Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Амнистия — великодушие государства по отношению к тем преступникам, наказать которых ему не по средствам.
 
Амброс Бирс

Как происходит реализация заложенных ипотечных квартир

Как происходит реализация заложенных ипотечных квартир

Как происходит реализация заложенных ипотечных квартир
Что делать если  ипотека оказалась слишком тяжелым бременем? И как при этом учесть интересы и банков и заемщиков? Эти вопросы сегодня волнуют многих. Напомним о существовании порядка реструктуризации долга в случае возникновения определенных сложностей по его погашению. Основная цель реструктуризации заключается в том, чтобы предотвратить массовые выселения неплатежеспособных заемщиков из приобретенных в кредит квартир. Так что на господдержку может рассчитывать только тот заемщик, который брал кредит, чтобы купить себе жилье, а не вложить деньги в недвижимость. Поэтому не стоит забывать и о процедуре продажи банком заложенного имущества, т.е. квартиры. Еще летом российские банки начали заключать первые немногочисленные сделки по продаже заложенных ипотечных квартир. А так как эта процедура не имела достаточно широкого распространения, возникает немало вопросов по ее проведению. 

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество может проходить в судебном и внесудебном порядке. Очевидно, что в первом случае взыскание по требованию залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда и согласие заемщика не требуется. 

Другое дело если удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, происходит без обращения в суд. Такой порядок, согласно ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем (заемщиком), причем такое соглашение может быть как частью договора об ипотеке, так и заключено в виде отдельного договора. Необходимым условием для такого соглашения является нотариально удостоверенное согласие залогодателя (заемщика). 

Необходимо пояснить и о порядке расчетов между банком и заемщиком. После продажи объекта банк получает только сумму невыплаченной ссудной задолженности и проценты за период пользования кредитом, оставшиеся средства поступают заемщику. Заемщик, а не банк в первую очередь заинтересован в продаже имущества по максимально возможной цене, кредитор же заинтересован в возможно более скором решении вопроса, без временных и административных затрат. Издержки на аукцион также будут вычтены из вырученной за квартиру суммы. Оставшиеся от продажи средства переходят заемщику. 

Для заемщика договориться с банком о внесудебном порядке всегда выгоднее, чем ждать решения суда, после вынесения которого банк будет торопиться с продажей квартиры, и как следствие, заемщик выручит от ее продажи меньше средств, чем если бы он действовал по договоренности с банком во внесудебном порядке. Что касается цен на такие квартиры, то, по мнению экспертов, начальные цены на аукционах будут соответствовать 60% от реальной стоимости, т.е. в данном случае разница составит 40%.  Законом об ипотеке в ряде случаев при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд предусмотрено обязательное привлечение оценщика. Наиболее распространенным из таких случаев является превышение стоимости недвижимого имущества по договору об ипотеке суммы в 500 тыс. рублей. Соответственно под этот случай подпадает абсолютное большинство квартир. Согласно тому же закону об ипотеке  начальная продажная цена устанавливается равной 80% стоимости, определенной в отчете оценщика (здесь дисконт составит 20%). Данное положение, правда, носит рекомендательный характер и действительно, если иное не установлено соглашением сторон. А так как банку выгодно как можно быстрее разобраться с проблемными кредитами и продать недвижимость, он будет стараться понизить начальную стоимость до приемлемого для себя уровня (каким является уровень в 60%). 

Теперь несколько слов о том, где же найти сведения об аукционах. Информация о продаже ипотечных квартир на публичных торгах в ходе исполнительного производства размещается на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов. Что касается аукционов, проводимых без решения суда, то здесь многое зависит от организатора торгов. Естественным требованием к информации об их проведении является публичность и открытость (другое дело это не всегда исполняется). Такая информация содержится, как правило, на сайтах организаторов торгов, в печатных изданиях по месту нахождения выставленного имущества. Сбербанк вместе с Фондом имущества Санкт-Петербурга создал «Российский аукционный дом», который стал первой всероссийской аукционной площадкой, где с молотка продаются залоги и отступные по кредитам частных лиц.

Что касается рисков, связанных с покупкой ипотечных квартир. Здесь в первую очередь потенциальных покупателей волнует вопрос, сможет ли старый владелец (т. е заемщик) оспорить сделку. Риск теоретически может возникнуть, если квартира, реализуемая на аукционе, ранее принадлежала физическому лицу и перешла в собственность банка по отступному. Банк может подписать сначала с должником соглашение об отступном, а потом выставить на торги эту квартиру. В течение года владелец квартиры может оспорить сделку, заявив, что написал отступное под давлением  или на кабальных условиях. И если в ходе разбирательства обнаружатся злоупотребления банка, то это может повлечь признание сделки недействительной. В таком случае приобретенное имущество изымается даже у добросовестного приобретателя, который купил его, в том числе на аукционе. Поэтому приобретение залоговой квартиры через аукцион, если она была получена в качестве отступного от физического лица, в ряде случае может оказаться рискованным предприятием.
Короткая ссылка на новость: http://www.LawNow.ru/~lw8Sw


Комментарии пользователей





Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram