[B]Последствия нарушения права преимущественной покупки[/B]
14. По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
Во-первых, п. 14 Постановления Пленума N 10/22 разъясняет, что нарушение права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности дает сособственнику право требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя и не может являться основанием для признания сделки недействительной. В этой части Постановление Пленума N 10/22 основано на системном толковании ст. 250 и ст. 168 ГК РФ.
В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, сделка, совершенная в нарушение права преимущественной покупки, хоть и противоречит закону, однако не может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ), поскольку здесь предусмотрены иные последствия нарушения в виде приобретения другим участником общей долевой собственности права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Во-вторых, комментируемый пункт определяет срок реализации возможности перевода прав и обязанностей - три месяца со дня, когда сособственнику стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.
В-третьих, устанавливает правило, согласно которому решение суда о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Под "соответствующей записью" здесь следует понимать запись о регистрации договора. Такой вывод основан на буквальном толковании ст. 250 ГК РФ, гласящей: "Участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя". Следовательно, ст. 250 ГК РФ касается установления обязательственных, а не вещных отношений, а значит, регистрации подлежит не что иное, как соглашение (договор), если, конечно, такое соглашение подлежит регистрации.
В практике судов возник вопрос о том, может ли быть реализовано право преимущественной покупки, если подлежащее государственной регистрации соглашение между продавцом и покупателем облечено в надлежащую форму, но не прошло государственную регистрацию. Здесь необходимо исходить из того, что по ст. 250 ГК РФ осуществляется перевод возникших прав и обязанностей. В ином случае законодатель, руководствуясь принципом "нельзя передать прав больше, чем имеешь", не использовал бы термин "перевод". Кроме того, он ушел бы от словосочетания "при продаже доли" и упоминал намерение продать что-то подобное. А поскольку права и обязанности по договору, требующему государственной регистрации, возникают в момент такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то, если договор требует государственной регистрации, но она не осуществлена, ставить вопрос о переводе прав и обязанностей преждевременно.
Наконец, судам следует иметь в виду, что право преимущественной покупки может переходить по наследству. Так, рассматривая одно из дел, Верховный Суд РФ указал, что преимущественное право участника долевой собственности на покупку доли в праве общей собственности, установленное законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ и являющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и относительно которых невозможно правопреемство. Поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях <1>.
--------------------------------
<1> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2007 г. // БВС РФ. 2007. N 10.
Жилищное право, 1990–2013.
