Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Судья, который не способен карать, становится в конце концов сообщником преступления.
 
И. Гёте

Долевое строительство: прием квартиры по акту приема-передачи

Долевое строительство: прием квартиры по акту приема-передачи

Долевое строительство: прием квартиры по акту приема-передачи
Очевидно, что документ, определяющий факт передачи квартиры является очень важным. Акт приема-передачи квартиры вынесен в отдельный документ не только из-за частой невозможности при подписании договора точно предусмотреть, когда будет передана квартира. Подписанием Акта приема-передачи стороны четко фиксируют момент перехода риска случайной гибели и обязанности по содержанию квартиры.

Вопрос: Зачем мне нужен Акт приема-передачи квартиры? У меня ведь есть договор!

Ответ: По общему правилу, если иное не установлено договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Акт приема-передачи и является документом подтверждающим факт передачи Вам квартиры, а, следовательно, и передачи обязанностей по ее содержанию. При подписании Акта очень важным является то, что к получившему квартиру лицу переходит риск случайной гибели квартиры. Если до подписания Акта всю ответственность за сохранность несла строительная компания, то после подписания Акта ответственность несет дольщик. Иными словами если квартира сгорит до подписания Акта, отвечать будет строительная компания, если после – дольщик. Если, конечно, иное не предусмотрено в договоре долевого участия.
Акт приема-передачи квартиры входит в пакет документов, которые необходимо предоставлять для регистрации права собственности в ГУЮ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» и без него Вам не удастся оформить свое право собственности.

Вопрос: Нам скоро предстоит подписывать Акт приема-передачи квартиры. Мы нашли большое количество Актов приема-передачи в Интернет, но какой из них более правильный нам определить не удалось. Что должно содержаться в Акте приема-передачи квартиры?

Ответ: Ваш подход является наиболее правильным. Прежде чем совершать какие-либо юридически значимые действия необходимо их изучить. Какой-либо определенной формы Акта приема-передачи квартир не установлено. По этой причине Акты приема-передачи могут оформляться совершенно различно, однако их содержание примерно одинаковое. Вне зависимости от того, что за квартира передается (на первичном или вторичном рынке) по Акту приема-передачи, Акт должен содержать следующую информацию:

  • Дату и место составления Акта;
  • Наименование сторон – кто и кому передает квартиру;
  • Описание квартиры – ее точный адрес, этаж, метраж;
  • Состояние квартиры – должно удовлетворять покупателя;

Так же Акт приема-передачи квартиры может содержать информацию об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. В случае если качество не удовлетворяет покупателя, а Акт все же должен быть составлен, подобные претензии лучше сразу отображать в Акте. Иногда Акт приема-передачи квартиры совмещают с Актом сверки взаиморасчетов, это обстоятельство добавляет в Акт информацию о произведенных денежных расчетах.

Вопрос: Мне построили квартиру, в которой я уже живу, однако Акт приема передачи квартиры мы не подписывали. Как мне быть?

Ответ: Вам необходимо обратиться с этим вопросом к представителям строительной компании. Так же следует изучить договор долевого участия, что бы выяснить в какой срок и каким образом Вы совместно со строительной компанией должны подписать Акт. Не исключено, что в договоре может содержаться пункт о том, что по истечении определенного времени квартира считается принятой Вами. Однако этот документ Вам будет необходим для регистрации своего права на квартиру, т.е. при отсутствии этого документа вы сможете зарегистрировать свое право собственности только по решению суда.

Вопрос: Я участник долевого строительства, все свои обязанности выполнил, Акт подписан, но в ГБР я еще не обращался. Могу ли я теперь обращаться в Налоговую инспекцию за получением налогового вычета?

Ответ: В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство … в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство». В абз. 2. п. 2 ч.1 ст. 220 Налогового кодекса РФ определен максимальный размер налогового вычета «Общий размер имущественного налогового вычета, … не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство…».
Налоговый вычет будет Вам предоставлен на основании письменного заявления и документов, подтверждающих право собственности на построенную квартиру, а также документов, подтверждающих размер и факт уплаты денежных средств. Регистрация права собственности на недвижимость в Санкт-Петербурге производится ГУЮ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость». Акт приема-передачи будет входить в пакет документов предоставляемых для регистрации права собственности и получения налогового вычета. Однако, договора и Акта приема-передачи не зарегистрированных «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» налоговым органам для оформления налогового вычета будет недостаточно.

Вопрос: В 2002 году заключил договор долевого участия в строительстве дома. Акт приема-передачи квартиры мной еще не подписан. В осмотренной квартире есть существенные дефекты. В соответствии с условиями договора я должен подписать Акт приема-передачи в 15-дневный срок. Что мне делать?

Ответ: Дело в том, что отсутствие специального закона, регулирующего деятельность по участию физических лиц в долевом строительстве, порождает для всех участников строительства массу проблем. Поэтому основополагающим документом для строительной компании и дольщика, определяющим правила их поведения является заключенный между ними договор.
Если в Вашем договоре четко определен срок приема квартиры по Акту – лучше квартиру принять. В подписываемом Акте необходимо будет отобразить все выявленные дефекты. Если же обязанность принять квартиру у строительной компании по Акту четко не определена, лучшим выходом будет поговорить с представителями строительной компании о переносе сроков приема квартиры. В подобной ситуации переносить сроки разумнее всего на время проведения работ по устранению данных недостатков.
В случае, если строительная компания будет уклоняться от своей обязанности по устранению выявленных дефектов, наилучшим выходом будет принять квартиру по Акту, оформить право собственности и обращаться в суд с целью восстановить свои нарушенные права. Однако, категория дел связанных с долевым участием в строительстве является, на данный момент, достаточно сложной. По этой причине к участию в деле необходимо привлекать специалиста имеющего достаточный опыт в подобных делах.

Вопрос: Мы участвовали в долевом строительстве. Дом сдан Государственной приемочной комиссии, мы приняли квартиру по акту. Позже мы нашли другую более подходящую нам квартиру. Обратились к сотрудникам строительной компании с просьбой переоформить квартиру по договору о перемене лица в обязательстве, на что получили отрицательный ответ. Как нам быть?

Ответ: Договор перемены лица в обязательстве заключается в том случае, если у сторон есть взаимные обязательства, т.е. у строительной компании обязанность передать квартиру, а у дольщика - оплатить ее. Даже если квартира частично уже оплачена, этот вид договора можно применять. Судя по тому, что Акт приема-передачи квартиры Вами уже подписан, все денежные расчеты со строительной компанией Вы уже произвели.
Договор уступки права требования скрывает за собой передачу одностороннего обязательства, т.е. когда квартира уже оплачена дольщиком, а компания ее еще не передала. По общему правилу, предусмотренному в п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ «для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором». Однако в большинстве случаев строительные компании предусматривают в тексте договора обязанность дольщика получить у них согласие на совершение уступки права требования.
При заключении таких договоров, следует учитывать и стадию готовности дома. Дело в том подобные операции с квартирой можно совершать до сдачи дома Государственной приемочной комиссии. После сдачи дома у граждан остается лишь два выхода: оформить квартиру и далее распоряжаться ей по своему усмотрению или оформить подобный договор «задним» числом.
Как правило квартиру передают по Акту после сдачи дома Государственной приемочной комиссии. Возможно именно по этой причине Вам отказали в заключении договора. В Вашем случае необходимо поговорить с сотрудниками строительной компании о возможности заключения договора уступки права требования «задним» числом. Если сотрудники компании не пойдут Вам на встречу. Вам необходимо оформить право собственности на квартиру и только потом распоряжаться ей.
Часто Акт приема-передачи квартиры является последним документом, который совместно подписывают строительная компания и дольщик. Следующей инстанцией для дольщика на пути к праву собственности на квартиру является ГУЮ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость». Именно в этом учреждении будет проверена правильность составления всех документов и в случае отсутствия каких-либо недочетов произведена регистрация права собственности.

материал подготовил адвокат Антон Лебедев

Короткая ссылка на новость: https://www.LawNow.ru/~msZUt


Комментарии пользователей

0
LEbEdEV
Имя Цитировать 0
0
Vladislav
Ничего не написано про договор расторжения по соглашению сторон.
А имеет ли право применение такой способ решения разногласий?

Реально достигнуто согласие обеих сторон расторгнуть на определенных условиях (то есть сумма возврата согласована).
Вопрос - как это оформить?
Не будет ли потом применено последствий к такому расторжению?

Ведь формально застройщик не хочет отражать в соглашении о расторжении признание недостатков (чрева-то последствиями для него со стороны надзорных органов), в суд обращаться обе стороны не хотят, потому как сумма компенсации согласована, но она меньше 1/150 (по 214-ФЗ) и осталось только облечь это в правильную юридическую форму, чтобы с учетом компромиссов стороны разошлись, "как в море корабли".

Согласно 214-ФЗ условия могут быть только:
- либо односторонний отказ одной из сторон,
- либо судебный порядок.
ГК РФ предполагает расторжение по соглашению, но по при этом, исходя из 214-ФЗ, Договор долевого участия – документ, обладающий юридической силой. Именно поэтому его нельзя расторгнуть без веской причины. То есть, предполагаются "подводные камни" обоюдного соглашения о расторжении - отсутствие в соглашении указаний на причину расторжения, а значит оснований на возврат большей суммы по ДДУ, чем было уплачено, но меньше, чем положено гражданину по неустойке (1/150 ставки ЦБ) нет?

Значит при желании, в последствии, такое соглашение застройщик может оспорить через суд и признать соглашение недействительным?
Или таких оснований нет? Например по тому, что одна из сторон "вынужденно понесла большие финансовые потери" при выплате другой стороне.

Кроме того, если даже это законно, каким образом проконтролировать и ОБЯЗАТЬ выплатить деньги застройщика после регистрации расторжения в Регпалате, тем более, что это будет происходить безналичным путем?

Ведь может сложиться ситуация, когда застройщик будет затягивать перечисление денег при фактическом владении будущим объектом и на свои обязанности ему будет "наплевать", после Регпалаты.

Правильно я понимаю, что в соглашении должен быть пункт, который обременяет регистрационную запись до тех пор, пока продавец (дольщик) не подтвердит это в Регпалате справкой о получении денег?
Как должен звучать этот пункт, чтобы Регпалата приняла его во внимание?

Где можно ознакомиться с практикой таких "продаж" ДДУ наоборот?
Имя Цитировать 0
1
LEbEdEV
Цитата
Vladislav написал:
Ничего не написано про договор расторжения по соглашению сторон.
А имеет ли право применение такой способ решения разногласий?

Реально достигнуто согласие обеих сторон расторгнуть на определенных условиях (то есть сумма возврата согласована).
Вопрос - как это оформить?
Не будет ли потом применено последствий к такому расторжению?

Ведь формально застройщик не хочет отражать в соглашении о расторжении признание недостатков (чрева-то последствиями для него со стороны надзорных органов), в суд обращаться обе стороны не хотят, потому как сумма компенсации согласована, но она меньше 1/150 (по 214-ФЗ) и осталось только облечь это в правильную юридическую форму, чтобы с учетом компромиссов стороны разошлись, "как в море корабли".
Дело в том, что по соглашению стороны могут достигнуть много только если намерены его исполнять... Для исключения рисков неисполнения соглашения необходимо предусматривать ответственность в этом же соглашении. Оформление необходимо производить в письменной форме. Юристы этому учатся 6 лет в институте, а потом еще практикуют годами. Поэтому ответ на вопрос "как?" получится слишком длинным.

Про последствия к расторжения не понял вопроса. Последствием расторжения является прекращение обязательств по расторгнутому соглашению.
Имя Цитировать 1
0
LEbEdEV
Цитата
Vladislav написал:
Значит при желании, в последствии, такое соглашение застройщик может оспорить через суд и признать соглашение недействительным?
Или таких оснований нет? Например по тому, что одна из сторон "вынужденно понесла большие финансовые потери" при выплате другой стороне.

Кроме того, если даже это законно, каким образом проконтролировать и ОБЯЗАТЬ выплатить деньги застройщика после регистрации расторжения в Регпалате, тем более, что это будет происходить безналичным путем?
В последствии расторгнуть соглашение можно только при наличии оснований, а обратиться в суд действительно можно, но не факт что требования будут удовлетворены. Размер потерь и безвозвратность обсуждения этого вопроса необходимо тоже регулировать в соглашении о расторжении. Обязать выплачивать деньги может суд, вы можете требовать исполнения соглашения, в том числе и в судебном порядке... Это в продолжение разговора о том, почему соглашение сторон часто отбрасывается...
Имя Цитировать 0




Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram