Вы здесь:
Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Есть два способа разложить нацию: наказывать невиновных и не наказывать виновных.
 
Фридрих Энгельс
Поиск  Пользователи  Правила 
Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
Регистрация
Войти
 
Страницы: Пред. 1 2
Предварительный договор вместо долевого участия...
 
Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2011 г. N 33-5253

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Смышляевой И.Ю.

судей Белисовой О.В., Вашкиной Л.И.

при секретаре П.

рассмотрела в судебном заседании дело N 2-188/11 по кассационной жалобе ООО "Дом на Среднем" на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2011 года по иску С. к Обществу с ограниченной ответственностью "Дом на Среднем" о применении последствий недействительности ничтожной сделки к предварительному договору долевого участия.

Заслушав доклад судьи Смышляевой И.Ю., объяснения представителя С. - Ш.,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

29.04.2010 года между С. и ООО "Дом на Среднем" заключен предварительный договор участия в долевом строительстве жилого комплекса N <...>.

Согласно п. 1 данного договора стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить договор участия в долевом строительстве жилого комплекса (основной договор), на условиях предварительного договора, в соответствии с прилагаемым проектом основного договора.

Согласно п. 3 предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее 03.07.2010 года.

В соответствии с условиями проекта основного договора Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный договором срок построить (создать) в соответствии с утвержденной и опубликованной им проектной декларацией жилой комплекс с подземной автостоянкой по строительному адресу: <...>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику квартиру, а дольщик обязуется оплатить застройщику обусловленную договором цену (долевой взнос) и принять квартиру.

Строительство объекта осуществляется застройщиком на основании разрешения на строительство N <...> от 17.02.2009 года.

Стоимость квартиры согласно п. 5.1. проекта основного договора составляет <...> руб.

Пунктом 10 предварительного договора предусмотрено обязательство дольщика внести в кассу застройщика обеспечительный платеж в размере <...> руб. в целях обеспечения обязательств дольщика по заключению основного договора.

С. внесла в кассу ответчика по предварительному договору денежные средства в размере <...> руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N <...> от 29.04.2010 года.

В связи с тем, что привлечение денежных средств дольщика строительной организацией для строительства объекта, разрешение на строительство которого получено после вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ, не может осуществляться до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве, 19.05.2010 года истицей в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении предварительного договора с требованием о возврате внесенных денежных средств в полном объеме.

ООО "Дом на Среднем" в своем ответе на уведомление истицы о расторжении предварительного договора указало, что Общество полагает предварительный договор действующим, так как условиями договора и нормами действующего законодательства не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора.

07.07.2010 года С., считая предварительный договор недействующим, а, также учитывая, что срок подписания основного договора истек, повторно обратилась к ответчику с просьбой о возврате денежных средств и удержанием с нее 15% от суммы обеспечительного платежа. Ответа на данное заявление С. получено не было, действий по возврату денежных средств ответчик не предпринял.

С., полагая отказ в возврате уплаченных денежных средств по предварительному договору незаконным, нарушающим ее права и интересы, а также считая предварительный договор ничтожной сделкой, обратилась в суд с иском к ООО "Дом на Среднем" и с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований просила признать предварительный договор участия в долевом строительстве жилого комплекса N от 29.04.2010 года недействительной (ничтожной) сделкой; применить последствия недействительности ничтожной сделки - взыскать с ООО "Дом на Среднем" в ее пользу денежные средства в размере <...> рублей, как полученные по недействительной (ничтожной) сделке.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2011 года заявленные требования удовлетворены.

Применены последствия недействительности ничтожной сделки к предварительному договору участия в долевом строительстве жилого комплекса N от 29.04.2010 года, с ООО "Дом на Среднем" в пользу С. взыскано <...> руб., в доход государства госпошлина в сумме <...> руб.

В кассационной жалобе ООО "Дом на Среднем" просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя истицы, полагая возможным в порядке п. 2 ст. 354 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 указанного Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В силу положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь указанными положениями действующего законодательства, указывая, что заключенный сторонами предварительный договор заключен с нарушением требований закона, в том числе о государственной регистрации договора, учитывая, что заключение предварительного договора об участии в долевом строительстве законом не запрещается, однако денежные средства истицы были привлечены ответчиком до государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, пришел к выводу, что п. 10 заключенного сторонами предварительного договора не соответствует закону, в связи с чем у ответчика отсутствовало право получать от истицы денежные суммы в счет обеспечения обязательств по договору, и о ничтожности договора в силу прямого указания закона и, соответственно, о применении последствий его ничтожности в виде обязанности ответчика возвратить истице полученные по ничтожному договору денежные средства в размере <...> руб.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении спора судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права, решение вынесено при недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, данные обстоятельства в соответствии с нормами ст. 362 ГПК РФ являются основанием для отмены обжалуемого решения.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следовательно, стороны вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве. В силу ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ такой договор должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

К предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ) не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, застройщик и участник долевого строительства вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, который не требует и не подлежит государственной регистрации.

На основании изложенного вывод суда о ничтожности предварительного договора в связи с отсутствием его государственной регистрации не основан на законе и не может быть признан верным.

Также, по мнению судебной коллегии, не может быть признан правомерным и обоснованным вывод суда о несоответствии п. 10 заключенного сторонами предварительного договора закону.

Согласно п. 10 предварительного договора от 29.04.2010 года в целях обеспечения обязательств дольщика по заключению основного договора на условиях, установленных предварительным договором, дольщик вносит в кассу или на расчетный счет застройщика денежную сумму (обеспечительный платеж) в размере <...> руб. в срок до 18 мая 2010 года.

В течение 10 дней с момента государственной регистрации основного договора обеспечительный платеж (оплаченная часть) подлежит возврату дольщику.

Исходя из буквального толкования положений пункта 10 предварительного договора определенная сторонами договора сумма в размере <...> руб., часть из которой в размере <...> руб. оплачена истицей, является обеспечением обязательств сторон по заключению основного договора долевого участия.

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Данный перечень не является исчерпывающим.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Доказательств того, что данная, определенная предварительным договором денежная сумма, как и фактически внесенные истицей денежные средства, привлекается ответчиком для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", истицей в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено, а судом не добыто.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что вывод суда о ничтожности пункта 10 предварительного договора долевого участия в строительстве также не основан на обстоятельствах дела и не может быть признан верным.

Таким образом, требования истицы по заявленным ею основаниям не основаны на законе, защите не подлежат.

Учитывая, что в силу положений п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, исковые требования С. подлежат отклонению.

Истица не лишена возможности обратиться в суд за защитой своих прав, если она полагает их нарушенными, по иным основаниям.

Поскольку по настоящему делу сбор дополнительных доказательств не требуется, судебная коллегия полагает возможным постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

определила:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2011 года отменить.

С. в иске к Обществу с ограниченной ответственностью "Дом на Среднем" о признании предварительного договора долевого участия недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания денежных средств, полученных по недействительной (ничтожной) сделке, отказать.

Председательствующий

Судьи
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Решение вступило в законную силу

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 апреля 2012 года Тимирязевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Кашиной Е.В., при секретаре Зуевой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-770/12 по иску Туманова Сергея Сергеевича к ЗАО «Содружество», ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец Туманов С.С. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО «Содружество», ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» с требованиями о признании права собственности на трехкомнатную квартиру «№», расположенную в доме по адресу: «адрес1».

Исковые требования мотивированы тем, что Между Тумановым С.С., и ЗАО «Содружество», заключен Предварительный договор «№» купли-продажи квартиры от «ФИО8» на заключение в будущем Основного договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) в жилом доме по строительному адресу: «адрес1», общая площадь «...» кв.м.

Основанием для заключения истцом и ответчиком Договора «№» от «ФИО8» являются следующие документы: Распоряжение Правительства Москвы «№» от «ФИО9»; Инвестиционный контракт № ДЖП.03.САО.00512 от «дата1» между Правительством Москвы, Государственным комитетом РФ по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ (переименованным в Федеральную службу РФ по контролю за оборотом наркотиков Указом Президента РФ № 976 от 28.07.2004г.) и ЗАО ОСК «Объединенная Строительная Компания»; - Договор аренды земельного участка № «№» от «дата5» между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ЗАО ОСК «Объединенная Строительная Компания»; - Инвестиционный договор «№» от «дата2» между ЗАО ОСК «Объединенная Строительная Компания» и ЗАО «Содружество».

Соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, а также сам факт создания Квартиры (завершения строительства жилого дома, в котором она располагается) подтверждается: -Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию «№» выданное Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, которое в соответствии с п. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства; -Распоряжением Префекта САО г. Москвы от «дата6» «№» спорной квартире присвоен адрес: «адрес1».

Строительство жилого дома, в котором располагается Квартира, осуществлялось на законных основаниях, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, дом был введен в эксплуатацию, Квартира создана как объект недвижимого имущества, пригодного к проживанию.

Истцом вложены денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд. Эти отношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей» (далее по тексту - Закон) (п. 4 «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов»).

Обязательства Истца по Договору «№» от «ФИО8» исполнены в полном объеме. Финансовых претензий у ЗАО «Содружество» по Договору «№» от «ФИО8» к Истцу не имеется. Квартира Истцу передана, в настоящее время Истец проживает в ней, осуществляет коммунальные платежи и несет расходы, связанные с технической эксплуатацией дома.

В настоящий момент Истец не в состоянии реализовать свое право на приобретение квартиры в собственность, так как Ответчик не предоставляет в регистрирующий орган необходимые для регистрации права документы. Имеющихся в распоряжении Истца документов недостаточно для регистрации права собственности, в связи с чем, Истец вынужден обратиться в суд за защитой своих прав.

Определением Тимирязевского районного суда г. Москвы от 27.02.2012 года привлечена Федеральная служба РФ по контролю за оборотом наркотиков в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Тимирязевского районного суда г. Москвы от 10.04.2012 года привлечено ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» к участию в деле в качестве соответчика.

Истец Туманов С.С. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Представитель истца, по доверенности Янковский Р.А., в судебное заседание явился, исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО «Содружество» в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования признает в полном объеме.

Представитель соответчика ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по г.Москве в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом.

Представитель третьего лица Правительства Москвы в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом.

Представитель третьего лица Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Представитель третьего лица Федеральной службы РФ по контролю за оборотом наркотиков в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела. В материалах дела имеется отзыв ФСКН России на исковое заявление, в котором ФСКН России оставляет разрешение данного спора на усмотрение суда.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу подп.3 п.1 ст.8 ГК гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии со ст.310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается.

В силу ст.25 ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст.16 ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В силу ст.17 ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В силу ч.1 ст.55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии с ч.10 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В соответствии с п.3 ч.3 Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» « Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до «дата3» и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст.24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренных договором.

В статье 6 ФЗ-39 предусмотрены права инвесторов, в том числе права владения, пользования и распоряжения на объекты капитальных вложений, а также передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и их результатов физическим и юридическим лицам…

Судом установлено, что «ФИО8» между истцом, Тумановым С.С. и ответчиком, ЗАО «Содружество» заключен предварительный договор «№» купли – продажи квартиры, на основании которого стороны в соответствии со ст. 429 ГК РФ обязуются в будущем на условиях настоящего договора заключить договор купли – продажи квартиры, в соответствии с которым, продавец (ЗАО «Содружество») обязуется продать, а покупатель (Туманов С.С.) купить трехкомнатную квартиру по адресу: «адрес1», квартира расположена на 9 этаже, на площадке 1, общая площадь «...» кв.м.

Данный договор был заключен между истцом и ответчиком на основании распоряжения Правительства Москвы № 1748-РП от 01.10.2003 года; инвестиционного контракта «№» от «дата1» между Правительством Москвы, Государственным комитетом РФ по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ (переименованным в Федеральную службу РФ по контролю за оборотом наркотиков Указом Президента РФ №976 от 28.07.2004г) и ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» и ЗАО «Содружество»; договор аренды земельного участка «№» от «дата5» между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания»; инвестиционного договора «№» от «дата2» между ЗАО ОСК «Объединенная строительная Компания» и ЗАО «Содружество».

Также суду был предоставлен протокол от «дата7» предварительного распределения квартир в жилых домах по адресу: «адрес1», к инвестиционному контракту от «дата1», в котором указано, что распределение общей жилой площади осуществляется в следующем соотношении: 15% общей жилой площади переходит в собственность для сотрудников «ФСКН России», нуждающихся в улучшении жилищных условий; 85% - общей жилой площади переходит в собственность инвестору и привлеченных им соинвесторов. Также в данным протоколе указано, что квартира по адресу «адрес1», в количестве трех комнат, общей площадью 78,4 кв.м. была предоставлена ФСКН России.

Факт создания квартиры, завершения строительства жилого дома, в котором она располагается, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил подтверждается: разрешением на ввод объекта в эксплуатацию «№» выданное Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, которое в соответствии с п. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства; распоряжением Префекта САО г. Москвы от «дата6» «№» спорной квартире присвоен адрес: «адрес1».

ФСНК России суду были предоставлены документы, подтверждающие, что во время реализации контракта ФСКН России уступила права на жилые помещения ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» по договорам уступки (передачи прав). Что подверждается составленным актом о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно контракту, по которому 0% - 0 кв.м. переходит в собственность ФСКН России, все жилые помещения были уступлены ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания».

В свою очередь ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» заключило инвестиционный договор «№» от «дата2» с ЗАО «Содружество», таким образом ФСКН России не является стороной в договорах, заключенных между истцом и ответчиком.

Согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру «№» истцом на расчетный счет ответчика были перечислены денежные средства на основании предварительного договора «№» купли – продажи квартиры от «ФИО8» в размере «...». Следовательно истцом были исполнены обязательства по договору «№» от «ФИО8» в полном объеме.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности суд приходит к выводу, что исковые требования истца о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению, поскольку из вышеуказанных документов, следует, что между Правительством Москвы, Федеральной службой РФ по контролю за оборотом наркотиков и инвестором в лице ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» был заключен инвестиционный контракт, согласно приложению к которому после строительства жилого дома по адресу: «адрес1» (почтовый адрес: «адрес1»), в том числе и квартира «№» переходит инвестору ЗАО ОСК «Объединенная компания». В свою очередь инвестор заключил договор соинвестирования с ЗАО «Содружество» и указанная выше квартира должна перейти к ЗАО «Содружество», а между истцом и ЗАО «Содружество» был заключен предварительный договор купли-продажи данной квартиры. Строительство данного дома было осуществлено в соответствии с требованиями ФЗ -39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» на земельном участке, выделенном в установленном порядке, с соблюдением градостроительных норм и правил. Как ЗАО ОСК «Объединенная компания», так и ЗАО «Содружество» имели право на привлечение инвесторов - физических и юридических лиц.

Заключая с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, ЗАО «Содружество» привлекал истца как соинвестора. Свои обязательства по предварительному договору купли-продажи истец выполнил, стоимость квартиры оплатил. Соответственно ЗАО «Содружество» обязан выполнить свои обязательства по договору с истцом и подписать основной договор купли-продажи в течение 20 дней со дня регистрации права собственности ЗАО «Содружество» на квартиру, но не позднее 3 квартала «дата4». Односторонний отказ от исполнения обязательств в силу ст.310 ГК РФ не предусмотрен. Но данный срок истек, основной договор сторонами не подписан, право собственности на квартиру ЗАО «Содружество» не зарегистрировано, акт о результатах реализации контракта не подписан и не зарегистрирован.

Но как следует из имеющихся в деле документов, указанный выше инвестиционный контракт от «дата1», договор инвестирования «№»/И и предварительный договор купли-продажи «ФИО8» сторонами договоров не оспаривались. Как следует из разрешения на ввод дома в эксплуатацию, «адрес1» был построен и введен в эксплуатацию. Каких-либо претензий со стороны Правительства Москвы, Федеральной службы РФ по контролю за оборотом наркотиков, ЗАО «Объединенная строительная компания», ЗАО «Содружество» к истцу или к иным лицам, или друг к другу в отношении квартиры «№», расположенной по адресу: «адрес1» не имеется.

Таким образом, исковые требования истца подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Туманова Сергея Сергеевича к ЗАО «Содружество», ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» о признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать за Тумановым Сергеем Сергеевичем право собственности на однокомнатную квартиру «№», расположенную по адресу: «адрес1».

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на квартиру «№», расположенную по адресу: «адрес1».

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тимирязевский районный суд города Москвы.

Судья:
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Российская Федерация
Определение от 12 января 2012 года
О признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным

По делу № <Обезличен>
Принято
Тверским областным судом
12 января 2012 года
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда
в составе председательствующего Ратьковой М.В.,
судей Лозовой Н.В., Сережкина А.А.,
при секретаре Прокофьевой О.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании «12» января 2012 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационную жалобу Барояна М.А. на Решение Торжокского городского суда Тверской области от 24 ноября 2011 года, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Бароян М.А. о признании основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер ..., предварительный договор купли-продажи этой квартиры, заключённый ... между Тверским негосударственным пенсионным фондом «Содружество» и Бароян М.А.; о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры ... от ..., заключённого между Бароян М.А. и Тверским негосударственным пенсионным фондом «Содружество»; о государственной регистрации перехода права собственности на ... квартиру № ..., общей площадью ... кв.м., расположенную в девятиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: ... на Бароян М.А., отказать»
Судебная коллегия
Установила:
Добавить комментарий0
Бароян М.А. обратился в суд с иском к Тверскому негосударственному пенсионному фонду «Содружество» (ТНПФ «Содружество»), Негосударственному пенсионному фонду «Газгео-Гарант» (НПФ Газгео-Гарант») о признании основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер ..., предварительный договор купли-продажи этой квартиры, заключённый ... между Тверским негосударственным пенсионным фондом «Содружество» и Бароян М.А.
В обоснование исковых требований указано, что ... между ним и ТНПФ «Содружество» был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, после чего она была передана ему в фактическое пользование. Данный договор был означен как предварительный, поскольку на момент его заключения фонд еще не зарегистрировал своего права собственности на продаваемую ему квартиру. При этом все основные условия продажи этого жилья были в предварительном договоре в полной мере оговорены.
При подписании договора, в соответствии с его условиями он внес ТНПФ «Содружество» за выкупаемую квартиру ... рублей. Остальные деньги в сумме ... рублей он должен вносить фонду в рассрочку, по предусмотренному договором графику, до ... года.
... право собственности ТНПФ «Содружество» на указанную квартиру было надлежащим образом зарегистрировано, однако фонд длительное время не предпринимал действий к оформлению и регистрации основного договора. К ... года по предварительному договору он выплатил ТНПФ «Содружество» ... рублей, и временно прекратил выплаты.
... в его адрес поступило устное и письменное требование со стороны НПО «Газгео-Гарант» о погашении образовавшейся у него задолженности по платежам за выкуп квартиры, поскольку между фондами имеется договор о переводе прав ответчика на всю * задолженность к НПФ «Газгео-Гарант». Полагал, что несмотря на то, что ответчик после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры уклонялся от оформления соответствующего основного договора, фактически такой договор между ними состоялся и выполняется.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил суд также о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры № ... от ..., заключённого между ним и ТНПФ «Содружество»; о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. Считал, что ... право собственности ответчика на объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, отпали обстоятельства, препятствовавшие осуществлению государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры и переходу права собственности на нее к истцу.
В судебном заседании истец Бароян М.А., его представители Хозинский А.Н., Егорова К.М. поддержали исковые требования в полном объёме, по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика ТНПФ «Содружество» Фаизова М.Т. в судебном заседании исковые требования не признала, ссылалась на то, что по условиям предварительного договора от ... основной договор должен был быть заключен сторонами не позднее .... Поскольку до ... основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, ни одна из сторон не обратилась к другой стороне до истечения указанного срока ни с офертой о заключении основного договора, ни с предложением изменить условие предварительного договора и увеличить срок подписания основного договора, у истца отсутствуют доказательства направления ответчику письменных предложений заключить основной договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены. Также полагала, что в предварительном договоре не идентифицирован предмет договора, поэтому его нельзя признать основным.
Условие о полной оплате недвижимой вещи, либо существенной её части является обязательным для признания договора, поименованного сторонами как предварительный, договором купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем. Истцом же оплачена сумма в размере менее ...% от определённой сторонами цены и не является существенной, поэтому данный договор не может являться договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Представитель ответчика НПФ «Газгео-Гарант» Шушлебин Д.В. иск признал, ссылался на то, что по договору ... от ... году ТНПФ «Содружество» передал НПФ «Газгео-Гарант» обязанности по выплате назначенных негосударственных пенсий участников, указанных в пункте 3.4 названного договора. Согласно договору уступки прав от ... ТНПФ «Содружество» (цедент) уступил, а НПФ «Газгео-Гарант» (цессионарий) принял права требования в полном объёме по договорам, в том числе и по договору ... от ..., заключённому между цедентом и Барояном М.А. (должником) в сумме ... рублей. Просил учесть, что в случае непоступления денежных средств от должника Барояна М.А. могут возникнуть трудности в выплате пенсий.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание не явился.
Судом постановлено приведенное выше Решение.
В кассационной жалобе Бароян М.А. просит отменить Решение и передать дело на новое рассмотрение. В обоснование доводов жалобы указал следующее. Суд не учел, что существо его требований состоит не в понуждении ответчика к заключению основного договора, а в признании таковым договора, изначально оформленного между сторонами. Вывод суда о том, что взаимные обязательства по заключенному ... между ним и ТНПФ «Содружество» договору прекратились ..., не соответствует обстоятельствам дела, поскольку все оговоренные условия приобретения квартиры в собственность истца фактически оставались в силе и никем не оспаривались. Стороны договора длительное время следовали этим условиям, следовательно, договорные отношения сохранялись. Он добросовестно вносил ТНПФ «Содружество» в соответствии с договорным графиком выкупные платежи, а ответчик их принимал. До решения суда о ликвидации ответчика, последний не отказывался оформлять договор купли-продажи с истцом, к тому же, после заключения договора цессии настаивал на продолжении внесения истцом выкупных платежей именно ему, чем признавал договор действующим. Отказ ТНПФ «Содружество» от оформления договора купли-продажи квартиры расценивает как недобросовестное поведение. Также судом была оставлена без внимания позиция ответчика НПФ «Газгео-Гарант», признавшего исковые требования, который подтвердил готовность принимать от него выкупные платежи за квартиру в объеме и порядке, предусмотренном договором с ТНПФ «Содружество». При оценке судом выплаченной им ответчику суммы как несущественной не названы критерии признания ее таковой.
Представители ответчика НПФ «Газгео-Гарант» и третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем, в соответствии с требованиями ч.2 ст.354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав истца Барояна М.А. и его представителя Хозинского А.Н., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика ТНПФ «Содружество» Фаизову М.Т., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, ... между Барояном М.А. и ТНПФ «Содружество» был заключен предварительный договор ... купли-продажи квартиры № ..., общей площадью, составляющей ориентировочно ... кв.м., расположенной в девятиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: ....
Согласно условиям данного договора стоимость квартиры была определена в ... рублей и стороны обязались не позднее ... заключить основной договор купли-продажи квартиры. Часть выкупной стоимости квартиры в размере ... рублей покупатель обязался оплатить продавцу в момент подписания предварительного договора. Из квитанции к приходному кассовому ордеру ... от ... следует, что данная сумма продавцу оплачена. Оставшаяся стоимость квартиры (... руб.) должна была оплачиваться покупателем согласно графику в срок до ....
В силу пункта 1.6 предварительного договора ответчик о выполнении своих обязательств по предварительному договору в части условий купли-продажи и готовности заключить основной договор купли-продажи сообщает покупателю в течение пяти рабочих дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец Бароян М.А. не представил достаточных доказательств направления другой стороне предложения заключить основной договор купли-продажи квартиры в согласованный сторонами срок, соответственно в силу п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Доводы истца о том, что стороны своими действиями фактически исполнили предварительный договор, который содержит все существенные условия основного договора, который между ними состоялся и выполняется, суд не принял.
С такой позицией суда согласиться нельзя.
Как указано выше, сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязались заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже этого недвижимого имущества.
Действительно, в силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Вместе с тем, следует учитывать, что договор, поименованный сторонами как предварительный, устанавливал обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора, в момент подписания предварительного договора, уплатить часть цены недвижимого имущества (... руб.), а в дальнейшем оплачивать оставшуюся часть стоимости квартиры в срок до ... согласно графику.
В силу пункта 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ ("Продажа недвижимости") не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В предварительном договоре имеются и данные, которые позволяют индивидуализировать проданный объект недвижимости, в частности, указаны местонахождение объекта недвижимости, ориентировочная площадь и номер квартиры, ее цена, порядок расчетов. Полагать, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора и поэтому его следует считать незаключенным, нельзя.
Таким образом, имеются основания для квалификации этого договора как договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
Заслуживают внимания в связи с этим и доводы кассатора о том, что все оговоренные условия приобретения им квартиры в собственность оставались в силе и никем не оспаривались. Стороны договора длительное время следовали этим условиям, сохраняя договорные отношения. Он добросовестно вносил ТНПФ «Содружество» в соответствии с договорным графиком выкупные платежи, а ответчик их принимал. До решения суда о ликвидации ответчика, последний не отказывался оформлять договор купли-продажи с истцом, к тому же, после заключения договора цессии настаивал на продолжении внесения истцом выкупных платежей именно ему, чем признавал этот договор. Квартира фактически передана ему в пользование.
Отказывая Барояну М.А. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил также из того, что Бароян М.А. не представил доказательств того, что он как покупатель по предварительному договору направлял другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры в согласованный сторонами срок, хотя в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на него возлагалась соответствующая обязанность..
С такой позицией суда также согласиться нельзя, поскольку в силу п. 1.6 договора именно на продавца была возложена обязанность сообщить покупателю о готовности заключить основной договор в течение пяти рабочих дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру. Доказательства выполнения ответчиком этой обязанности отсутствуют.
Не находит подтверждения и позиция суда первой инстанции о том, что стороны предварительного договора согласовали цену передаваемого объекта недвижимости в размере ... руб., а фактически истец оплатил несущественную сумму ... руб. ... коп. (менее ...% от установленной цены). Соответствующие расчеты по данному поводу отсутствуют, не приведены они и ответчиком.
При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения исковых требований Барояна М.А. как о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором, так и о государственной регистрации этого договора.
Вместе с тем, не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в соответствии с п. 1.4 договора право собственности на квартиру переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости квартиры, установленной п. 1.1.5 договора. Моментом оплаты по договору является момент поступления денежных средств на расчетный счет или кассу продавца. Однако, такой момент не наступил.
Неправильное применение судом норм материального права является в соответствии со ст. 362 ГПК РФ основанием для отмены решения.
С учетом того, что обстоятельства по делу установлены судом полно, допущенные нарушения в применении норм материального права возможно устранить в суде кассационной инстанции.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Определила:
Добавить комментарий0
Решение Торжокского городского суда Тверской области от 24 ноября 2011 года в части отказа Барояну М.А. в удовлетворении исковых требований к Тверскому негосударственному пенсионному фонду «Содружество» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры и его государственной регистрации отменить.
Постановить в этой части новое Решение, в соответствии с которым признать основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер ..., предварительный договор купли-продажи данной квартиры № ..., заключенный ... между Тверским негосударственным пенсионным фондом «Содружество» и Барояном М.А., и произвести его государственную регистрацию.
В остальной части Решение оставить без изменения.
Председательствующий: М.В.Ратькова
Судьи: А.А.Сережкин
Н.В.Лозовая
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Здравствуйте!Не могли бы вы мне подсказать нужна ли консультация юриста по вопросу признание права на квартиру в агенстве недвижимости, если я человек не сведущий в законодательстве или, всё-таки как-то можно самому разобраться с этим вопросом?Посоветуйте пожалуйста.
 
Цитата
Здравствуйте!Не могли бы вы мне подсказать нужна ли консультация юриста по вопросу признание права на квартиру в агенстве недвижимости, если я человек не сведущий в законодательстве или, всё-таки как-то можно самому разобраться с этим вопросом?Посоветуйте пожалуйста.
По вопросам признания права собственности лучше обращаться к юристам, которые постоянно находятся в судах. Если юристы агентства недвижимости постоянно проводят время в судах, подумайте о качестве работы этого агентства. Возмоно агентство недвижимости оказывает юридические услуги, тогда этот вид деятельности является дополнительным к основному, что тоже может сказаться на качестве. Вопрос признания права собственности серьезный, поэтому обязательно обратитесь к адвокатам или юристам.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13

Сообщаю, что на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 30 января 2013 года обсуждался вопрос о том, подлежат ли применению нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), осуществляемому иными, помимо указанных в части 2 статьи 1 названного Федерального закона, способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.), а также о том, распространяется ли на эти отношения действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Ответ на него утвержден в следующей редакции:
"Согласно статье 1, часть 2, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Статьей 6, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину - участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются. В соответствии со статьей 4, часть 9, названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.".

В.И.НЕЧАЕВ
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ
ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА

ПИСЬМО
от 23 июля 2012 г. N 01/8179-12-32

О ПОСТАНОВЛЕНИИ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 28 ИЮНЯ 2012 ГОДА N 17
"О РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ ПО СПОРАМ
О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ"

3. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления, законодательство о защите прав потребителей подлежит применению к отношениям сторон предварительного договора, если по его условиям гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести товары (работы, услуги).
Очевидно, что установление таких обстоятельств применительно к предварительному договору в каждом случае должно предполагать следование правилам о толковании договора, установленным в статье 431 ГК РФ, согласно которым при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается "принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон".
Если же целью (предметом) предварительного договора, понятие которого приведено в статье 429 ГК РФ, действительно является только обязательство сторон заключить соответствующий основной договор в будущем, а не как таковая обязанность по передаче потребителю соответствующего товара (результата выполненной работы либо оказанной услуги), то такой договор как таковых потребительских правоотношений не устанавливает.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
78-КГ16-13

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Москва 10 мая 2016 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации в составе
председательствующего Момотова В.В.,
судей Гетман ЕС. и Киселёва А.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рябового П В к обществу с ограниченной ответственностью «Л 1-1» о взыскании денежной суммы, неустойки, штрафа, по кассационной жалобе представителя Рябового П.В. - Лебедева А.Ю. на решение Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 1 апреля 2015 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 сентября 2015 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П., объяснения представителя Рябового П.В. - Лебедева А.Ю., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя общества с ограниченной ответственностью «Л1-1» - Якубович ОС, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила :
Рябовой П.В. обратился с иском к 000 «Л 1-1» (ранее ООО «ЛЭК-1») о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа.
В обоснование своих требований истец указал, что 10 июня 2008 г. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого ответчик обязался продать истцу квартиру в строящемся жилом многоквартирном доме, находящемся по адресу: .
Истцом была оплачена стоимость квартиры в размере 17 092 080 рублей.
Запланированным сроком ввода объекта в эксплуатацию являлся четвертый квартал 2008 года.
В соответствии с условиями предварительного договора стороны в течение 90 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру обязались заключить основной договор купли-продажи.
Основной договор купли-продажи квартиры сторонами не заключался, поскольку строительство жилого дома не было завершено.
В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи срок передачи квартиры истек 9 июля 2009 г., Рябовым П.В. неоднократно направлялись ответчику заявления с требованиями о расторжении договора и возврате уплаченной денежной суммы, которые были оставлены без удовлетворения.
13 декабря 2014 г. в адрес ответчика был направлен отказ от договора с требованием о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), но ответа не последовало.
В связи с этим, ссылаясь на положения Закона об участии в долевом строительстве, просил суд взыскать с ответчика денежную сумму, внесенную в счет оплаты стоимости квартиры, в размере 17 092 080 рублей, неустойку в размере 22 299 353, 73 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а также судебные издержки.
В ходе судебного разбирательства денежные средства, внесенные истцом по предварительному договору купли-продажи, в размере 17 092 080 рублей ответчиком возвращены.

Решением Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 1 апреля 2015 г. исковые требования удовлетворены частично: взысканы расходы по оплате государственной пошлины, исковые требования о взыскании неустойки и штрафа оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 сентября 2015 г. решение суда первой инстанции отменено в части отказа во взыскании штрафа, с ответчика взыскан штраф на основании пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в размере 200 000 рублей, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе представителя Рябового П.В. - Лебедева А.Ю. ставится вопрос об отмене решения Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 1 апреля 2015 г., апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 сентября 2015 г. в части отказа во взыскании неустойки.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 5 апреля 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судами при рассмотрении данного дела.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки, предусмотренной положениями Закона об участии в долевом строительстве, суд первой инстанции исходил из того, что сложившиеся между сторонами правоотношения не регулируются данным Федеральным законом, поскольку по смыслу содержащихся в нем положений договор долевого участия в строительстве может быть заключён только с застройщиком, привлекающим денежные средства для строительства многоквартирного дома, однако ответчик является инвестором, имеющим право требования на квартиру в строящемся доме. Кроме того, суд первой инстанции указал на то, что разрешение на строительство дома было получено до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, что согласно части 2 статьи 27 указанного закона также не позволяет применить его к спорным правоотношениям.
Суд апелляционной инстанции согласился с таким выводом Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербурга об отказе в удовлетворении требований в части взыскания неустойки, предусмотренной положениями Закона об участии в долевом строительстве.
Между тем с данными выводами судебных инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.
Судом установлено, что между Рябовым П.В. и ООО «Л 1-1» (ранее ООО «ЛЭК-1») заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 10 июня 2008 г., в соответствии с которым ответчик обязался продать истцу квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: .
В качестве исполнения обязательств по предварительному договору истец передал ответчику денежные средства в размере 17 092 080 рублей.
В соответствии с пунктом 2 данного договора ответчик заключил с застройщиком договор о финансировании проектирования и строительства жилых домов по указанному выше адресу.
Согласно распоряжению администрации Санкт-Петербурга от 10 сентября 2001 г. № 761-ра ОАО НПФ «Пигмент» разрешено проектирование и строительство жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры на занимаемой территории по указанному адресу за счёт собственных и привлечённых средств.
В силу части 1 статьи 1 Закон об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учётом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Судом установлено, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры.
Принимая во внимание, что заключённая между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учётом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве и его заключение состоялось после 1 апреля 2005 г., поэтому вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что Закон об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения, возникшие между истцом и ответчиком, нельзя признать правильным.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит допущенные нарушения норм права существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Рябового П.В.
Поскольку повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 1 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»), а также учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья б1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 сентября 2015 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий
Судьи
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
 
Претензионный порядок и штраф



Нужен ли досудебный порядок для обращения потребителя в суд?
Несмотря на закон, суды делают разные выводы. Однако, Верховный суд в очередной раз высказал свою позицию в Определении ВС по делу № 51-КГ19-4.

Верховный суд подчеркнул: никаких досудебных претензий дольщик подавать не должен. Такая обязанность не предусмотрена ни в законе об участии в долевом строительстве, ни в законе о защите прав потребителей.
"Ссылка суда апелляционной инстанции на необращение потребителя за взысканием неустойки в досудебном порядке к застройщику с требованием
выплаты денежных сумм, необходимых для устранения недостатков объекта долевого строительства, не может быть принята во внимание, поскольку ни
Закон об участии в долевой строительстве, ни Закон о защите прав потребителей не предусматривают такой обязанности истца."
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
Страницы: Пред. 1 2