 4918 Регистрация: 10.03.2017

11.09.2019 23:21:56

[B]ВС: штрафы по закону о защите прав потребителя не уступаются[/B]

За несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя суд взыскивает штраф в размере 50% от присужденной суммы (п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей). Если право требования перешло другому лицу, может ли оно претендовать на получение штрафа? Верховный суд объяснил: это возможно, только если такое право передано в полном объеме.
Объем переданного права
Дмитрий Авакумов* застраховал свою жизнь в АО «Страховая компания «МетЛайф» по программе «На всю жизнь» с дополнительными программами от несчастных случаев «Спутник жизни» и «Ваш бонус 2». Произошло ДТП, в результате которого Авакумов получил телесные повреждения и был госпитализирован в городскую больницу. Пострадавший долго лечился, но спустя полгода ему была установлена II группа инвалидности.

Авакумов обратился за выплатой к страховщику, но тот начал оспаривать решение об установлении инвалидности. Страховая компания «МетЛайф» подала административный иск в Туапсинский городской суд Краснодарского края к Бюро МСЭ № 50 ФКУ «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Краснодарскому краю» о признании решения недействительным. Судебная медико-социальная экспертиза показала: объективных данных, свидетельствующих о наличии у Авакумова возникших до ДТП заболеваний головного мозга, не имеется. Эксперты пришли к выводу, что есть все основания для установления Авакумову II группы инвалидности, причиной которой стала полученная при аварии открытая непроникающая черепно-мозговая травма. Иск страховой суд отклонил, решение вступило в силу (№ 2а-1/2017).

ДЕЛО № 5-КГ19-52
ИСТЦЫ:
ДМИТРИЙ АВАКУМОВ*, ИГОРЬ ЯРОСЛАВКИН*

ОТВЕТЧИК:
АО «СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ «МЕТЛАЙФ»

СУТЬ СПОРА:
О ВЗЫСКАНИИ СТРАХОВОГО ВОЗМЕЩЕНИЯ, ПРОЦЕНТОВ, КОМПЕНСАЦИИ МОРАЛЬНОГО ВРЕДА И ШТРАФА

РЕШЕНИЕ:
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ В ЧАСТИ ВЗЫСКАНИЯ ШТРАФА С АО «СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ «МЕТЛАЙФ» В ПОЛЬЗУ ЯРОСЛАВКИНА ОТМЕНИТЬ, В ЭТОЙ ЧАСТИ В УДОВЛЕТВОРЕНИИ ИСКА ОТКАЗАТЬ

Пострадавший обратился к АО «Страховая компания «МетЛайф» за взысканием 18 750 000 руб. страхового возмещения по договору личного страхования, а также 1 125 000 руб. по дополнительной программе страхования от несчастных случаев. Кроме того, истец просил взыскать проценты за неправомерное удержание денег, компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от присуждённой суммы. Спустя некоторое время Авакумов уступил право требования 3 млн руб. страхового возмещения Игорю Ярославкину*.

Дорогомиловский районный суд г. Москвы частично удовлетворил исковые требования: взыскал со страховой компании в пользу Авакумова 15 750 000 руб. страховой суммы по программе страхования от несчастных случаев «Спутник жизни» и 3 836 415 руб. процентов, 1 125 000 руб. страховой суммы по дополнительной программе страхования от несчастных случаев «Ваш бонус 2» и 230 184 руб. процентов, 100 000 руб. морального вреда, 6 010 400 руб. штрафа и 46 800 руб. за госпошлину; в пользу Ярославкина – 3 млн руб. страховой суммы. Суд снизил размер штрафа с 12 020 800 руб. до 6 010 400 руб., поскольку решил, что именно эта сумма соразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей, ст. 333 ГК).

Московский городской суд сослался на разъяснения, согласно которым уменьшение неустойки по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов суда (абз. 2 п. 34 Постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 года № 17). Суд установил: страховая компания не обращалась с заявлением о снижении размера штрафа на основании ст. 333 ГК. Поэтому апелляция частично изменила принятое решение и взыскала в пользу Авакумова 10 520 800 руб. штрафа, а в пользу Ярославкина – 1 500 000 руб. штрафа.

Верховный суд обнаружил, что апелляция при взыскании штрафа в пользу Ярославкина по п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей существенно нарушила нормы материального права. По мнению ВС, право на штраф может перейти по договору цессии после его присуждения цеденту-потребителю, когда цессионарий сам становится потребителем оказываемой должником услуги или выполняемой им работы. Взыскание судом апелляционной инстанции в пользу Ярославкина 1 500 000 руб. штрафа не основано на законе, решил ВС. Поэтому он частично отменил апелляционное определение и принял в этой части новое судебное постановление, которым отказал во взыскании штрафа с АО «Страховая компания «МетЛайф» в пользу Ярославкина (№ 5-КГ19-52).

Цедент по договору цессии не может уступить право требования в большем объеме, чем имеет сам. Объем уступленного права требования определяется на момент уступки.

Момент перехода права
«Лицо, которому было частично уступлено право требования, не могло претендовать на получение взысканного со страховой компании штрафа. ВС дал верные разъяснения: так как штраф по закону о защите прав потребителей прямо зависит от размера присужденных денег, до их взыскания штраф не может быть передан другому лицу, если только к нему не переходит право требования в полном объеме», – объяснил адвокат юркомпании BMS Law Firm Александр Иноядов.

Определение ВС может стать хорошим подспорьем для страховщиков. Ссылаясь на него, они смогут воспрепятствовать взысканию чрезмерных штрафных санкций лицами, которые выкупают права требования у самих страхователей.

Павел Курлат, партнер Первой Юридической Сети
Юрист Enforce Law Company Алексей Михайлов рассказал, что ВС уже высказывался о недопустимости взыскания в пользу цессионария штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей, по договору участия в долевом строительстве (№ 308-ЭС19-6945). «ВС подтвердил, что такой штраф является судебной неустойкой, присуждаемой только по результатам рассмотрения спора о защите прав потребителей. Указанный спор имеет специальный субъектный состав и не является экономическим спором с участием юрлиц», – говорит Михайлов. «Существуют особенности начисления и взыскания потребительского штрафа. Так, право на начисление и взыскание неустойки возникает непосредственно в момент нарушения – неисполнения обязательства должником. Право на получение потребительского штрафа возникает исключительно в момент присуждения этого штрафа судом», – объяснил юрист практики разрешения споров международной юрфирмы Integrites Евгений Коновалов.

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Алина Михайлова

Перейти

Судебная практика по договорам участия в долевом строительстве...

LEbEdEV

Редактор

Сообщений: 4918 Регистрация: 10.03.2017

11.09.2019 23:21:02

Перейти

Судебная практика: ЛенСпецСМУ

LEbEdEV

Редактор

Сообщений: 4918 Регистрация: 10.03.2017

07.09.2019 12:44:07

Дело № 2-5364/2019

78RS0015-01-2018-010435-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 06 августа 2019 года

Невский районный суд Санкт-Петербурга

в составе судьи-председательствующего: Еруновой Е.В.,

с участием прокурора Якимовича К.В.,

при секретаре: Корсаковой Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Эталон ЛенСпецСМУ» к Рачук Г. М. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением, в котором просит истребовать из незаконного владения 91,6 кв. м., кадастровый №, и обязать Рачук Г.М. освободить незаконно занимаемую квартиру и передать ключи от квартиры истцу в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения решения суда взыскать с Рачук Г.М. в пользу АО «Эталон ЛенСпецСМУ» судебную неустойку в размере <данные изъяты> за каждый день неисполнения решения суда в течение 7 первых календарных дней, и в размере <данные изъяты> за каждый последующий календарный день неисполнения решения суда.

В обосновании заявленных требований истец указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком был заключен предварительный договор №-ЛГ-4 купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: СПб, <адрес>, общей площадью 91,6 кв. м., кадастровый №, по условиям которого ответчик обязался производить предварительную оплату квартиры равными платежами согласно графику в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчик вправе находится в квартире и выполнят там ремонт, при этом последний обязался освободить квартиру в течение 5 дней в случае расторжения договора. Однако учитывая, что ответчик свои договорные обязательства не исполнила, с декабря 2015 прекратила вносить ежемесячные платежи за квартиру, в результате чего образовалась задолженность за несколько лет, а направленные в ее адрес претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность были оставлены без ответа, истец в одностороннем порядке расторг с ответчиком заключенный договор, направив в его адрес соответствующее уведомление. Поскольку договорные отношения сторон с декабря 2016 года прекращены, а ответчик продолжает владеть и пользоваться спорной квартирой, чем нарушаются права собственника, истец просит истребовать данное имущество из незаконного владения ответчика.

Представитель истца в судебное заседание явился, доводы, изложенные в иске, поддержал, просил удовлетворить заявленные требования.

Ответчик в суд не явился, о дне, времени и месте поведения судебного заседания был уведомлен судом надлежащим образом, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав в судебном заседании доводы истца, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования истца удовлетворить в полном объеме, суд оценив обстоятельства дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в совокупности с объяснениями сторон, пришел к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как усматривается из материалов, ДД.ММ.ГГГГ между Рачук Г. М. (покупатель) и ЗАО «Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСМУ» (продавец) был заключен предварительный договор №-ЛГ-4 купли-продажи, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: СПб, <адрес>.

Стороны заключают договор купли-продажи квартиры в течение 360 дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры. По соглашению сторон указанный срок может быть увеличен. Обязанность продавца продать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае полной предоплаты общей стоимости квартиры. Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Общая стоимость квартиры на момент заключения договора составляет <данные изъяты>. (п. 2.1. договора)

Согласно п. 3.1.1. договора покупатель обязан произвести предоплату общей стоимости квартиры в полном объеме, указанном в п. 2.1. договора, до момента подписания договора купли-продажи квартиры в порядке и сроки, установленные договором.

Договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения покупателем условия о предоплате квартиры в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с существенным нарушением ответчиком обязательств в части порядка и сроков внесения платежей в счет предоплаты стоимости квартиры.

Как следует из акта ДХ ЖК «Ласточкино Гнездо» от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, находится в фактическом владении гр. Рачук Г.М. Указанным владельцем установлена металлическая входная дверь. В настоящее время Рачук Г.М. в указанной квартире проживает вместе со своей семьей, сыном подростком, дочерью и ее маленьким сыном (3 года). Показания счетчиков ХВС и ГВС сдаются регулярно, задолженность по коммунальным платежам на ДД.ММ.ГГГГ год составляет <данные изъяты>.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП, собственником <адрес>, расположенной по адресу: СПб, <адрес>, является ЗАО Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСМУ».

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Частью 1 ст. 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, исходя из смысла приведенных норм, бремя доказывания факта наличия у стороны права пользования спорной квартирой, возлагается на ответчика, однако, таких доказательств ответчиком суду не представлено.

Оценив объяснения сторон, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, суд приходит к выводу, что правоотношения сторон прекращены, предварительный договор купли-продажи квартиры расторгнут в одностороннем порядке, право пользования квартирой у ответчика прекращено, по требованию собственника он обязан освободить жилое помещение, а заявленные истцом требования суд находит обоснованными. Как установлено судом, ответчик постоянно проживает в квартире, вместе с тем, требований о выселении ответчика из спорного жилого помещения, истцом не заявлено. Настоящие требования истца об освобождении жилого помещения тождественны требованиям о выселении, в связи с чем, к участию в рассмотрении спора в порядке статьи 45 ГПК РФ, судом привлечен прокурор.

Поскольку ответчик каких-либо допустимых доказательств в опровержение доводов истца об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, суду представлено не было, суд, исходя из требований ст. 12 ГПК РФ о принципах состязательности и равноправия сторон, с учётом соблюдения прав собственника на владение, пользование и распоряжение спорным жилым помещением, отсутствия каких-либо прав на подобное жилое помещение у ответчика, полагает подобные исковые требования истца основанными на законе, в силу чего подлежащими удовлетворению.

В силу положений статьи 206 ГПК РФ, суд устанавливает срок необходимый для осуществления действий по освобождению ответчиком квартиры равный 45 календарным дням с момента вступления решения суда в законную силу, поскольку заявленный истцом семидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу суд полагает не разумным, и не отвечающий принципам справедливости.

Требования истца о взыскании с ответчика судебной неустойки в размере <данные изъяты> за каждый день неисполнения решения суда в течение первых 7 календарных дней и в размере <данные изъяты> за каждый последующий календарный день неисполнения решения суда, основаны на нормах действующего законодательства, но подлежат удовлетворению судом частично.

В соответствии с положениями статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ исходя из положений пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

В пункте 31 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

В соответствии с п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 положения Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 42-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления его в силу, если иное не предусмотрено статьей 2 Закона N 42-ФЗ.

По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Закона N 42-ФЗ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной редакции применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления его в силу.

Закон N 42-ФЗ, которым введена судебная неустойка, вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Мера ответственности за неисполнение судебного акта, предусмотренная статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, связана с обязательством ответчика (должника) исполнить решение суда, вступившее в законную силу, в сроки, установленные судебным актом, и должна применяться вне зависимости от существа исковых требований и содержания судебного акта.

Взыскание судебной неустойки по смыслу ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации является гражданско-правовой санкцией за неисполнение решения суда, в силу чего момент применения данной нормы обусловлен моментом совершения соответствующего правонарушения (неисполнения решения суда).

Исходя из положений указанных норм, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика судебной неустойки на случай невыполнения им настоящего судебного акта. Вместе с тем, суд находит заявленный истцом размер судебной неустойки несоразмерным, не отвечающий принципам справедливости, неустойка является мерой ответственности и не должна являться инструментом обогащения одной из сторон правоотношений.

При условии неисполнения решения суда, вступившего в законную силу, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию в размере <данные изъяты> за каждый месяц неисполнения решения суда.

Каких либо еще доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, которая обязывает каждую сторону доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений сторонами суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Эталон ЛенСпецСМУ» к Рачук Г. М. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения удовлетворить частично.

Истребовать у Рачук Г. М. имущество - жилое помещение, общей площадью 91,6 кв.м., расположенное по адресу: Санкт – Петербург, <адрес> корпус 2 <адрес>.

Обязать Рачук Г. М. в течение 45 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить жилое помещение, общей площадью 91,6 кв.м., расположенное по адресу: Санкт – Петербург, <адрес> корпус 2 <адрес>.

В случае неисполнения решения суда взыскать с Рачук Г. М. в пользу АО «Эталон ЛенСпецСМУ» денежную компенсацию в размере <данные изъяты> за каждый месяц неисполнения решения суда.

В удовлетворении остальной части исковых требований истцу надлежит отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Перейти

Купля-продажа квартиры (недвижимости)

LEbEdEV

Редактор

Сообщений: 4918 Регистрация: 10.03.2017

02.09.2019 15:47:09

[B]ИСТРЕБОВАНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ У ДОБРОСОВЕСТНЫХ[/B]
[B]ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ[/B]

Ведущий юрисконсульт компании "МИЦ-недвижимость" (г. Москва) Игорь Константинович Бурдаков.

Автор анализирует критерии добросовестности или недобросовестности покупателей жилой недвижимости в свете разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления. Приводит соответствующие примеры из практики судов общей юрисдикции. Делает заключение о том, что действующие нормы права не в полной мере защищают права и законные интересы добросовестных покупателей.

Ключевые слова: добросовестные приобретатели жилья, истребование жилых помещений, разумная осмотрительность.

The recovery of residential premises from bona fide purchasers. A review of jurisprudence
I.K. Burdakov

The author analyzes the criteria of good faith or bad faith of homebuyers in the light of the explanations given by the Supreme Court in judicial review in matters relating to the reclamation of the premises of bona fide purchasers, on the claims of state bodies and local authorities. It gives examples of the practice of courts of general jurisdiction. It concludes that the existing rule of law does not fully protect the rights and interests of bona fide buyers.

Key words: bona fide purchaser of property, reclaim premises, reasonable care.

Согласно российскому законодательству добросовестным приобретателем является гражданин или юридическое лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает недвижимость у лица, которое не имеет право отчуждать. Для того чтобы суд признал покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем, такой покупатель жилого помещения перед заключением сделки должен совершить определенные действия, свидетельствующие о его добросовестности.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления от 1 октября 2014 года Верховный Суд Российской Федерации обобщил судебную практику судов общей юрисдикции и разъяснил, в каких случаях покупатели могут быть признаны добросовестными, а в каких нет. По сути, высшая судебная инстанция определила критерии добросовестности или недобросовестности покупателей жилых помещений.
Верховный Суд Российской Федерации считает необходимым при решении вопроса о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности продавца имущества, принятие покупателем разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения. Суд также считает необходимым указать, какие меры принимались покупателем для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество [1]. Кроме того, покупатель жилого помещения должен проявить разумную осмотрительность при заключении сделки.
Так, в одном деле суд не признал покупателя квартиры добросовестным приобретателем на том основании, что покупатель не проявил должной осмотрительности и не принял разумных мер при заключении сделки. Суть спора заключалось в том, что между гражданкой С. (продавец) и гражданином Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры. На момент совершения сделки в квартире проживал и был зарегистрирован бывший супруг продавца гражданин М. Бывший супруг продавца квартиры обратился в суд с исковыми требованиями к покупателю о признании сделки купли-продажи квартиры в части 1/2 доли недействительной по тем основаниям, что спорная квартира была отчуждена продавцом с нарушением закона. Отчуждаемая квартира является совместно нажитым имуществом, приобретенным в период брака. Кроме того, квартира была разделена по 1/2 доли решением суда. Однако продавец квартиры, бывшая супруга истца, не обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации своего права собственности на 1/2 долю по решению суда.
В суде покупатель пояснил, что перед покупкой квартиры полностью проверил документы и "юридическую чистоту" квартиры. Продавец С. квартиры представила оригинал свидетельства о государственной регистрации права, где собственником являлась лишь она, и пояснила, что истец Н. приходится ей дальним родственником, который также снимется с регистрационного учета. Из полученной из ЕГРП выписки также следовало, что продавец С. - единственный собственник спорной квартиры. В паспорте продавца отсутствовал штамп о регистрации брака и имелось заявление продавца, что она в момент сделки не состоит в браке.
К доводам покупателя о том, что он добросовестно проверил документы перед совершением сделки, суд отнесся критически, поскольку этот факт опровергается показаниями самого покупателя, из которых следует, что покупатель не интересовался степенью родства продавца и истца и не попросил представить ему выписку из домовой книги. Согласно выписке из домовой книги в ней указаны все зарегистрированные лица в спорной квартире, в том числе истец, в графе "родственные отношения" он указан как "супруг" продавца квартиры [4].
О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. В то же время покупатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Можно привести еще один пример из современной судебной практики судов общей юрисдикции. В рассмотренном далее деле суд вновь отказал приобретателю в защите его прав и законных интересов, признал сделки недействительными и возвратил квартиру наследнику.
В результате мошеннических действий (с умыслом хищения чужого имущества) неустановленное лицо заключило от имени умершего гражданина договор купли- продажи квартиры с гражданином К. Впоследствии были заключены еще два договора купли-продажи квартиры. Последний покупатель гражданин Т. купил квартиру с использованием кредитных средств банка. С иском обратился наследник М. умершего гражданина о признании сделок недействительными и об истребовании квартиры от покупателя.
Рассматривая вопрос о признании ипотечного покупателя добросовестным приобретателем, судом было установлено, что в момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры были заявлены в правоохранительные органы притязания наследника в отношении указанной квартиры. Суд пришел к выводу о том, что последний покупатель Т. до заключения сделки не принял всех возможных мер по выяснению законности предыдущих сделок с квартирой и отсутствия притязаний иных лиц на указанное имущество. Таким образом, покупатель Т. не проявил той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, вследствие чего суд не признал покупателя добросовестным.
В случае если суд признает покупателя добросовестным, но в ходе судебного разбирательства будет установлено, что жилое помещение выбыло помимо воли собственника, к примеру в результате мошеннических действий третьих лиц, то правовой механизм статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) позволяет суду истребовать жилое помещение у такого добросовестного приобретателя, несмотря на то, что покупатель был признан судом добросовестным приобретателем жилого помещения.
Обратимся к статье 302 ГК РФ, которая предусматривает возможность истребования недвижимости у добросовестного приобретателя. Если такое имущество возмездно (по договору купли-продажи) приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск) [2].
Гражданское законодательство позволяет собственнику истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что любые мошеннические действия с жилым помещением (подделка подписи продавца на договоре купли- продажи, отчуждение жилого помещения по доверенности после смерти собственника, продажа по поддельным паспортам и т.д.) признаются судами действиями по выбытию недвижимости помимо воли собственника.
Бывают случаи, когда недобросовестные продавцы совершают сделки с заведомой целью истребования своего имущества обратно у добросовестных покупателей. Такие недобросовестные продавцы после совершения сделки купли-продажи квартиры обращаются в суд с соответствующими исками.
Для того чтобы иметь возможность заявить о своих правах в суде, необходимо, чтобы суд признал покупателя по договору купли-продажи жилого помещения добросовестным приобретателем. Добросовестные покупатели недвижимости в силу положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ имеют право предъявить исковые требования к лицу, которое не имело право распоряжаться недвижимостью, о взыскании денежных средств, полученных по сделке, в размере стоимости квартиры, установленной договором.
На практике очень сложно добиться в суде реального возмещения убытков и возврата денег по договору купли-продажи недвижимости в связи с тем, что у таких лиц отсутствуют денежные средства. Нормы права, которые в настоящее время регулируют отношения по защите прав добросовестных приобретателей, не могут полноценно защитить права и законные интересы таких граждан. Считаю, что основной функцией современного правосудия и законодательства в целом должна быть защита интересов всех участников гражданского оборота. Из-за несовершенства существующего законодательства суды выносят решения в защиту законных интересов одних (собственников, наследников) и отказывают в судебной защите других граждан (покупателей по договору купли-продажи жилого помещения). В большинстве случаев такие покупатели являются потерпевшими в подобных делах и в итоге остаются без денег и квартир.
Необходимо на законодательном уровне запретить возможность истребования недвижимости у добросовестных покупателей, а также пересмотреть правоприменительную практику разрешения дел об истребовании жилых помещений у добросовестных приобретателей.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления. Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года.
2. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
4. Решение Никулинского районного суда города Москвы по делу N 2-230/14. URL: nikulinsky.msk.sudrf.ru.

Перейти

Судебное дело: Признание ч. 3 и ч. 5 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не конституционными, Дом это жилище и его должен защищать ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

LEbEdEV Редактор Сообщений: 4918 Регистрация: 10.03.2017	# 02.09.2019 12:29:07 Заканчивался 5-й месяц 3-х месячного предварительного рассмотрения жалобы... =)
	Перейти

Обеспечение доказательств в Интернет...

LEbEdEV

Редактор

Сообщений: 4918 Регистрация: 10.03.2017

01.09.2019 11:30:14

Новые доказательства: скриншот, видео и аффидевит
Новые доказательства: скриншот, видео и аффидевит
ИЛЛЮСТРАЦИЯ: ПРАВО.RU/ПЕТР КОЗЛОВ
В последние годы в российских судах появилось много "новых доказательств" - это и копии интернет-страниц, и электронная переписка, и видео или аудиофайлы. Однако на практике представить их непросто: часто требуется как минимум заверить их у нотариуса. Последнее может оказаться сложнее и дороже, чем кажется на первый взгляд. Право.ru - о новых доказательствах и особенностях их представления.
В апреле этого года Пленум Верховного суда подтвердил, что можно использовать скриншоты в качестве доказательства нарушения исключительного права (Постановление Пленума ВС № 10). Пленум разъяснил: закон не устанавливает перечень допустимых доказательств, на основании которых суд решает, было нарушение или нет. А потому суд вправе принять любые доказательства, предусмотренные процессуальными законами, в том числе и полученные в интернете.

Например, распечатки опубликованных в сети материалов, скриншоты сайтов – обязательно с указанием адреса, по которому они были сделаны, и точного времени - суды должны рассматривать наравне с другими доказательствами. А «в случаях, не терпящих отлагательства», суд может прямо в ходе судебного разбирательства самостоятельно посмотреть сайт, на котором опубликована имеющая значение для дела информация. Но юристам приходится подстраховаться, чтобы доказательство приняли - например, заверив их у нотариуса. С какими еще доказательствами сегодня можно столкнуться в суде и что нужно для их принятия?

Электронная переписка

Суды могут приобщить в дело в качестве доказательств электронную переписку, распечатки переписки с мессенджеров. Как и в случае с другими электронными доказательствами, один из основных моментов - заверение страницы в интернете, где размещена переписка. Проще всего в этом случае обратиться к нотариусу. Сравнительно недавно найти нотариуса, готового заверить страницы в интернете, было не так просто.

Сегодня проблема по-прежнему сохраняется в регионах, признают в нотариальном сообществе, но в Москве эту услугу предоставляют уже практически повсеместно. Правда, обойдется она недешево. На ряде сайтов нотариусов Москвы базовый тариф для составления одной страницы протокола осмотра интернет-страницы составляет 3000 руб., но сверх этого за каждую распечатанную страницу формата А4 придется доплатить - по 100 руб. На практике сумма в таких случаях начинается примерно от 9 000 руб. За заверение СМС-переписки с мобильного телефона придется отдать не меньше - иногда более 15 000 руб., и это если СМС - не больше шести.

Если вопрос срочный, суд может исследовать электронную переписку и осмотреть почтовый ящик самостоятельно. Так, например, произошло в деле No А19-2500/2017. Распечатку переписки истец суду не представил, но утверждал, что она была, и просил отложить судебное заседание, чтобы показать ее. Однако суд по ходатайству стороны просто осмотрел электронный почтовый ящик в судебном заседании, обнаружив одни письма, и не обнаружив другие - которые, заключил суд в итоге, не доставлялись.

Суды не всегда требуют, чтобы документы с электронных ресурсов были осмотрены нотариусом: обычно обойтись без этого можно, если другая сторона не оспаривает факт наличия переписки.

Иногда заверить документ может не только нотариус - но и госорган - например, ФАС или налоговая. Это возможно, когда материалы изъяты в ходе законно проведенной проверки - это будет надлежащим доказательством. Такая позиция приведена в постановлении Президиума ВАС от 12 ноября 2013 года по делу № А47-7950/2011: документы "могут быть заверены соответствующим органом, который получил (в том числе изъял) в ходе проведенной на основании закона проверки документы и материалы с соблюдением требований к порядку и оформлению получения доказательств". Это будет отвечать требованиям части 2 статьи 50 Конституции и ч. 3 ст. 64 АПК.

2. Скриншоты и снимки Instagram

Позиция относительно скриншотов, которую отразил Верховный суд, не нова: юристам регулярно приходится сталкиваться с необходимостью приобщения в суд распечаток материалов из интернета. Но разъяснение ВС решило гораздо более важную проблему – проблему допустимости таких доказательств, то есть требований к их форме – такие распечатки могут быть заверены стороной по делу. Теперь надо снять дискуссионный в практике вопрос о том, обязательно ли прибегать для фиксации электронной информации на бумажном носителе к помощи нотариуса, замечает Наталья Колерова, советник, адвокат, руководитель проектов АБ S&K Вертикаль . Однако к такому прогрессивному подходу готовы не все суды, отмечает она. Так, в рамках крупного дела о банкротстве российского нефтяного трейдера, которым занималось бюро, юристы одного из кредиторов, обратили внимание суда на подозрительные сделки должника с дочерним предприятием известного швейцарского трейдера Glencore (дело № А40-245007/16-30-403). Как выяснилось, замдиректора должника и директор дочки Glencore фактически состояли в неофициальных брачных отношениях, и подтвердить это юристам помогли данные из соцсетей - например, фото из Instagram, а также сведения о совместных поездках, предоставленных крупнейшими авиакомпаниями и РЖД. Но если в первой инстанции суд признал сделки дочернего предприятия Glencore на общую сумму свыше 1 млрд руб. недействительными, то апелляция отменила решение в части и указала, что ссылки на наличие незарегистрированных отношений между топ-менеджерами не подтверждены надлежащими доказательствами. Теперь юристы добиваются пересмотра решения.

3. Аудио и видео

Во многих делах в качестве доказательств приобщаются аудио и видео записи. Так, в одном деле суд приобщил видеозапись выступления стороны спора, не имеющей возможности явиться в суд лично, но желающей донести до суда свою позицию, рассказывает Кира Корума, партнер Аснис и партнёры . Кроме того, можно приобщать записи с других процессов, в которых говорится про обстоятельствах, которые нужно доказать. Такие доказательства суд признает допустимыми при наличии разрешения суда на проведение фото-, киносъемки, или видеозаписи судебного заседания, напоминает юрист КИАП Сергей Ильин, а вот для аудиозаписи это не нужно - потому что для нее не требуется разрешение суда. Пример последнего можно найти в деле № А33-18573/2014).

4. Аффидевиты - использование нотариально заверенных заявлений свидетелей

Аффидевит – письменные показания, данные под присягой и заверенные уполномоченным лицом - распространен в англо-американской правовой системе. Аффидевиты приравниваются к свидетельским показаниям и могут стать самостоятельным основанием для процессуальных действий. В России есть схожий институт - письменное заявление лиц, заверенное нотариусом. В таких заявлениях обычно изложены факты, которые не получается изложить лично - например, из-за того, что нет возможности явиться в заседание. Пока суды смотрят на такие документы с опаской, признают юристы. Но встречаются случаи, когда суды принимают в качестве надлежащего доказательства показания свидетелей в письменной форме, и учитывают их при вынесении решения*. Несмотря на неоднозначное отношение к аффидевитам, их все чаще суды учитывают как надлежащие письменные доказательства**. Проблема часто упирается в придание письменному заявлению, заверенному нотариусом, доказательственной силы. Главная трудность - соблюсти формальности. Та же проблема - с принятием судами опросов лиц, проводимых адвокатами, указывает Кира Корума: "С одной стороны адвокат вправе проводить опросы. Как правило такой опрос оформляется протоколом опроса. С другой стороны, такой протокол Суды не признают в качестве доказательства."

5. Копии документов

С трудностями можно столкнуться, когда утрачен оригинал документа, и есть только копия - причем копии у двух сторон нетождественны. Практика судов неоднозначна. Но шанс доказать факт только при наличии копии документа все же есть (дело № А40-36992/17). При определенных обстоятельствах суды могут признать приоритет одной копии над другой - например, если такая копия заверена нотариально (постановление АС Западно-Сибирского округа от 05.05.2017 по делу № А75-1715/2016). Надлежащим доказательством признаются обычно документы, подписанные дистанционно - путем обмена по электронной почте сканированными копиями, обращает внимание Сергей Ильин***.

* Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.12.2017 № Ф05-10732/2017 по делу № А40-5888/2017

** Постановление 2-го ААС от 28.05.2019 № 02АП-1632/2019 по делу № А82-8161/2018 или Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.05.2019 № Ф05-4394/2019 по делу № А40-243386/2015)

*** Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.07.2018 № Ф03-2624/2018 по делу № А04-8708/2017, засилено Определением Верховного Суда РФ от 23.11.2018 № 303-ЭС18-18700

Ирина Кондратьева

Перейти

Добросовестный приобретатель?

LEbEdEV

Редактор

Сообщений: 4918 Регистрация: 10.03.2017

01.09.2019 11:24:41

[B]ВС защитил добросовестных приобретателей квартир[/B]

Два года назад Конституционный суд помог покупателю жилья отстоять свои права на купленную квартиру в споре с имущественным департаментом города. Аналогичный спор снова дошел до Верховного суда. Апелляция заключила, что покупатель должен быть бдительным и проверить всё, вплоть до законности выдачи нотариального свидетельства. В итоге разбираться, кого можно считать добросовестным приобретателем, пришлось коллегии по гражданским спорам ВС.
Квартирный вопрос
Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

В апелляции, Мосгорсуде, (определение от 30 июля 2018 года) решение первой инстанции отменили и приняли новое. В нем отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные. Суд решил, что надо забрать квартиру у Верцаева, признать право собственности за Москвой и выселить жильцов. При этом доводы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд отклонил. В определении указали, что ему следовало проверить целый ряд обстоятельств и документов. Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой. Он бы узнал, что она неоднократно меняла паспорт, в том числе незадолго до совершения сделки, не проживала с наследодателем и находилась не в Москве. Это, заключили в Мосгорсуде, заставило бы Верцаева усомниться в том, что Жарикова владеет квартирой законно. Но покупатель «не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора», решил суд. Также суд отметил, что квартира была приобретена по заниженной стоимости.

Мосгорсуд предъявил приобретателю такие требования, которые делают приобретение невозможным. Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Александр Латыев, партнер Intellect

Пределы осмотрительности
В том, что такое «должная осмотрительность» при покупке жилья, пришлось разобраться коллегии Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина (дело № 5-КГ19-88). В ВС указали, что ситуацию, по сути, создало бездействие самого истца: когда ДГИ не оформляет выморочное имущество вовремя, создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нынешнем деле ситуация аналогичная: ДГИ Москвы вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено).

По оценке Юлии Бузановой, партнера Содружества земельных юристов , отмененный акт суда апелляционной инстанции носит весьма поверхностный характер. Суд не дает оценку действиям и бездействию ДГИ, что приводит к результату в виде акта, не основанного на анализе фактических обстоятельств. Это ставит вторую сторону настоящего процесса в заведомо проигрышное положение. «При рассмотрении аналогичных споров на результат влияет каждая деталь. Если бы судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений, то это породило бы множественные злоупотребления со стороны уполномоченных органов власти в части выморочного имущества», – замечает Бузанова.

По мнению Александра Латыева, партнера Intellect , московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами. Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца. Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.

Как быть добросовестным
При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно. Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

ПРАКТИКА
ВС разъяснил, когда не накажут за жалобы
Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью. Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался. А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

По мнению Александра Латыева, проблема судебных претензий Москвы к приобретателям выморочного имущества во многом основана на том, что ДГИ превратно понимает цель признания имущества выморочным. «Выморочное имущество – это не способ пополнения городской казны, а всего лишь определение крайнего наследника, чтобы никогда не складывалось такой ситуации, что кто-то умер без наследников», – замечает юрист. Отсутствие наследников создает проблему для кредиторов умершего, поскольку непонятно, к кому предъявлять претензии. А если наследство выморочное, то претензии предъявляются к городу. Именно поэтому закон запрещает отказываться от выморочного наследства и не требует его принятия, разъясняет юрист.

Нормы о выморочном имуществе направлены не на обогащение публичного субъекта, а на защиту интересов наследников умершего.

*– имена участников процесса изменены редакцией.

Ирина Кондратьева

Перейти

Логин:
Пароль:
	Запомнить меня на этом компьютере

Забыли свой пароль?
Регистрация