Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Лучше ничего не сказать, чем сказать ничего.
 
Кони Анатолий Федорович
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: 1 2 3 4 След.
Участие в долевом строительстве квартиры...
 
Я вот одного не понимаю, сколько по телевизору говорят о мошенниках, сколько пишут, даже по радио предачи идут. А люди все равно к мошенникам попадают. Причем, пытаясь экономить на специалистах, делают все сами и по своему разумению, а потом забастовки и голодовки, суды... У многих юристов есть замечательная услуга для граждан - проверка квартиры, проверка квартиры на "чистоту", юридическая экспертиза и т.д. Все это названия одного действия - проверки документов по объекту недвижимости...


Оглавление:
Публикации:
  1. Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве? (автор адвокат Антон Лебедев);
  2. Питерские дольщики теряют миллионы из-за своей безграмотности
  3. Нужно ли получать согласие застройщика для переуступки прав на квартиру?
Видео:
Похожие темы форума:
  1. Приемка квартиры по акту приема-передачи
  2. Банкротство застройщика
  3. Судебная практика по ЛЭК (Л1)
  4. Судебная практика: аммиак в построенных домах и квартирах
  5. Судебная практика по договорам долевого участия...
  6. Судебная практика: ЖК "Империал" - Л1-5 (ЛЭК - V)
  7. Судебная практика: ООО "Главстрой-СПб"
  8. Судебная практика: УНИСТО Петросталь
  9. Судебная практика: ГК Город (gorod.com)
  10. Судебная практика: ООО "Титан" (СПб.)
  11. Судебная практика: ООО "ЦДС" (Центр долевого строительства)
  12. Судебная практика: ООО "СК "Дальпитерстрой"
  13. Судебная практика: ООО "ЛенСпецСтрой" (СПб.)
  14. Судебная практика: мансарды, чердаки, подвалы...
  15. М-Индустрия: судебная практика или "Поэма у трех судов"
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Я участвую в долевке, но по предварительному договору... В договоре срок передачи квартиры не указан. Это значит, что я попал? да? Просто меня такая картина не устраивает... Как быть?
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Цитата
Я участвую в долевке, но по предварительному договору... В договоре срок передачи квартиры не указан. Это значит, что я попал? да? Просто меня такая картина не устраивает... Как быть?
Срок должен быть определен обязательно. В противном случае в предварительном договоре будет отсутствовать сущетвенное условие, а это приведет к его недействительности.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обычно в предварительных договорах устанавливают такой срок событием. Такое событие обязательно должно наступить (ст.190 ГК РФ). Если в договоре указан срок, как срок регистрации права собственности продавца, то возникает большой вопрос - наступит ли это событие? Срок определен событием, но насколько оно должно обязательно наступить? Дом могут и не достроить...

Статья 190. Определение срока

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

С такой формулировкой вам могут обещать заключения основного договора очень долго. Возможность использования предварительного договора как обход схемы долевого участия - это уже отдельная тема обсуждения ;)
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
А исполнение договора должно "неизбежно наступить"? =)
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Цитата
А исполнение договора должно "неизбежно наступить"? =)
При нормальном исполнении договора его исполнение должно наступить. Договор может быть и расторгнуть до его исполнения. Поэтому говорить о неизбежности исполнения договора, на мой взгляд, нельзя. Поэтому ваш договор заключен на 1 год. Со всеми вытекающими от сюда последствиями. В соседней теме есть письмо от одной строительной компании, которая прямо так и пишет - "срок не определен"
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Письмо старое но логика верная. Актуально и по сей день.

Письмо №0100/5932-05-32 от 01.08.2005
Руководителям территориальных управлений Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека

О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья
Значительное число обращений граждан по поводу нарушения их прав при исполнении соответствующими контрагентами взятых на себя договорных обязательств в сфере правоотношений, связанных со строительством (приобретением в собственность) различных объектов недвижимости, к числу которых в первую очередь относится жилье в многоквартирных домах, свидетельствует о необходимости уделения данной проблематике со стороны Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека повышенного внимания.

Правоприменительная практика, накопленная в рассматриваемом вопросе, позволяет в настоящее время достаточно четко в каждом конкретном случае определять характер и правовую природу указанных отношений, и в конечном итоге как предупреждать, так и пресекать соответствующие нарушения потребительского законодательства (причем не только в судебном, но и в досудебном, а также административном, порядке).

В своей практической деятельности, связанной со строительством тех или иных объектов недвижимости (к числу которых в первую очередь относятся квартиры в многоквартирных жилых домах), хозяйствующие субъекты при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан используют различные договоры, наиболее распространенными из которых являются договоры о долевом участии в строительстве, договоры долевого финансирования (инвестирования), договоры о совместной деятельности (простого товарищества) и т.д. Однако несмотря на многовариантность названий договоров (зачастую связанную с сознательной подменой понятий) и наименований сторон (дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики и т.д.), по своей сути и содержанию они во–многом идентичны. Данное обстоятельство, подтвержденное неоднократным предметным анализом указанных договоров, позволяет выработать вполне определенные критерии их оценки.

Поскольку вплоть до последнего времени ни Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), ни какой – либо специальный закон или подзаконный акт «договор долевого участия» - наиболее распространенный тип договора, практикуемый в рассматриваемой сфере правоотношений, как таковой вообще никак не выделяли (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу только с 1 апреля 2005 года и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу), Роспотребнадзор считает, что при определении норм законодательства, подлежащих применению при его оценке в каждом конкретном случае, следует исходить из нижеследующего.

1. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора, что в целом отражает принципы и стандарты, используемые в международной практике. Однако несмотря на то, что согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.

2. Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается «принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон».

3. Как правило, условиями большинства «договоров долевого участия» в строительстве жилья предусмотрено, что гражданин принимает в нем участие посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а хозяйствующий субъект осуществляет соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании указанного договора оформляется в собственность гражданина.

Определяя таким образом вышеназванные условия в качестве базовых в оценке правовой природы рассматриваемого типа договора в целом (применительно к соответствующим правоотношениям, возникшим до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) и соотнося их с нормами потребительского законодательства, можно сделать вывод о том, что, как правило, «стандартный» «договор долевого участия» в строительстве многоквартирного жилого дома, заключаемый гражданином – физическим лицом с одной стороны и организацией – застройщиком (генеральным подрядчиком и т. д.) с другой, прежде всего и по следующим основаниям не должен квалифицироваться как инвестиционный:

во – первых, в соответствии со ст.1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ст.1 Федерального Закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта, тогда как для граждан – «инвесторов» целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение – квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая к тому же в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности (исходя из определения таковой, данного в ст. 2 ГК РФ);

во – вторых, инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практmческих действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 «Права инвесторов» ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ), в то время как лицо, вносящее денежные средства по «договору долевого участия», не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой - либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием, что применительно к рассматриваемому типу отношений подтверждается среди прочего многочисленными фактами необоснованного (без какого-либо согласования с «инвестором» - «дольщиком») переноса сроков завершения строительства, требованиями к «инвестору» - «дольщику» о необходимости осуществления дополнительных, не предусмотренных договором, денежных выплат с целью покрытия неких общих (также не согласованных предварительно) расходов и т.д.

Помимо этого, рассматриваемый договор, предполагающий все то же «долевое участие» в строительстве, по нижеизложенным основаниям не может и не должен определяться в качестве договора о совместной деятельности (договора простого товарищества):

1) в контексте п. 1 ст. 1041 ГК РФ стороны договора простого товарищества (товарищи) объединяют свои средства в целях осуществления деятельности, направленной на извлечение прибыли, либо на достижение иных не противоречащих закону целей, тогда как в «договоре долевого участия» в строительстве жилья единство цели деятельности и объединения денежных средств участников обязательства не прослеживается вовсе, поскольку одна сторона – организация-застройщик, аккумулирующая денежные средства граждан, осуществляет предпринимательскую деятельность, а другая – гражданин-«дольщик» действует для удовлетворения личных (бытовых, семейных) нужд;

2) поскольку по смыслу главы 55 ГК РФ в качестве участников простого товарищества могут выступать только лица (товарищи), заключившие соответствующий договор (ст. 1041 ГК РФ), отношения товарищей с третьими лицами (предполагающие совершение тех или иных сделок) не означают, что эти третьи лица становятся при этом участниками договора простого товарищества, так как понятия «товарищ» и «третье лицо» в гражданско-правовом смысле не являются идентичными (ст. 308 ГК РФ). В этой связи включение в рассматриваемый договор в той или иной форме положения о том, что третьи лица и стороны являются участниками единого простого товарищества должны быть признаны недействительными по причине их несоответствия обязательственному праву. При этом также следует иметь ввиду, что при «долевом строительстве» никакая совместная деятельность даже потенциальных товарищей не осуществляется ими по определению, так как отдельные «дольщики» с правовой точки зрения никак не связаны между собой какими бы то ни было взаимными обязательствами, а исполнитель соответствующих строительных работ (организация - застройщик) осуществляет свою деятельность по отношению к ним абсолютно автономно;

3) ст. 1050 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения договора простого товарищества и устанавливает солидарную ответственность для товарищей по неисполненным обязательствам в отношении третьих лиц с момента прекращения договора, тогда как гражданин–«дольщик» исходя из содержательной стороны рассматриваемого договора не обязан нести никакой ответственности перед третьими лицами по обязательствам, возникшим между ними и исполнителем (организацией - застройщиком) в ходе строительства соответствующего жилья - квартиры в период действия договора. При этом ни указанная статья, ни в целом глава 55 ГК РФ не предусматривают возможности «замены» товарища в договоре о совместной деятельности в порядке перехода прав кредитора к другому лицу или в порядке перевода долга (т. е. в соответствии с положениями главы 24 ГК РФ), тогда как на практике перемена лица в обязательстве, связанном со строительством жилья в многоквартирном доме, предполагающая «замену» одного «дольщика» другим, происходит довольно часто.

Все вышеизложенное позволяет говорить о том, что договоры, заключаемые между гражданами с одной стороны и строительными организациями-застройщиками с другой, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимости (в том числе жилых помещений – квартир в многоквартирных жилых домах), по своему содержанию (в подавляющем большинстве случаев) являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда, по которым подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договором цену.

Cогласно ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» «в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами».

В соответствии со ст. 4 этого же Федерального закона Закон РФ «О защите прав потребителей» применяется к отдельным видам гражданско – правовых договоров в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ. В этой связи, учитывая, что по рассматриваемому договору работы выполняются для удовлетворения бытовых (личных, семейных) потребностей граждан, к отношениям, возникшим между ними и хозяйствующими субъектами на его основе, согласно положений п. 3 ст. 730 и п. 3 ст. 740 ГК РФ в рамках положений обязательственного права гражданского законодательства должны применяться и соответствующие положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

Поскольку данное обстоятельство имеет большое значение для потребителей в первую очередь за счет возможности использования гарантированных Законом методов гражданско-правовой защиты их нарушенных прав, при их выборе в каждом конкретном случае необходимо исходить из следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Поэтому, если в установленный договором срок не выполняется весь комплекс работ, связанных со строительством и передачей потребителю в собственность соответствующей квартиры, исполнитель нарушает п. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ регламентируются ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно соответствующим положениям которой потребитель по своему выбору вправе:

- назначить исполнителю новый срок;

- потребовать уменьшения цены за выполнение работы;

- отказаться от исполнения договора о выполнении работы.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы.

Помимо этого, п. 5 той же ст. 28 предусматривает обязанность исполнителя выплатить потребителю неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, которая определяется в размере трех процентов цены выполнения работы. Если же указанная цена в договоре отдельно не определена, то расчет неустойки ведется от общей цены заказа, в результате чего ее максимальный размер может соответствовать стоимости квартиры по договору. При этом положение о добровольном порядке удовлетворения требования потребителя об уплате неустойки закреплено п. 5 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Оценивая в этой связи условия каждого конкретного договора об ответственности исполнителя (организации-застройщика) за просрочку выполнения взятых им на себя обязательств по строительству, следует иметь ввиду, что если они минимизируют размер этой ответственности относительно положений, предусмотренных законодательством, они признаются ничтожными в силу императивных норм п. 2 ст. 400 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В случае передачи потребителю квартиры с недостатками исполнителем будут нарушены соответствующие положения ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в выполненной работе регламентируются ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно п. 1 которой потребитель по своему выбору вправе требовать:

- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;

- соответствующего уменьшения цены выполненной работы;

- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.

Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы, если в установленный договором срок недостатки выполненной работы не устранены исполнителем или обнаружены существенные недостатки выполненной работы.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в этой связи.

Ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает, что требования потребителя, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п. п. 1, 4 ст. 29, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня их предъявления. За нарушение этого срока исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку, размер и порядок исчисления которой определяется в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» (при этом необходимо иметь ввиду, что согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку (ее общую сумму), если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Исчерпывающий перечень изъятий из этого общего правила, касающегося в том числе и соответствующих положений Закона РФ «О защите прав потребителей», содержится в абзаце втором той же ст. 333 ГК РФ).

В то же время следует отметить, что в некоторых случаях распространению норм Закона РФ «О защите прав потребителей» на договоры с участием граждан, по сути вкладывающих денежные средства в объекты все того же «долевого строительства», объективно препятствует применение хозяйствующими субъектами таких положений действующего законодательства, которые по формальным основаниям исключают возможность отнесения граждан, вступающих с ними в соответствующие правоотношения, к потребителям. Подобное, в частности, происходит тогда, когда гражданин становится участником – вкладчиком (коммандистом) товарищества на вере (коммандитного товарищества), которое в соответствии со ст. 66 ГК РФ является коммерческой организацией.

Правовое положение участников товарищества на вере регулируется ст.ст. 82-86 ГК РФ, а права и обязанности вкладчиков – ст. 85 ГК РФ.

Придание со стороны так называемого полного товарища договору, заключаемому с участником – вкладчиком, всех признаков отношений, характерных для коммандитного товарищества, не позволяет рассматривать последнего в качестве потребителя, поскольку названный договор по определению не связан с возмездным оказанием услуг (выполнением работ), а его предметом является внесение соответствующего вклада в складочный капитал товарищества (при этом какие-либо сведения об объекте строительства в самом договоре изначально, как правило, вообще отсутствуют, а вопрос предоставления гражданину соответствующей квартиры решается путем составления дополнительного соглашения с участником – вкладчиком, допускающего возможность получения коммандистом взамен соответствующей доли в складочном капитале (с частью прибыли товарищества) объекта недвижимого имущества).

В дополнение к вышеизложенному и в связи с введением в действие с 1 апреля 2005 года Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обращаю Ваше внимание также на нижеследующее:

1. Часть 9 ст. 4 указанного законодательного акта предусматривает, что «к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».

2. В соответствии с частью 1 ст. 23 названного Федерального закона государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

С учетом п. 5.1.2 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 322, закрепившего за Роспотребнадзором компетенцию по осуществлению государственного контроля за соблюдением законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей, вышеуказанное означает, что отношения с участием граждан-потребителей в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются предметом соответствующей контрольно-надзорной деятельности Федеральной службы и ее территориальных органов, связанной среди прочего с реализацией полномочий, установленных ст. 40 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также выявлением в рассматриваемой сфере правоотношений административных правонарушений, ответственность за которые предусмотрена ч.ч. 1, 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

В то же время, не являясь уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, Роспотребнадзор не вправе осуществлять административное производство по ст. 14.28 и части 4 ст. 19.5 КоАП РФ.

Прошу учесть вышеизложенное при организации практической деятельности территориальных управлений Роспотребнадзора, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости в субъектах Российской Федерации, в том числе в ходе обеспечения соответствующей судебной защиты прав потребителей.

Сводную обзорную информацию, характеризующую основные направления защиты прав потребителей в указанной сфере за текущий год, прошу представить в Роспотребнадзор на бумажном носителе и по электронной почте до 20 декабря 2005 года.

РуководительГеннадий Григорьевич Онищенко
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ЛЭК: нарушаем закон в интересах клиентов


Компания ЛЭК начала продажи на новом объекте. Для того, чтобы купить квартиру, покупатели должны заключить предварительный договор с «Верона Менеджмент», деньги будут перечисляться на счет «группы компаний ЛЭК». Редакция «Фонтанки» располагает видеозаписью переговоров в отделе продаж, из которой можно узнать много интересного о долевом строительстве в Петербурге.


Участок на углу проспектов Маршала Блюхера и Кондратьевского находится в собственности у компании «Верона Менеджмент», подразделения группы компаний ЛЭК. Как заявляет владелец территории, здесь будет построен многоквартирный дом. Квартиры уже поступили в продажу. Покупателям предлагают заключить предварительный договор и гарантируют, что все обязательства ЛЭК выполнит в срок.

«У нас есть все разрешения, - уверяет на видеозаписи менеджер компании-продавца. - Проект согласован со всеми инстанциями». Правда, просьбу клиента показать разрешение на строительство в офисе выполнить не могут. Оказывается, «вся разрешительная документация выдается только на три месяца, а потом ее надо продлевать, и документы подаются за две недели до срока продления». «Не удивляйтесь, если на сайте разрешения на строительство не найдете, - уверяют продавцы. - Это значит, что его временно убрали, поскольку оно сейчас переоформляется».

В Службе Госстройнадзора «Фонтанке» сообщили, что никаких разрешений на строительство на этом участке компания «Верона Менеджмент» не получала. Был только ордер на благоустройство, срок его действия закончился 30 июня 2009 года, продлевать его застройщик пока не пытался. Не появлялись представители «Вероны» и в комитете по градостроительству и архитектуре. В этом ведомстве о том, что на углу двух проспектов что-то собираются строить, узнали только от корреспондента «Фонтанки».

Предварительный договор, который настойчиво предлагают подписать покупателям, гарантирует, что в будущем будет заключен основной договор купли-продажи, по которому продавец обязуется продать покупателю квартиру в строящемся доме. В пункте 2 сообщается о том, что «продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором», далее приводится ссылка на распоряжение комитета по земельным ресурсам о постановке участка на кадастровый учет, свидетельство о госрегистрации права собственности и договор купли-продажи земельного участка. Ни один из этих документов не фиксирует компанию «Верона» как инвестора, и ни о каких инвестиционных соглашениях речи в них не идет.

На вопрос покупателей, почему компания-застройщик не работает по закону 214, менеджеры ЛЭКа вполне убедительно разъясняют, что нарушают закон только ради соблюдения интересов своих клиентов. «Если строить по всем правилам, то стоимость строительства увеличивается на 40%, - заверяют продавцы. - Почти в два раза! Зачем же Вам платить такие деньги». Как утверждают в ЛЭКе, «в городе только единичные дома возводятся по 214-му закону, а все остальные поступают так же, как мы». Эти уверения совершенно не согласуются со словами председателя комитета по строительству Вячеслава Семененко о том, что до конца 2009 года все стройки будут переведены на работу по договорам долевого участия. Непонятно и то, каким образом руководитель группы компаний ЛЭК Павел Андреев будет выполнять свое обещание «выдержать график перехода на 214-й закон» - пока продажа квартир на всех объектах холдинга происходит только на основе предварительных договоров.

Напомним, в Московском районном суде уже рассматривается около десятка исков дольщиков ЛЭКа к компании-застройщику. Правосудие установило, что никакой ответственности перед дольщиками предварительные договоры не предусматривают, а сама компания «необоснованно обогатилась за счет покупателей квартир». Кроме того, как уже писала «Фонтанка», Общество защиты прав потребителей обратилось в суд в интересах неопределенного круга лиц — с целью прекратить практику заключения подобных договоров. Пока дело еще не рассматривалось, и компания ЛЭК продолжает игнорировать все требования «начать работать по закону».

В самой компании уверяют, что все нарушения — временные. «Компания ЛЭК в соответствии с пожеланием правительства СПб предоставила согласованный график перехода своих объектов на работу по 214-ФЗ. Выполнение этого графика нам стало особенно интересно после заверений Грефа (глава Сбербанка — ред.) о кредитовании компаний, перешедших на такую работу. Это позволит компании гарантированно достроить дома при любых обстоятельствах на рынке», - передал через пресс-службу компании ее владелец и руководитель Павел Андреев. «До фактического перехода все компании продолжают заключать с клиентами предварительные договоры, которые после перехода будут надлежащим образом переоформлены», - объяснил он.

А незаконно строящийся дом на Блюхера, утверждают в холдинге, получит «прописку» в самое ближайшее время. «Компания планирует получить гарантии правительства по содействию в скорейшем оформлении недостающей документации по этому объекту, и работы возобновятся», - заявил Андреев, однако почему его починенные так настойчиво вводят покупателей квартир в заблуждение, объяснять не стал.

Справка

Первая очередь каркасно-модульного дома на углу проспектов Маршала Блюхера и Кондратьевского должна быть сдана в первом квартале 2011 года, вторая — в первом квартале 2012. Сейчас стройка — на стадии свайного поля. Продажи квартир в строящемся доме уже начались. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры — 3,8 млн. рублей. Первый взнос — 20%. На сегодня, по словам представителей отдела продаж, в доме продано только несколько квартир.

Елена Алексеева

Фонтанка.ру 13:45
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Ключ от квартиры, где денег нет
Какие "сюрпризы" и "капканы" готовят дольщикам продавцы жилья
"Российская газета" - Неделя №4088 от 9 июня 2006 г.
Версия для печати / сохранить материал

Фото: Виктор Васенин

Скажем сразу: "покупая" еще не построенные метры, отдавая застройщику деньги авансом, дольщик рискует всегда. Тем не менее многие сознательно идут на этот риск - ради того, чтобы заплатить за квартиру на 20-30 процентов дешевле. Какие "скользкие" пункты в договоре должны насторожить прежде всего? Разобраться в этом читателям "РГ" помогает ведущий юрисконсульт Института экономики города, один из авторов известного закона о долевом участии в строительстве Дмитрий Гордеев.

Российская газета | Можно ли, прочитав текст договора, заранее с уверенностью сказать, что застройщик собирается покупателя "кинуть"?

Дмитрий Гордеев | Конечно, нет. Даже откровенные мошенники предлагают заключать в принципе "работоспособные" договоры.

После вступления в действие 214-го закона 1 апреля 2005 года деньги граждан на строительство домов можно привлекать тремя строго определенными способами: по договорам участия в долевом строительстве, путем членства в жилищных накопительных или жилищно-строительных кооперативах. Последний способ вытекает из Жилищного кодекса, в 214-м законе он пока не упомянут, хотя уже подготовлена соответствующая поправка. Но большинство застройщиков закон, к сожалению, нарушают. Если внимательно прочесть договор, можно обнаружить, скажем так, некоторые индикаторы, присутствие которых в тексте говорит о степени неуважения застройщика к человеку.

РГ | Но строительные компании мотивируют заключение "старых", применявшихся до вступления в силу 214-го закона, форм договоров тем, что распродают квартиры в домах, площадки под которые получили еще до 1 апреля. Это нормально?

Гордеев | 214-й закон о долевом участии действительно распространяется на те объекты, разрешение на строительство которых застройщик получил после 1 апреля 2005 года. В законе есть оговорка: если застройщик получил разрешение до 1 апреля 2005 года, то он может продолжать привлекать средства дольщиков тем же способом, что и раньше - в основном по договорам инвестирования. Хочу подчеркнуть: почти все новые дома, построенные у нас за последние 10 лет, финансировались именно этим способом. Поэтому говорить, что все строители дольщиков обманывают, совершенно неправильно. Но поскольку все эти договоры составлены при отсутствии специального законодательного регулирования, то при их заключении присутствует очень серьезный перекос в пользу интересов застройщиков. В договоры включают пункты, всевозможные оговорки, которые при возникновении спорных моментов максимально затрудняют гражданину возможность требовать от застройщика выполнения его обязательств.

РГ | Человек решает вложиться в строительство жилья. Он находит - чаще всего по рекламе - компанию, которая строит в нужном месте и по приемлемой цене. С чего начать?

Гордеев | Первое: нужно узнать, есть ли у застройщика серьезные права на тот объект, который он строит. Довольно часто выясняется, что рекламная кампания идет полным ходом, деньги собираются, а у застройщика нет вообще никаких прав на строительство. Нужно требовать два основных документа - это договор аренды земельного участка под новостройкой или оформленное право собственности на него и разрешение на строительство. Эти документы должны предъявляться гражданину в подлиннике. Можно также попросить показать проектную документацию на строительство.

РГ | Застройщики, как правило, в лучшем случае показывают ксерокопии документов, объясняя это тем, что, мол, оригинал один, а клиентов много...

Гордеев | Ксерокопии, по моему мнению, не могут быть достаточным и надежным средством информации. При нынешнем уровне копировальной техники легко подделать любую бумагу, поставить на ней любую печать. Иногда показывают некую переписку: какую-нибудь серьезную на вид бумагу с кучей виз, вроде бы подтверждающих, что землеотвод вот-вот будет осуществлен. Но переписка - это только подтверждение намерений о решении вопроса, но не гарантия того, что участок действительно передан застройщику, а разрешение на строительство получено.

РГ | Иногда предъявляется инвестиционный договор с городом. О чем говорит этот документ?

Гордеев | В принципе, если застройщик вам показывает инвестиционный договор, заключенный с муниципалитетом, это хороший признак. Потому что именно город выделяет землю и дает разрешение на стройку. Застройщик же, со своей стороны, по этому договору обязуется выполнить некую социальную программу для города - например, передать муниципалитету какую-то долю квартир или построить какие-то объекты - детсад, школу, что-то еще. Надо отдавать себе отчет: если в доме, допустим, 20 процентов квартир предполагается сделать муниципальными, за них заплатят остальные будущие собственники. Если квота города будет слишком большой, застройщику тяжело будет выполнить свои обязательства, и он, возможно, к концу строительства начнет поднимать цену метра.

РГ | Часто инвестиционный договор предлагает заключить не сам застройщик, а от его имени другая фирма. Это опасно?

Гордеев | 214-й закон строго требует, чтобы договор долевого участия заключался напрямую между застройщиком и гражданином, то есть права на квартиру дольщику всегда уступает только застройщик. При этом договор регистрируется в госреестре. Но до сих пор на рынке очень распространена так называемая переуступка прав. Например, инвестор переуступает права на часть строящихся квартир подрядчику, а тот их продает самостоятельно, а иногда еще и через риелторскую фирму. В этом случае надо смотреть всю "цепочку". Именно при таких схемах чаще всего и возникают "двойные" продажи квартир. Надо помнить: для инвестиционных договоров госрегистрация не предусмотрена.

РГ | Как правило, в разделе инвестдоговора, где формулируется сам предмет договора, речь идет о том, что человек не покупает квартиру, а вкладывает свои средства в ее строительство. Чем это грозит?

Гордеев | Вот некоторые типичные формулировки: " Генеральный инвестор (компания, собирающая деньги), и Инвестор (гражданин) обязуются соединить свои вклады и усилия с целью долевого строительства такого-то объекта..." или "Гражданин принимает долевое участие в инвестиционной программе Общества по строительству..." Они означают, что, скорее всего, речь идет об образовании простого товарищества, то есть компания и гражданин становятся не лицами, стоящими по разные стороны прилавка (один предлагает, а другой покупает), а единым коллективом, вкладывающим деньги в строительство. И в этом случае граждане-соинвесторы полностью делят с генеральным инвестором все его риски. Подписывая такой договор, человек должен знать: если стройка не закончена, он тоже в этом будет "виноват", потому что по договору разделяет все риски Генерального инвестора. Правильно (в соответствии с 214-м законом) заключенный договор долевого участия четко разводит права и обязанности подрядчика и заказчика: застройщик обязан построить и передать квартиру, дольщик - оплатить ее строительство.

Договор же, приводящий к заключению простого товарищества, нарушает еще и Гражданский кодекс. По ГК товарищи должны иметь общие, одинаковые цели. В нашем же случае один товарищ, застройщик, хочет получить доход, а другой (если гражданин не частный предприниматель) - квартиру, и это уже потребительские цели.

РГ | Вероятно, именно такое оформление "совместной" ответственности и приводит к тому, что людям нередко предлагают еще доплатить за уже купленные метры?

Гордеев | В том, что в инвестиционных договорах указываются данные квартиры - подъезд, этаж, номер, есть известное лукавство. Инвестиционный договор характеризуется тем, что инвесторы после окончания строительства имеют право разделить полученную прибыль пропорционально внесенным средствам. Не всегда при этой дележке доля конкретного соинвестора совпадает с площадью, указанной в его договоре. Отсюда и предложения вместо трехкомнатной квартиры взять двухкомнатную или доплатить.

Квалифицированный застройщик старается изначально предложить гражданам инвестировать такую сумму, чтобы в конечном итоге ее хватило на ту квартиру, которую они хотят получить. Но строительство идет несколько лет, условия и цены меняются, и всегда остается риск, что итог не будет соответствовать стартовым условиям.

РГ | Как правильно оплачивать строительство? Часто людям предлагают вносить деньги прямиком в кассу застройщика, тем более что при банковском переводе взимается комиссия.

Гордеев | Да, пункт договора об оплате чаще всего формулируется примерно так: денежные средства вносятся в кассу компании или переводятся на ее расчетный счет. То есть выбор за гражданином. Рекомендую однозначно: все расчеты должны производиться только в безналичном виде, через банк. Это позволит помимо документов, подтверждающих прием застройщиком средств, иметь документы банка о направлении платежа. При наличной оплате всегда остается опасность, что вы вносите деньги в "черную кассу".

РГ | Даже если оформляют приходный ордер?

Гордеев | Кстати о приходном ордере. Вкладывая свои деньги в строительство жилья, граждане имеют право получить налоговый вычет по подоходному налогу. Так вот, уверяю вас, банковские документы в качестве подтверждения вашего права на эту льготу в налоговой инспекции вызовут больше доверия, чем приходные ордера.

РГ | Если дольщик хочет расторгнуть договор (например, из-за срывов срока строительства), какова процедура получения неустойки от организации-инвестора?

Гордеев | Если в договоре указана дата сдачи дома и предусмотрены штрафные санкции, это хорошо. Многие застройщики вписывают в договор что-нибудь вроде "ориентировочный срок сдачи объекта", а иногда и вовсе не указывают срока окончания строительства. Кстати, в соответствии с 214-м законом срок указывается обязательно и конкретной датой. Процедура получения неустойки, если срок и штрафные санкции в договоре указаны, сводится к тому, что заключается письменное соглашение о расторжении договора инвестирования, в котором указывается, в какие сроки и каким образом дольщику будут возвращены его деньги. Если инвестор отказывается подписывать такое соглашение или подписал его, но не выполняет, придется действовать через суд. Лучше, конечно, объединиться всем недовольным, прибегнув к помощи квалифицированного адвоката. Кстати, расходы на его услуги можно учесть при составлении иска. Иски такого рода подпадают под закон о защите прав потребителей. На то есть соответствующее решение Верховного суда от 19 сентября 2002 года, обобщившего судебную практику по спорам такого рода. Я считаю, что бороться за свои права нужно обязательно. Кстати, довольно часто застройщик не заинтересован в скандале (особенно, если он продолжает бизнес, ведет рекламную кампанию по новым объектам), и твердая позиция дольщиков приводит к положительным результатам в досудебном порядке.

РГ | Еще граждане часто жалуются, что после обмеров БТИ им насчитывают "лишние" метры и заставляют их оплатить. Можно ли оспорить результаты такого обмера?

Гордеев | Если есть сомнения в правильности обмеров БТИ, надо назначать строительную экспертизу. Для этого есть специализированные экспертные организации, результаты их работы (например, при рассмотрении в суде) имеют равную силу с обмерами БТИ. Выявление по результатам экспертизы хотя бы нескольких десятков "добавленных" сантиметров - это уже серьезный повод для предъявления к БТИ претензий вплоть до требования перемерить все помещения в доме. Причем убытки по проведению экспертизы тоже должна будет оплатить виновная организация. Опять же не исключаю, что окончательно разрешать конфликт придется в суде. Поэтому совет прежний: объединяйтесь и действуйте сообща.

РГ | До сих пор мы говорили о рисках, которые возникают в процессе строительства. Но вот дом построен, а проблемы продолжаются. Застройщик затягивает оформление квартир в собственность, навязывает "карманную" управляющую организацию. На это нам пожаловались новоселы микрорайона Ольгино в подмосковном городе Железнодорожный. Администрация в курсе, но мер к застройщику не принимает. От этого можно как-то защититься?

Гордеев | С коммунально-эксплуатационными расходами - это отдельная и больная тема. На самом деле по закону граждане обязаны платить за жилое помещение только с момента оформления прав собственности. Между моментом, когда человек стал обладателем квартиры (принял ее у застройщика) и моментом, когда зарегистрированы его права на нее, проходит некоторое время (иногда около года). Поэтому часто застройщики навязывают жильцам свою управляющую организацию, которая продолжает устранять строительные недоделки, получая еще за это плату от жильцов.

Этот пункт в инвестиционном договоре может выглядеть, например, так: " инвестор несет все эксплуатационные и коммунальные расходы по содержанию квартиры и мест общего пользования в доме с момента сдачи его в эксплуатацию". Или так: " гражданин обязан оплатить эксплуатационные и коммунальные услуги соразмерно площади квартиры (в том числе за 4 месяца вперед) с момента передачи дома в управление (на баланс) управляющей организации и подписать с ней соглашение о передаче управляющей организации прав по управлению своей долей площади". Все это - прямое нарушение жилищного законодательства. ЖК совершенно четко оставляет право выбора управляющей организации только за собственниками. Поэтому совет такой: еще на стадии строительства объединиться и создать ТСЖ. А потом уже легче будет решать вопросы с застройщиком. Предлагает он заключить договор с определенной УК? Пожалуйста. Но условия заключения этого договора уже будут обсуждаться настоящими представителями собственников, а не "карманным" председателем ТСЖ.

РГ | Иногда "обязанность" инвестора стать членом ТСЖ прописывается прямо в инвест-договоре.

Гордеев | Есть решение Конституционного суда, запрещающее навязывать гражданам их участие в общественной организации. То есть заставлять собственника вступать в товарищество никто не вправе. Я не допускаю, что юристы строительной организации, готовившие такой договор, об этом не знают. Скорее, думаю, речь идет о психологическом прессинге на граждан, чтобы они действовали так, как удобнее застройщику.

РГ | Но если дольщик все-таки подписал договор, он обязан соблюдать эти сомнительные пункты?

Гордеев | Все условия договора, противоречащие федеральному законодательству, законной силы не имеют. Цена им - ноль. Это указано в ст. 167 и ст. 168 ГК. Это еще один индикатор: если застройщик пытается манипулировать собственником, это характеризует его вполне определенным образом.

РГ | Очевидно именно поэтому квартплата в новых домах оказывается намного выше, чем в соседних старых?

Гордеев | Да, конечно, хотя должно быть ровно наоборот, потому что эксплуатационные расходы по содержанию нового здания намного ниже, чем старого. Поэтому я бы посоветовал прежде, чем заключать договор на строительство квартиры, поинтересоваться тем, как обстоят дела у жильцов домов, построенных этим же застройщиком: как долго оформлялись права собственников, как устранялись строительные дефекты, какова квартплата, наконец.

РГ | Но если ТСЖ уже все-таки создано, УК навязана, есть способы исправить положение?

Гордеев | По Жилищному кодексу ТСЖ имеет право на существование, если в нем состоят будущие собственники квартир, обладающие в совокупности более чем половиной площадей всех жилых и нежилых помещений ( кроме подвалов, лестниц, коридоров и чердаков). Поэтому можно бороться так: большинством голосов переизбрать "карманное" правление. Либо, если это почему-либо не получается, нужно, чтобы большинство собственников написали заявления о выходе из ТСЖ. Тогда оно станет нелигитимным и должно быть ликвидировано. Затем собственники могут вновь объединиться и, набрав больше половины членов, зарегистрировать новое товарищество, выбрать правление из проверенных людей, грамотного председателя и назначить нового управленца.

На что обратить внимание, заключая договор на строительство квартиры:

- убедиться, что у застройщика есть землеотвод и разрешение на строительство;

- если жилплощадь продает от имени застройщика другая фирма, необходимо проследить всю "цепочку" переуступки прав на квартиру;

- должны быть указаны срок сдачи дома и штрафные санкции за его неисполнение;

- деньги за квартиру вносить только через банк;

- объединиться в ТСЖ с другими дольщиками: сообща легче решать все спорные вопросы.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Права дольщика на приобретенную квартиру (нежилое помещение) при банкротстве Застройщика

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Кроме того, согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Со ссылкой на статью 421 ГК РФ, исходя из условий Договоров о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, не зарегистрированных в Регистрационной службе, следует, что спорные жилые и нежилые помещения, приобретаемые по таким договорам, являются результатом инвестиционной деятельности, правовые и экономические основы которой определены ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон).
В соответствии со статьей 6 Данного Закона инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Объектами гражданских прав в силу ст. 130 ГК РФ являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ п. 1 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Абзацем 7 статьи 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что требования о признании права собственности и ряд других требований не рассматриваются в рамках дела о конкурсном производстве.
Пункт 5 статьи 4 «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает, что требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном процессуальным законодательством.
В соответствии с положениями статей 310, 407 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» отказ от исполнения договоров (Внешним управляющим) и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично.
Согласно ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в конкурсную массу входит все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.
2. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.
В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
3. В целях правильного ведения учета имущества должника, которое составляет конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе привлекать бухгалтеров, аудиторов и иных специалистов.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством, если сделка, а именно Договор инвестирования, договор долевого участия, иной договор, в соответствии с которым инвестор (дольщик) приобрел права на квартиру или нежилое помещение, исполнена, т.е. объект недвижимости (независимо от того, завершенный строительством или не завершенный строительством) зарегистрирован в УФРС за таким лицом на праве собственности, данный объект недвижимости не включается в конкурсную массу и не подлежит отчуждению с торгов как имущество должника — банкрота.

2. Какие права на квартиры в достроенном или недостроенном доме имеют инвесторы (дольщики), в случае отсутствия регистрации их права собственности на такой объект недвижимости (квартиру, офис), но при наличии регистрации Договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ:
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
На основании ст. 15 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ:
1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
На основании ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:
1. Из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:
двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;
оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Таким образом, в случае регистрации Договоров участия в долевом строительстве в Регистрационной службе, в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ, дольщики вправе будут претендовать на 70 % от стоимости земельного участка, оформленного на праве собственности или праве аренды, на котором расположен недостроенный дом, и проданного Арбитражным управляющим в рамках конкурсного производства.
Претендовать на квартиры в доме дольщики не смогут.

Автор Сухов Олег Владимирович
Опубликовано 15 марта 2010, 10:57.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Закон всполошил строителей

Юлия Шмыглевская
09.06.2010 08:26

Поправки в федеральный закон о долевом строительстве, которые приняла ГосДума, не дают покоя строителям.
Группа депутатов Госдумы придумала, как за счет поправок в закон о долевом участии (214 ФЗ) заставить застройщиков регистрировать договоры в строгом соответствии с законом. Они хотят сделать это с помощью штрафов размером до 1 млн. рублей.

Застройщики считают, что прежде чем устрашать их очередными штрафами, нужно доработать сам 214 ФЗ. "Например, закон не предусматривает возможность реализации квартир в период с момента ввода объекта в эксплуатацию до регистрации права собственности, - говорит заместитель генерального директора ООО "Петротрест-Недвижимость" Наталья Тужилова. - Порой этот период занимает 8–10 месяцев".

Также, по словам застройщиков, после получения разрешения на ввод объекта, остается приличное количество квартир, обычно большого метража. Как правило, покупатели таких квартир рассматривают вариант их приобретения либо с помощью ипотеки, либо в рассрочку, но при применении 214 ФЗ ни один из этих вариантов невозможен.

Любопытно, что далеко не все крупные застройщики идут на диалог о поправках в 214 ФЗ. Например, в ЗАО "ЛенСпецСМУ" проигнорировали запрос "ДП" на эту тему, а в ЗАО "Строительный трест" вообще отказались от каких либо комментариев. Другая часть застройщиков уверена, что и сам федеральный закон, и поправки в него идут на руку московским девелоперам, пришедшим в Петербург.

"Этот закон действует в интересах московских застройщиков, у которых есть административный ресурс, - говорит председатель совета директоров ЗАО "ИСГ "Норманн" Валерий Шемраков. - Такие компании в кратчайшие сроки получают все разрешения и, вероятно, даже работают по 214 ФЗ, но они демпингуют, выживая местных застройщиков с рынка. Причем их демпинг не контролируем".

Тем не менее, плюсы 214 закона застройщики отчетливо видят. Гендиректор ООО "ЭнСиСи Недвижимость" Хиетанен Юусо говорит, что единственной силой, которая может сегодня воздействовать на бизнес, является государство, поэтому введение подобных мер закономерно. Его поддерживает и глава ГК "ЦДС" Михаил Медведев, который считает, что принятие закона позволит сделать процедуру приобретения квартир более прозрачной и понятной.

"Мы, застройщики, уже столько лет живем "под страхом смертной казни" за неисполнение этого закона, что уже самим хочется работать исключительно в правовом поле, а не искать обходные пути, чтобы удержаться на плаву", - подытожил гендиректор ЗАО "Ленстройтрест" Александр Лелин.

До последнего времени по этому закону мало кто работал и работает, потому что он очень тяжелый для застройщика в плане штрафных санкций и обременений. Покупателю же он дает: гарантию, что заключается легитимный договор; уверенность, что не будет двойных продаж, потому что любой договор регистрируется в юстиции; право на долю, равную внесенным деньгам, что даже при банкротстве компании очень влияет на ситуацию и дает возможность на легитимный выход из контракта – Лев Гниденко, Генеральный директор
ЗАО "Ойкумена".

Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО "ЮИТ Лентек": Для компаний, изначально работающих по 214 ФЗ, новые поправки носят ряд преимуществ: введён механизм прекращения ипотеки (погашения регистрационной записи об ипотеке) в отношении участка или права его аренды по заявлению застройщика. Также квартиры, по которым не заключены договоры долевого участия, после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не находятся в залоге у дольщиков. Это позволяет застройщикам упростить процедуру продаж непроданных квартир.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: 1 2 3 4 След.
Читают тему