Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Пусть всякий, кто сможет, остерегается попасть в руки судьи, когда этот судья - победоносный и вооруженный до зубов враг.
 
М. Монтень
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: 1
Мансарды и реконструкция..., мансарда, реконструкция, чердак
 
Судебная практика:

Арбитражная практика по мансардам, чердакам и подвалам;
Субедбная практика общей юрисдикции по мансардам, чердакам и подвалам;

Законодательство Санкт-Петербурга:
РАСПОРЯЖЕНИЕ Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 10.12.96 n 817-р ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРИМЕРНОЙ ФОРМЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА О РЕКОНСТРУКЦИИ ЧЕРДАКА (МАНСАРДЫ)

Сегодня узнал, что опубликовали мою статью о "мансардах". Получился сюрприз. Публикую ее еще и здесь...

Осторожно, мансарды! Чтоб не поехала крыша

В своей профессиональной деятельности адвокаты сталкиваются с различными правовыми коллизиями. Проведение юридических экспертиз объектов недвижимости и анализ инвестиционных проектов – это то, с чем специалисты работают каждый день. Об одной из таких разновидностей инвестиционных проектов – реконструкции чердаков в многоквартирных домах – пойдет речь в данной статье.

Допустим, существует дом, в котором у инвестора есть большое желание реконструировать чердак и в результате получить в собственность мансарду. Если в доме создано ТСЖ, оно заключает инвестиционный договор с инвестором, если ТСЖ нет – инвестиционный договор заключает Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ). В результате заключения инвестиционного договора и осуществления реконструкции инвестор должен получить мансарду, и казалось бы, на этом история заканчивается… Но!

Самая существенная проблема такой схемы инвестирования заключается в том, что она не имеет специального законодательного регламентирования. И правовая конструкция этой схемы состоит из набора статей Гражданского и Жилищного кодексов РФ и подзаконных актов.

История гласит

Немного о правовых корнях проблемы. В далеком 1996 году губернатор Санкт-Петербурга Владимир Яковлев подписал распоряжение № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях». Целью издания этого документа была попытка получить около миллиона квадратных метров жилья в центральных районах города, не прибегая к уплотнительной застройке. Привлеченные от инвесторов денежные средства предполагалось использовать тоже на благие цели – благоустройство территории и мест общего пользования. Данное распоряжение распространялось на чердаки и мансарды, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга.

Читать далее...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Получается, что получить мансарду в Питере невозмжно? :cry:
 
Цитата
Получается, что получить мансарду в Питере невозмжно? :cry:
Получается, что если дом строится и в нем предусмотрена жилая мансарда или изначально государство ее оформило как отдельный объект недвижимости - все ок, а если нет - мансарду можно получить в собственность с нарушением закона - если жильцы не будут обращаться в суд. Можно еще надстраивать новый этаж и чердак =) В Питере администрации каким-то чудным образом давали разрешение на это... =)
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 декабря 2000 года

Дело N 78-Г00-61

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Манохиной Г.В.,
судей Соловьева В.Н.,
Пирожкова В.Н.

рассмотрела в судебном заседании от 25 декабря 2000 г. дело по жалобе Тумасовой Лидии Алексеевны, Васильевой Людмилы Николаевны, Тарасова Владимира Васильевича, Концевого Владимира Владимировича о признании недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт - Петербурга от 11 декабря 1998 г. N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", а также по жалобе Мариничева Григория Владимировича и Петрова Юрия Викторовича о признании частично недействительным п. 2.3 в части слова "собственность" распоряжения мэра Санкт - Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.96 N 128-р и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт - Петербурга от 11.12.98 N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 N 128-р" по кассационной жалобе представителя губернатора Санкт - Петербурга на решение Санкт - Петербургского городского суда от 13.09.2000, которым требования заявителей удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Соловьева В.Н., объяснения представителей губернатора Санкт - Петербурга Чичканова А.Б., Сергеева А.П., заявителей Петрова Ю.В., Мариничева И.В., Васильевой Л.Н., Тумасовой Л.А., Авдеева А.Д., Концевого В.В., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

в соответствии с п. 2.2 распоряжения мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" договор с инвестором подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внутриквартирного оборудования.

Пунктом 2.3 указанного распоряжения в договоры с инвесторами, в числе других, включается следующее обязательное условие: условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции.

11.12.98 губернатором Санкт - Петербурга было издано распоряжение N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 N 128-р", по которому (п. 1.2) из распоряжения мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" исключен п. 2.2 предусматривающий согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования.

Указанное распоряжение губернатора Санкт - Петербурга обжаловали собственники жилых помещений в многоквартирных домах Тумасова Л.А., Васильева Л.Н., Концевой В.В., Тарасов В.В., которые обратились в суд с просьбой о признании недействительным пункта 1.2 названного распоряжения, ссылаясь при этом на то, что их право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе и на общие помещения, несущие конструкции и внеквартирное оборудование граждан (подвалы и т.п.), будет нарушено.

Заявители полагали, что реконструкция чердачных помещений и оборудование (строительство) мансард без согласования с ними существенно ухудшит их жилищное положение, создаст препятствия в пользовании находящихся в их собственности квартир.

Мариничев Г.В. и Петров Ю.В. просили суд признать недействительным п. 2.3 распоряжения мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 N 128 "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" как противоречащего п. 2 ст. 290 ГК РФ, в силу которого собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Эти же заявители просили признать недействительным и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт - Петербурга от 11.12.98 N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 N 128-р" как противоречащий п. 1 ст. 246 ГК РФ.

Решением Санкт - Петербургского городского суда от 13.09.2000 признаны недействительными не порождающими правовых последствий со дня издания п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт - Петербурга от 11.12.98 N 1244-р и п. 2.3 в части указания слова "собственность" в распоряжении мэра Санкт - Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.96 N 128-р.

Не соглашаясь с решением суда, представитель губернатора Санкт - Петербурга в кассационной жалобе просит его отменить, утверждая, что выводы суда основаны на неверном толковании положений закона и, в частности, ошибочного мнения об ущемлении интересов собственников квартир, в домах которых чердачное пространство будет использовано для создания мансардного этажа. Кроме этого, в жалобе утверждается, что чердак как таковой не может быть отнесен к объектам права собственности, в состав общего имущества не входит и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может иметь место и без согласования с иными сособственниками.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит решение Санкт - Петербургского городского суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, поводом для возбуждения настоящего производства и судебного разбирательства послужило исключение из распоряжения мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 N 128-р пункта 2.2 о том, что "договор с инвестором подлежит согласованию с собственником общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования".

Как утверждал в судебном заседании представитель губернатора Санкт - Петербурга, исключение указанного пункта было обусловлено тем, что никакого согласования при осуществлении реконструкции чердачного пространства с собственниками квартир в этом доме не требуется, так как оно не относится и не может относиться к объектам общей долевой собственности.

Суд не согласился с этими суждениями, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Указанный вывод суда следует признать правильным.

По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.

В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Судом обоснованно учтены положения указанных норм права.

Правильным является и вывод о несостоятельности утверждения представителя губернатора Санкт - Петербурга о приоритете Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" над ст. ст. 289, 290 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

С учетом изложенного суд правильно пришел к выводу о том, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные требования, признав недействительными и не порождающими правовых последствий со дня издания обжалуемые пункты названных распоряжений губернатора Санкт - Петербурга.

Доводы кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, - являются несостоятельными. Не учтено, что действующее законодательство допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи, если иное специально не предусмотрено договором (ст. 135 ГК РФ).

Ссылка в жалобе представителя губернатора Санкт - Петербурга на несоответствие выводов суда положениям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ не может быть признана заслуживающей внимание в силу несостоятельности.

Мотивировочная часть решения суда не содержит суждений, ставящих под сомнение необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах постановленное по данному делу решение является законным, в связи с чем подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 305 ГПК РСФСР, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Санкт - Петербургского городского суда от 13.09.2000 оставить без изменения, кассационную жалобу представителя губернатора Санкт - Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Товарищи вышли из подземелья

Более шестидесяти петербургских ТСЖ объявили акцию «Нет продажам чердаков и подвалов». Они отчаялись добиться признания прав на эти помещения через суд и теперь ищут другие способы борьбы.

Активисты направили открытые письма в высшие органы исполнительной, законодательной и судебной власти, требуя восстановить права домовладельцев на технические помещения. Они отмечают, что сложившаяся судебная практика идет вразрез с нормами Жилищного кодекса.

По словам Светланы Морозовой, одной из активисток движения и председателя ТСЖ «Черняховского, 51 а», под обращением подписались более 1200 человек. К петербургской инициативной группе примкнули десятки ТСЖ из других городов, поэтому акцию назвали всероссийской.

Если власть не отреагирует на письма, активисты обещают предпринять другие шаги, вплоть до митингов. Среди подписантов — жильцы домов, расположенных преимущественно в центре города. Многие адреса неоднократно упоминались на страницах нашей газеты. Впрочем, есть и новые «горячие точки».

Например, ТСЖ «Лиговка 107» жалуется на арендаторов, которые ограничили доступ к инженерному оборудованию, расположенному в цоколе, и даже в случае протечек не позволяют жильцам оперативно перекрыть клапаны. «В этом году мы проводили капремонт всех коммуникаций в доме, владельцы нескольких встроек не пустили нас на свою территорию», — негодует председатель ТСЖ Алла Дитковская. До недавних пор крупнейшим арендатором в этом доме была сеть салонов «Титаник». Теперь в ее помещениях расположен зал лотерейных автоматов.

«Мы вовсе не стремимся получить все спорные помещения в собственность, чтобы распоряжаться ими по своему усмотрению, мы лишь хотим вернуть контроль над инженерной инфраструктурой, чтобы безопасно эксплуатировать дома», — сформулировал цель акции Владимир Семенов, председатель Ассоциации ТСЖ Центрального района. Он напомнил, что тепловые пункты и водомерные узлы расположены как раз на чердаках и в подвалах.

«За последнее время суды не приняли ни одного положительного решения в пользу жилтоварищей, хотя первоначально арбитражная практика складывалась положительным образом, — напомнила Светлана Морозова. — После решений Высшей арбитражной инстанции по нескольким делам у жильцов не осталось шансов в борьбе с КУГИ. Суды не смотрят, является ли помещение техническим (то есть расположено ли там инженерное оборудование, которое обслуживает более чем одну квартиру в доме), а лишь оценивают, использовалось ли оно под иные цели (например, под дворницкую, мастерскую и т. д.) до того, как в доме была приватизирована первая квартира. Такая логика арбитража идет вразрез с разъяснением Конституционного суда (от 19 мая 2009 го) о том, что помещение может быть либо техническим, либо самостоятельным объектом недвижимости, и в первом случае оно является общей собственностью жильцов. Его история в данном случае не важна».

«Доходит до того, что город продает или сдает в аренду технические подвалы и чердаки, в которых даже отдельного входа нет или высота не позволяет встать человеку в полный рост. Новые хозяева переделывают все на свой лад, а по стенам потом идут трещины», — возмущается Владимир Семенов.

Еще один председатель ТСЖ (дома на Разъезжей ул., 33) рассказал, как в их подвале оказалось изолировано несколько вентилей. Помещение, где они находятся, город благодушно оставил жильцам, зато сдал в аренду все соседние встройки, наглухо перекрыв доступ к запорной арматуре.

Активисты полагают, что им не о чем говорить с питерскими чиновниками, поскольку проблему нужно решать на федеральном уровне.

Мнение эксперта
Дмитрий Некрестьянов,
руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и Партнеры»:

— Предлагается типично русский способ решения: «обратиться к царю-батюшке» и «запретить»… И вся история государства российского показывает, что это никогда не работает должным образом.

Действительно, возникают проблемы в эксплуатации дома в связи с действиями каких-либо правообладателей. Однако из спора двух частных субъектов права не следует вывод о необходимости передела собственности! Иначе логичным продолжением будет требование отобрать квартиры у всех граждан, поставивших на этаже железную дверь: это нарушает требования пожарной безопасности…

Активисты лукавят, когда говорят о том, что суд не защищает их права. Суды давно заняли твердую и последовательную позицию по этому вопросу. Если помещение может быть использовано либо использовалось ранее как самостоятельное, то оно является объектом права, отличным от категории общей собственности (например, постановления Президиума ВАС РФ №12537/09 от 15.12.2009, №13391/09 от 02.03.2010, определение Президиума ВАС РФ №ВАС 5654/10 от 11.05.2010).

Суды неоднократно указывали ТСЖ и жильцам, что не надо использовать нормы об общей собственности как способ конкурентной борьбы либо давления на одного из собственников. Если цель — получить доступ к каким-либо коммуникациям (а таковые есть и в каждой квартире), то правомерный способ защиты — добиваться, чтобы суд обязал виновного предоставить его. А вовсе не лишал его права собственности на помещение.

Другое дело, когда по каким-либо причинам в частную собственность были переданы объекты, предназначенные исключительно для обслуживания многоквартирного дома (например, водомерные или тепловые узлы учета и распределения). И в этом случае суды тоже однозначны во мнении: такие объекты являются общим имуществом и не могут находиться в собственности конкретного лица.

Проблема, на мой взгляд, не столько в позиции судов, сколько в том, что их решения не исполняются или исполняются с проволочками.

Роман Денисов

Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 35(619) 2010-09-06, c.7
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: 1
Читают тему