Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Не следует законами достигать того, что можно достигнуть улучшением нравов.
 
Ш. Монтескье
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: 1 2 След.
ст. 222 ГК РФ: самовольная постройка
 
Оглавление:

Судебная практика:
Публикации:
Видео:
Похожие темы форума:
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru



Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

26 марта 2015 года Дело № А56-40957/2014



Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2015 года.

Полный текст решения изготовлен 26 марта 2015 года.



Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:
судьи Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Васенькиной М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Юнимар" (адрес: 199226, Санкт-Петербург, ул. Нахимова д. 7, к. 2, лит. А; ОГРН: 1097847051741; ИНН: 7801490590)

ответчик: Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси д. 1/3, ОГРН: 1047829034484; ИНН: 7840016760)

третьи лица: 1) ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»,

2) Комитет по управлению городским имуществом,

3) Комитет по градостроительству и архитектуре,

4) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры,

5) Администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга

о признании права собственности на объект капитального строительства



при участии

- от истца: Никитина Е.Л. – доверенность от 27.06.2014,

- от ответчика: Петрова Н.А. – доверенность от 12.01.2015,

от третьих лиц: 1) Мигунова А.С. – доверенность от 31.12.2014,

2) Ворона А.С. – доверенность от 26.12.2014,

3) не явился (уведомлен),

4) не явился (уведомлен, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя),

5) Лебедев И.Б. – доверенность от 30.01.2015 № 236.



установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Юнимар" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Ответчик) о признании права собственности Истца на объект капитального строительства – нежилое здание с приспособлением под офисный центр, этажность: 1-2-3, мансардный этаж, подвал, общей площадью 1 476,1 кв.м. (из них площадь 1 этажа - 392,1 кв.м., 2 этажа – 389 кв.м., 3 этажа – 279,1 кв.м., мансардного этажа – 285,8 кв.м., подвала – 130,1 кв.м.), расположенное на земельном участке площадью 1 178 кв.м. с кадастровым номером 78:13:7305:37 по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 62, корп. 2, литер. А (далее – Объект).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества), Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ), Комитет по градостроительству и архитектуре (далее – КГА), Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП), Администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация).

В судебном заседании 01.10.2014 Истец заявил в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) об уточнении иска путём конкретизации спорного объекта недвижимости, в связи с чем просит суд признать право собственности Истца на нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 1 314,6 кв.м., этажность (этаж) 4 (2-4, кроме того, технический этаж) подвал, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский р-н, наб. Обводного канала, д. 62, корп. 2, литер. Б, инв. № 15/01-1226.

Заявленное уточнение принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Определением суда от 02.10.2014 назначена строительно-техническая экспертиза спорного объекта, проведение экспертизы поручено эксперту Городского учреждения судебной экспертизы Никольскому Максиму Юрьевичу, производство по делу приостановлено в порядке ч. 1 ст. 144 АПК РФ.

22.12.2014 в арбитражный суд поступило письмо Городского учреждения судебной экспертизы, содержащее запрос о возможности назначения дополнительного эксперта, а также содержащее перечень дополнительных документов, необходимых эксперту для проведения экспертизы, а именно: исполнительную документацию на объект исследования, раздел конструктивных решений, раздел по обеспечению пожарной безопасности.

В связи с необходимостью решения вопроса о поручении проведения экспертизы дополнительному эксперту определением суда от 23.12.2014 суд вызвал в заседание представителей сторон.

В судебном заседании 14.01.2015 производство по делу было возобновлено, о чем вынесено протокольное определение.

Определением суда от 19.01.2015 экспертиза назначена в том же экспертном учреждении с привлечением к проведению экспертизы дополнительного эксперта Абразумова О.В., эксперту направлены для проведения экспертизы дополнительные документы, производство по делу приостановлено, назначено судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу.

26.02.2015 в арбитражный суд сопроводительным письмом от 26.01.2015 № 231 поступило заключение экспертов от 18.02.2015 № 916/16.

Определением суда от 26.02.2015 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании Истец заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик, Фонд имущества, КУГИ и Администрация в судебном заседании против удовлетворения иска возражали, в том числе, по основаниям, изложенным в отзывах.

КГА, КГИОП, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ спор рассмотрен по существу в отсутствие КГА и КГИОП по материалам дела, представленным сторонами, и экспертному заключению.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, Фонда имущества, КУГИ и Администрации, арбитражный суд установил следующее.

01.11.2010 между Фондом имущества, осуществляющим функции продавца на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 №1002 «О создании открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга», договора № Фао-238/2010 от 20.04.2010, заключенного между КУГИ и Фондом имущества, и Истцом заключен договор №9728-А3 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием (далее - Договор), согласно которому продавец передал в собственность Истца, а Истец принял и оплатил цену за земельный участок, входящий в состав земель населенных пунктов, предоставленный для размещения объектов коммерческой деятельности, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, дом 62, корпус 2, литера А, площадью 1 178 кв.м., кадастровый номер 78:13:7305:37 (далее - Участок), с расположенным на нем общежитием, назначение: жилое, этажность 1-2-3 площадью 914 кв.м. с кадастровым номером 78:13:7305:28:141 (далее - Здание).

Право собственности Истца на Участок и Здание зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.12.2010 серии 78-АЖ 101400, серии 78-АЖ 101401.

Во исполнение п. 3.2.3 Договора в течение 6 месяцев с момента его заключения Истец осуществил снос Здания, что подтверждается письмом филиала СПбГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ПИБ Фрунзенского района от 08.07.2011 исх.№265, письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 01.03.2012 №36/072/2012-50, а также в течение 42-х месяцев с момента заключения Договора возвел на освобожденном Участке объект капитального строительства, нежилое здание с приспособлением под офисный центр, этажность: 1-2-3, мансардный этаж, подвал; общей площадью 1476,1 кв.м. (далее - Объект).

Письмами от 10.01.2014 № 01 (вх. №07-05-39/14-ОВ), от 20.03.2014 №24 (вх. №07-05-2394/14-ОВ от 21.03.2014) Истец обращался к Ответчику с заявлениями о выдаче необходимого для строительства Объекта разрешения на строительство.

Письмами от 20.01.2014 № 07-05-39/14-04, от 31.03.2014 № 07-05-2394/14-04 Ответчик отказал Истцу в выдаче указанного разрешения, ссылаясь в качестве основания отказа на то, что Объект уже возведен и в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является самовольной постройкой, правом выдачи разрешения на строительство которой Ответчик не обладает.

Истец, полагая, что за ним может быть признано право собственности на данный Объект в порядке 222 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с частью 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство - документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, выдаваемого согласно части 6 указанной статьи уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 55 ГрК РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на строительство и разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию отсутствуют. Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ спорный объект является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По результатам строительно-технической экспертизы Объекта, проведённой на основании определения суда от 02.10.2014, экспертами сделано заключение от 18.02.2015 № 916/16, согласно которому Объект является недвижимым имуществом, соответствует градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам, в том числе нормам озеленения, действующим в период разработки проектной документации и строительства Объекта; соответствует предоставленной проектной документации. Также Объект соответствует требованиям пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Выход Объекта за границы принадлежащего Истцу на праве собственности земельного участка не выявлен.

Исходя из данных экспертного заключения, арбитражный суд отклоняет доводы КУГИ о возможном превышении площади Объекта над площадью принадлежащего Истцу на праве собственности земельного участка.

Кроме того, в материалы дела представлен Технический паспорт на здание - офисный центр, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский район, наб. Обводного канала, дом 62, корпус 2, Литера Б, общей площадью 1314,6 кв.м, инв. № 15/01-1226 от 18.07.2014, в котором указано, что застроенная площадь участка составляет 507,2 кв.м, что также подтверждается Описанием земельного участка от 15.07.2014.

Также необоснованны и доводы КГА о возведении Объекта с нарушением градостроительных норм и правил, а именно положений Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (далее - ПЗЗ), устанавливающего требования о машино-местах и озеленении территории при застройке.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (далее - Закон №820-7) земельный участок, на котором располагается Объект, находится в границах зон охраны объекта культурного наследия (ЗРЗ 2-1).

Согласно приложению №2 к ПЗЗ объект недвижимого имущества находится в зоне ТД1-1_1, для которой

- в соответствии с пп. 8 п.6 ст. 24 Приложения №3 к ПЗЗ обязательно сохранение существующих озелененных территорий либо проведение компенсационного озеленения;

- в соответствии с ст. 11 Приложения №3 к ПЗЗ необходимо предусмотреть 1 машино-место на 5 работников в максимальную смену, а также 1 машино-место на 10 единовременных посетителей при их максимальном количестве.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 20.12.2010 по делу №3-311/10, оставленным без изменения Судебной коллегией Верховного Суда РФ 17.11.2011, признан недействующим с момента принятия ПЗЗ в части положений Приложений 1,3,4: части 3,4,8 ст.2 главы 1 части 1 Приложения 1; часть 4 ст. 8 Приложения; Приложение 4 - в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Таким образом, установлена незаконность градостроительных регламентов, содержащихся в ПЗЗ, распространяющиеся на охранные зоны, установленные выше названным Законом №820-7. Как следует из соответствующих определений Верховного Суда РФ по данному делу от 17.11.2010 и от 20.12.2012 года, градостроительные регламенты ПЗЗ в границах зон охраны объектов культурного наследия не действуют с момента вступления решения в законную силу - с 16.03.2011.

26.06.2014 Законом Санкт-Петербурга № 417-65 введены градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга, предусматривающие аналогичные ПЗЗ требования к застройке земельных участков в указанной зоне.

Таким образом, на момент разработки, утверждения проектной документации, а также строительства спорного Объекта отсутствовали действующие градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга.

В связи с отсутствием действующих градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга Раздел 3 «Схема планировочной организации земельного участка» проектной документации «Раздел 2 Схема планировочной организации земельного участка 24/2013-ГП» была разработана с учетом требований «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 № 820) (далее - СП 42.13330.2011), а также «СП 59.13330.2012. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения.
Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001» (утв. Приказом Минрегиона России от 27.12.2011 № 605) (далее - СП 59.13330.2012.).

Приложением К к СП 42.13330.2011 предусматривается 10-15 машино-мест на 100 работающих, поскольку общее число сотрудников здания-80 чел., минимальное расчетное количество м/местдля сотрудников 8 м/мест.

Согласно п.4.2.1 СП 59.13330.2012 предусмотрено 1 м/место для маломобильных групп населения. Норма по СП 59.13330.2012 составляет 5%, но не менее 1 м/места для парковки до 100 мест.

Таким образом, проектом предусмотрено 9 м/мест, исходя их общего числа сотрудников 80 человек. При застройке участка соблюдены требования о м/местах и предусмотрено размещение 9 м/мест, из которых 1 м/место для специализированного автотранспорта инвалидов.

Между тем, поскольку 26.06.2014 Законом Санкт- Петербурга № 417-65 введены градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга, предусматривающие аналогичные ПЗЗ требования к застройке земельных участков в указанной зоне, Истец осуществил действия, направленные на приведение Объекта в соответствие с действующими в настоящее время градостроительными требованиями, а именно, заключил договор № 01/2014-П от 20.10.2014 на оказание услуг по размещению 8 автотранспортных средств сотрудников офисного центра, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский район, набережная Обводного канала, дом 62, корпус 2, Литера Б, инв. № 15/01-1226, на прилегающей к Участку территории (п.5 ст.11 Приложения 3 к Закону №820-7).

Согласно ст.8.1 Территориальных строительных норм «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга» (ТСН 30-306-2002) (Утв. Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 22.02.2002 № 250-ра) (далее - ТСН) строительство новых и реконструкция существующих зданий вне зависимости от формы собственности должна проводиться с учетом максимального сохранения существующих зеленых насаждений всех форм пользования (общего, ограниченного, специального).

Пункт 8.5 ТСН предусматривает, что зеленые насаждения, снесенные при реконструкции, в том числе при строительстве новых зданий, должны быть компенсированы. Компенсируется озеленение, как правило, в пределах того квартала или средового района, где расположен объект строительства или реконструкции.

Согласно Разделу 6 «План благоустройства территории» проектной документации «Раздел 2 Схема планировочной организации земельного участка 24/2013-ГП» за границей землеотвода на прилегающей к участку территории площадь компенсационного озеленения запроектирована 165 кв.м., площадь газона с устройством газонной решетки-4,0 кв.м.

Согласно Акту обследования сохранения (сноса), пересадки зеленых насаждений и расчета размера их восстановительной стоимости от 26.07.2013 на участке указаны элементы озеленения в количестве 3 деревьев и 10 кустарников.

На основании порубочного билета от 05.06.2014 № 41 были проведены работы по рубке указанных зеленых насаждений.

В силу утраты зеленых насаждений после возведения Объекта были произведены компенсационные посадки деревьев на прилегающей территории в пределах квартала, а также выполнены работы по благоустройству земельного участка, а именно осуществлена посадка 3 деревьев - липа мелколистная высота саженца от 3,0 м до 3,5 м включительно с земляным комом, 2 группа, 1 сорт (договор подряда от 01.10.14, фото прилагаем).

Также вопреки доводам КГА о размещении на участке офисного центра без подземного паркинга, что противоречит Проекту планировки и градостроительному плану участка, арбитражный суд учитывает следующее.

Требование об оборудовании подземного гаража было обусловлено необходимостью соблюдения градостроительных требований о машино-местах и озеленении территории.

Как указано выше, градостроительные требования о машино-местах и озеленении территории, действовавшие в период разработки проектной документации и возведения спорного Объекта были соблюдены. Более того, градостроительные требования о машино-местах и озеленении территории, действующие на момент рассмотрения спора, также соблюдаются.

В то же время размещение на участке офисного центра с подземным гаражом противоречило бы предписанию КГИОП от 14.08.2013 №3-5531-2, от 15.08.2013 № 3-6805-1 о необходимости восстановления внешнего облика демонтированного исторического здания, располагавшегося на участке, без изменения существовавших ранее объемно-планировочных, объемно-пространственных, конструктивных и архитектурных решений.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что ввиду того, что земельный участок, на котором находится самовольная постройка, принадлежит Истцу на праве собственности, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на Объект может быть признано за Истцом.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Юнимар» на нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 1 314, 6 кв.м., этажность (этаж): 4 (2-4, кроме того технический этаж) подвал, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский р-н, наб. Обводного канала, д.62, корп.2, лит. Б, инв. № 15/01-1226.



Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.



Судья Воробьева Ю.В.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru



Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ



г. Санкт-Петербург

30 апреля 2015 года Дело № А56-13478/2015



Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2015 года.

Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2015 года.



Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:
судьи Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Васенькиной М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге (191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 2/6, литер. А; ОГРН: 1097847130886; ИНН: 7838426520)

ответчик: Управление Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Калининском районе Санкт-Петербурга (адрес: 195009, Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 12, литер. А; ОГРН: 1027801576692; ИНН: 7802196142)

третьи лица: 1) Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) по Санкт-Петербургу и Ленинградской области,

2) Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга,

3) Комитет по градостроительству и архитектуре,

4) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании права собственности на самовольную постройку



при участии

- от истца: Янгирова А.А. – доверенность от 22.12.2014,

- от ответчика: Палагин А.А. – доверенность от 22.04.2015,

Маулова О.М. – приказ от 07.04.2010 (начальник управления),

Гареева А.Р. – доверенность от 12.01.2015,

- от третьих лиц: 1) Смирнова Е.Н. – доверенность от 13.04.2015,

Баранов Е.Н. – доверенность от 13.04.2015,

Зейналова Н.В. – доверенность от 29.12.2014,

2) не явился (уведомление № 08010, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя),

3) не явился (уведомление № 08011),

4) не явился (уведомление № 08012).



установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге (далее – Истец, Росимущество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Управлению Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Калининском районе Санкт-Петербурга (далее – Ответчик, Учреждение) о признании права собственности Российской Федерации на здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д.12, лит.А, общей площадью 5 034,1 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба), Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее – Отделение), Комитет по градостроительству и архитектуре (далее – КГА), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр).

16.03.2015 в арбитражный суд от КГА поступил отзыв, в котором изложена правовая позиция КГА по существу заявленных требований.

02.04.2015 в суд от Службы поступил отзыв на иск, согласно которому Служба оставила рассмотрение спора на усмотрение суда и ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.

15.04.2015 в суд от Ответчика поступил отзыв с приложением документов для приобщения к материалам дела, согласно которому Ответчик против удовлетворения иска не возражал, считал требования Росимущества обоснованными.

20.04.2015 в суд от Отделения поступил отзыв, которое также против удовлетворения иска не возражало.

В судебном заседании Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик и Отделение в судебном заседании против удовлетворения иска не возражали.

Служба, КГА, Росреестр, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Согласно ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) спор рассмотрен по существу в отсутствие Службы, КГА и Росреестра.

Определением суда от 11.03.2015 стороны были извещены, что при наличии условий, указанных в ч. 1 ст. 137 АПК РФ, и отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, 23.04.2015 подготовка дела к судебному разбирательству будет завершена, дело будет рассмотрено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. Возражений не поступило, суд признал дело подготовленным, определил завершить подготовку дела к судебному разбирательству, и рассмотрел дело в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Земельный участок, расположенный по адресу: Кондратьевский пр., д. 12, лит. А, с кадастровым номером 78:10:5133:32 общей площадью 3 453 кв.м. находится в собственности Российской Федерации (далее - Участок) на основании Распоряжения Росимущества от 15.06.2010 № 416-р передан из собственности Санкт-Петербурга в собственность Российской Федерации. Право собственности Российской Федерации на Участок зарегистрировано в установленном законом порядке 26.01.2012, номер регистрационной записи № 78-78-37/091/2011-414.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 05.07.2012 № 78-АЖ 637077 распоряжением Росимущества от 25.05.2012 № 328-р Участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование Ответчика.

На Участке располагается здание по адресу: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 12, лит. А, общей площадью 5 034,1 кв.м. (далее - Здание).

Распоряжениями Росимущества от 15.06.2010 № 416-р, от 23.07.2010 № 598-р Здание передано из собственности Санкт-Петербурга в собственность Российской Федерации и оперативное управление Ответчика, которое было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.01.2012 № 78-АЖ 466476.

Ранее Здание было передано Комитетом по управлению городским имуществом в безвозмездное пользование Ответчика на основании договора от 30.07.2004 № 04-Б002150. Согласно акту сдачи-приемки от 30.07.2004 площадь Здания на момент передачи составляла 2 062,8 кв.м.

В период 2006-2007 г.г. Ответчиком были проведены капитальный ремонт и частичная реконструкция Здания, повлекшая в результате возведения пристройки увеличение площади Здания до 5034,1 кв.м.

В целях оформления произведенной реконструкции в установленном законом порядке в 2005 году были проведены общественные слушания по вопросу реконструкции Здания, по окончанию которых был составлен протокол результатов общественного обсуждения от 05.11.2005, утвержденный главой администрации Калининского района 08.11.2005.

Кроме того, в результате экспертизы предпроектных предложений реконструкции Здания были получены экспертное заключение Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербурге» № 78.01.07.T.9433 от 14.12.2005, в соответствии с которым, предпроектные предложения соответствуют требованиям действующих санитарных правил и норм, и заключение Межрегионального территориального управления технологического и экологического надзора по Северо-Западному федеральному округу № 573 от 02.10.2006, установившее, что указанные предпроектные предложения соответствуют требованиям законодательных и нормативных актов, регламентирующих требования к охране окружающей природной среды, и могут служить основой для дальнейшего проектирования.

12.03.2014 Ответчик обратился в Службу, уполномоченную на выдачу разрешений на строительство, реконструкцию и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в Санкт-Петербурге на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 № 1747 «О Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга», с заявлением о выдаче разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию реконструированного без разрешения на строительство Здания.

Письмом от 11.04.2014 № 01-12-2592/140-Ои Служба отказала Ответчику в выдаче разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию Здания ввиду непредставления полного пакета документов в соответствии с п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Ссылаясь на то, что реконструкция Здания проведена Ответчиком без получения необходимых разрешений и согласований, реконструированный объект в эксплуатацию не вводился, Истец, полагая, что за истцом может быть признано право собственности на данный объект в порядке 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Как следует из представленных в материалы дела документов, в отношении спорного объекта была произведена реконструкция.

В соответствии со статьей 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

В соответствии с частью 1 и 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство - документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, выдаваемого согласно части 6 указанной статьи уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 55 ГрК РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на строительство и разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию отсутствуют. Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ спорный объект является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10,
Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление) положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с п. 26 Постановления, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит
удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Истцом представлено в материалы дела Комплексное заключение о фактическом состоянии здания УПФР от 2014 года № СЭ-10/14-414-КЗ, выполненное ООО «Испытательный Центр «Стройэксперт», согласно которому при возведении (реконструкции) Здания не нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, санитарно-эпидемиологические нормы, требования пожарной безопасности, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

По результатам проведенной экспертизы в названном заключении сделаны следующие выводы:

Здание УПФР функционирует в штатном режиме, имеет административное назначение, оборудовано всеми инженерными системами, соответствует Градостроительным требованиям, предъявляемым в административных границах Санкт-Петербурга, не угрожает жизни и здоровью людей. Здание не находится в аварийном состоянии, строительная готовность – 100%.

Согласно произведенному анализу имеющейся правоустанавливающей документации и фактического расположения и функционального назначения выявлено, что нежилое Здание (государственное учреждение) является административным, не угрожает жизни и здоровью людей и подлежит перерегистрации в Росреестре с выдачей свидетельства о государственной регистрации права, технического плана с вышеперечисленными технико-экономическими показателями.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что ввиду того, что земельный участок, на котором находится самовольная постройка, принадлежит Истцу на праве собственности, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на Здание может быть признано за Истцом.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:



Признать право собственности Российской Федерации на здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д.12, лит.А, общей площадью 5 034,1 кв.м.



Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.



Судья Воробьева Ю.В.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 Об Обзоре судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации

18 января 2011

Справка
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Приложение: обзор на 29 листах.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А. Иванов
Обзор
судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда
Производственный кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения главы муниципального образования о сносе возведенной заявителем самовольной постройки (здания ангара).
Этим распоряжением производственному кооперативу предписывалось в тридцатидневный срок снести здание ангара, указывалось, что при неисполнении распоряжения в добровольном порядке постройка будет снесена силами специализированного муниципального предприятия, а связанные с этим расходы - взысканы с производственного кооператива.
Производственный кооператив обосновал свое требование тем, что лишение его имущества во внесудебном порядке противоречит статье 35 Конституции Российской Федерации.
Ответчик против заявленного требования возражал, сославшись на то, что постройка является самовольной, поскольку создана без получения необходимых разрешений (отсутствуют разрешение на строительство и утвержденная проектная документация). При этом по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) снос самовольных построек производится в административном порядке (пункт 2 статьи 222 Кодекса), а в судебном порядке разрешается лишь вопрос о признании права собственности на самовольно возведенный объект (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленного требования было отказано по следующим основаниям.
Согласно материалам дела спорный объект недвижимости являлся самовольной постройкой. Не оспаривая этот факт, производственный кооператив требовал, признания недействительным распоряжения главы муниципального образования лишь по тому основанию, что решение о сносе не могло быть принято в административном порядке.
Суд указал, что в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом или за его счет. Следовательно, самовольная постройка подлежит сносу и без соответствующего судебного решения и ее снос возможен па основании распоряжения, принятого в административном порядке.
По мнению суда, в данном случае установленные Конституцией Российской Федерации и ГК РФ принципы неприкосновенности собственности и недопустимости лишения имущества иначе как по решению суда не нарушаются, поскольку право собственности на объект самовольной постройки не возникает. Судебная защита прав лица, осуществившего спорную постройку, в данном случае обеспечивается путем оспаривания распоряжения о сносе.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, заявленное требование удовлетворил, исходя из следующего.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в частности, на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.
Принимая распоряжение о сносе ангара как самовольной постройки, орган местного самоуправления решил тем самым вопрос о праве собственности производственного кооператива, так как в силу абзаца первого пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Между тем федеральным законодательством такого права административным органам не предоставлено.
Суд апелляционной инстанции также отметил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ. В случае принудительного сноса самовольной постройки во внесудебном порядке лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, лишается права требовать признания права собственности на самовольную постройку.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что принятие в административном порядке распоряжения о сносе самовольной постройки и последующее исполнение этого решения привело бы к ее уничтожению, а поэтому восстановление положения, существовавшего до издания такого распоряжения, при последующем судебном контроле было бы невозможно.
Следовательно, решение о сносе постройки, принятое в административном порядке, противоречит статье 35 Конституции Российской Федерации, а также общим началам гражданского законодательства. Статья 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.
Обжалованное в суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции было оставлено без изменения.
2. Прокурор вправе обратится в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов.
Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком автозаправочной станции с магазином и моечным узлом как самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).
В обоснование своего требования истец сослался на то, что при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, следствием чего может стать обрушение этих объектов. По мнению прокурора, сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, поскольку прокурор в силу статьи 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки.
Указанное решение было отменено судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 4 статьи 27 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. На основании пункта 3 статьи 35 названного Закона прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
Суд апелляционной инстанции указал, что по смыслу данных норм, а также положений статьи 52 АПК РФ последние нельзя рассматривать как запрет для прокурора заявить в арбитражный суд требование о сносе самовольной постройки в интересах неопределенного круга лиц, в том числе граждан. При ином толковании указанных правовых норм органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого прокурором было заявлено требование, - защиты своих нарушенных прав и законных интересов.
Суд апелляционной инстанции также учел, что основанием для предъявления в суд иска, о сносе автозаправочной станции явились многочисленные обращения граждан, проживающих рядом со спорным объектом.
В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции рассмотрел требование прокурора по существу.
В другом деле прокурор обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе возведенного ответчиком склада как самовольной постройки.
Как указал прокурор, постройка была создана на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, при этом согласие на строительство, данное этим учреждением и уполномоченным представителем собственника имущества учреждения, отсутствует.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано на основании следующего.
Прокурор обладает правом на обращение в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах. Так, прокурор вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем прокурор в силу статьи 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка.
3. Орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обратится в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком самовольной постройки (здания магазина).
В обоснование заявленного требования истец указал, что спорное строение возведено с существенными нарушениями строительных норм и правил, его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, акционерное общество, несмотря на отказ во вводе здания магазина в эксплуатацию и на неоднократные предупреждения со стороны истца, использует строение для торговли.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано ввиду следующего.
В соответствии со статьей 53 АПК РФ государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться с исками или заявлениями в арбитражный суд в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных федеральным законом.
За органом, осуществляющим строительный надзор, право на предъявление в суд иска о сносе самовольной постройки законом прямо не закреплено.
Суд апелляционной инстанции решение отменил по следующим основаниям.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) государственный строительный надзор осуществляется, при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства требованиям: технических регламентов и проектной документации.
В силу статьи 222 ГК РФ самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых, разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.
Самовольная постройка подлежит сносу (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.
ГрК РФ определяет общие, полномочия органов, осуществляющих строительный надзор, которые необходимы для выполнения возложенных на них надзорных функций.
Возможность предъявления иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора, определенных принципами законодательства о градостроительной деятельности, к таким принципам согласно статье 2 ГрК РФ, в частности, относятся осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
В связи с этим за органом, осуществляющим строительный надзор, должно быть признано право на предъявление в публичных интересах в суд иска о сносе самовольной постройки. Статья 53 АПК РФ не может рассматриваться как не допускающая реализацию полномочий названного органа, закрепленных законом.
4. Правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания, возведенного ответчиком на арендованном им земельном участке.
В обоснование своего требования истец сослался на то, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Земельный участок истца граничит с земельным участком, на котором ответчиком возведена самовольная постройка. Сохранение этой постройки нарушает права истца.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в иске было отказано ввиду того, что истец не обладает правом на предъявление иска о сносе здания как самовольной постройки.
Суды указали, что в соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является такое строение или сооружение, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо возведено без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Отсюда вытекает, что возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью.
Истец не имеет прав на земельный участок, на котором возведена постройка. Собственник же земельного участка против возведения спорного объекта не возражал. Кроме того, истец не является тем субъектом, который вправе обращаться в суд в защиту прав и законных интересов других лиц.
Суд кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций отменил, дело направил на новое рассмотрение, исходя из следующего.
В силу последнего абзаца пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из этой нормы закона следует, что правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной, законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. Иное толкование положений статьи 222 ГК РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.
Суд кассационной инстанции указал, что судом не оценивались представленные истцом доказательства, свидетельствующие о его заинтересованности как смежного землепользователя в заявлении указанного требования, а также доказательства существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве спорного здания.
В связи с этим дело было направлено на новое рассмотрение, при котором суду надлежало оценить заинтересованность истца в заявлении данных требований и рассмотреть спор по существу, а также привлечь к участию в деле собственника земельного участка либо в качестве третьего лица на стороне ответчика, либо с учетом того, что он фактически одобрял действия лица, осуществившего самовольную постройку, в качестве соответчика (по ходатайству или с согласия истца).
5. Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.
Открытое акционерное общество - собственник земельного участка - обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе возведенного ответчиком здания.
Истец обосновал свое требование тем, что спорное здание является самовольной постройкой, так как создано на принадлежащем ему земельном участке без его согласия, и представил доказательства того, что ответчик не обладал и не обладает каким-либо правом на этот участок. По мнению истца, в силу положений статьи 222 ГК РФ право собственности ответчика на указанное здание не могло возникнуть и быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр).
В отзыве на иск ответчик указал на необоснованность требования, поскольку его право собственности на спорное здание зарегистрировано в установленном законом порядке, а законодательством при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не предусмотрена возможность признания такого объекта самовольной постройкой и его сноса. Кроме того, ответчик отметил, что государственная регистрация его права не была оспорена или признана судом недействительной.
Суд первой инстанции в иске отказал, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку право ответчика на здание не оспорено, иск о сносе не подлежит удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции с такой позицией не согласился, решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции указал, что материалами дела подтверждено сооружение спорной постройки без согласия собственника земельного участка и отсутствие у ответчика каких-либо прав на этот участок, то есть здание является самовольной постройкой и право собственности ответчика на него не может возникнуть в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
К тому же суд апелляционной инстанции отметил, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в Реестр. Учитывая, что право собственности ответчика на спорное здание было зарегистрировано, суд апелляционной инстанции направил копию постановления в регистрирующий орган для внесения в Реестр соответствующей записи (пункт 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Постановление суда апелляционной инстанции оставлено судом кассационной инстанции без изменения.
6. Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.
Индивидуальный предприниматель - собственник земельного участка - обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе построек, возведенных последним на части земельного участка истца.
В обоснование своих требований истец, ссылаясь на положения статьи 222 ГК РФ, указал, что не давал согласия на строительство спорных построек.
Ответчик, не оспаривая того, что постройки являются самовольными, просил суд отказать в иске ввиду пропуска истцом срока исковой давности, поскольку спорные постройки возведены и находятся на земельном участке истца уже более пяти лет.
Возражая против применения срока исковой давности, истец указал следующее. Он не лишен владения земельным участком в целом. Заявленное требование о сносе самовольных построек, по существу, является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком, а поэтому - способом защиты вещного права, предусмотренным статьей 304 ГК РФ. На такие требования срок исковой давности не распространяется в силу прямого указания закона (статья 208 ГК РФ).
Суд первой инстанции признал доводы ответчика об истечении срока исковой давности обоснованными и на этом основании в иске отказал.
При этом суд указал, что требование о сносе самовольной постройки не является разновидностью негаторного иска, поскольку из статьи 222 ГК РФ следует, что оно может быть заявлено не только собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором возведена спорная, постройка. Закон не называет среди требований, на которые исковая давность не распространяется, иск о сносе самовольной постройки.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил, исходя из следующего.
В силу статей 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ).
Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.
В данном случае требование о сносе самовольных построек было заявлено владеющим собственником земельного участка, на котором они были возведены, в связи с чем суду надлежало применить к нему положения ГК РФ о негаторном иске (статьи 304, 208).
В другом деле муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания склада, обосновывая свое требование тем, что склад возведен ответчиком на муниципальном земельном участке в отсутствие согласия уполномоченного представителя собственника, а, следовательно, является самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).
Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что ранее истцу было отказано в удовлетворении иска об истребовании спорного земельного участка из владения ответчика (статья 301 ГК РФ) в связи с истечением срока исковой давности. Поэтому у истца нет интереса в сносе склада, и срок исковой давности по предъявленному требованию также истек.
Истец представил встречное возражение: на требование о сносе самовольной постройки исковая давность не распространяется.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что по смыслу статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника, или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Поскольку истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).
7. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением строительных норм и правил. Возражая против заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что на такие требования исковая давность не распространяется ввиду следующего.
Статья 11 ГК РФ устанавливает, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке. В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Иск о сносе созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, рассматривается по правилам гражданского судопроизводства. Однако такой иск не направлен на защиту гражданских прав конкретного лица. В описанных случаях иск о сносе предъявляется, в частности, с целью пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина, например права на благоприятную окружающую среду (статья 42 Конституции Российской Федерации), устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), а также приведения застройки в соответствие с получившими признание в законе требованиями обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций, требованиями сохранения особо охраняемых природных территорий и т.п.
Так как предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат.
Кроме того, суд не согласился с доводом ответчика, полагавшего, что снос самовольной постройки по истечении длительного срока невозможен, в том числе и в связи с истечением сроков давности привлечения к административной ответственности, предусмотренных статьей 4.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Как указал суд, снос самовольной постройки, созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может быть признан мерой административной ответственности и направлен на пресечение длящегося правонарушения.
В другом деле орган, осуществляющий строительный надзор, обратился, в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здания магазина, возведенного ответчиком на принадлежащем ему земельном участке без разрешения на строительство.
Ответчик в отзыве на иск указал, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку она возведена на его земельном участке с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Суд первой инстанции отметил, что само по себе создание постройки без получения на это необходимых разрешений означает, что она в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самовольной и подлежит сносу. Однако поскольку истец требовал сноса постройки лишь по данному формальному основанию, а ответчиком были представлены доказательства того, что постройка создана на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, то на такое требование распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ. В материалах дела имелись доказательства того, что за четыре года до предъявления иска истец получил от ответчика письмо, содержащее просьбу ввести спорный объект в эксплуатацию. При таких обстоятельствах суд первой инстанции органу, осуществляющему строительный надзор, в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, отметил, что нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки.
8. В случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на его создание, либо обратится в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Индивидуальный предприниматель обратился с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на самовольную постройку (здание магазина), осуществленную ответчиком на земельном участке истца без согласия последнего.
Ответчик предъявил встречный иск о возмещении своих расходов на создание постройки.
Как следовало из материалов дела, постройка была возведена с соблюдением градостроительных и строительных норм, и правил, ее сохранение не нарушало прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд первой инстанции удовлетворил требование индивидуального предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку. Кроме того, учитывая, что при сравнимых обстоятельствах стоимость подобного здания, не являющегося самовольной постройкой, ниже, чем понесенные на строительство спорного объекта расходы, суд взыскал с индивидуального предпринимателя в пользу производственного кооператива соответствующую часть стоимости работ и материалов, использованных при строительстве объекта. При этом суд исходил из следующего.
Согласно пункту 3 части 3 статьи 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.
В силу абзаца первого пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Признание судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка означает возникновение у лица, создавшего эту постройку для себя без согласия собственника, права требовать возмещения всех или части расходов на ее создание. Размер такого возмещения определяется судом. Поэтому предъявление в данном случае встречного иска приводит к более быстрому и правильному рассмотрению дела.
Кроме того, суд указал, что при определении возмещения, подлежащего выплате лицу, создавшему самовольную постройку, в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 222 ГК РФ суд исходит не только из действительно понесенных этим лицом расходов, но и оценивает, не превышают ли эти расходы рыночную стоимость спорного объекта.
9. Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Акционерное общество, являясь собственником земельного участка и здания диспетчерского пункта на нем, без получения необходимых разрешений произвело реконструкцию названного здания, в том числе пристроило к нему дополнительное помещение. После реконструкции здание использовалось как кафе.
Ввиду невозможности осуществления государственной регистрации права собственности на реконструированный объект общество обратилось в арбитражный суд с иском к органу местного самоуправления о признании права собственности на этот объект на основании статьи 222 ГК РФ.
Ответчик против иска возражал, указывая, что реконструкция осуществлена в отсутствие необходимых разрешений.
Решением суда иск удовлетворен, поскольку земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, находится в собственности у общества, предоставившего доказательства о соответствии возведенного строения градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требованиям пожарной безопасности.
Суд апелляционной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции отменил, в иске отказал, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых, природных территорий.

продолжение...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.
Как следовало из материалов дела и не только не оспаривалось обществом, но и прямо указывалось им в исковом заявлении, за получением такого разрешения оно никогда не обращалось. Реконструировав объект недвижимости, общество сразу обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании на него права собственности на основании статьи 222 ГК РФ.
Поскольку было установлено, что общество не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствовало положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.
Согласно материалам другого дела общество с ограниченной ответственностью, предъявившее иск к муниципальному образованию о признании права собственности на созданную на собственном земельном участке, но без необходимых разрешений самовольную постройку, представило доказательства обращения к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство, и ему было отказано в выдаче такого разрешения. Однако, как следовало из материалов дела, к его заявлению не была приложена документация, необходимая в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство. При таких обстоятельствах, учитывая недобросовестное поведение лица, создавшего самовольную постройку, суд в иске отказал.
10. Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной. Однако поскольку при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создавало угрозу жизни и здоровье граждан, суд принял решение о сносе такой постройки на основании статьи 222 ГК РФ.
Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здания автомойки как самовольной постройки.
Как следовало из материалов дела, на основании разрешения, выданного органом, осуществляющим строительный надзор, ответчик возвел спорный объект на арендованном им земельном участке, находящемся вблизи территории аэродрома, принадлежащего предприятию.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда разрешение признано незаконным как противоречащее положениям статей 46, 47 Воздушного кодекса Российской Федерации, согласно которым размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством Российской Федерации.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск о сносе здания, указал, что исходя из существа нарушений, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, истец имеет право требовать сноса данной самовольной постройки, поскольку ее сохранение нарушает его права и охраняемые законом интересы. Право истца предъявить подобный иск подтверждается статьей 46 Воздушного кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал следующее.
В случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.
Как было установлено судом первой инстанции, ответчиком приняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство от уполномоченных органов. В связи с этим он мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строительства объекта уполномоченный орган учел требования Воздушного кодекса Российской Федерации.
Однако сохранение спорного объекта препятствует нормальной эксплуатации аэродрома, создает помехи при взлете и посадке воздушных судов, то есть этот объект создан с такими нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, которые являются существенными (сохранение этой постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан).
Поэтому здание автомойки подлежит сносу, а предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти, в том числе расходов по строительству и сносу спорного объекта.
11. Право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено по основанию, предусмотренному абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Н. о сносе здания склада, возведенного на земельном участке истца без его согласия.
В обоснование своих требований истец указал, что ранее данный участок был им истребован из чужого незаконного владения муниципального образования, которое было указано в Реестре как собственник этого участка; к участию в том деле в качестве соответчика был привлечен арендатор земельного участка - общество с ограниченной ответственностью, которое возвело спорную постройку.
Ответчик в отзыве на иск возразил, что он приобрел постройку у общества с ограниченной ответственностью на основании договора купли-продажи, фактически оплатил и получил ее во владение. И хотя регистрация права собственности покупателя на постройку имела место после принятия арбитражным судом решения по иску об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения муниципального образования и общества с ограниченной ответственностью, ответчик этого не знал и не должен был знать, поскольку в Реестре никаких отметок о правопритязаниях в отношении здания не содержалось.
При таких обстоятельствах ответчик полагал себя добросовестным приобретателем постройки и считал, что он приобрел право собственности по основанию, предусмотренному абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
Суд первой инстанции удовлетворил иск о сносе здания склада, исходя из следующего.
Ответчик получил здание во владение по сделке, пороком которой было не только то, что отчуждатель здания не являлся его собственником, но и то, что отчуждаемый объект был самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу статьи 168 и пункта 2 статьи 222 ГК РФ. Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 223 ГК РФ.
12. Право собственности на самовольную достройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения самовольной постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности.
Согласно материалам дела заявитель в 1988 году купил и вступил во владение жилым домом, который был возведен продавцом в 1984 году на предоставленном ему для строительства земельном участке, однако без утвержденной проектной документации, необходимых разрешений.
В настоящее время заявитель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, и использует купленное строение исключительно в предпринимательских целях (для осуществления торговли).
Так как заявитель приобрел на основании договора купли-продажи и земельный участок, на котором расположен спорный объект, он обратился к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом.
Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя на данное строение, поскольку оно является самовольным как созданное без получения необходимых разрешений.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявления было отказано, так как спорный объект относится к самовольным постройкам, поскольку был создан без получения необходимых разрешений (статья 109 Гражданского кодекса РСФСР, утвержденного 11.06.1964).
Суд указал, что приобретение гражданских прав на созданную без получения необходимых разрешений самовольную постройку возможно лишь в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, требование индивидуального предпринимателя удовлетворил, исходя из следующего.
Спорный объект являлся самовольной постройкой лишь по формальному основанию - при ее создании отсутствовали административные разрешения на строительство. При этом постройка расположена на земельном участке индивидуального предпринимателя, а в дело были представлены доказательства того, что спорный объект был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания. Судом апелляционной инстанции также учтено, что постройка не может быть снесена в принудительном порядке, поскольку на требование о сносе данной самовольной постройки распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ.
В силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.
Самовольная постройка поступила во владение заявителя на основании договора купли-продажи. Доказательств того, что заявитель знал об отсутствии разрешений на возведение постройки, суду не представлено.
Следовательно, заявитель может быть признан владеющим этой постройкой добросовестно и как своей собственной. Кроме того, владение осуществляется непрерывно и открыто в течение срока, превышающего пятнадцать лет.
Суд апелляционной инстанции указал, что отсутствие административного разрешения на строительство при наличии у заявителя права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
13. В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к органу, осуществляющему строительный надзор, о признании права собственности на самовольную постройку (здание кафе).
Как следовало из материалов дела и не оспаривалось истцом, при строительстве здания были допущены существенные нарушения строительных норм и правил, в результате которых может произойти обрушение здания.
Однако истец, заявляя указанное требование, полагал, что допущенные при строительстве нарушения являются устранимыми, а сохранение постройки не влияет на права третьих лиц. По мнению истца, существенное нарушение строительных норм и правил при возведении постройки не исключает ее сохранения и признания на нее права собственности в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ.
Решением суда первой инстанции в иске отказано по следующим основаниям.
Статья 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, (абзац первый пункта 3). Данная норма является исключением из общего правила о том, что право собственности на самовольную постройку не возникает (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Оценивая доводы истца, суд указал, что по смыслу статьи 222 ГК РФ существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил обусловлена тем, что сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом в случае, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на самопроизвольную постройку не может быть признано (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами (далее - судами) законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляют дать следующие разъяснения.

... текст сокращен...

Споры, связанные с самовольной постройкой
22. Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.
Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.
При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.
24. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).
Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.
25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.
26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
27. Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.
Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.
28. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
29. Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
30. В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.
31. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

... текст сокращен...
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Требование: О признании права общей долевой собственности на самовольную постройку (нежилое здание). Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что на принадлежащем им земельном участке в отсутствие разрешительной документации возведено указанное здание, которое соответствует СНиП и не нарушает права третьих лиц. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку истцами не были приняты необходимые и разумные меры для получения правоустанавливающих документов, не имеется оснований считать их права нарушенными и подлежащими восстановлению путем признания права на самовольную постройку.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2015 г. по делу N А56-52598/2014


Резолютивная часть постановления объявлена 1 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 июня 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Захаровой М.В., при участии от индивидуальных предпринимателей Ждановой Светланы Александровны и Жданова Сергея Николаевича - Синявского Р.Д. (доверенность от 13.10.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Ждановой Светланы Александровны и Жданова Сергея Николаевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2014 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-52598/2014,

установил:

Индивидуальные предприниматели Жданова Светлана Александровна, ОГРНИП 314784705600292, и Жданов Сергей Николаевич, ОГРНИП 314784705600400, обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БВС", место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, 8-я линия В.О., д. 43, лит. А, помещение 1Н, ОГРН 1077847399849, ИНН 7801438374 (далее - ООО "БВС", общество), о признании права общей долевой собственности на самовольную постройку - нежилое здание общей площадью 3181,6 кв. м с количеством этажей - 1, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд. Бадаевское, участок 645 с кадастровым номером 78:42:1511501:344, с определением доли в праве общей долевой собственности по 1/2 каждому.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
Решением суда от 27.11.2014 в иске отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.02.2015 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Жданов С.Н. и Жданова С.А просят решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требования.
По мнению подателей жалобы, отсутствие градостроительного плана на земельный участок не может являться основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку, поскольку по смыслу статей 41 - 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка представляет собой информационный документ и не устанавливает каких-либо прав и ограничений.
Податели жалобы полагают, что истцы по независящим от них причинам лишены возможности получить правоустанавливающие документы на спорный объект.
Податели жалобы указывают, что спорное здание соответствует проектным решениям, не нарушает прав третьих лиц и не создает угрозу общественной безопасности, фактическое конструктивное исполнение несущих и ограждающих конструкций объекта соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов и соответствует требованиям в области пожарной безопасности.
В отзыве на кассационную жалобу Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга против удовлетворения кассационной жалобы не возражает.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель предпринимателей подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Предпринимателям Жданову С.Н. и Ждановой С.А. принадлежит по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 27 928 кв. м с кадастровым номером 78:42:1511501:344, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд. Бадаевское, участок 645, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.11.2012 серия 78-АЖ 792964, от 24.11.2012 серия 78-АЖ 792963.
Предприниматели обратились в Службу государственного строительного надзора и экспертизы с заявлением от 25.02.2014 N 25-02/14 о выдаче разрешения на строительство объекта на указанном земельном участке.
В ответ на заявление Служба государственного строительного надзора и экспертизы направила предпринимателям письмо от 28.02.2014 N 01-15-92/14-4н с разъяснением о том, что для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства необходимо представить документы, предусмотренные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Между предпринимателями (заказчики) и обществом (подрядчик) заключен договор строительного подряда от 29.02.2014, в соответствии с которым общество обязалось за плату произвести работы по строительству здания на принадлежащем предпринимателям земельном участке, а также получить необходимую градостроительную и исходно-разрешительную документацию: выполнить все необходимые действия для получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию построенного здания, внести изменения в документы государственного учета и в установленном законом порядке и сроки передать ее заказчику.
Строительство здания осуществлено без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Предприниматели повторно обратились в Службу государственного строительного надзора и экспертизы с заявлением, в котором просили выдать разрешение на строительство объекта на указанном земельном участке и разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию.
Служба государственного строительного надзора и экспертизы в письме от 26.06.2014 N 04-07-5041/14-04 сослалась на то, что не вправе выдать разрешение на строительство уже завершенного строительством объекта в силу отсутствия законодательной регламентации процедуры по выдаче разрешений на строительство на объекты самовольного строительства, а оснований для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не имеется, так как разрешение на строительство не выдавалось.
Ссылаясь на то, что на принадлежащем им земельном участке в отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обществом возведено нежилое здание, которое согласно техническому заключению соответствует проектным решениям, несущая способность несущих и ограждающих конструкций здания обеспечена и удовлетворяет требованиям действующих строительных норм и правил, не нарушает прав третьих лиц и не создает угрозу общественной безопасности, конструктивное исполнение несущих и ограждающих конструкций объекта соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов и требованиям в области пожарной безопасности, предприниматели обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции применил статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 44 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статью 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сослался на пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Суд первой инстанции посчитал, что то обстоятельство, что предприниматели заключили договор подряда, в котором предусмотрели обязательство подрядчика получить разрешительную документацию для строительства объекта, не свидетельствует о принятии предпринимателями мер по получению разрешения на строительство. Суд установил, что за получением градостроительного плана земельного участка предприниматели не обращались. Суд пришел к выводам о том, что истцами не были предприняты необходимые и разумные меры для получения разрешительной документации, в связи с чем не имеется оснований считать их права нарушенными и подлежащими восстановлению путем признания права на самовольную постройку.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, отклонив доводы предпринимателей о том, что по независящим от них причинам они лишены возможности получить правоустанавливающие документы на возведенную постройку, как противоречащие материалам дела.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
В силу части 3 названной статьи в редакции, действующей в период спорных правоотношений, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из толкования указанной нормы права, приведенного в пункте 25 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22, следует, что, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга). Из позиции общества, изложенной, в частности в отзыве на апелляционную жалобу, следует, что спора между предпринимателями и обществом о признании права собственности на упомянутую постройку не имеется. Таким образом, общество не является надлежащим ответчиком по настоящему иску, следовательно, не имеется оснований для удовлетворения заявленного предпринимателями требования к обществу.
Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, уполномоченный орган правомерно отказал предпринимателям в выдаче разрешения на строительство, разъяснив при этом необходимость приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство документы, указанные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Это требование предприниматели не выполнили и при повторном обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Установив, что предприниматели не осуществили действий по получению разрешительной документации и градостроительного плана земельного участка, не представили предусмотренные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы, необходимые для получения разрешения на строительство, в Службу государственного строительного надзора и экспертизы, суды сделали обоснованный вывод о том, что истцы не предпринимали надлежащие меры для легализации постройки.
Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 по делу N А56-52598/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Ждановой Светланы Александровны и Жданова Сергея Николаевича - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА

Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.В.ЗАХАРОВА
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ "О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

ГК РФ поправили в части самовольных построек.

Скорректированы ГК РФ и Закон о введении в действие его первой части.
До внесения изменений самовольной постройкой являлся жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Теперь ею признается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на участке, не предоставленном в установленном порядке, или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением названных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном или ином порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, на котором создана постройка. Предусмотрено, что это возможно при одновременном соблюдении 3 условий.
Первое - лицо, осуществившее постройку, имеет в отношении участка права, допускающие строительство на нем данного объекта.
Второе - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
Третье - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Закреплено, что органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки. Это возможно в случае создания или возведения ее на участке, не предоставленном для этих целей, если участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (кроме зоны охраны объектов культурного наследия) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей.
Также установлено, что условия договоров, заключенных на территориях Крыма и Севастополя до дня принятия Крыма в состав России, сохраняют силу (кроме случаев, установленных федеральными законами).
В части отношений, возникших из односторонних сделок на территориях Крыма и Севастополя до дня принятия, гражданское законодательство России будет применяться к правам и обязанностям, возникшим со дня принятия.
Поправки вступают в силу с 01.09.2015.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
В России предложили вернуть возможность узаконивать самозастрой

Текст: Юлия Кривошапко

B России предлагают разрешить узаконивать самовольные постройки, если они были возведены без существенных нарушений строительных норм, не ущемляют ничьих интересов и не создают угрозу для жизни. Такой законопроект на рассмотрение Госдумы внес Народный Хурал Бурятии.
Речь идет о поправках в Гражданский кодекс. Они призваны помочь исправить сложную ситуацию с самозастроем, возникшую во многих регионах после того, как в 2006 году из закона исключили норму, позволявшую гражданам и компаниям признавать право собственности на самовольные постройки на не принадлежащих им земельных участках. "С указанной даты на территории Улан-Удэ и Иволгинского района республики возникла проблема решения вопроса с примерно 6 тысячами самовольных построек", отмечают авторы законопроекта в пояснительной записке.
Они уточняют, что появление большинства самовольных построек было вызвано несовершенством действующего до 1990 годов законодательства. Сейчас проблема, в первую очередь, касается жителей сельских населенных пунктов, расположенных вокруг столицы республики, а также пригорода, строительство которых велось бурными темпами в 1960-1980 годах прошлого века", констатируют авторы инициативы.
По их мнению, новые поправки дадут возможность четко определить случаи и порядок узаконивания самовольных построек. "Полагаем, что в данном законе будет предусмотрена возможность - установить на уровне субъекта Российской Федерации критерии признания права собственности на самовольную постройку", резюмируют разработчики законопроекта.

Опубликовано на сайте "Российской Газеты" 4 сентября 2015 г.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Снос самовольных построек. Тенденции судебной практики

Виктория Петрова
доцент, канд. юрид. наук, судья ФАС Московского округа

К каким именно правоотношениям применяется ст. 222 ГК РФ?
Важен ли год возведения строения для его признания самовольным? Какие обстоятельства входят в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки (надстройки, пристройки)? Есть ли основания?
Некапитальный характер спорного строения является условием, исключающим возможность обращения в суд с требованием о сносе самовольной постройки, поэтому важно разобраться в вопросе о том, к каким именно правоотношениям применяется ст. 222 ГК РФ.
В ходе одного из дел суд кассационной инстанции, отменяя состоявшиеся по нему судебные акты и направляя его на новое рассмотрение, указал, что даже если истец, предъявляя требование об освобождении земельного участка, в его обоснование ссылается на взаимоисключающие обстоятельства, относящиеся как к положениям ст. 222, так и к положениям ст. 304 ГК РФ и, соответственно, имеющие различный предмет
доказывания, суду следует предложить уточнить заявленные исковые требования.
При этом суд отметил, что при их рассмотрении с учетом принципа исполнимости судебного акта следует устанавливать, от какого именно имущества необходимо освобождать спорный земельный участок (характеристики расположенных на нем спорных построек – год их возведения, количество, назначение, площадь и т. п.), в т. ч. являются ли они объектами движимого или недвижимого имущества (Постановление
ФАС Московского округа от 24.09.2012 по делу № А41-20991/11).

2 Важнейших Разъяснения
• Подпункты 22–31 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.
• Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143.

Однако следует отметить, что в силу п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) некапитальный характер спорного строения признается основанием для удовлетворения иска о признании права
отсутствующим в случае, когда осуществлена государственная регистрация права на объект, являющийся движимым имуществом (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11 по делу № А46-14110/2010).
Поскольку мы рассматриваем вопросы правоприменения ст. 222 ГК РФ, связанные не только с самовольно возведенными постройками, но и пристройками (надстройками), то необходимо обратить внимание на следующее. В пункте 28 Постановления № 10/22 разъясняется, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
При этом суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Поэтому исходя из системного анализа положений действующего законодательства, а также принимая во внимание п. 28 Постановления № 10/22, можно сделать вывод о том, что в случае проведения реконструкции, в результате которой не возник новый объект, оснований для применения положений ст. 222 ГК РФ не имеется.
Так, при рассмотрении одного из дел кассационный суд отменил постановление суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение, поскольку установленные последним обстоятельства можно толковать двояко. Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании дополнительно возведенных площадей здания (пристройки, надстройки и мансарды) самовольными постройками и их сносе,
апелляционный суд, с одной стороны, исходил из положений ст. 222 ГК РФ, п. 28 Постановления № 10/22, т. к. самовольно реконструированное недвижимое имущество не могло быть приведено в состояние, существовавшее до проведения таких работ, а с другой стороны, указал, что поскольку не представлено доказательств возникновения нового объекта недвижимости в результате реконструкции, правовых оснований
для применения ст. 222 ГК РФ не имеется (Постановление ФАС Московского округа от 27.09.2012 по делу № А40-107329/10-53-922).

Действие закона во времени
Понятие «самовольная постройка», распространенное на здания (строения, сооружения), не являющиеся индивидуальными жилыми домами, ст. 222 ГК РФ применяется с 1 января 1995 г. В этой связи возникает вопрос: может ли данная норма права применяться к правоотношениям, возникшим до ее введения в действие? С учетом принципа действия закона во времени и положений действующего законодательства можно прийти к выводу о том, что здания (строения, сооружения) нежилого назначения, построенные до указанной даты, не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании (постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11 по делу № А65-26122/2010, от 25.09.2012
№ 5698/12 по делу № А41-9398/11).
Так, при рассмотрении одного из дел суды, сославшись в т. ч. на разъяснения, содержащиеся в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11 по делу № А65-26122/2010 отказали в удовлетворении заявленных исковых требований о признании объекта недвижимого имущества самовольной постройкой и об обязании ответчика осуществить снос данного объекта.
Суды отметили, что истец документально не подтвердил тот факт, что спорный объект незаконно построен ответчиком после 1 января 1995 г. и, соответственно, что к спорным правоотношениям применимы положения ст. 222 ГК РФ, введенные в действие с 1 января 1995 г. (дело № А40112944/11-29-1009. Определением ВАС РФ от 15.04.2013 № ВАС-2241/13 было отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ).
Следует также отметить, что возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет (п. 23 Постановления № 10/22).

Доказательства и доказывание
По смыслу ст. 222 ГК РФ, а также Постановления № 10/22 и Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 143) в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки (надстройки, пристройки) входят, в
частности, следующие обстоятельства:
• отведение земельного участка в установленном порядке именно с правом возведения на нем спорной постройки (надстройки, пристройки);
• соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении соответствующего строения (надстройки, пристройки);
• факт нарушения прав и интересов истца.

Поскольку при рассмотрении исков о сносе самовольной постройки необходимо в т. ч. выяснять вопрос о том, отводился ли земельный участок, на котором она возведена, именно для ее строительства, то необходимо и определять, к какому именно уровню собственности (в настоящее время основания разграничения государственной собственности на землю установлены ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а критерии распоряжения соответствующими земельными участками – ст. 3 названного Федерального закона (в редакции последующих изменений и дополнений) относится земельный участок, занятый спорным объектом недвижимости, о сносе которого заявлено (к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности поселений, городских округов, муниципальных районов либо земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена) (Постановление ФАС Московского округа от 18.10.2012 по делу № А41-39574/11).
Кроме того, следует учитывать, что по спору о сносе самовольной надстройки (пристройки) подлежит выяснению также вопрос о возможности ее сноса, т. е. о возможности приведения объекта в первоначальное состояние, существовавшее до возведения указанной надстройки (пристройки). Как уже указывалось выше, в п. 28 Постановления № 10/22 разъяснено, что суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного
недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. В силу этого для установления возможности приведения недвижимого имущества в состояние, существовавшее до реконструкции, суду при рассмотрении споров о сносе самовольных надстроек (пристроек) следует обсуждать вопрос о назначении судебно-
технической экспертизы (постановления ФАС Московского округа от 21.11.2011 по делу № А40-47239/10-40-401, от 05.12.2012 по делу № А40-83197/10-49-721). Однако необходимо отметить, что в силу положений действующего законодательства правовые вопросы не могут решаться путем проведения экспертизы (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.02.2001 № 8009/98 по делу № А76-2513/98-8-237/99).
Рассматривая вопрос о сносе самовольных построек, нельзя не обратить внимание и на п. 23 Постановления № 10/22, согласно которому, если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц (например, правами залогодержателя, арендатора), соответствующие обременения также прекращаются. При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих
лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.
Обратимся к Постановлению ФАС Московского округа от 09.08.2011 по делу № А40-177012/09-16-1202. Суд кассационной инстанции рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы ответчика и лица, подавшего жалобу в порядке ст. 42 АПК РФ. При этом суд кассационной инстанции отменил принятые по указанному делу о признании постройки самовольной и обязании ее снести судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, поскольку нижестоящий суд не исследовал вопрос о том, была ли спорная постройка обременена правами третьих лиц и соответственно не обсудил вопрос об его (их) привлечении к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе.

Учтите
Применение п. 26 Постановления № 10/22 при разрешении дел о сносе самовольных построек (надстроек, пристроек) представляется необоснованным. В данном пункте разъяснено, какие обстоятельства необходимо установить суду при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку (в т. ч. предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации), а по искам о сносе самовольных построек (надстроек, пристроек) исследуется иной вопрос – о сносе самовольно возведенного объекта либо самовольной надстройки (пристройки), т. е. о приведении объекта в состояние, существовавшее до проведения соответствующих работ.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: 1 2 След.
Читают тему