Вы здесь:
Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Зачем нужен адвокат? В юридических вопросах следует обращаться не к здравому смыслу, а к юристам.
 
Роберт Лембке
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: 1
Признание права собственности на долю в объекте
 
Оглавление:

Признание права собственности в судебном порядке

Судебная практика:
    [*:2fp9vyj9]Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 8 сентября 2011 г. N 33-13739/2011;
    (суд отправил на новое рассмотрение дело, признав право на долю в объекте незавершенного строительства)
    [*:2fp9vyj9]Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга по делу 2-37/2010 "18" октября 2010 года
    (суд удовлетворил требования о признании права на долю в объекте незавершенного строительства)
    [*:2fp9vyj9]Обобщение практики рассмотрения судами дел по искам граждан-дольщиков о признании права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект.

Публикации:
Момент возникновения объекта незавершенного строительства как объекта права


Похожие темы форума:
Судебная практика по договорам долевого участия...
Судебная практика по ЛЭК (Л1) или контрол - ЛЭК - делит
М-Индустрия: судебная практика Дом у Дендрария
М-Индустрия: судебная практика или "Поэма у трех судов"
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 сентября 2011 г. N 33-13739/2011

Судья: Ковалев С.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Сопраньковой Т.Г.

судей Селезневой Е.Н., Ильичевой Е.В.

при секретаре Н.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-1806/11 по кассационной жалобе С. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2011 года по иску С. к Закрытому акционерному обществу <...> о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, взыскании неустойки,

заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г.,

выслушав объяснения представителя истца С. - П., представителя ответчика ЗАО <...> - Е.,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

С. обратился в суд с иском к ЗАО <...> о признании за ним права собственности на долю в незавершенном объекте недвижимости в виде <...>комнатной квартиры, общей площадью 123,38 кв. м, условный номер <...>, расположенной на пятом этаже в первом подъезде дома по адресу: <...>, а также взыскании с ответчика в его пользу неустойку в размере <...> за задержку передачи объекта.

Свои требования С. мотивировал тем, что 08.06.2007 года между ним и ответчиком был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: <...>, срок окончания строительства дома установлен - третий квартал 2007 года. Обязательства по оплате долевого взноса истец исполнил в полном объеме; однако до настоящего времени объект недвижимости истцу не передан. Полагая свои права нарушенными, истец обратился в суд с требованием о взыскании неустойки за нарушение ответчиком обязательств по передаче квартиры. Вместе с тем, по основаниям ст. ст. 130, 310, 421, 218 ГК РФ, ФЗ "Об инвестиционной деятельности" истец также просил признать за ним право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2011 года исковые требования С. удовлетворены частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере <...>, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал.

В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований.

Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов гражданского дела усматривается, что на основании протокола заседания городской Инвестиционно-тендерной комиссии Санкт-Петербурга N <...> от 20.05.2003 года; Распоряжения администрации Санкт-Петербурга N <...>-ра от 13.10.2003 года; Постановления Правительства Санкт-Петербурга N <...> от 21.02.2006 года; Договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от 03.12.2003 года и Разрешения на строительство N <...> на ЗАО <...> была возложена обязанность по осуществлению строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> (далее по тексту - Объект).

08 июня 2007 года между С. (Дольщик) и ЗАО <...> (Застройщик) был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве указанного Объекта, по условиям которого Дольщик поручил Застройщику, а Застройщик берет на себя обязательства за счет средств Дольщика, пропорционально причитающейся ему доле общей площади Объекта в размере площади <...>комнатной квартиры <...> организовать строительство Объекта и производить финансирование всех работ и услуг, связанных с выполнением инвестиционного проекта по строительству Объекта (пункт 1.4).

Общий размер долевого взноса составил <...> у.е. (пункт 3.1).

Согласно пункту 1.3 договора инвестирование Дольщиком строительства Объекта в указанном размере является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности Дольщика на <...>комнатную квартиру.

Судом установлен факт исполнения истцом своих обязательств по оплате договора о долевом участии в строительстве жилого дома 06 июня 2007 года, истец на основании квитанции к приходному ордеру N <...> передал ЗАО <...> <...>.

Плановый срок окончания строительства был определен сторонами - третий квартал 2007 года (пункт 1.5); в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в дальнейшем, между сторонами были заключены или ответчиком предлагалось истцу заключить дополнительные соглашения, которыми были внесены изменения в названный пункт договора.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции из пояснений представителя ответчика установил, что в настоящее время строительство жилого дома не завершено, заключение управления Госстройнадзора Санкт-Петербурга о соответствии дома требованиям технических регламентов и проектной документации отсутствует, в связи с чем признал, что период просрочки исполнения ответчиком обязательств по передаче истцу квартиры составил к моменту рассмотрения настоящего дела более трех лет.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд, учитывая положения пункта 5.5 договора, которым установлено, что в случае задержки передачи Застройщиком Объекта на срок более трех месяцев, Застройщик выплачивает по письменному требованию Дольщика штраф в размере 0,1% от всей суммы внесенного долевого взноса за каждый день просрочки, но не более 5% от суммы платежа, установив, что 26 ноября 2010 года истец направил в адрес ответчика требование об уплате штрафных санкций, что не оспаривалось стороной ответчика, признал требования С. о взыскании неустойки обоснованными.

При определении размера взыскиваемой неустойки суд применил положения ст. 333 ГК РФ и пришел к выводу, что размер неустойки, исходя из необходимости соблюдения условия о ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, должна быть ограничена суммой <...>.

Вывод суда о применении положений требований ст. 333 ГК РФ является мотивированным, сделанным с учетом всех обстоятельств по делу, оснований для переоценки вывода суда первой инстанции, не имеется.

Доводы кассационной жалобы, оспаривающие решение суда в указанной части, не имеют правового значения для существа рассматриваемого спора, поскольку право на определение размера подлежащей взысканию неустойки принадлежит исключительно суду.

Разрешая требования С. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, суд пришел к выводу, что поскольку в настоящее время строительство дома не завершено, заключение Управления Госстройнадзора Санкт-Петербурга о соответствии дома требованиям технических регламентов и проектной документации отсутствует, следовательно, не существует такого объекта недвижимости как квартира, требование о признании права собственности на долю незавершенного строительством объекта в виде жилого дома, пропорционально внесенному истцом долевому взносу им не предъявлено, размер доли не указан, то нет оснований и для удовлетворения исковых требований С. в указанной части.

Судебная коллегия полагает данный вывод суда не соответствующим обстоятельствам дела, постановленным с нарушением норм процессуального и материального права.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

Как следует из материалов дела, С., ссылаясь на договор долевого участия в строительстве жилого дома и выполнение обязанности по внесению долевых взносов по этому договору, просил признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде <...>комнатной квартиры.

Таким образом, С. заявлено требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, пропорциональную внесенным инвестициям и выраженную в виде <...>комнатной квартиры.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Таким образом, объектом незавершенного строительства является вновь созданное или реконструированное здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса.

Исходя из положений статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 18.07.2011) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и статьи 209 ГК РФ, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности.

Таким образом, между инвестором и застройщиком возникли обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования заказчик обязуется в будущем передать инвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу статей 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Из материалов дела следует, что заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором инвестирования и строящийся на основании таких договоров объект (включающий, в том числе и спорный объект в виде трехкомнатной квартиры) является объектом инвестиционной деятельности, в связи с чем он принадлежит на праве долевой собственности субъектам инвестиционного процесса, соответственно у истца, в случае исполнения своих обязательств по этим договорам, возникает право требования признания за ним права собственности на долю в праве собственности на объекты незавершенного строительства, строительство которых им инвестировались.

При таких обстоятельствах, суду следовало установить, существует ли спорный объект недвижимости как индивидуально-определенная вещь и является ли объектом незавершенного строительства, и исходя из установленных обстоятельств решить вопрос о том, имеются ли правовые основания для признания за истцом права собственности на спорные доли в объекте незавершенного строительства пропорционально внесенным им инвестициям, определив размер этих долей с учетом положений пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, которыми предусмотрено, что размер доли в праве указывается в виде правильной простой дроби.

Из заключения специалиста о техническом состоянии объекта недвижимости Фонда <...> от 2011 года следует, что незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, существует, как и существует <...>комнатной квартира, непосредственно являющаяся предметом договора долевого участия в строительстве объекта N <...> от 08.06.2007 года. Также специалист пришел к выводам, что обследуемый объект является объектом незавершенного строительства, обладающим главной характеристикой таких объектов, возможностью их застройки, степень готовности здания в целом высокая, более 80%; <...>комнатная квартира является объектом незавершенного строительства, высокой степени готовности (более 80%) (л.д. 40 - 47).

Судом первой инстанции в нарушение положений ст. 67 ГПК РФ данному заключению оценки не дано, тем самым не определена строительная готовность или степень готовности к эксплуатации квартир. Вопрос о необходимости назначения по делу строительно-технической экспертизы на обсуждение сторон судом не ставился. Наличие оснований для признания за С. права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства судом не устанавливалось.

Из изложенного следует, что судом первой инстанции не были определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к нарушению норм процессуального и материального и неправильному разрешению дела.

При таких обстоятельствах решение суда в указанной части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, привлечь к участию в деле в качестве третьего лица орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, предложить участникам процесса представить дополнительные доказательства в обоснование их доводов и возражений, в зависимости от установленного постановить решение, отвечающее требованиям закона, основанное на полном и всестороннем исследовании и оценке всех обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2011 года отменить в части отказа в признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Дело 2-37/2010 "18" октября 2010 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Овчинниковой Л.Д.
при секретаре Ананьевской П.Н.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Семенова Н. А. к Закрытому акционерному обществу "Энергостройсервис" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально истец обратился в суд с требованиями к ЗАО "Энергостройсервис" об обязании передать в собственность двухкомнатную квартиру, общей площадью 66,60 кв.м. секция 2 тип 2.1, расположенную на втором этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что между ним и ЗАО "Энергостройсервис" был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по указанному выше адресу. В соответствии с условиями договора истец участвует в инвестировании строительства в доле, которая соответствует двухкомнатной квартире общей площадью 66,60 кв.м., расположенной на 2-м этаже, секция , тип по <адрес>, а ответчик обязуется передать истцу квартиру после ввода объекта в эксплуатацию. Долевой взнос, предусмотренный договором, он оплатил полностью и в установленный договором срок, однако, ответчиком не исполняются обязательства по передаче квартиры истцу, в связи с чем, истец лишен возможности оформить свое право собственности на спорную квартиру (Том 1 л.д.11-14).
В ходе рассмотрения дела истец в лице своего представителя в порядке ст. 39 ГПК РФ ввиду выяснения ряда обстоятельств по делу, в частности наличия препятствий для ввода жилого дома в эксплуатацию, уточнил заявленные требования и просил суд признать за истцом право на двухкомнатную квартиру, общей площадью 66,60 кв.м. секция 2 тип 2.1, расположенную на втором этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, являющуюся предметом договора долевого участия в строительстве жилого дома по указанному выше адресу, обязать ответчика исполнить обязательства по данному договору по передаче квартиры истцу после ввода указанного жилого дома в эксплуатацию, то есть после приема дома Госкомиссией ( Том 1 л.д.68-71).
В предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец в лице своего представителя в порядке ст. 39 ГПК РФ, уточнив исковые требования, просил суд признать за истцом право на двухкомнатную квартиру, общей площадью 66,60 кв.м. секция 2 тип 2.1, расположенную на втором этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, являющуюся предметом договора долевого участия в строительстве жилого дома по указанному выше адресу, обязать ответчика исполнить обязательства по данному договору по передаче квартиры истцу после ввода указанного жилого дома в эксплуатацию, то есть после приема дома Госкомиссией, взыскать с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 300.000 рублей (л.д.179-181).
Определением Фрунзенского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца по делу была назначена строительно-техническая экспертиза с целью индивидуализации спорного жилого помещения, указанным определением производство по делу было приостановлено до получения заключения экспертов ( Том 1 л.д.227-229).
Определением Фрунзенского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ ввиду поступления в адрес суда заключения эксперта производство по делу было возобновлено (Том 2 л.д.1).
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец в лице своего представителя уточнил заявленные требования и со ссылкой на ст.218 ГК РФ, ФЗ РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 30.12.2008) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" просил суд признать за истцом право собственности на долю в объекте незавершенного строительством, что соответствует квартире, являющейся предметом договора долевого участия строительства жилого дома по указанному выше адресу, со взысканием с ответчика компенсации морального вреда в размере 20.000 рублей (Том 2 л.д.8).
Истец Семенов Н.А. в судебное заседание не явился, извещен, его представитель Атеняев Н.Ю., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности (Том 1 л.д.8), в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик представитель ЗАО "Энергостройсервис" в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений по иску по уточненным исковым требованиям после возобновления производства по делу суду не представил, с учетом изложенного суд в порядке ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
Третьи лица представители Управления Росреестра по СПб, ГО ВПО "СПб ГИЭУ" в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.
Суд, определив рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц в порядке ст. 167 ПКРФ, изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании объяснения представителя истца, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между СПб ГИЭУ и ЗАО "СМУ "Энергоспецстрой" был заключен договор , согласно которому ЗАО "СМУ "Энергоспецстрой" выполнял функции генерального инвестора по строительству многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>.
Пунктом 1.3. и 1.4. указанного договора предусмотрено, что ЗАО "СМУ "Энергоспецстрой" финансирует 100% общей площади жилого дома, а по окончании строительства ЗАО "СМУ "Энергоспецстрой" безвозмездно передает застройщику 4% от общей площади квартир в сданной очереди. В соответствии с п.3.1. данного договора ЗАО "СМУ Энергоспецстрой" имеет право самостоятельно организовывать процесс строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. ЗАО "СМУ Энергоспецстрой" осуществляет участие в строительстве объекта за счет собственных и привлеченных средств (п.1.4. договора).
Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ внесены дополнения в договор , строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями разделено на 4 очереди.
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между СПб ГИЭУ, ЗАО "Энергоспецстрой", ЗАО "Энергостройсервис" и ОАО "Строительный концерн "Инжиниринг. Проектирование. Строительство", изменены условия договора и установлено, что СПб ГИЭУ отказался от своих прав застройщика в пользу ЗАО "СМУ Энергоспецстрой" в части 1 и 4 очередей строительства, отказался от своей доли в размере 4% участия в распределении квартир в 1 и 4 очереди в пользу ЗАО "СМУ Энергоспецстрой", а вместо этого получает от ЗАО "СМУ Энергоспецстрой" в 4 очереди объекта долю в размере 300 кв.м. площади. В соответствии с п. 6.2 данного соглашения ЗАО "СМУ Энергоспецстрой" принял права и обязанности, передаваемые застройщиком СПбГИЭУ, по договору от ДД.ММ.ГГГГ с КУГИ Санкт-Петербурга, связанные со строительством 1 и 4 очередей. При этом п. 12 данного соглашения установлено, что застройщик не имеет никаких материальных, финансовых и иных претензий к инвестору ЗАО "СМУ Энергоспецстрой" по договору 16/11 от ДД.ММ.ГГГГ
Следовательно, соглашением от ДД.ММ.ГГГГ СПбГИЭУ признал за ЗАО "СМУ Энергоспецстрой" права и обязанности заказчика и генерального инвестора 1 и 4 очередей строительства, при этом утратив свое право на получение жилой площади в данных очередях, СПбГИЭУ отказался от прав застройщика в отношении 1 и 4 очередей строительства, в связи с чем, застройщиком 1 и 4 очереди строительства является ЗАО "СМУ Энергоспецстрой".
Спорная квартира находится в жилом доме, отнесенном к 4 очереди строительства, который до настоящего времени не введен в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует.
Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЗАО "Энергостройсервис" был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, согласно которому инвестор принял дольщика в долевое участие в возведение указанного дома путем переуступки своего права на инвестирование объекта в размере доли в виде объекта в размере двухкомнатной квартиры на 2-м этаже определенных характеристик: общей площадью 66,60 кв.м., секция , тип 2.1, гарантировав отсутствие на нее прав третьих лиц (Том 1 л.д.16-18).
Правомерность заключения указанного договора между истцом и ЗАО "Энергостройсервис" в ходе судебного разбирательства стороной ответчика, третьими лицами не оспаривалась.
Исходя из условий указанного выше договора, согласно п. 5 договора инвестирование по ходу строительства осуществляется исходя из расчетной стоимости строительства одного кв.м. В соответствии с п.7 общая стоимость квартиры составила сумму, эквивалентную 56.610 долларов США, которые дольщик обязан перечислить на расчетный счет ЗАО "Энергостройсервис", который по поручению дольщика на основании договора осуществляет оплату затрат необходимых для строительства объекта, и обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи после ввода объекта в эксплуатацию и предоставить полный пакет документов, необходимых для регистрации права собственности.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЗАО "Энергостройсервис" было заключено соглашение к договору долевого участия, предусматривающее внесение денежных средств по договору на расчетный счет ЗАО "ИСГ "Севзапстрой" (Том 1 л.д.19).
Истец в установленный договором срок исполнил свои обязательства по оплате общей стоимости квартиры, перечислив на счет "ИСГ "Севзапстрой" сумму, предусмотренную договором в размере 1.533.202,60 рублей (Том 1 л.д.20-21).
Согласно заключению эксперта -СЗ ООО "Центра судебных экспертиз Северо-Западного округа" от ДД.ММ.ГГГГ, фактическая площадь спорной квартиры определена в размере 69,43 кв.м. Иным способом определить фактическую площадь квартиры не представляется возможным, ввиду того, что дом в настоящее время не завершен строительством в порядке, установленном законом, не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию (Том 1 л.д.232-259).
Из п. 14 договора следует, что окончательный расчет дольщика и инвестора осуществляется на основании сверки взаиморасчетов по инвестициям в возведение объекта и с учетом данных обмера ПИб (л.д.17).
Вместе с тем, сведений о неисполнении договора истцом в части оплаты объекта договора не имеется, возражений по указанным доводам со стороны ответчика суду не было представлено. Кроме того, ответчик вправе в случае нарушения каких-либо договорных обязательств со стороны истца обратиться в суд с самостоятельными требованиями.
Из вышеназванного заключения -СЗ, проведенного на основании материалов дела, в частности истребованного судом проекта спорного дома очереди строительства, следует, что общая площадь помещений 4 очереди составляет 19.528 кв.м., в том числе площадь квартир 11.4441,9 кв.м., площадь нежилых помещений составляет 19528 кв.м. - 11.441,9 = 8.086,10 кв.м (Том 1 л.д.232-259).
Доля обследуемого объекта (согласно заключению) в общем объеме жилых помещений 4 очереди жилого дома составляет 69,43 / 11.441,9 = 1/165 доли или 0,61 %, доля обследуемого объекта в общем объеме нежилых помещений 4 очереди жилого дома составляет: 69,43 / 8.086,1= 1/116 доли или 0,86 %.
Одновременно согласно указанному выше заключению, спорный объект недвижимости обладает всеми признаками, предусмотренными нормами СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" и СНиП 31-01-202 "Здания жилые многоквартирные". Данные признаки характеризуют объект как изолированное помещение, предназначенное для проживания.
Обследуемый объект недвижимости, расположенный в вышеназванном доме на 2-м этаже, секция 1 тип 2.1., состоит из двух комнат, общей площадью 69,43 кв.м., является изолированным от остального дома строительным объектом, и может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта недвижимости, то есть в обследуемой квартире присутствуют надлежащие признаки, характеризующие объект (квартиру) как недвижимое имущество.
Таким образом, вышеназванный объект недвижимости, расположенный на 2-м этаже, секция , тип 2.1 по <адрес>, состоящий из двух комнат, общей площадью 69,43 кв.м., соответствует характеристикам, указанным в договоре долевого участия в строительстве жилого дома, заключенным между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Тот факт, что объекты незавершенного строительства, которые сам по себе обладают указанными в этой норме признаками недвижимости, были включены в этот примерный перечень ФЗ от 30.12.2004 213-ФЗ не может свидетельствовать о том, что до момента вступления в силу соответствующих изменений в п. 1 ст. 130 ГК РФ на них не распространяется правовой режим недвижимого имущества.
Согласно п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ. По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный без необходимых разрешений, на земельном участке, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 31 указанного Постановления признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
В соответствии со ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом
В связи с чем, суд расценивает, приобщенное к материалам дела заключение специалиста ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" от ДД.ММ.ГГГГ за -Н-2-1983-09 как одно из доказательств по делу, имеющее правовое значение для рассматриваемого дела, поскольку согласно ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.
Согласно указанному выше заключению экспертами определена степень готовности объекта при условии выполнении монтажа ИТП, водомерного узла и ГРЩ, то есть за исключением внутренних сантехнических и электрических устройств, у которых степень готовности определена в размере 89,9 % (внутренние сантехнические и электрические устройства 50% готовности, отопление 80% готовности). При условии выполнении монтажа ИТП, Водомерного узла и ГРЩ - 95, 5 %.
Из заключения эксперта -СЗ ООО "Центра судебных экспертиз Северо-Западного округа" от ДД.ММ.ГГГГ -СЗ следует, что дом, в котором расположен спорный объект недвижимости, возведен, общая площадь помещений 4 очереди составляет 19.528 кв.м., в том числе площадь квартир 11.4441,9 кв.м., площадь нежилых помещений составляет 19528 кв.м. - 11.441,9 = 8.086,10 кв.м.
Таким образом, из перечисленных выше экспертных заключений следует, что строительство конструктивных элементов дома завершено, при его возведении не было допущено нарушений требований градостроительных и строительных норм и правил, данная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, суд полагает возможным определить долю истца в спорном объекте незавершенного строительства.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся в суд, избирает самостоятельно.
В соответствии с п. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 3 ст. 7 ФЗ РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 30.12.2008) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).
Пункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ закрепляет, что "объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек", т.е. объединяет понятия "объект капитального строительства" и "объект незавершенного строительства".
П.1 статьи 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года 122-ФЗ, в редакции от 30 июня 2008 года, предусматривает регистрацию права собственности на созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания. Тем самым, главным критерием разграничения понятий "создаваемый объект недвижимости" (объект незавершенного строительства) и "созданный объект недвижимого имущества" (объект завершенный строительством) следует признать наличие документов, подтверждающих факт его создания, т.е. разрешение на ввод в эксплуатацию, которое свидетельствует о том, что он готов к эксплуатации в соответствии с проектом.
П.2 ст. 25 ФЗ относится к незавершенным строительством объектам недвижимого имущества. При этом незавершенное строительство подпадает под признаки недвижимой вещи, указанные в п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Однако в полной мере режим, установленный для недвижимого имущества, распространяется на незавершенное строительство лишь тогда, когда оно уже перестает быть предметом договора строительного подряда.
Таким образом, по мнению суда, в контексте вышеизложенного объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Из объяснений представителя истца следует, что дом строительством окончен, однако, по причине того, что в связи с изданием Администрацией Санкт-Петербурга Постановления от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Санкт-петербургская государственная Инженерно-экономическая академия утратила право на инвестиционную деятельность и аренду земельного участка под строительство спорного дома, что создает препятствия для ввода объекта в эксплуатацию, и, в дальнейшем, признание за дольщиками права частной собственности на проинвестированные ими квартиры.
На основании изложенного, учитывая, что договор между сторонами действителен, обязательства истцом по инвестированию строительства конкретно определенной спорного объекта недвижимости выполнены в объеме, предусмотренном договором, суд полагает необходимым устранить допущенные ответчиком нарушения прав истца на жилое помещение, путем признания за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительством, а именно признать за истцом на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома заключенного между Семеновым Н.А. и ЗАО "Энергостройсервис" право собственности на 1/165 долю в общем объеме жилых помещений (1/116 доля в общем объеме нежилых помещений) расположенных в объекте незавершенного строительством дома по строительному адресу: <адрес>, что соответствует двухкомнатной квартире, общей площадью 69,43 кв.м., жилой площадью 32,78 кв.м жилой площадью 32,78 кв.м на 2-м этаже, секция 1 тип 2.1, оси 4-6, Б-Ж. Квартира состоит из коридора-прихожей площадью 15,4 кв.м, кухни площадью 11,68 кв.м, жилой комнаты площадью 16,99 кв.м, жилой комнаты площадью 15,79 кв.м, ванной комнаты площадью 3,55 кв.м, туалета площадью 1,67 кв.м, лоджии площадью 4,35 кв.м, окно кухни (11,68 кв.м) обращено во внутренний двор на восток, три окна жилых комнат (16,99 кв.м и 15,79 кв.м) ориентированы на южную торцевую сторону корпуса 2; этаж - второй; ориентация квартиры - юго-восточный угол северной торцевой части корпуса 2 (заключение эксперта -СЗ ООО "Центра судебных экспертиз Северо-Западного округа").
Следует отметить, что закрепленное Конституцией РФ, ее статьей 46 (части 1 и 2), право на судебную защиту относится к основным неотчуждаемым правам и одновременно выступает гарантией всех других прав и свобод.
Конституция РФ, обязывает Российскую Федерацию как правовое государство к созданию системы защиты прав и свобод человека и гражданина посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости, при этом, следует исходить из необходимости обеспечения стабильности (определенности) судебного акта (принцип правой определенности, вытекающий из положений статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод).
Согласно ч.3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств; в конкретном случае таких обстоятельств не имеется.
Согласно п. 4 договора плановый срок объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2007г., вместе с тем, ответчиком не выполнены обязательства по передаче истцу квартиры в установленный договором срок, произошла задержка строительства жилого дома, как и ввода объекта в эксплуатацию, квартира до настоящего времени не передана истцу.
В соответствии со ст. 15 ФЗ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Таким образом, поскольку судом установлено, что имело место со стороны ответчика нарушения прав потребителя (истца), что выразилось в нарушение сроков передачи спорного объекта недвижимости истцу, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения морального вреда с учетом принципов разумности и справедливости 20.000 рублей.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, понесенные им расходы на оплату государственной пошлины, в размере 2.666, 01 руб. (иск подан ДД.ММ.ГГГГ). (л.д.5).
В порядке ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика государственную пошлину в размере 9.100 руб. в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 103, 167, 194-198 ГПК РФ,
Суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Семенова Н. А. к Закрытому акционерному обществу "Энергостройсервис" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством, компенсации морального вреда - удовлетворить.
Признать за Семеновым Н. А., пол мужской, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты>., зарегистрированным по адресу: <адрес>, на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Семеновым Н. А. и Закрытым акционерным обществом "Энергостройсервис", право собственности на 1/165 долю в общем объеме жилых помещений (1/116 доля в общем объеме нежилых помещений), расположенных в объекте незавершенного строительством дома по строительному адресу: <адрес>, что соответствует двухкомнатной квартире, общей площадью 69,43 кв.м., жилой площадью 32,78 кв.м (комната жилой площадью 16,99 кв.м., комната жилой площадью 15,79 кв.м.) на 2-м этаже, секция 1 тип 2.1, оси 4-6, Б-Ж.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Энергостройсервис" в пользу Семенова Н. А. в счет компенсации морального вреда 20.000 рублей (двадцать тысяч рублей), расходы по оплате госпошлины в сумме 2.666 рублей (две тысячи шестьсот шестьдесят шесть рублей) 01 копейку.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Энергостройсервис" государственную пошлину в размере 9.100 рублей (девять тысяч сто рублей) в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней путем подачи кассационной жалобы через Фрунзенский районный суд.
Судья Овчинникова Л.Д.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Момент возникновения объекта незавершенного строительства как объекта права

На протяжении ряда лет вопрос о правовом режиме объектов
незавершенного строительства носил дискуссионный характер. Пробелы в законодательстве, несовершенство юридической доктрины применительно к объектам незавершенного строительства - все это негативно сказывалось на стабильности гражданского оборота. Количество споров в отношении объектов незавершенного строительства неуклонно росло, а законодатель не предпринимал шагов для устранения возникающих противоречий. При рассмотрении споров суды фактически были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве. Особую роль в становлении
правового режима объектов незавершенного строительства сыграло мнение Пленума Высшего Арбитражного суда РФ (1) о том, что "не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Судебная практика
последовательно реализовывала разъяснения Пленума Высшего Арбитражного суда РФ. В частности, по делу №А56-20881/03 первая и апелляционная инстанция Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области сделали вывод о том, что наличие действующего договора строительного подряда в отношении объекта незавершенного
строительства не препятствует признанию этого объекта недвижимым имуществом. В свою очередь Федеральный Арбитражный суд Северо-Западного округа в своем постановлении от 14.04.2004 указал на неправомерность данного вывода, непосредственно сославшись на мнение
Высшего Арбитражного суда РФ.
30 декабря 2004 года были внесены изменения в статью 130
Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), касающиеся включения слов "объекты незавершенного строительства"(2)в ее содержание.
Данная новелла стала результатом реформирования
законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества.
Итак, на уровне федерального закона появилась новая правовая норма. Но можно ли говорить о том, что в связи с этим произошли какие-то изменения в правовом режиме объектов незавершенного строительства? Ведь данные объекты и ранее признавались судами объектами недвижимости. Является ли достаточным правовым основанием для изменения сложившейся судебной практики простое включение объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, предусмотренный в ст.130 ГК РФ?
Анализируя вопрос о соотношении п.16 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ и изменений в ст.130 ГК РФ, можно найти аргументы в пользу позиции о том, что данные нормы не только не противоречат, но и дополняют друг друга.
Действительно, объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимого имущества, но, как полагает Пленум Высшего Арбитражного суда РФ, пока действует договор подряда - отсутствует объект незавершенного строительства как вещь, а существует лишь объект обязательственного права, в отношении которого деление вещей на движимые и недвижимые просто не
подлежит применению.
С учетом вышеизложенного утверждение о том, что правовой режим объектов незавершенного строительства кардинальным образом изменился, будет явным преувеличением. При таких условиях следует признать, что
цель законодателя, связанная с устранением препятствий для
гражданского оборота объектов незавершенного строительства, осталась
нереализованной. В своем стремлении решить вопрос о признании объекта незавершенного строительства недвижимостью законодатель оставил за пределами правового поля вопрос о том, что представляет собой этот
"объект незавершенного строительства". Вопросы о понятии объекта незавершенного строительства, моменте его возникновения так и не нашли своего разрешения в законодательстве. И если разработке понятия "объекта незавершенного строительства" посвящены работы ряда
авторов,(3) то исследований, касающихся момента возникновения объекта незавершенного строительства, практически нет.
Предпосылкой формирования особого правового режима объектов незавершенного строительства является необходимость правового регулирования потенциально конфликтной ситуации трансформации строительных материалов в новый объект права - объект незавершенного
строительства. В этот момент происходит прекращение права
собственности на строительные материалы в связи с их уничтожением как самостоятельных объектов права и возникновение права собственности на объект незавершенного строительства. Нередко субъекты права
собственности на данные объекты права не совпадают, что может породить возникновение споров между ними о правах на результаты подобной трансформации. При этом суды делают правильный вывод о том, что право собственности на строительные материалы прекращается в момент утраты
ими самостоятельного характера существования как объекта права и возникновения в качестве части нового объекта права - объекта незавершенного строительства. Так по делу №3655/99 Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в своем постановлении от 26.10.1999 указал:
"Требование заявителя об исключении установленных в жилом доме дверных блоков из акта описи и ареста имущества является законным и обоснованным, поскольку истцу принадлежит недвижимость, частью которой
являются дверные блоки, и последние не существуют в качестве отдельного предмета"(4).
Момент возникновения объекта незавершенного строительства имеет существенное значение для правового режима объектов незавершенного строительства, так как является точкой отсчета, определяющей применение к абстрактному объекту права конкретных правовых норм.
Существует несколько точек зрения на то, с каким юридическим фактом следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства:
1) получение разрешения на строительство и прав на земельный участок;
2) прекращение договора строительного подряда в отношении данного объекта;
3) консервация строительства;
4) соответствие объекта определенным количественным нормативам (например, степени готовности);
5) приобретение им свойств недвижимой вещи;
6) государственная регистрация объекта незавершенного строительства и права собственности на него.
Представляется целесообразным оценить роль каждого из этих юридических фактов в существовании объектов незавершенного строительства.
Разрешение на строительство и наличие права пользования земельным участком для этих целей являются необходимыми условиями существования объекта незавершенного строительства. Эти юридические факты свидетельствуют о том, что данный объект не может быть отнесен к
категории "самовольная постройка" и в отношении него не подлежат применению нормы, предусмотренные ст. 222 ГК РФ. Так в своем постановлении от 19.09.2000 по делу №1288/00 (5)Президиум Высшего Арбитражного суда РФ отметил, что отсутствие разрешения на строительство и наличие прав пользования земельным участком для целей,
не связанных со строительством, является основанием для признания постройки самовольной и удовлетворения требований о ее сносе.
В то же время в мировой практике существует пример признания этих фактов моментом возникновения объекта незавершенного строительства.
Например, пункт 2 Закона Республики Армения от 19.12.1996 "О приватизации и разгосударствлении государственных предприятий и объектов незавершенного строительства" (6) определяет, что объект незавершенного строительства возникает уже в тот момент, когда существует "утвержденный в установленном порядке проект и выделенный земельный участок, на котором строительно-монтажные работы не начаты".
Следствием подобной оценки роли разрешения на строительство и наличия права пользования земельным участком является вывод о возможности существования объектов незавершенного строительства в двух ипостасях:
в качестве вещи как материального объекта и в качестве некоего конгломерата прав застройщика. В свою очередь это порождает необходимость в существовании двойственности правового режима этих объектов. При этом можно говорить о существовании двух видов объектов, обладающих разными свойствами и разным правовым режимом, объединенных
в некое "единое" понятие. Выявленное противоречие свидетельствует о том, что наличия лишь данных юридических фактов не достаточно для возникновения объекта незавершенного строительства.
Необходимо признать, что точка зрения о том, что юридический факт прекращения договора строительного подряда следует считать моментом возникновения объекта незавершенного строительства, получила широкое
распространение в российской цивилистике. Данная точка зрения нашла свое отражение в трудах целого ряда цивилистов (В.В.Витрянского(7), П.В.Скибы(8), И.А.Алещева(9)и др.). Ее основу составляет тезис о том, что при наличии договора строительного подряда отношения между
подрядчиком и заказчиком регулируются исключительно нормами обязательственного права. При этом естественным свойствам объекта незавершенного строительства как вещи не придается правового значения.
Обращаясь к анализу судебной практики, следует отметить, что позиция судов по данному вопросу вызывает возражения. При разрешении споров суды делают вывод о том, что юридический факт прекращения договора строительного подряда, заключенного в отношении объекта незавершенного строительства, имеет существенное значение для существования его как объекта гражданских прав, то есть подлежит оценке как момент возникновения в качестве самостоятельного объекта права (например,
дела №А56-21562/03(10), №А21-7192/03-С1(11), №А13-7475/03-09(12)). При этом объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, также признаются "объектами незавершенного строительства", но
имеющими другой правовой режим как некой совокупности
обязательственных прав. Таким образом, при таком подходе сохраняется противоречие, отмеченное ранее: в рамках одного правового понятия оказываются объединенными два вида объектов, обладающих различными естественными свойствами и правовым режимом.
При этом применяется юридическая фикция, устанавливающая, что объект незавершенного строительства не обладает свойствами вещи до момента
прекращения договора строительного подряда. Возникает вопрос о целесообразности и допустимости подобной фикции.
При ответе на этот вопрос особую роль приобретает процесс
преобразования строительных материалов в объект незавершенного строительства. Очевидно, что существует определенный временной промежуток между использованием строительных материалов в процессе строительства и прекращением договора подряда. Если исходить из
анализируемой точки зрения, то строительные материалы неким таинственным образом растворяются в пространстве, утрачивая свой вещный характер, а через определенный период неожиданно обретают иное бытие в качестве неотъемлемой составляющей результата работ по
договору строительного подряда. При этом ранее уже был сделан вывод о том, что в процессе строительства происходит переработка строительных материалов, которые утрачивают свой статус самостоятельных движимых
вещей и становятся неотъемлемой частью единого объекта незавершенного строительства, который по своим естественным свойствам подлежит признанию недвижимой вещью. Иными словами применение данной юридической фикции порождает невозможность правового урегулирования
вопросов о преобразовании строительных материалов в объект незавершенного строительства, что позволяет сделать вывод об отсутствии необходимости в ее использовании.
Наличие действующего договора подряда не оказывает влияния на объективные свойства объекта незавершенного строительства как вещи и на его существование как самостоятельного объекта права.
Следовательно, данный юридический факт не имеет правового значения при анализе вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства.
Возвращаясь к анализу юридических фактов, могущих быть признанными моментом возникновения объектов незавершенного строительства, отметим, что Е.А.Суханов(13) полагает, что консервация строительства является
необходимым и достаточным условием возникновения данного объекта. При этом автор положительно отзывается о необходимости учета факта прекращения договора строительного подряда, отмечая, что консервация
строительства во всех случаях происходит либо одновременно, либо после юридического факта прекращения договора строительного подряда.
До настоящего момента основным документом, регулирующим процедуру консервации является инструктивное письмо Госстроя СССР, Стройбанка СССР и Госбанка СССР от 18.07.1986 №61-Д "О порядке проведения работ
по консервации строительства объектов"(14). В целом под процедурой консервации строительства следует понимать совокупность мер технического характера, направленных на обеспечение максимальной сохранности объекта строительства в период с момента приостановки и до
возобновления строительства. Процедура консервации носит технический характер, направленный на обеспечение сохранности объекта строительной деятельности (блокирование доступа на объект, необходимая герметизация
объекта и т.п.). Сама по себе она не влечет возникновения качественно новых свойств у объекта незавершенного строительства, например, свойства прочной связи с землей. Таким образом, консервация не оказывает влияния на существование объекта незавершенного строительства и в связи с этим не может быть признана моментом его
возникновения.
В рамках настоящей статьи уже несколько раз указывалось на необходимость оценки объективных свойств объекта - одним из критериев подобной оценки может быть "степень готовности объекта". Например, пункт 2 приложения к постановлению главы администрации г. Краснодара
от 23.04.1996 № 591 "Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации незавершенных строительством объектов нежилого фонда"(15) определяет, что "незавершенным строительством признается строящийся
объект нежилого фонда с готовностью более 30 процентов от
утвержденного проекта, расположенный на земельном участке, владение которым подтверждено правоустанавливающими документами". Таким
образом, в некоторых нормативных актах критерию степени готовности объекта незавершенного строительства придается существенное значение.
Однако степень готовности объекта сама по себе не отражает каких-либо существенных характеристик объекта незавершенного строительства. Есть ли разница в характере объективных свойств объекта при степени его готовности 5 процентов и 30 процентов? Степень готовности объекта
относится к описательным характеристикам, которым не придается значения при решении вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства: так по делу №А21-336/04-С2(16) суд указал на то, что степень готовности объектов спора составляет 2,4% и
4,8%, однако это не повлияло на признание судом этих объектов самостоятельными объектами права.
Если же "степень готовности" следует относить к описательным характеристикам, то какой же юридический факт должен быть признан моментом возникновения объекта незавершенного строительства? Полагаем, что таким фактом следует признать приобретение объектом свойств
недвижимой вещи.
Как справедливо отметил М.И.Брагинский: "На наш взгляд, при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это, прежде всего, не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее
значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей"(17).
Рассмотрим аргументы, свидетельствующие об обоснованности данного вывода. Во-первых, приобретение объектом свойств недвижимой вещи означает возникновение нового самостоятельного объекта права, в рамках
которого составляющие его части (строительные материалы) утратили самостоятельный характер существования. Во-вторых, если объект незавершенного строительства возникает в момент приобретения свойств недвижимости, то он существует только в качестве объекта недвижимого
имущества, то есть устраняется двойственный характер правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющий основу большинства споров, возникающих по их поводу.
В-третьих, подобный подход в полной мере отражает включение законодателем объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, предусмотренный ст.130 ГК РФ.
Следует признать, что существовавшая до внесения изменений в ст.130 ГК РФ судебная практика была противоречива в оценке данного юридического
факта. Так по делам №20881/03 и №А56-21562/03 суды первой и апелляционной инстанции сделали вывод о том, что обладание свойствами недвижимой вещи является необходимым и достаточным для признания объекта незавершенного строительства существующим в качестве
недвижимости, однако кассационная инстанция сочла данный вывод ошибочным, указав, что не было учтено наличие действующего договора строительного подряда. Вопрос об оценке судами данного юридического факта после 01.01.2005 пока остается открытым.
Необходимо проанализировать роль еще одного юридического факта -
государственной регистрации объекта незавершенного строительства.
С принятием закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(18)(далее - Закон о
государственной регистрации) суды столкнулись с необходимостью определения места государственной регистрации в правовом режиме объекта незавершенного строительства. Несмотря на то, что п.2 ст.25 Закона о государственной регистрации(19) регулирует вопросы
возникновения прав на объекты незавершенного строительства, а не возникновения самих объектов незавершенного строительства как объектов
права, суды склонны к расширительному толкованию данной нормы (п.21 информационного письма Высшего Арбитражного суда РФ от 24.01.2000 № 51 (20); постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного
округа от 10.12.2004 по делу №А56-7717/04 (21)). В частности, по делу №А56-7717/04 суд указал, что "незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него
правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном п.2 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним". К такому выводу приходит и целый ряд теоретиков гражданского права (О.М.Козырь(22), Е.А.Павлодский(23) и т.д.).
Представляется, что данный подход нельзя признать обоснованным. Прежде всего, необходимо разграничивать существование объекта (вещи) и существование права. Действительно, п.2 ст.131 ГК РФ предусматривает возможность введения специальной государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом. Однако и ст.219 ГК РФ, и ст.25 Закона о государственной регистрации устанавливают обязательность регистрации прав на объект незавершенного строительства, но не регистрации самого объекта. Таким образом, государственная регистрация не может признаваться моментом возникновения объекта незавершенного строительства.
Помимо этого необходимо отметить, что при подобном подходе подменяются причина и следствие: если объект возникает в момент государственной регистрации, то до нее объекта не существовало, а значит, просто нечего было бы регистрировать. Однако регистрировать можно уже существующий объект, что порождает вывод о том, что государственная регистрация подлежит отнесению к элементам правового статуса объекта незавершенного строительства, а не к юридическому факту, с которым следует связывать его возникновение.
Подводя общий итог, необходимо признать, что наиболее обоснованным представляется вывод о том, что объект незавершенного строительства возникает в момент приобретения им свойств недвижимого имущества.
В то же время отметим, что упорное нежелание законодателя ввести на уровне закона понятие объекта незавершенного строительства, приводит к тому, что даже внесенные изменения в ст.130 ГК РФ нельзя оценивать как предпосылку к существенному изменению сложившейся судебной практики.

___________________________________________________

1. Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 №8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998, № 10.
2. Закон Российской Федерации от 30.12.2004 №213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2004, №292.
3. Подробнее см. Лопатников А.В., Родригес А.А. Наследование объектов незавершенного строительства с точки зрения налогового законодательства // "эж-Юрист". 1998. № 15; Сергеева Н.В. Объект незавершенного строительства // Вестник юридического института. Чебоксары: Изд-во ЧГУ, 2003. С.119; Некрестьянов Д.С. Понятие и правовая природа объектов незавершенного строительства // Кодекс-Info. 2001, № 12. C.14.
4. Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000,№ 1. С.15.
5. Документ официально опубликован не был.
6. Официальный сайт Национального собрания Республики Армения.
7. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут,1999. С.240.
8. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Автореферат на соискание степени к.ю.н. по специальности 12.00.03. М., 2001. С.11.
9. Алещев И.А. Сделки с недвижимостью // "эж-ЮРИСТ". 2000, № 30.
10. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.04.2004 по делу №А56-21562/03 // Документ официально опубликован не был.
11. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.2004 по делу №А21-7192/03-С1 // Документ официально опубликован не был.
12. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2004 по делу №А13-7475/03-09 // Документ официально опубликован не был.
13. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998, № 6. С.5.
14. Строительная газета. 1986, №118.
15. Северокавказский юридический вестник. 1996, № 7.
16. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.08.2004 по делу №А21-336/04-С2 // Документ официально опубликован не был.
17. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Часть третья: договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2003. С.149.
18. Закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства РФ. 1997, №30. Ст.3594.
19. Принятие 29.12.2004 новой редакция статьи 25 данного Закона не повлекло изменений в сфере применения данной нормы, хотя непосредственный перечень документов, подлежащий предоставлению в уполномоченный орган, существенно изменился (Закон Российской Федерации от 29.12.2004 №196-ФЗ ""О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. 2004, №290).
20. Информационное письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 24.01.2000 №51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000, № 3.
21. Документ официально опубликован не был.
22. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // "Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика.: Сб. памяти С.А.Хохлова" / Отв.ред. А.Л Маковский. М., 1998. С.278.
23. Павлодский Е.А. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2000, №4. С.8.

Д.С.Некрестьянов,
соискатель кафедры гражданского права
юридического факультета СПбГУ
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Обобщение практики рассмотрения судами дел по искам граждан-дольщиков о признании права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект.

I. Введение

II. О признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект (если отсутствует разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию)

1. Отменяя решение суда об отказе в иске, суд указал, что, в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся и объекты незавершенного строительства. Поскольку право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, перечисленных в данной норме права, то при разрешении спора о праве собственности на объект незавершенного строительства суду следовало предложить сторонам представить доказательства, подтверждающие право на земельный участок, отведенного под строительство объекта, разрешения на строительство, а также документы, содержащие описание спорного объекта недвижимости. (Извлечение из Определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 мая 2006 года, по делу № 33-5604)

2. Суд принял признание ответчиком заявленных исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов самих ответчиков, а также других лиц и признал за истцом право собственности на 3796/384000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, соответствующую однокомнатной квартире № 50 общей площадью 37.96 кв.метра, расположенной на втором этаже в четвертом подъезде (Извлечение из Решения Кировского районного суда г. Новосибирска от 24 апреля 2009г. по делу …)

3. Руководствуясь ч.1 ст.130 ГК РФ, ч.1 ст.218 ГК, суд признал за истцами право на долю в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом. (Извлечение из Решения Калужского районного суда Калужской области от 15 января 2007г.)

4. Суд признал за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, указав, что данная доля после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире. Так как разрешение на строительство жилого дома получено ответчиком 13.07.2005 года, т.е. после вступления Федерального закона № 214-ФЗ, то к отношениям между сторонами спора должны применяться положения указанного закона. Однако, несмотря на то, что при заключении договора, были нарушены требования норм закона, согласно которым, договор участия в долевом строительстве должен содержать установленные законом существенные условия и подлежать государственной регистрации, иск подлежит удовлетворению. Суд указал, что истец действовал добросовестно, в полном объеме исполнил принятые на себя по договору обязательства, оплатил обусловленную договором стоимость квартиры. Поэтому, по убеждению суда, он не может быть лишен права на защиту нарушаемого ответчиком права. При этом в обоснование суд сослался на положения Постановления Европейского Суда по правам человека от 07.05.2002 года по делу «Бурдов против России». Суд отметил также, что иные средства защиты, кроме признания за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (в том числе предъявление исковых требований о взыскании неосновательного обогащения) не являются по данному спору эффективными средствами правовой защиты (Извлечение из Решения Кировского районного суда г. Новосибирска от 06 марта 2009г.)

5. Суд кассационной инстанции оставил решение суда о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру без изменения, указав, что денежные средства истицей по договору были внесены в кассу ЖСК, ЖСК фактически завершил строительство дома, а то обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда. (Извлечение из Определения Ульяновского областного суда от 29 мая 2007г.)


I. Введение

В Бюллетене Верховного Суда РФ № 2, за 2003 года опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов." Однако высший судебный орган страны не дал разъяснений о том, какие способы защиты нарушенного права дольщиков являются надлежащими, а какие нет. В частности, имеет ли гражданин право на удовлетворение иска о признании права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект, если по каким-то причинам организация свои обязательства не исполняет? Речь об объектах, строительство которых не ведется или «заморожено». Это может быть связано как с прекращением финансирования, так и с возникшими разногласиями и, как следствие, расторжением договора с подрядчиками (субподрядчиками), а будет ли заключен новый договор и когда – не известно. Актуальность признания права собственности на долю в «недострое» очевидна в свете того, что банкротство организации-застройщика повлечет включение в конкурсную массу незавершенного строительством объекта, за счет реализации которого, будут удовлетворены требования кредиторов застройщика, дольщики же не получат свои квартиры да и уплаченные деньги вряд ли вернут.
Практика показывает, что суды общей юрисдикции признают за дольщиками право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Ряд судов удовлетворяя иски о признании права собственности на долю, указывают в резолютивной части решения, что данная доля соответствует конкретному жилому помещению в строящемся доме (когда жилое помещение индивидуализировано – есть обмеры). Есть примеры, когда суд признает право собственности на квартиру (а не на долю в праве!) в незавершенном строительством доме (дом не сдан в эксплуатацию) (Например, см. ниже: "Суд кассационной инстанции оставил решение суда о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру без изменения, указав, что денежные средства истицей по договору были внесены в кассу ЖСК, ЖСК фактически завершил строительство дома, а то обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда").. .Нельзя сказать, что такие решения безупречны с точки зрения позитивного права, однако, полагаем, что такая практика судов общей юрисдикции по защите интересов граждан-дольщиков, исходя из реалий сегодняшнего времени, заслуживает поддержки. Но в целом, по данному вопросу в судебной практике нет единого подхода. За исключением вышеуказанного «Обобщения» Верховного Суда, никаких разъяснений по возникающим вопросам «долевого участия в строительстве» Верховный Суд РФ более не давал. В рамках настоящего обобщения приведем некоторые примеры положительных решений районных судов и судов субъектов Федерации по спорам, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве: о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.

II. О признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект (если отсутствует разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию)

Отменяя решение суда об отказе в иске, суд указал, что, в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся и объекты незавершенного строительства. Поскольку право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, перечисленных в данной норме права, то при разрешении спора о праве собственности на объект незавершенного строительства суду следовало предложить сторонам представить доказательства, подтверждающие право на земельный участок, отведенного под строительство объекта, разрешения на строительство, а также документы, содержащие описание спорного объекта недвижимости.

П. обратилась в суд иском к ОАО "Интерурал" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, ссылаясь на то, что 21.03.03 она заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым она внесла денежные средства, а ответчик принял на себя обязательство передать ей квартиру в собственность. До настоящего времени ответчик не сдал дом в эксплуатацию и не передал ей квартиру в собственность. Дом завершен строительством на 85%, в настоящее время строительство дома не ведется, сдача дома в эксплуатацию задерживается на неопределенный срок, полагающаяся по договору квартира, расположенная на третьем этаже, фактически построена.
Решением Железнодорожного городского суда Московской области от 28 декабря 2005 года в удовлетворении иска отказано.
Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, П. обжалует его в кассационном порядке, и просит, отменив, направить дело на новое рассмотрение.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска, суд со ссылкой на ст. 219 ГК РФ мотивировал тем, что строительство спорного жилого дома не окончено, в эксплуатацию не сдан, истице спорное имущество по приемо-сдаточному акту не передавалось, она является участником договора долевого участия в строительстве, в установленном порядке право собственности на объект недвижимости за ответчиком не зарегистрировано.
Между тем, при разрешении спора суд не установил юридически значимые обстоятельства и неправильно применил норму материального права.
Согласно ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Из материалов дела усматривается, что истица заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым истица, как соинвестор, приобретает право на получение в собственность конкретной квартиры. Возникновение права собственности на жилое помещение в строящемся доме, связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств. Истица в полном объеме выполнила свои обязательства по внесению инвестиционного взноса в строительство объекта. Ответчик со своей стороны обязательства по окончанию строительства и передаче жилого помещения по приемо-сдаточному акту истице не выполнил.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 25 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности либо на ином праве, право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности либо право пользования земельным участком, разрешения на строительство проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Таким образом, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и на основании ст. 25 вышеуказанного Закона подлежат государственной регистрации.
Поскольку право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, перечисленных в данной норме права, то при разрешении спора о праве собственности на объект незавершенного строительства суду следовало предложить сторонам представить доказательства, подтверждающие право на земельный участок, отведенного под строительство объекта, разрешения на строительство, а также документы, содержащие описание спорного объекта недвижимости.
Поскольку при рассмотрении дела суд неправильно определил и не выяснил юридически значимые обстоятельства, а также неправильно применил норму материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение… (Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 мая 2006 года, по делу № 33-5604)

Суд принял признание ответчиком заявленных исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов самих ответчиков, а также других лиц и признал за истцом право собственности на 3796/384000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, соответствующую однокомнатной квартире № 50 общей площадью 37.96 кв.метра, расположенной на втором этаже в четвертом подъезде

Истец К. обратилась в суд с иском к ЗАО о признании права собственности, указывая, что 05 июля 2001 года С.О. и ЗАО заключен договор об инвестиционной деятельности №54. Предметом договора является строительство однокомнатной квартиры в жилом 5-ти этажном кирпичном доме. В соответствии с указанным договором ответчик брал на себя обязательство своими силами, используя средства инвестора, произвести строительство 5-ти этажного кирпичного жилого дома в Кировском районе и предоставить инвестору однокомнатную квартиру на втором этаже в 4-ом подъезде общей площадью 37.96 кв.м, стоимостью 208780 рублей, а инвестор обязался внести инвестиционные взносы в сумме 135000 рублей, 73780 рублей в срок до 06 июля 2001г., до 10 июля 2001г. соответственно. Согласно п. 1.1 договора об инвестиционной деятельности ответчик обязался осуществить ввод дома в эксплуатацию в феврале 2002 года и в течение 20 дней передать С.О. указанную квартиру. Свои обязательства по оплате всей стоимости указанной квартиры С.О. исполнены в полном объеме путем внесения наличными денежными средствами в кассу ответчика. Согласно соглашению от 16.03.2004г. о передаче правомочий, С.О. уступила истцу свои права по договору долевого участия в строительстве жилья №54 от 05.07.2001г. Дополнительным соглашением от 28.07.2006г. номер дома изменен (строительный адрес). Приказом Администрации Кировского района г.Новосибирска № 1245-од от 01.11.2008 г строящемуся жилому дому присвоен строительный адрес Ответчик не сдал вышеуказанный дом в эксплуатацию в установленный срок. Поскольку истец свои обязательства выполнил в полном объеме , считает , что приобрел право собственности на объект инвестирования в виде доли в объекте незавершенного строительства. В настоящее время ему стало известно, что в отношении ответчика введена процедура банкротства - конкурсное производство, дом в эксплуатацию не введен.

Истец просит признать за ним право собственности на 3796/384000 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - пятиэтажный кирпичный жилой дом с мансардой, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, указанная доля соответствует однокомнатной квартире общей площадью 37.96 кв.м., находящейся на втором этаже в подъезде № 4.
В судебном заседании представитель ответчика ЗАО – А.Е., действующая на основании доверенности, исковые требования признала в полном объеме.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит обоснованным принять признание иска ответчиком и исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В соответствии с договором о долевом участии в строительстве жилья от 05.07.2001 г., заключенным ЗАО и С.О. , ЗАО своими силами осуществляет строительство 5-ти этажного кирпичного жилого дома по ул. Петухова в Кировском районе г. Новосибирска. Срок завершения строительства и сдачи в эксплуатацию – февраль 2002 г. По окончании строительства объекта ЗАО обязуется в течение 20 дней передать С.О. однокомнатную квартиру общей площадью 37.69 кв.м., на 2-м этаже в четвертом подъезде 5-ти этажного кирпичного жилого дома,
Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам, С.О. оплачено 73780 руб., 135000 руб., что в сумме составляет 208780 рублей (л.д. 13).
Согласно соглашению о передаче правомочий по договору, заключенному между С.О. и К.., С.О. передает право требования К. на 1-комнатную
Согласно ч.2 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
В соответствии со ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона обязуется выполнить по заданию другой стороны определенную работу и результат сдать заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить их.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
Правилами ст. 198 ГПК РФ установлено, что в случае признания иска ответчиком, в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.
Судом признание ответчиком заявленных исковых требований принято, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов самих ответчиков, а также других лиц. (Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 24 апреля 2009г. по делу …)

Руководствуясь ч. 1 ст. 130 ГК РФ, ч.1 ст. 218 ГК, суд признал за истцами право на долю в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом.

Истцы (Стехов И. В. и ООО «Орсайт») обратились в суд с иском к ЗАО «Калугаградосгроитель», в котором просили признать за ними право на долю в незавершенном строительством жилом доме № 12 по бульвару Моторостроителей в г. Калуге.
В обоснование иска представитель истцов в судебном заседании указала, что по договору об инвестировании в строительство заключенным между истцом Стеховым И.В. и ответчиком 07 июня 2001 года, Стехов И.В. профинансировал строительство трехкомнатной квартиры №53 площадью 64,71 кв.м в данном доме в сумме 287 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 56 376 рубля истец не внес, так как общество приостановило строительство жилого дома. По договору о долевом участии в строительстве жилья, заключенному между ООО "Орсайт" и ответчиком 10 апреля 2003 года, ООО "Орсайт" профинансировало строительство 21 квартиры общей площадью 1495,85 кв.м., дополнительными соглашениями стороны согласовывали включение в перечень дополнительных квартир, а так же изменение нумерации и метража в связи с перепроектировками дома. В итоге ООО «Орсайт» по договору от 10.04.2003г. подлежала передаче 71 квартира общей площадью 3282,2 кв.м, Со стороны ООО «Орсайт» все обязательства но договору были выполнены надлежащим образом, расчеты были произведены полностью.
Поскольку в настоящее время жилой дом является объектом незавершенного строительства, с целью защиты своего права собственности на квартиру представитель истцов просила признать за Стеховым И.В. право на долю в данном незавершенном строительством жилом доме в размере 6471/659340, а за ООО «Орсайт» признать право на долю в данном незавершенном строительством жилом доме в размере 328220/651825.
Представитель ответчика ЗАО «Калугаградостроитель» в судебное заседание не явился.
Суд, выслушав участников процесса и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
 
Со стороны ООО "Орсайт" все обязательства по договору были выполнены надлежащим образом, расчеты были произведены полностью..
Кроме того, судом установлено, что на настоящее время срок действия разрешения на строительство, истекший 31 декабря 2003 года, продлен в установленном порядке ответчику не был. Срок действия договора аренды земельного участка от 23 августа 2001 года, выделенного под строительство данного дома, также истек. Строительство жилого дома ответчиком прекращено и возобновлено не будет в связи с изложенным выше.
Указанные обстоятельства не оспариваются участниками процесса и подтверждены письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела,
В соответствии с ч.1 ст.130 ГК РФ объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу.
В силу ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Учитывая указанные выше обстоятельства и нормы закона, суд приходит к выводу о возможности признания за истцом Стеховым И.В.. права на 6471/659340 долей, а за ООО «Орсайт» права на 328220/651825 долей в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом №12 по бульвару Моторостроителей в г. Калуге.
Размер данной доли установлен судом в виде дроби, в числителе которой указана общая площадь квартир(ы) по договору об инвестировании в строительство, а в знаменателе - общая площадь жилого дома по строительному проекту. Поскольку не полная оплата строительства всей квартиры произведена не по вине истца Стехова И.В., суд считает, что недоплата по строительству квартиры в размере 56 376 рубля подлежит уплате Стеховым И.В. после возобновления строительства дома. (Решение Калужского районного суда Калужской области от 15 января 2007г.)

Суд признал за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, указав, что данная доля после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире. Так как разрешение на строительство жилого дома получено ответчиком 13.07.2005 года, т.е. после вступления Федерального закона № 214-ФЗ, то к отношениям между сторонами спора должны применяться положения указанного закона. Однако, несмотря на то, что при заключении договора, были нарушены требования норм закона, согласно которым, договор участия в долевом строительстве должен содержать установленные законом существенные условия и подлежать государственной регистрации, иск подлежит удовлетворению. Суд указал, что истец действовал добросовестно, в полном объеме исполнил принятые на себя по договору обязательства, оплатил обусловленную договором стоимость квартиры. Поэтому, по убеждению суда, он не может быть лишен права на защиту нарушаемого ответчиком права. При этом в обоснование суд сослался на положения Постановления Европейского Суда по правам человека от 07.05.2002 года по делу «Бурдов против России». Суд отметил также, что иные средства защиты, кроме признания за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (в том числе предъявление исковых требований о взыскании неосновательного обогащения) не являются по данному спору эффективными средствами правовой защиты

Я.. обратился в суд с иском признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
В обосновании иска указал, что 22.12.2004 года между ООО «...» и истцом был заключен договор № 16/1 об инвестировании строительства жилья. По условиям договора инвестор принимает участие в строительстве в части финансирования однокомнатной квартиры № .., общей площадью 48,32 кв. метра, расположенной на 6-м этаже блок-секции № 3 в жилом доме по ул. ... Сумма инвестиционного взноса составляет 869760 рублей, которые истец внес в полном объеме.
13.07.2005 года ООО «...» было получено Разрешение на строительство объекта, которое позже было продлено до 31 декабря 2008 года.
Пунктом 1.4 инвестиционного договора установлен срок сдачи жилого дома в эксплуатацию – 4 квартал 2005 года. Однако до настоящего времени указанный объект строительством незавершен, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта не подписан, тем самым ответчиком не исполнены принятые на себя обязательства по инвестиционному договору.
В соответствии с п. 5 проектной декларации от 2008 года общая площадь возводимого объекта – 10-этажного жилого дома по ул. .. составляет 15301,10 кв. метров. Срок окончания строительства также изменен и согласно п. 2 проектной декларации составляет 4 квартал 2008 года. Но на сегодняшний день строительство дома находится в таком состоянии, что его окончание к указанному в проектной декларации сроку становится явно невозможным. Доля, принадлежавшая истцу в незавершенном строительством объекте равна 48532/1530110.
В связи с чем истица просил суд признать за ним право собственности на 48532/1530110 доли в незавершенном строительством объекте – строящемся 10-этажном жилом доме с административными помещениями и магазином, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. …, выразившейся в однокомнатной квартире № … общей площадью 48,32 кв. метров, расположенной на 7-м этаже блок-секции № 1.
06.03.2009 года представитель истца Д., действующая на основании доверенности, уточнила исковые требования. Просила суд признать за Я. право собственности на 4832/1530110 долей в незавершенном строительством объекте –10-этажном жилом доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. …, что после сдачи дома в эксплуатацию составляет однокомнатную квартиру № 16 общей площадью 48,32 кв.м., расположенную на седьмом этаже блок-секции № 1.
В судебном заседании представитель ответчика – ООО «...» Б., действующий на основании доверенности № 4 от 11.01.2009 года возражал против заявленных исковых требований. Полагал, что договор между истцом и ответчиком не заключен и не порождает у истца прав на долю в незавершенном строительством объекте. Просил суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
В судебном заседании 3-е лицо – Я. против удовлетворения заявленных исковых требований не возражала.
В судебное заседание представитель 3-го лица – УФРС по Новосибирской области не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. О причинах своей неявки суду не сообщил.

Суд, исследовав материалы дела, считает, что заявленный иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Из договора об инвестировании строительства жилья № 16/1 от 22.12.2004 года следует, что Я.. принял на себя обязательство участвовать в строительстве в части финансирования однокомнатной квартиры № 16 (строительный номер) общей площадью 48,32 кв. метра, расположенной на 7-м этаже блок-секции № 1 в десятиэтажном доме, по ул. … (строительный адрес) путем внесения инвестиционного вклада денежными средствами в сумме 869760 рублей в срок до 27.12.2004 года. ООО «...» приняло на себя обязательство осуществить строительство дома, и после сдачи дома в эксплуатацию, срок которого установлен как 4 квартал 2005 года, передать Я. вышеуказанную квартиру. Согласно п.п. 2.3. указанного договора инвестиционный вклад, внесенный полностью, остается неизменным (л.д. 9-10).
Из копии квитанции к приходному кассовому ордеру № 000259 от 27.12.2004 года следует, что Я.. выполнил свои обязательства по договору, путем внесения 27.12.2004 года денежных средств в размере 869760 рублей (л.д. 53).
Правилами ст. 27 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлено, что действие указанного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного закона. При этом указанный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.
Первоначальными источником официального опубликования данного закона является «Российская газета» № 292 от 31.12.2004 года. Таким образом, настоящий закон вступил в силу с 01.04.2005 года.
Судом установлено, что разрешение на строительство жилого дома по ул. Вертковская-Телевизионная получено ответчиком 13.07.2005 года, т.е. после вступления ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в силу. В связи с чем, по убеждению суда, к отношениям между сторонами спора должны применяться положения указанного закона.
Правилами ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать установленные законом существенные условия и подлежать государственной регистрации.
Однако в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик, в нарушении требований закона, заключил с истцом не договор участия в долевом строительстве, а иной договор, по сути, по мнению суда, являющийся договором бытового строительного подряда. При этом суд считает необходимым указать, что форма договора была предложена истцу ООО «...», не допускала оговорок, поэтому суд полагает, что истец был лишен возможности заключить с ответчиком иной договор, на иных условиях, кроме предложенных ему ответчиком.
Вместе с тем Я.. действовал добросовестно, в полном объеме исполнил принятые на себя по договору от 22.12.2004 года обязательства, оплатил обусловленную договором стоимость квартиры. Поэтому, по убеждению суда, он не может быть лишен права на защиту нарушаемого ответчиком права. Защита такого права не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика, не исполнившего обязанности заключить с участниками долевого строительства договор в требуемой форме. В противном случае отказ истице в защите нарушенного права противоречил бы ст. 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод», гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.
По убеждению суда, единственным эффективным средством правовой защиты (с учетом отказа ответчика заключить договор участия в долевом строительстве на условиях договора от 22.12.2004 года) является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Суд полагает иные средства защиты (в том числе предъявление исковых требований о взыскании неосновательного обогащения) не эффективными средствами правовой защиты. К такому выводу суд приходит потому, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.12.2008 года в отношении ООО «…» введена процедура банкротства – наблюдение. При таких обстоятельствах любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства и только в последнюю очередь, что не обеспечит надлежащую защиту нарушенного права истца. Такая позиция суда основывается также на положениях Постановления Европейского Суда по правам человека от 07.05.2002 года по делу «Бурдов против России», в котором ЕСПЧ указал, что пункт 1 ст. 6 Конвенции закрепляет за каждым «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство по вопросам гражданско-правового характера. Однако такое право было бы иллюзорным, если бы правовая система государства-участника Европейской Конвенции допускала бы, что судебное решение, вступившее в законную силу и обязательное к исполнению, оставалось бы недействующим в отношении какой-либо стороны в ущерб ее интересам. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, таким образом, рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу ст. 6 Конвенции. В связи с чем суд полагает, что единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного права истицы, гарантирующим восстановление нарушенного права, является признание за ней вещного права на долю в объекте незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права.
При определении доли, на которую за истцом должно быть признано право собственности, суд исходит из соотношения площадей квартиры, приобретаемой истицей, и площади жилого дома. Проверив размер доли, указанный Я., в своем исковом заявлении, суд полагает его верным, соглашается с методикой расчета доли, предложенной истицей. (Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 06 марта 2009г.)

Суд кассационной инстанции оставил решение суда о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру без изменения, указав, что денежные средства истицей по договору были внесены в кассу ЖСК, ЖСК фактически завершил строительство дома, а то обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда.

Д. обратилась в суд с иском к ЖСК, ОАО «П», Группе компаний «Г» о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру № , расположенную на втором этаже 39 -квартирного жилого дома по адресу: г. Ульяновск, ул., д. микрорайон..
Иск мотивирован тем, что 13 июня 2002 г. г. она заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома с ЖСК, согласно которому ЖСК обязался передать ей в собственность квартиру, общей площадью 48 кв.м, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: г. Ульяновск, а она обязалась оплатить стоимость строительства указанной квартиры в размере 220 000 руб. Денежные средства истицей были внесены в кассу ЖСК согласно договору с учетом индексации в сумме 337 000 руб. Однако до настоящего времени вышеуказанная квартира ей не передана. До настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию, хотя строительство его завершено.
Рассмотрев спор, суд постановил вышеприведенное решение.

В кассационной жалобе ОАО «П» просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального права, ссылаясь на то, что вывод суда о заключении договора о долевом участии является неверным, поскольку данный договор не прошел государственной регистрации, что влечет недействительность сделки. Необоснованно посчитал суд установленным факт наличия полномочий у ЖСК на привлечение денежных средств граждан для участия в долевом строительстве жилого дома. Право собственности на незаконченный строительством жилой дом по ул. .. ни за кем не зарегистрировано, в т.ч. и за ЖСК, в то время как доказательством, подтверждающим наличие права собственности, является свидетельство о государственной регистрации права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность решения по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
В соответствии с собранными по делу доказательствами, анализ и оценка которым даны в решении, суд пришел к правильному выводу об обоснованности требований истицы.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По делу установлено, что право собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул…, до настоящего времени за какими-либо юридическими или физическими лицами не зарегистрировано. Не числится он и в реестрах муниципальной, областной и федеральной собственности.
Из материалов дела также следует, что ОАО П» стало оспаривать свои права на дом, препятствуя тем самым исполнению ЖСК своих обязательств перед истицей в части предоставления квартиры.

Рассматривая требования истицы о признании за ней права на незавершенный строительством объект – квартиру в указанном доме, суд правильно руководствовался нормами гражданского законодательства, касающимися обязательственных отношений, а именно вышеприведенной ст.309 ГК РФ.
ЖСК, с которым истица заключила договор на строительство квартиры, исковые требования признал.
Поэтому суд правомерно, исходя из установленных по делу обстоятельств и требований закона, удовлетворил заявленные требования.
Доводы ОАО «П» о том, что договор между Д и ЖСК нельзя признать заключенным, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка.
Свои возражения против иска ОАО «П» основывает лишь на том, что ЖСК не зарегистрировало свое право собственности на данный объект незавершенного строительства, поэтому не обладает в отношении него правомочиями собственника, и не вправе привлекать денежные средства граждан для завершения строительства объекта.
Между тем, ОАО «П», оспаривая, таким образом, права ЖСК по привлечению средств граждан для строительства квартир, не имеет правоустанавливающих документов на право собственности на данный объект, и, следовательно, оно не вправе оспаривать данное обстоятельство.
По делу никем не оспаривается, что дом возведен за счет привлечения средств граждан, в том числе истца. Представитель ОАО «П» в суде не отрицала, что ОАО своих средств в завершение строительства дома не вкладывало.
То обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда по доводам ОАО «П», который правомочиями в отношении спорного домостроения не обладает. Из материалов дела следует, что ЖСК фактически завершил строительство, большинство квартир занято жильцами, которые вносили денежные средства, участвуя в долевом строительстве данного дома.
При таких обстоятельствах суд правомерно признал за Д право собственности на спорную квартиру. (Определение Ульяновского областного суда от 29 мая 2007г.)

Отрохов Александр Анатольевич, адвокат,Правовой центр "Логос"
 
ВС запретил право собственности на недостроенную квартиру

Застройщик стал возводить дом без разрешительной документации, а потом еще и продал квартиры по два-три раза без регистрации договоров. Но на низкие цены купились сотни клиентов. Получить свои квартиры они не могут до сих пор. Девелопер разорился, новый застройщик только заканчивает дом. Но несколько дольщиков решили «застолбить» жилье уже сейчас и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры. Три суда пошли им навстречу. Но Верховный суд отказал им и объяснил, в чем ошибка. Его решение прокомментировали эксперты.
Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

№ 306-ЭС16-3099
ГЛАВНЫЙ ВОПРОС В СПОРЕ:

МОЖНО ЛИ ПРИЗНАТЬ ЗА ДОЛЬЩИКАМИ ПРАВА НА КВАРТИРЫ, ЕСЛИ ДОМ НЕДОСТРОЕН?

ОТВЕТ:

НЕЛЬЗЯ.

В одном из дел восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом в Самаре. «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» стала возводить его еще в 2003 году фактически без разрешительных документов, но «выгодные условия» привлекли клиентов, сообщало издание «Губерния». По его данным, квартиры продавали по два-три раза. В 2008-м году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м компанию настигло банкротство (дело № А55-36158/2009). А строительство возобновилось в 2017-м благодаря «личному вмешательству главы региона Дмитрия Азарова», сообщали местные СМИ. Теперь обещают, что проблемный дом закончит новый застройщик.

Тем временем восемь дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске, но АС Поволжского округа указал пересмотреть спор. После этого в 2018 году АС Самарской области признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение устояло в апелляции и кассации. Суды объяснили, что обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Это право надо защитить независимо от того, завершено строительство или нет, указали три инстанции.

Суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Это право надо защитить независимо от того, закончен дом или нет, решили они.

В ходе рассмотрения дела другие участники строительства возражали, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Еще они обращали внимание, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но суды отклонили эти аргументы за недоказанностью.

Иного мнения оказался Верховный суд. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя, указала коллегия под председательством Ивана Разумова. Она также раскритиковала решение судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Истцы обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства, отметила экономколлегия. Она констатировала, что они могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием». С такими выводами ВС отказал в требованиях восьми дольщикам.

Защитить дольщика, но соблюсти законы
Верховный суд сказал, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор, поясняет партнер Мозго и партнеры Антон Шаматонов. Это частая проблема, говорит он: застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом девелопер банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендует сразу несколько человек. По словам Шаматонова, определение ВС вряд ли поможет разобраться в проблеме нескольких «собственников». «Но суд оставил всех в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими», – заключает юрист.

Видимо, ВС учел и то, что характеристики квартир в договорах и по факту могут не совпасть, обращает внимание Юлия Бурденко из АБ Качкин и партнеры . Ведь новый застройщик переделал проект. И даже если за дольщиком признают право собственности в объекте незавершенного строительства, то это еще не дает 100%-ной гарантии, что кредитор получит эту квартиру. На это раньше указывал ВС, говорит Бурденко.

Партнер Vegas Lex Александр Вязовик надеется, что определение ВС может помочь сделать практику единообразной. По его словам, подходы встречаются разные. Например, суды общей юрисдикции в подобных спорах часто признавали право собственности за дольщиками. «Но непонятно, как можно спорить насчет доли в недострое, если по договору долевого участия приобретался другой объект – квартира», – недоумевает Павел Лобачев из Содружества земельных юристов .

Когда нижестоящие суды рассматривали спор, они учитывали позицию ВС из определения № 89-КГ16-10, рассказывает Бурденко. Там говорилось, что смена девелопера в период долгостроя не мешает признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. Но в том споре первоначальный застройщик был уже ликвидирован, а степень готовности дома позволяла определить долю в праве собственности с помощью характеристик определенной квартиры, обращает внимание Бурденко. В деле «Средневолжскстроя» ситуация другая: к нему применили правила из пар. 7 гл. IX закона о банкротстве. В них говорится, что для признания права собственности нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, подписанный передаточный акт или иной аналогичный документ. А таких документов в этом деле нет, заключает Бурденко.

Евгения Ефименко
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: 1
Читают тему