Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Жюри присяжных состоит из двенадцати человек, призванных решить, чей адвокат лучше
 
Роберт Фрост
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: 1
Добросовестный приобретатель?
 
Кто такой добросовестный приобретатель? Очень часто слышу и вижу этот термин, но подробного описания нет... Кто подскажет где искать?
 
Оглавление:

Публикации:
Видео:
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Вот еще один материал на тему добросовестного приобретателя...

Добросовестный приобретатель для реституции не помеха?

При рассмотрении требований о применении последствий недействительной сделки, совершенной непосредственно с собственником имущества, суд не должен принимать во внимание добросовестность лица, приобретшего имущество по такой сделке.

С начала формирования современной системы гражданского законодательства защита добросовестных участников гражданского оборота находится в центре внимания юридического сообщества как на уровне теоретического осмысления проблемы, так и при разрешении конкретных судебно-арбитражных споров. В последние годы основной тенденцией правового регулирования стало усиление позиций добросовестных приобретателей имущества.

Безусловно, ключевую роль для такого усиления сыграло Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева" (далее - Постановление N 6-П), а также поправки в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (внесенные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ). Вместе с тем анализ арбитражной практики свидетельствует о том, что в правоприменении отсутствуют единые подходы к ряду проблем, связанных с теми или иными аспектами добросовестного поведения участников гражданского оборота. На одной из таких проблем автор хотел бы остановиться более подробно.

Читать далее...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Доброе утро, Антон!

прошу дать мне разъяснения по следующей ситуации:

Собираюсь купить квартиру в новом доме. Дом сдан, свидетельство на квартиру получено застройщиком.

Но ранее выбранная мною квартира была куплена на стадии строительства по договору долевого участия с использованием кредитных средств. Впоследствии, перед самой сдачей дома владелец недостроенной квартиры погибает. По словам застройщика единственным наследником погибшего является его старенькая мать, которая, естественно, не может выплачивать кредит. Далее мать погибшего через 0,5 года наследует договор долевого участия и кредитный договор, расторгает договор долевого участия, взамен застройщик гасит кредит и выводит квартиру из под залога. Впоследствии оформляет право собственности на готовую квартиру на себя.

теперь я хочу данную квартиру купить. Застройщик уверяет, что риска для меня нет.

Если для меня риски при покупке данной квартиры или нет.
 
Цитата
Но ранее выбранная мною квартира была куплена на стадии строительства по договору долевого участия с использованием кредитных средств. Впоследствии, перед самой сдачей дома владелец недостроенной квартиры погибает. По словам застройщика единственным наследником погибшего является его старенькая мать, которая, естественно, не может выплачивать кредит. Далее мать погибшего через 0,5 года наследует договор долевого участия и кредитный договор, расторгает договор долевого участия, взамен застройщик гасит кредит и выводит квартиру из под залога. Впоследствии оформляет право собственности на готовую квартиру на себя.

теперь я хочу данную квартиру купить. Застройщик уверяет, что риска для меня нет.

Если для меня риски при покупке данной квартиры или нет.

При покупке такой квартиры у вас рисков не больше, чем при покупке любой другой квартиры. В договоре можно предусмотреть ответственность за возникновение каких-либо неблагоприятных последствий. Если расторжение оформлено нормально, для вас эта предыдущая история значения иметь не бует. Более того, компания вообще могла не говорить вам об этом... Сообщив вам эту информацию, компания поступила честно.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Добросовестному приобретателю нет дела до хищения?

Обратимся к ГК РФ

ГК РФ предусматривает 2 ситуации, в которых имущество может быть истребовано из незаконного владения добросовестного приобретателя. Во-первых, когда имущество приобретено добросовестным приобретателем по безвозмездной сделке. Во-вторых, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество им было передано во владение, помимо их воли.

К случаям выбытия помимо воли закон прямо относит утерю имущества собственником или иным законным владельцем либо его похищение у указанных лиц. Другие случаи могут быть признаны выбытием помимо воли правоприменителем, и тут многое зависит от юридической грамотности последнего.

Итак, если имущество было похищено у законного владельца, он вправе истребовать его даже у добросовестного приобретателя. Это прямо предусмотрено законом. Таким образом, если, защищаясь от виндикационного иска, незаконный владелец пытается разыграть карту «ведь я добросовестный приобретатель», то законный владелец может легко парировать это «козырным тузом»: «а у меня спорное имущество было похищено», и на этом разбирательство по делу должно быть закончено (разумеется, с вынесением решения в пользу истца). «Побить» такой «козырь» можно, только опровергнув представленные законным владельцем доказательства похищения у него спорного имущества, и никак иначе. Но это в соответствии с законом, на практике же...

В некоторых случаях - видимо, в отсутствие опровергающих факт хищения доказательств - некоторые добросовестные приобретатели и их представители в качестве аргумента в защиту предлагают рассуждения о воле. Дескать, хищение-то, конечно, было, но, поскольку... А дальше - в зависимости от ситуации.

Например, раз имущество законный владелец передал «своими руками», то и воля на передачу владения была, а это значит... Значить это при наличии необузданной законоположениями фантазии может в том числе и то, что спорное имущество выбыло из владения все-таки по воле его владельца, а раз так, то при таких обстоятельствах «козырного туза» можно и вовсе в расчет не принимать - пути законодателя неисповедимы, мало ли, почему он хищение явно указал в качестве случая выбытия имущества помимо воли владельца... Вот такая нехитрая логика. И самое неприятное в этой «истории» то, что к таким горе-аргументаторам примыкают и отдельные служители фемиды.

Вопрос о том, что есть «выбытие помимо воли», безусловно, важен, но только для определения других (кроме утери и похищения) путей выбытия имущества из владения помимо воли владельца И если полученные в ходе его исследования результаты каким-либо образом «дискредитируют» хищение или утерю в качестве безусловных доказательств выбытия имущества помимо воли владельца, то практического значения они иметь не могут, так как их применение прямо противоречило бы действующему законодательству.

От слов к делам... судебным

Собственник квартиры Д. сдал ее в наем ранее незнакомому лицу. Эта квартира с использованием поддельной доверенности, выданной от имени Д., была продана гражданину Б. В дальнейшем заключается еще ряд сделок купли-продажи спорной квартиры. Последним ее покупателем оказывается Е. По факту неправомерного распоряжения жилым помещением возбуждается уголовное дело по признакам мошенничества (которое, как известно, является одной из форм хищения), а Д. обращается в суд с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения Е.

Суд первой инстанции, дав адекватную оценку юридически значимым обстоятельствам дела, делает правильный вывод о том, что, поскольку спорное жилое помещение выбыло из владения Д. помимо его воли (было у него похищено), оно подлежит истребованию из незаконного владения Е., хотя последний и является добросовестным приобретателем, и удовлетворяет исковые требования Д. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда правильность вывода суда первой инстанции полностью подтверждает.

Президиум Омского областного суда, однако, ничтоже сумняшеся постановления судов первой и кассационной инстанций отменяет и в удовлетворении исковых требований отказывает. Мотивируют служители фемиды свое решение следующим образом: недвижимое имущество выбыло из владения Д. по его воле, поскольку тот сам передал принадлежащую ему квартиру нанимателю, поэтому предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания для истребования указанной квартиры у Е., который является добросовестным приобретателем, отсутствуют.

Но Верховный Суд не проявил готовности согласится с мнением суда надзорной инстанции и отменил вынесенное им постановление, оставив в силе постановления судов первой и кассационной инстанций. При этом суд разъяснил Президиуму Омского областного суда, что, так как имел место факт хищения спорного жилого помещения, есть достаточные основания полагать, что оно выбыло из владения Д. помимо его воли (Определение № 50-В08-4).

Примечательно, что указанное Определение Президиума Омского областного суда - не единственное свидетельство чрезмерной смелости полета мысли его авторов. Есть и еще одно схожее постановление, принятое по делу, обстоятельства которого аналогичны изложенному. Квартира была сдана в наем, а затем нанимателем-мошенником продана по поддельным документам. И тут, как и в первом случае, суды первой и кассационной инстанций сумели разобраться в деле правильно, но Президиум остался верен себе... Этот «акт правосудия» был также отменен Верховным Судом (Определение № 50-В09-2).

Еще одно дело о виндикации у добросовестного приобретателя примечательно главным образом не «новаторством» представителей судейского сообщества в толковании нормоположений, а последовавшими комментариями к нему одного из специалистов.

Ю. был нанимателем жилого помещения, являющегося собственностью г. Москвы. По поддельным документам в данном жилом помещении «регистрируется» Е. Спустя месяц Ю. умирает. Е. через представителя, действующего по поддельной доверенности, приватизирует квартиру и быстренько ее продает. В результате еще одной сделки купли-продажи спорной недвижимости она оказывается во владении Г. В конце концов преступные манипуляции со спорной квартирой обнаруживаются и по признакам мошенничества возбуждается уголовное дело.

Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обращается в суд с иском об истребовании квартиры из незаконного владения Г. Последняя, защищаясь от иска, просит суд признать ее добросовестным приобретателем и оставить квартиру в ее собственности. Разобраться во всех хитросплетениях этого дела у районного суда с ходу не получилось. Возможно, в том числе и из-за невнятности первоначальных требований Департамента. Но после возврата дела на новое рассмотрение судом кассационной инстанции и уточнения истцом своих требований правосудное решение по делу все же состоялось: иск Департамента был удовлетворен, спорная недвижимость истребована из незаконного владения Г. Кассационная инстанция оставила решение в силе. А судья Московского городского суда, отказывая в передаче надзорной жалобы Г. для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции, еще раз указал (среди прочего) на то, что, поскольку «обстоятельства, подтверждающие факт имевшей место регистрации Е. в квартире на основании подложного свидетельства о заключении ею брака с Ю. выявлены <...> после приватизации жилого помещения, о праве на которое возник спор. <...> очевидным является факт выбытия квартиры из владения собственника помимо его воли» (Определение № 4г/1–7961).

Автором публикации в «эж-ЮРИСТ» (2010, № 45) предпринята попытка обосновать незаконность решений, вынесенных по этому делу. Легко соглашаясь с тем, что для «виндикации у добросовестного возмездного приобретателя суд должен был установить, что имущество выбыло из владения г. Москвы помимо его воли», автор без особого труда признаки такой воли обнаруживает, заявляя, что «совершенно очевидно, что имущество выбыло из владения г. Москвы по его воле, так как полномочия должностного лица, действовавшего от имени города, подписавшего договор передачи квартиры в пользу Е. в процессе ее приватизации, никем не были оспорены». Таким образом, по мнению автора, воля собственника «подтверждается подписанием его надлежащим представителем договора передачи квартиры в рамках приватизации». Вы спросите: а при чем здесь надлежащие полномочия представителя собственника, когда речь идет о хищении спорной квартиры? А автор не затруднил себя разъяснением этой «нестыковки». Поэтому о способе соотнесения «аргумента о должных полномочиях » с указаниями в Кодексе о том, что при хищении имущества его можно истребовать и у добросовестного приобретателя, остается только догадываться...

Благо у судей города Москвы при рассмотрении аналогичных дел не возникают сомнения в необходимости ориентироваться на положения законодательства, а не на курьезные построения, в соответствии с которыми отчуждение имущества, ставшее результатом мошенничества (хищения у законного владельца), вполне может считаться выбытием из владения по воле законного владельца. Вот еще один пример из практики Мосгорсуда.

Т. был «зарегистрирован» в квартире, находящейся в муниципальной собственности города Москвы. В 2005 году Т. умирает. После его смерти неустановленные лица по поддельной доверенности от имени Т. заключают сначала договор социального найма спорной недвижимости, а затем договор передачи ее в собственность Т. Вскоре после этого квартира продается; последним ее приобретателем является Н. По факту хищения неустановленными лицами спорного жилого помещения возбуждается уголовное дело.

Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обращается в суд с иском об истребовании квартиры из незаконного владения Н. Кроме доказательств добросовестности приобретения у Н. в арсенале ничего не обнаруживается. И суд, установив, что жилое помещение выбыло из владения собственника (г. Москвы) помимо его воли, иск Департамента удовлетворяет, а во встречных исковых требованиях Н. об оставлении квартиры в его собственности отказывает. Кассационная инстанция жалобу Н. отклоняет, а в подтверждение правильности выводов районного суда указывает на то, что, поскольку «спорная квартира выбыла из собственности г. Москвы в результате мошеннических действий неустановленных лиц, то есть была похищена у него, <...> имеются все основания для истребования спорной квартиры из чужого незаконного владения Н.» (Определение Московского городского суда по делу № 33-22970).

В заключение хотелось бы подчеркнуть: действующее законодательство далеко не всегда предоставляет добросовестному приобретателю защиту от виндикации спорного имущества. В частности, добросовестность меркнет на фоне факта хищения этого имущества, предшествовавшего его приобретению нынешним владельцем, - позиция ответчика по виндикационному иску становится незащитимой, а разговоры «сочувствующих» о «выбытии по воле» и неправедности суда оказываются в лучшем случае непрофессиональной психотерапией.

Юлия Шельмук, юрист, г. Москва
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Лишаются ли квартир добросовестные приобретатели?


Для того чтобы вернуть деньги, когда сделка с недвижимостью признается недействительной, покупателю придется в суде доказывать свою добросовестность. При этом судьи оперируют несколькими формальными признаками. Соблюсти их нетрудно.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
У добросовестного приобретателя, по общему правилу, нельзя "отнять" имущество. Т.е. бывают ситуации, когда кто-то кого-то обманул и продал квартиру своему подельнику, а подельник продал квартиру постороннему человеку. Этот человек ни чего не подозревал. Поэтому такой человек является добросовестным приобретателем!

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

21.04.2003 года по этому поводу высказался Конституционный суд РФ в Постановлении №6-П:

"Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.)."

Недавно были уточнены положения о "добросовестности" приобретателя http://www.lawnow.ru/articles ... 7-10-51-47
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: 1
Читают тему