Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
У большинства людей любовь к справедливости - это просто боязнь подвергнуться несправедливости.
 
Франсуа де Ларошфуко

Проблемы кредитования садоводств и малоэтажного строительства

Проблемы кредитования садоводств и малоэтажного строительства

Проблемы кредитования садоводств и малоэтажного строительства
Тезисы из выступления  Антона Лебедева — адвокат Санкт-Петербургской Городской коллегии адвокатов. Выступление состоялось 24 июня в помещении Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках круглого стола «Ипотека на первичном и загородном рынках. Новые правила игры».

Объемы ипотечного кредитования загородной недвижимости:

По данным различных источников в России сейчас лишь 10-20% населения могут позволить себе получить ипотечный кредит. Эти цифры не означают того, что все эти граждане будут получать кредит, более того значительная часть граждан рассчитывает получить кредит именно на приобретение квартир. Количество ипотечных сделок с загородной недвижимостью еще невелико, доля таких сделок не превышает 1,5–2% от общего объема выданных ипотечных кредитов. Доля ипотечных сделок с участием объектов недвижимости в садоводствах еще более мала. Однако, объемы ипотечного кредитования такого загородного жилья растут, т.к. государством взят курс на развитие малоэтажного строительства.

Цели и потребности:

Приобретение недвижимости в виде дома с земельным участком может производиться с несколькими целями: для временного проживания (отдыха) и для постоянного проживания. Временное проживание может осуществляться в объектах любой благоустроенности, однако для постоянного проживания требуются дома с хорошей благоустроенностью. Постоянное проживание требует наличия инфраструктуры способной обеспечить комфортное проживание и потребности всех членов семьи собственника дома. В садоводствах не очень большое количество объектов пригодных для постоянного проживания. Более того, постоянное проживание потребует и возможности регистрации по месту жительства.

Ипотечные программы накладывают свои ограничения на выбор объекта недвижимости устанавливая обязательные требования к такого рода объектам, в том числе и требования к уровню благоустроенности. Дома в садоводствах являются не самыми благоустроенными, поэтому значительная часть такого рода объектов просто не попадает в категорию кредитуемых.

Малоэтажное строительство производит в основном объекты премиум-класса. Это приводит к расслоению предложения на элитное жилье и жилье, которое пользуется значительно меньшим спросом. Предложение доступного малоэтажного жилья на рынке минимально.

Постоянная регистрация:

Постановление Конституционного суда РФ N 7-П 14 апреля 2008 г. позволило получать регистрацию в домах, расположенных в садоводствах. Однако, данное постановление распространяется не на все садоводства, а только лишь на те дома, которые будут признаны пригодными для постоянного проживания и расположены на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Данный вопрос уже неоднократно обсуждался в интернет и прессе и требует более детального анализа.

«… субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления — утвердить, как это предусмотрено в статье 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки.

При этом не исключается возможность введения субъектами Российской Федерации указанного правового регулирования в опережающем порядке. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 ГПК Российской Федерации).»

Таким образом, у граждан появилось право на регистрацию (прописку) в садовом доме, воспользоваться этим правом смогут только те, чьи дома признаны пригодными для постоянного проживания на основании нормативного акта субъекта РФ или решения суда, а садовый участок расположен на землях населенных пунктов.

Полномочиями по определению «пригодности» для постоянного проживания, скорее всего будут наделены Проектно-инвентаризационные бюро (ПИБ) и Бюро технической инвентаризации (БТИ). Критерии определения «пригодности» пока не ясны. В любом случае в отсутствии законодательства субъекта РФ (Санкт-Петербурга или Ленинградской области) с этим вопросом необходимо обращаться в суд общей юрисдикции.

Такое положение явно не располагает граждан к покупке домов в садоводствах с целью постоянного проживания.

Доступность ипотечных кредитов на дома с земельными участками:

Кредитование объектов недвижимости предполагает оценку объекта недвижимости. В случае кредитования загородной недвижимости приобретается сразу два объекта недвижимости – земля и дом. Большинство ипотечных программ при расчете параметров кредита используют только стоимость дома, а это означает, что земельный участок должен будет приобретаться из собственных средств заемщика.

Оценка загородной недвижимости:

При оценке недвижимости используется метод сравнения. Если в городской недвижимости достаточно просто найти аналог объекта, то в загородной недвижимости это сделать сложнее. Дома в садоводствах возводились по индивидуальным проектам, следовательно, оценка таких объектов должна производиться тоже «индивидуально». Кредитные организации используют данные отчета об оценке для расчетов. Кредитору необходимо четко понимать ликвидность объекта недвижимости, срок его экспозиции и т.д. Если кредитная организация не может быть уверена в действительной стоимости объекта, она не может точно определить и сумму ипотечного кредита, поэтому такой кредит будет затруднительно выдавать.

Проблема земельных участков:

Бывает так, что строительство осуществляется на арендованных участках. Залог права аренды в ипотечном кредитовании допускается при условии, что договор аренды заключен на срок не менее срока кредита. Однако, строительство в этих случаях часто осуществляется сразу нескольких домов на одном участке. Раздел такого участка возможен только после окончания строительства. Поэтому и кредитование таких объектов становится возможным после окончания строительства.

Проблема осуществления строительства на земле находящейся в собственности заключается в том, что собственники земли не хотят разбивать земельный участок под строящимся поселком для каждого домовладения. Часто вся территория поселка оформляется в собственность жилищного кооператива. Это приводит к невозможности осуществления кредитования дома с земельным участком.

Не редко осуществление малоэтажного строительства идет не самыми прозрачными для кредиторов путями и вопросы оформления отдельного земельного участка с домом на этапе строительства остаются не решенными, что не позволяет осуществлять кредитование таких объектов.

Самая доступная схема покупки загородной недвижимости:

Если прямое кредитование приобретения загородной недвижимости затруднена рядом обстоятельств, то приобретение этой же недвижимости под залог другого объекта доступно. Кредитные организации охотнее соглашаются принимать в залог «привычный» объект недвижимости – квартиру, предоставляя деньги на приобретение любого другого объекта недвижимости. Однако, кредит в этом случае будет составлять 70-90% от стоимости закладываемой квартиры. Этой суммы может не хватать на приобретение дома с земельным участком. Поэтому заемщик вынужден изыскивать дополнительные денежные средства.

адвокат Антон Лебедев 

Короткая ссылка на новость: http://www.LawNow.ru/~zkTcC
 


Комментарии пользователей





Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram