ВС РФ: условия признания доли в квартире, приобретенной до брака, личной собственно

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (Определение № 49-КГ25-11-К6) разъяснила, при каких обстоятельствах имущество, купленное одним из будущих супругов до регистрации брака, может быть признано их общей долевой собственностью. Ключевым условием является наличие соглашения о совместном приобретении и подтверждение факта вложения личных средств каждого из них.

**Фабула дела:**

Истица (П.О.Н.) обратилась в суд с иском о признании права собственности на доли в квартире, приобретенной её супругом (З.А.Р.) 27 апреля 2016 года, то есть до заключения брака (брак зарегистрирован 4 июня 2016 года). После смерти супруга в 2023 году эта квартира была включена в состав наследства.

Истица утверждала, что квартира приобретена за счет её личных средств (2 650 000 руб. от продажи её собственной квартиры) и кредитных средств (1 070 000 руб.). Она просила признать за ней право личной собственности на 7/10 долей в квартире, а 3/10 долей – личной собственностью умершего супруга, исключив её долю из наследственной массы.

**Позиции нижестоящих инстанций:**

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в иске, исходя из того, что:

- Квартира приобретена до брака, следовательно, является личной собственностью умершего.

- Отсутствуют доказательства достижения между истицей и умершим соглашения о создании общей собственности.

- Перечисление истицей денежных средств на счет супруга не имеет значения, так как оплата по договору произведена со счета покупателя (супруга).

- Договор купли-продажи от 26 апреля 2016 года, где стороны поименованы как долевые собственники (истица – 7/10, супруг – 3/10), не зарегистрирован, в связи с чем не имеет юридической силы.

**Позиция Верховного Суда РФ:**

ВС РФ отменил все нижестоящие судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

**Правовые выводы Верховного Суда:**

1. **Основания возникновения общей собственности (ст. 244 ГК РФ):**

Право общей собственности (долевой или совместной) возникает при поступлении имущества в собственность двух и более лиц. Для признания имущества общей собственностью необходимо установить два обязательных условия:

- между лицами была достигнута **договоренность о совместной покупке** или создании этого имущества;

- **каждый из этих лиц вкладывал в приобретение** этого имущества свои средства.

*Данные правила применяются к отношениям лиц, не состоящих в браке (в том числе к фактическим брачным отношениям до регистрации брака).*

2. **Юридически значимые обстоятельства по делу:**

Суды нижестоящих инстанций неправильно определили предмет доказывания. Для правильного разрешения спора необходимо было установить:

- **Наличие соглашения** между истицей и умершим о создании общей долевой собственности на спорную квартиру.

- **Размер вложений каждого** из них в приобретение этого имущества.

3. **Оценка доказательств:**

Суды формально подошли к исследованию доказательств, не оценив их в совокупности:

- **Договор от 26 апреля 2016 г.:** Суд апелляции ошибочно посчитал его не имеющим юридической силы из-за отсутствия регистрации. ВС РФ разъяснил, что с 1 марта 2013 года регистрация договоров купли-продажи недвижимости не требуется (п. 8 ст. 2 Федерального закона № 302-ФЗ). Данный договор должен был быть оценен судом не как правоустанавливающий документ, а как **письменное доказательство наличия соглашения** сторон о создании общей долевой собственности.

- **Платежные документы:** Суды не дали оценки перечислению истицей личных денежных средств (в общей сумме 2 600 000 руб.) на счет супруга непосредственно перед приобретением квартиры, а также факту продажи ею собственной квартиры для этих целей. Эти обстоятельства подлежали оценке в совокупности с договором от 26 апреля 2016 г.

4. **Нарушения процессуального права:**

Суды всех инстанций (первой, апелляционной и кассационной) не выполнили требования ст. 55, 56, 67, 196, 329 ГПК РФ: не определили юридически значимые обстоятельства, не дали надлежащей правовой оценки представленным доказательствам и ограничились формальными выводами.

**Итоговое решение Верховного Суда:**

Судебные акты нижестоящих инстанций отменены как незаконные, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции для установления наличия соглашения между сторонами и размера их вложений в приобретение спорного имущества.

**Ключевой вывод для судебной практики:**

Имущество, приобретенное одним из лиц до вступления в брак, может быть признано общей долевой собственностью (в том числе с определением долей), если будет доказано:

1) наличие устной или письменной **договоренности** о совместном приобретении;

2) факт **вложения личных средств** второго лица в покупку такого имущества.

При этом отсутствие государственной регистрации договора, подтверждающего такую договоренность, не лишает его доказательственной силы.