Тезисы выступления состоявшегося 8 ноября в рамках семинара "Ипотека: как увеличить шансы на получение кредита" проводимого на "Ярмарке недвижимости". Семинар проводился адвокатом Антоном Лебедевым.
Несмотря на сложившуюся обстановку вокруг ипотечного кредитования получить кредит возможно и сейчас. Однако кредитные организации стали более строго проверять заемщиков и предоставляемые ими документы, поэтому без помощи специалиста ипотечного брокера теперь не обойтись.
Достоверность информации
В настоящий момент большое количество данных заносится в компьютеры и обобщается в базы данных. Такое обобщение позволяет проверить подлинность информации о заемщике. Сейчас возможно проверить не только паспортные данные, но и документы об образовании, наличие штрафов, уплату налогов, привлечение к административной и уголовной ответственности и многое другое. Поэтому предоставление ипотечному брокеру или в банк недостоверной информации сразу обнаруживается, и получение кредита в таком случае становится невозможным. В особых случаях может быть возбуждено уголовное дело. Делаем вывод: предоставление достоверной информации увеличивает шансы на получение ипотечного кредита.
Доход заемщика
Доходы заемщика должны позволять ему выплачивать ипотечный кредит. Обычно ежемесячный платеж по кредиту должен составлять не более 50% от дохода заемщика. Поэтому чем больше доходы, тем больше может быть размер ипотечного кредита. Если заемщик получает кредит на 1/10 своего дохода, то любые финансовые потрясения на нем не отразятся, но если заемщик оставляет себе лишь 50% от заработной платы, то снижение заработной платы, рождение ребенка или другие непредвиденные расходы могут помешать ему произвести платеж. Причем не обязательно должен случиться финансовый кризис, это может быть просто смена работы. Точно с такой же логикой банки оценивают доходы заемщика перед выдачей кредита. Кредиты, возврат которых требует больше 50% доходов, сейчас предпочитают не выдавать. Практика сибирских регионов показала, что именно такие заемщика допускают просрочки платежей в случае каких-либо финансовых потрясений (в некоторых регионах процент просроченных ипотечных кредитов составляет до 20%).
Форма подтверждения дохода
В настоящий момент форма подтверждения дохода заемщика является наиболее острым вопросом. Дело в том, что ранее формы подтверждения дохода могли быть совершенно разными: от официальной формы 2-НДФЛ до устного подтверждения. В настоящий момент практически все ипотечные программы требуют хотя бы минимального подтверждения по 2-НДФЛ, хотя бы в размере прожиточного минимума. Однако в странах с развитой экономикой существует всего одна форма подтверждения дохода – официальная, поэтому российские банки будут также придерживаться этого вектора развития.
Наличие большого первоначального взноса
Наличие собственных средств – первоначального взноса — увеличивает шансы на получение ипотечного кредита. Чем больше первоначальный взнос, тем больше шансы получить ипотечный кредит. Основная часть ипотечных программ предусматривает наличие первоначального взноса от 20% стоимости жилья. Причем, увеличение первоначального взноса приводит к уменьшению суммы кредита и достаточно часто - размеру процентной ставки, поскольку сумма ежемесячного платежа рассчитывается исходя из суммы кредита и процентной ставки. Уменьшение этих двух параметров приводит уменьшению суммы ежемесячного платежа.
Улучшение жилищных условий
Тесно связано с предыдущим пунктом и получение ипотечного кредита на улучшение жилищных условий. К такому выводу можно прийти сделав анализ требований к заемщику, предъявляемых сейчас банками. Дело в том, что при продаже любого собственного объекта недвижимости появляется большая сумма наличных денежных средств, которая может быть использована в качестве первоначального взноса.
Участие в федеральной программе ипотечного кредитования
Федеральная программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в настоящий момент является наиболее лояльной к заемщику. Получая ипотечный кредит у партнера АИЖК, Вы страхуете себя от рисков возникновения требований по досрочному погашению кредита или от изменения (в сторону ухудшения) условий погашения или обслуживания кредита на протяжении всего срока его действия. Статус организации, уполномоченной работать по Федеральному ипотечному стандарту (ФИС), автоматически означает контроль государства над ее деятельностью в части качества обслуживания заемщик. Соответственно, участие в этой программе позволит повысить шансы получения ипотечного кредита.
В ближайшее время подход к заемщику и другим параметрам кредита по программе ОАО «АИЖК» будет смягчен.
Возраст заемщика
Возраст заемщика может оказывать влияние на срок кредита. Все ипотечные программы устанавливают минимальный и максимальный возраст заемщика. Это означает, что заемщик может получить кредит в пределах определенного возраста и должен расплатиться до наступления предельного возраста, установленного ипотечной программой. Минимальный возраст заемщика обычно устанавливается на уровне 18-22 года, а максимальный – 55-65 лет, иногда этот возраст определяется возрастом выхода на пенсию отдельно для мужчин и отдельно для женщин.
