Дольщики "Л1" создали новую судебную практику по взысканию многомиллионных неустоек с застройщиков. Это грозит потерей рентабельности десяткам девелоперских проектов. Районные суды Петербурга удовлетворили уже пять исков дольщиков о взыскании с застройщиков многомиллионных неустоек за срыв сроков сдачи домов. По всем искам ответчиками выступают структуры холдинга "Л1"(бывший ЛЭК) Павла Андреева. Началось все с иска дольщика Петра Рябового к ООО "Л1–1" о взыскании неустойки за квартиру в ЖК "Граф Орлов" стоимостью 17 млн рублей: получив в начале 2016 года отказы от районного и городского суда Петербурга, он в мае добился рассмотрения своего дела в Верховном суде, который вернул дело на новое рассмотрение в горсуд.
После этого городской суд вынес прецедентное решение — взыскать в пользу дольщика неустойку 7 млн рублей. С тех пор районные суды по аналогии приняли еще четыре решения. Смольнинский суд в июле взыскал с ООО "Л1–1" 5 млн рублей в пользу дольщика Романа Курсова, купившего в 2009 году квартиру за 9 млн рублей, Калининский суд тогда же взыскал 3,5 млн с ООО "Механический завод–СПб" в пользу дольщицы Анны Комаровой, купившей в 2010 году квартиру за 5 млн рублей, и т. д.
Юристы дольщиков потирают руки: новые правила игры заставят застройщиков строго соблюдать сроки строительства, ведь каждый дольщик, купивший квартиру по 214–ФЗ, сможет взыскивать с застройщика десятки тысяч рублей за каждую неделю просрочки. В свою очередь, девелоперы бьют тревогу: если новая практика устоит, срыв сроков строительства больше чем на год сделает стройку убыточной. В качестве обходных вариантов одни девелоперы рассматривают возврат к менее рискованной для них схеме привлечения средств граждан — ЖСК. А другие активно лоббируют полную отмену 214–ФЗ: мол, за 11 лет работы закон показал свою неэффективность.
Роковой пленум
Правовую основу для судебных решений, приводящих сегодня в трепет строительный рынок, заложил в марте 2016 года Пленум Верховного суда РФ. В своих разъяснениях действующего законодательства высшая судебная инстанция впервые прописала прямой запрет судьям произвольно снижать неустойку по ст. 333 ГК РФ как "несоразмерную", если специальным законом предусмотрена точная формула расчета неустойки.
Одним из таких "специальных законов" является и 214–ФЗ: в нем четко сказано, что дольщик вправе взыскивать с застройщика неустойку в размере 1 / 300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки, то есть 13,38% годовых.
"До недавних пор судьи общей юрисдикции рассматривали любую неустойку, превышающую 200 тыс. рублей, как несоразмерную и снижали ее в десятки, сотни и тысячи раз — в соответствии с собственными, личными представлениями о разумности, — говорит ведущий юрист группы "ЮАП" (специализируется на защите интересов дольщиков) Игорь Абалов. — Нормой было снизить размер неустойки с 900 тыс. до 70 тыс. рублей". По словам юриста, реально неустойка как инструмент принуждения застройщика к исполнению своих обязательств в срок не работала.
ЛЭК снова задает тон
Если до кризиса 2008 года агрессивная реклама холдинга "ЛЭК" Павла Андреева была одним из драйверов ажиотажного спроса и лавинообразного роста цен на жилье в Петербурге, то теперь, после ребрендинга и 9 лет балансирования на грани банкротства, холдинг "Л1" стал фигурантом большинства судебных прецедентов в спорах с дольщиками, число которых у него измеряется тысячами человек.
Сначала судебную практику сформировали дольщики–отказники "Л1": они расторгали договоры с застройщиком и годами судились, требуя назад внесенные деньги и проценты, а девелопер тем временем выставлял освободившуюся квартиру на продажу. Закончилось все тем, что дольщики в 2014 году впервые в России сумели взыскать с него упущенную выгоду, составляющую разницу между суммой договора и рыночной стоимостью квартиры, если бы она была сдана в срок (суд тогда взыскал 2,9 млн рублей).
Другая уловка девелопера заключалась в том, что он в 80% договоров с дольщиками прописывал третейскую оговорку, по которой все споры с ним рассматривает третейский суд при Ассоциации управляющих недвижимостью. Однако, говорит Игорь Абалов, к 2016 году и в этом суде сформировалась устойчивая практика по взысканию убытков: "Буквально недавно он взыскал с Механического завода в пользу дольщика 1,5 млн рублей сверх суммы договора".
Поиск здравого смысла
Успехи дольщиков, рассерженных Павлом Андреевым, дают всем остальным покупателям квартир на первичном рынке очень серьезный инструмент давления на застройщика, применимый и без расторжения договора.
Девелоперы по–разному оценивают новую судебную практику. Владелец "Л1" Павел Андреев излучает уверенность, что ее еще удастся переломить: "Опыт нашей компании, а мы строим уже почти четверть века, доказывает, что рано или поздно здравый смысл обязательно победит".
Многие участники рынка (среди них "Эталон–ЛенСпецСМУ", "Легенда", Seven Suns) вовсе отказались комментировать этот вопрос. Между тем неофициально участники рынка не скрывают своей тревоги. "Практика достаточно опасная, — говорит один из застройщиков. — Мы буквально вчера собирали совещание с юридическим департаментом, на котором обсуждали эти судебные решения. Потому что, если такое взыскание приобретет массовый характер, это будет бомба".
Другие же открыто выражают опасения, что неустойки будут неподъемны для строительного бизнеса: подсчитывают, что многие дома станут убыточными после просрочки на год, а по некоторым объектам всю прибыль съест и обычная двухмесячная просрочка.
"На застройщиках сегодня помимо самого дома висят инфраструктура, дороги, школы, так что 15% маржинальности остались далеко в прошлом", — говорят в "Лидер Групп".
При этом в компании отмечают, что крупные девелоперские проекты квартальной застройки вообще работают с минимальной маржой, достигая нужной нормы доходности за счет больших объемов продаж.
По мнению участников рынка, наиболее вероятным ответом застройщиков на такой поворот судебной практики будет массовый переход на схему ЖСК, на которую не распространяется действие 214–ФЗ. Крупные же застройщики и вовсе лоббируют в Госдуме отмену скандального закона: такая инициатива выдвигалась в этом году.
Все эти пляски вокруг защиты прав дольщиков уже давно перешло все границы разумности. На петербургском рынке давно не осталось залетных игроков, злостных нарушителей. Сроки сегодня срываются всегда не по вине застройщиков. Бизнес высокорисковый, на сроки сдачи негативно влияют чиновники, монополисты и многие другие факторы. При этом маржа с одного дома составляет в среднем по городу около 15%. Таким образом, при неустойке 13,4% годовых задержка дома более года делает проект просто убыточным.
Олег Барковгендиректор Hansa Group
Уже давно на рынке сложилась схема работы "один дом — одно юрлицо". Поэтому взыскание дольщиками драконовских неустоек с этого юрлица приведет либо к удорожанию жилья в этом доме для следующих дольщиков, либо к банкротству фирмы–застройщика, что тоже никому не понравится. Полагаю, что, если потребительский экстремизм у дольщиков будет зашкаливать, все застройщики будут вынуждены искать правовые схемы для радикального выхода из этой ситуации.
Александр Рассудовпредседатель совета директоров "Лидер групп"
Это абсолютно нормальная практика. Если боитесь, что не успеете, — заявляйте реальные сроки. Мы всегда на "Ленэнерго" и Смольный закладываем лишний год, поэтому укладываемся в сроки, и никаких проблем нет. Вообще, не так страшен дольщик, как его малюют. Когда застройщик очевидно не виноват, когда он уважаемый, никто не пойдет с ним судиться. Всегда можно договориться, например, на бесплатную отделку или чистовой ремонт: все будут просто счастливы.
Денис Литовгендиректор ООО "Прагма"
Источник: Деловой Петербург
