Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Адвокат – трупный червь: он живет чужой юридической смертью
 
В.О. Ключевский (1841-1911)

Перевод помещения в нежилое с устройством нового входа

Перевод помещения в нежилое с устройством нового входа

Перевод помещения в нежилое с устройством нового входа
Согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса (ЖК РФ), «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Таким образом, любое изменение объекта недвижимости, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, является перепланировкой. Бывает, что производство перепланировки помещения производится совместно с переустройством такого помещения. Согласно ст. 25 ЖК РФ «переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

ЖК РФ не делает различий для согласования переустройства и перепланировки. Перепланировка может быть согласована только в случае предоставления, согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, и согласования органом местного самоуправления следующих документов:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Разумеется, после фактического производства работ, такие работы будут приниматься комиссией. Для Санкт-Петербурга такими комиссиями являются районные межведомственные комиссии (МВК), действующие на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга N 112 «О создании межведомственных комиссий» от 04.02.2005 г. Только если произведенная перепланировка соответствует проекту, она будет принята и станет возможным создание нового кадастрового паспорта на измененный объект недвижимости. В случае отклонения результата работ от согласованного проекта у собственника останется всего два пути внесудебного разрешения: приводить в соответствие объект и изменять проект. Подача документов о положительном результате работы такой комиссии и нового кадастрового паспорта в орган, занимающийся регистрацией прав на недвижимое имущество, приведет к выдаче свидетельства о праве собственности на новый объект недвижимости.
Следует обратить особое внимание на то, что обычно для согласования перепланировки помещения нет необходимости предоставлять какой-либо протокол общего собрания собственников жилого дома. Более того, в п. 3 ст. 23 и ч. 3 ст. 26 ЖК РФ предусмотрен прямой запрет на требование органом местного самоуправления каких-либо дополнительных документов. В случае выставления требования о предоставлении дополнительных документов, действия органа местного самоуправления могут быть обжалованы в суде.
Согласие собственников дома

Из правила, предусмотренного статьями 23 и 26 ЖК РФ, есть исключение. Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме требуется если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Указанный пункт статьи говорит только о присоединении общего имущества. В ч. 3 ст. 36 ЖК РФ говориться об уменьшении общего имущества. Таким образом, в соответствии с ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение или присоединение общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений. Данное правило приобретает особое значение в ситуации, когда собственник жилого помещения хочет сделать из него магазин с отдельным входом.
Отчуждение доли общего имущества путем продажи на основании протоколов общего собрания собственников дома невозможно. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ, Жилищный кодекс регулирует вопросы пользования, а вопросы собственности регулируются Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Вопросы возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями ЖК РФ регулируются только в отношении государственного и муниципального жилищных фондов. Таким образом, отчуждение общего имущества собственников дома, например, для организации отдельного входа, может столкнуться с запретами, предусмотренными п. 2 ст. 290 ГК РФ и ст. 4 ЖК РФ.

При наличии в проекте перепланировки данных об устройстве отдельного входа за счет разборки (демонтажа) части оконного проема (наружной стены) до уровня пола, такие изменения будут расцениваться как разрушение части несущей (ограждающей) стены многоквартирного дома. Устройство отдельного входа в помещение приведет к изменению такого дома, соответственно, и к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты производимыми изменениями. Однако, в большинстве случаев устройство нового входа связано с закрытием входного проема со стороны лестничной площадки. Так возникает ситуация, когда происходит уменьшение общего имущества со стороны внешней стены (фасада) и увеличение общего имущества со стороны общей лестничной площадки, т.к. устраненный дверной проем со стороны лестницы становится стеной, а значит – общим имуществом собственников дома. Фактически может получиться ситуация, когда разница между разбираемой стеной и закладываемым входом со стороны общей лестничной площадки положительная, т.е. собственники общего имущества увеличивают объем своего имущества в результате перепланировки (реконструкции). Этот вопрос в настоящий момент не отрегулирован законодательством.

Судебная практика решает вопрос однозначно: в доме при его реконструкции; если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (Определение Конституционного суда РФ от 19 октября 2010 г. N 1275-О-О, Определение ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-6892/11 по делу N А60-16838/2010-С5).
В соответствии с позицией, высказывавшейся Верховным судом РФ (Определение от 13 января 2010 г. N 80-В09-26), факт присоединения части общего имущества в многоквартирном доме должен быть установлен судом. В отсутствии факта присоединения части общего имущества говорить о нарушении права не приходится.

Вопрос перепланировок, затрагивающих общее имущество дополнительно уже описывался в моей публикации «Осторожно, мансарды! Чтоб не поехала крыша». 

Как быть с крыльцом? 

Согласно п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения осуществляется на основании совместного обращения собственников дома в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Таким образом, земельный участок действительно должен у собственников дома. 
Встречаются случаи когда земельный участок вообще оказывается не сформированным. Это приводит к тому, что отсутствует сам объект, нарушенное право на который собственники многоквартирного дом пытаются защищать. Уверенности в том, что даже несформированный земельный участок можно защищать от притязаний придает Постановление Пленума Верховного суда РФ 10 от 29.04.2010 года. Данное Постановление Пленума Верховного суда РФ говорит о том, что земельный участок должен быть необходим для эксплуатации собственниками многоквартирного дома, целого дома. Таким образом, для защиты своих прав на придомовой земельный участок необходимо доказать что именно та часть, которая затронута крыльцом перепланируемого (реконструируемого) помещения, необходима для эксплуатации дома. Причем не просто прогулок вокруг дома, а именно эксплуатации дома. Доказательства необходимости части земельного участка могут представить эксплуатирующие организации.

Проблемы и пути разрешения

Сбор подписей с жильцов достаточно хлопотное дело. Для изменения общего имущества собственников дома необходимо 2/3 голосов от общего числа. Сложность общения с жильцами, убеждение каждого в необходимости принятия участия в голосовании, желание собственников получить что-либо за свою подпись и т.д., иногда толкает предпринимателей или их представителей на подделку таких протоколов. Ситуация это не редкая, но очень опасная для конечного результата – создания нового объекта недвижимости и его использования.
Причем действия неголосовавших собственников в такой ситуации должны быть достаточно оперативными, т.к. согласно ст. 256 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) обжалование решений МВК или распоряжений администрации возможны в течение трех месяцев. Обжалование только протокола общего собрания жильцам дома не даст в описанной ситуации необходимого результата и может привести к невозможности обжалования решений МВК в установленный срок.

Уголовное преследование

Бывает, что жильцы обращаются с заявлением о совершении преступления (ст.ст. 158, 159 Уголовного кодекса РФ) в структуры МВД. Однако, в таких делах очень трудно доказать не только сговор с целью хищения имущества, но и наличие самого объекта преступления. Часто собственники изменяемых квартир сами не ходят собирать подписи, а привлекают специалистов. Поэтому действия представителей необходимо увязывать с общей целью собственников изменяемой квартиры, а это не всегда возможно.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, невозможно совершить хищение, в отношении общего имущества собственников дома в силу закона, т.к. данное имущество не может отчуждаться без самой квартиры. Хищение части общего имущества возможно только вместе с хищением самого объекта недвижимости, принадлежностью к которому является общее имущество собственников дома. Более того, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 2. ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 122-ФЗ от 21.07.1997 г.). Представить себе свидетельство о праве собственности на часть стены жилого дома специалисту достаточно сложно. 
Согласно ст. 4 ЖК РФ не регулирует вопросы собственности, за исключением возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. Таким образом, предположить то, что с помощью протокола, составленного в рамках положений ЖК РФ, какое-либо лицо могло заполучить право собственности на общее имущество собственников дома невозможно.
В случае устройства отдельного входа, право на часть общего имущества невозможно приобрести, т.к. в результате перепланировки и реконструкции данная часть фасада вообще прекращает свое существование. Поэтому говорить о приобретении права чужое имущество, вне зависимости от способа, невозможно. 

Изменение проектной документации при перепланировке (переустройстве)

В настоящий момент достаточно большое количество операций требует наличия проектной документации, например: строительство, перепланировка объекта недвижимости. Если в строительстве внесение изменений в проектную документацию это достаточно хорошо отработанная процедура, то изменение проектной документации на перепланировку помещения вызывает вопросы. В данной части статьи и пойдет речь об изменении проектной документации на изменение помещения, т.к. вопрос перепланировки и переустройства помещений ранее был достаточно широко раскрыт в публикации «Ипотека и перепланировка (переустройство) объектов недвижимости».
Перепланировки, согласно действующему законодательству, бывают согласованные и самовольные (несогласованные). Самовольной перепланировка может стать как в случае ее производства без каких-либо согласований, так и в случае отклонения от согласованного проекта. В случае отклонения от согласованного проекта, результаты произведенных работ просто не будут приняты органом местного самоуправления. Как следствие, новый кадастровый паспорт не будет выдан и регистрация права на измененный объект недвижимости будет возможна только в судебном порядке. Другим выходом из ситуации может стать приведение объекта недвижимости в соответствие проекту. Несмотря общеизвестные способы выхода из ситуации, существует еще один способ – изменение проекта авторским надзором («авторским листом»).
Немного расскажу о правовом регулировании данного вопроса. В соответствии с действующей нормативной базой, требования к проектной документации сформулированы в строительных нормах и правилах (СНиП), сводах правил (СП) и Федеральных законах и законах субъектов РФ. Все требования к проектной документации сформулированы в единых СНиП и СП, поэтому не существует каких-либо отдельных требовании к проектной документации по перепланировкам и реконструкции.
В процессе составления проекта перепланировки, проектная организация (проектировщик) создает проект, на который будут распространяться авторские права проектировщика. Право автора произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства на авторский контроль и авторский надзор закреплено в ст. 1294 ГК РФ. 
Ряд нормативных документов (Градостроительный кодекс РФ, Положение о заказчике-затройщике, СП 11-110-99) закрепили за заказчиком право определения необходимости в проведении авторского надзора, если это не предписано специально распорядительным документом. Согласно п. 1.5. CHиП 1.06.05-85 «Положение об авторском надзоре проектных организаций за строительством предприятий, зданий и сооружений» проектные организации, осуществляющие авторский надзор, обязаны вносить в установленном порядке дополнения и изменения в проектно-сметную документацию.
Согласно п. 6.2.3. Свода правил по проектированию и строительству СП 11-110-99 «Авторский надзор за строительством зданий и сооружений» в обязанности проектной организации входит своевременное решение вопросов, связанных с необходимостью внесения изменений в рабочую документацию в соответствии с требованиями ГОСТ 21.101, и контроль исполнения.
В соответствии с ГОСТ 21.101-97 установлены правила внесения изменений в проектную документацию выдаваемую заказчику. Разделом 7 ГОСТ 21.101-97 устанавливаются правила для внесения изменений в проектную документацию. Одним из способов, предусмотренных для изменения рабочей документации является составление измененного участка изображения на отдельном листе (п. 7.5.4 ГОСТ 21.101-97), так называемый «авторский лист».
Согласно п. 7.4.1. ГОСТ 21.101-97 изменения документа выполняют на основании разрешения на внесение изменений утвержденного организацией-разработчиком проекта, сами изменения осуществляются организацией осуществляющей авторский надзор. Разрешение на внесение изменений необходимо для соблюдения авторских прав проектировщика, о чем говорилось ранее. Таким образом, если авторским надзором занимается компания, которая не разрабатывала проект, на внесение изменений требуется разрешение разработчика проекта. После получения разрешения необходимые изменения могут быть внесены организацией осуществляющей авторский надзор. Если авторский надзор осуществляет сам разработчик проекта – такое разрешение получать не требуется.

Именно проектировщик или служба авторского надзора может вносить в проект изменения по заданию заказчика (собственника помещения). Никто иной не может вносить изменения в проектную документацию.

Это означает то, что в ситуации с перепланировкой помещений заказчик, совместно с проектировщиком или службой авторского надзора может самостоятельно внести изменения в согласованную проектную документацию. Такое изменение не приведет к необходимости повторного согласования проекта с межведомственной комиссией. Такого же мнения придерживаются и сами специалисты районных межведомственных комиссий Санкт-Петербурга. Однако из данной ситуации есть одно исключение изменения проектной документации не должны приводить к изменению технико-экономических показателей, в противном случае необходимо будет согласовывать новый проект заново.

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев

Короткая ссылка на новость: http://www.LawNow.ru/~ToT22


Комментарии пользователей





Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram