Добрый вечер!
Очень буду признательна за совет, и немного объяснениея...
Я из москвы уехала 15 лет назад очень молодой девушкой и ни с чем кроме паспортного стола не сталкивалась, поэтому буду очень признательна если бы вы меня направить в нужное русло и может быть посоветовать ссылки или даже описатьалгоритм действия

имеем квартиру, в которой прописаны мои разведенные родители (оба пенсионеры) и я, собственность общая, квартира приватизирована в лохматом году (когда их начали приватизировать).
родители развелись лет семь назад, теперь мама стала требовать продажи квартиры: в ней живет папа, мама живет за границей, я тоже. в квартире 3 комнаты. Я предлагала разделить квартиру 50/50 между родителями с условием что я буду со-собственником обеих квартир - папа согласился - мама не хочет. По ее словам хоть мне по закону треть положена, морально права у меня нет так квартира должна делиться между родителями а детям только что-то по наследству положено если что-то останется...  
я хотела бы здесь у себя постараться найти денег, может иппотеку, что бы выплатить маме сколько-то там с условием что она выпишется и откажется от права собственности на квартиру. Так она съэкономит 30% налога как не резидент(если я правильно понимаю она должна с продажи будет заплатить)

она уже однажды судилась за свою 1/4 долю в квартире ее родителей и в том случае она на свою 1/4 вселила человека и соответсвенно устроила небо в алмазах всем там проживающим - не уверена остоновит ли ее что-то от повторения сценария с нашей квартирой... папужалко, он в этой квартире родился и он единственный живет в москве, ему надо будет из сталинского дома в центре переезжать на окраину в однушку в высотке... и это на старости лет... очень обидно

я хотела получить от папы дарственную, и как владелец 2/3 попробовать найти иппотеку под залог квартиры, выплатить маме ее долю или сколько она потребует и закрыть этот вопрос.

1. перед тем как дарить доли нужно же их сначала выделить? или можно просто написать что все что мое - дарю дочери или так получится меньше чем 2/3 в мое владении так как потом выделять все равно надо будет? можно и это как-то делать по доверенности (я беременная и не понятно когда я теперь до москвы долечу

2. что может моя мама добиться через суд если я не подпишу доверенности ни на что?

3. можно весь этот вопрос юридически правильно решить и оформить не ходя по судам, не выделяя ничего и т.д.? то есть просто договорится "на тебе денег а за это надо сделать то-то" - и если так можно , то что "то-то" надо сделать что бы квартира стала моей? ( в ней будет прописан мой папа, что бы он дальше мог там жить и я)

4. если по-суду выделят 1/3 каждому, то сколько денег человек имеет права требовать (сколько душе угодно?) если какие-то права-обязанности? а что если человек даже на нормальную рыночную стоимость своей трети не соглашается?

5. должна ли мама куда-то прописаться в россии для того что бы сделка была законной (так как она пенсионерка) или как?

6. как, если дело дойдет до не-мирового решения вопроса удостоверится что 30% налога человек влюбом случае уплатит?

7. как можно найти юриста который со всем этим рахобраться поможет (учитывая, что я не могу в ближайшее время в москву приехать) - сколько обычно услуги стоят, во сколько мне эта работа можетобойтись примерно?


огромное спасибо заранее за советы, я понимаю что наверное очень много спрашиваю для форума...