Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Оценивая мирские дела, благородный муж ничего не отвергает и не одобряет, а все меряет справедливостью
 
Конфуций

Казусы приватизации

Казусы приватизации

Приватизация - переход государственного и муниципального имущества в частную собственность на возмездной основе как элемент кардинальных экономических реформ 90-х годов прошлого столетия, безусловно, останется одной из самых противоречивых страниц российской истории. С одной стороны, приватизация являлась необходимой составляющей при переходе от плановой государственной экономики к рыночным отношениям, с другой - в обществе до сих пор не утихают споры относительно того, насколько справедливо она была осуществлена по отношению к основной массе населения.

Пересмотр итогов приватизации (в том числе деприватизация) способен повлечь очередной передел собственности и привести к нарушению экономической и политической стабильности в государстве. Поэтому такой пересмотр является нежелательным (за исключением случаев явного нарушения закона, особенно уголовного). Для реализации данного принципа на законодательном уровне были приняты конкретные меры: Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ "О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожных сделок был сокращен с десяти до трех лет. При этом в ч. 2 ст. 2 названного Закона особо оговорено, что новый сокращенный срок исковой давности применяется и "к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых (10 лет - авт.) не истек до дня вступления в силу настоящего Федерального закона".

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2005. N 30. Ч. II. Ст. 3120.

 

Существенное значение для стабилизации отношений собственности, в том числе приобретенной в порядке приватизации, имеет и абз. 7 п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П <2>, в котором разъясняется, что для истребования имущества из чужого незаконного владения лицо, считающее себя собственником, должно истребовать имущество у его конечного владельца с использованием механизма виндикации. При этом для истребования имущества должно учитываться наличие оснований для истребования имущества от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

--------------------------------

<2> Вестник КС РФ. 2003. N 3.

 

Но даже приведенные выше законодательные изменения и разъяснения высших судебных инстанций не всегда позволяют собственникам имущества, ранее приобретенного в порядке приватизации, ощущать себя в безопасности. В настоящее время в данной области достаточно часто возникают конфликтные ситуации и судебные разбирательства, что наглядно демонстрируют приведенные ниже примеры.

Казус первый. В 1993 г. один из московских научно-исследовательских институтов был приватизирован в форме преобразования в открытое акционерное общество. В состав уставного капитала акционерного общества были включены несколько десятков зданий. В 1995 г. акционерное общество в соответствии с действующим в тот момент порядком зарегистрировало право собственности на недвижимость, получив в Комитете по управлению имуществом Москвы свидетельства о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы.

В 2005 г. акционерное общество с целью пополнения оборотных средств реализовало часть принадлежащей ему недвижимости и продало ее ряду сторонних организаций. В частности, несколько зданий были приобретены коммерческой организацией, которая впоследствии перепродала их инвестиционной компании. Сделки были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве с получением соответствующих свидетельств. Все это время в здании находились арендаторы, и инвестиционная компания планировала после получения свидетельств на право собственности перезаключить с ними договоры аренды. Однако в 2006 г., после того, как инвестиционная компания зарегистрировала право собственности на здания в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (далее - ФАУФИ) предъявило к ней иск о признании права собственности на спорные строения и об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

На первый взгляд, ситуация казалась предельно простой: акционерное общество приватизировало спорное имущество еще в 1993 г., зарегистрировало право собственности на недвижимость в 1995 г., т.е. срок исковой давности по данной сделке давно истек. Кроме того, инвестиционная компания, приобретая здания у промежуточного собственника, который также ранее зарегистрировал свое право собственности в ЕГРП, не знала и не могла знать о том, что промежуточный владелец легитимным собственником не является. Начиная с 1 января 2005 г. действует новая редакция ст. 223 ГК РФ, абз. 2 п. 2 которой гласит, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента государственной регистрации прав на него, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Поскольку спорное имущество было приватизировано по решению (т.е. по воле) собственника - уполномоченного государственного органа, оснований для беспокойства не имелось.

Однако по ходу рассмотрения дела все оказалось не так просто. Выяснилось, что наряду с арендаторами в спорных зданиях все это время находилось государственное предприятие (далее - ГП), которое считало, что спорное имущество принадлежит ему на праве хозяйственного ведения. В 1999 г. директор ГП получил в территориальном управлении ФАУФИ по г. Москве свидетельство о внесении имущественного комплекса, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным предприятием, в реестр федерального имущества (необходимо отметить, что данный реестр не имеет никакого отношения к ЕГРП, не имеет правоустанавливающего значения и является учетным документом - своего рода "балансом" федеральной собственности). ГП также оформило договор аренды земельного участка под спорными зданиями.

Положение осложнилось тем, что представители ФАУФИ заявили в суде, что в приватизационном деле отсутствует акт оценки стоимости зданий и сооружений. Данный документ является неотъемлемой частью плана приватизации и содержит перечень недвижимого имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества при его приватизации. По мнению ФАУФИ, сделки приватизации в отношении спорных зданий не было, акционерное общество зарегистрировало право собственности без правовых оснований, а все последующие сделки с имуществом являются ничтожными. Сложно сказать, каким образом данный документ исчез из приватизационного дела, ведь без его предоставления как неотъемлемой части плана приватизации приватизация вообще была бы невозможной. К сожалению, в акте оценки имущества, представленном акционерным обществом, не был указан адрес приватизируемых зданий, а также была допущена опечатка в нумерации зданий.

Подобное положение дел оказалось весьма угрожающим для ответчика. Во-первых, если сделки приватизации не было, имущество де-юре осталось в государственной собственности. А в соответствии с абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Во-вторых, если сделки приватизации не было, значит, имущество выбыло из государственной собственности (было перерегистрировано на акционерное общество и последующих покупателей) помимо воли собственника. А это в соответствии с положениями ст. 302 ГК РФ является основанием для истребования имущества и от добросовестного приобретателя. Именно такие выводы и сделали суды первой и апелляционной инстанций, проигнорировав доводы и доказательства ответчика. К счастью, суд кассационной инстанции судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела в иске ФАУФИ было отказано, встречный иск инвестиционной компании о признании права собственности на спорные строения был удовлетворен.

Как следует из описанной выше ситуации, окончательный исход дела зависит целиком и полностью от оценки судом представленных сторонами спора доказательств. Суд пришел к выводу, что сделка приватизации в отношении спорных зданий имела место, поэтому нынешний владелец смог обосновать правомерность приобретения спорного имущества у законного собственника и кроме этого ссылаться на истечение срока исковой давности, а также добросовестность приобретения имущества. Если бы суд посчитал, что сделка приватизации в отношении спорного имущества совершена не была - имущество, судя по всему, было бы истребовано у его нынешнего владельца в пользу Российской Федерации.

Исходя из изложенного примера, можно порекомендовать субъектам, ставшим собственниками имущества в порядке приватизации, еще раз проверить свои приватизационные документы (план приватизации и приложения к нему - акты оценки имущества) и по возможности получить их заверенные копии в ФАУФИ с целью обеспечения доказательств того, что сделка приватизации в отношении конкретного имущества имела место быть.

Казус второй. Несмотря на то, что государство демонстрирует относительную лояльность по отношению к сделкам приватизации, совершенным ранее, в настоящее время правила приватизации имущества стали более строгими. Так, в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <3> (далее - ФЗ о приватизации), перечень способов приватизации является закрытым. Из него, в частности, был исключен такой способ, как выкуп арендованного имущества. Инициатива по отчуждению незапрещенного к приватизации имущества принадлежит соответствующим органам государственной или муниципальной власти, а не частным субъектам (ст. 7, 10 названного Закона). Установлено, что имущество должно реализовываться с учетом его рыночной стоимости, определяемой на основании отчета независимого оценщика, но в любом случае не ниже нормативной стоимости, определенной расчетным путем (ст. 12 ФЗ о приватизации).

--------------------------------

<3> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

 

Подобные изменения делают процедуру приватизации более прозрачной, снижают коррупционные риски и позволяют извлекать максимальную выгоду при продаже государственного и муниципального имущества для бюджета соответствующего уровня. Однако, видимо, столь строгие правила приватизации имущества не всегда устраивают самих продавцов этого имущества, поэтому они стремятся найти выход, как обойти установленные ФЗ о приватизации ограничения, например, с целью адресной продажи объекта, минуя аукцион.

Общество с ограниченной ответственностью арендовало здание, являющееся муниципальной собственностью г. Омска. Договор аренды предусматривал обязательства арендатора по производству полной реконструкции здания, что потребовало от арендатора значительных вложений. Арендатор исполнил все свои обязательства по реконструкции здания, и когда муниципальные власти предложили арендатору выкупить объект, он незамедлительно согласился это сделать, поскольку сделанные им вложения могли окупиться только за пределами срока аренды.

Проблема состояла в том, что ФЗ о приватизации фактически запрещает прямую продажу объектов муниципальной собственности, это возможно сделать исключительно через проведение торгов в форме аукциона (ст. 18 ФЗ о приватизации). Однако чиновники городской администрации предложили иную схему.

Подпунктом 9 п. 2 ст. 3 ФЗ о приватизации предусмотрено, что действие данного Закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Наличие такого исключения вполне обоснованно, поскольку до сих пор существуют, например, муниципальные предприятия розничной торговли (продовольственные магазины, аптеки и т.п.). Теоретически все имущество такого предприятия, в том числе реализуемая им в розницу продукция, принадлежит ему на праве хозяйственного ведения (ст. 294, 295 ГК РФ) и является при этом муниципальной собственностью. Сложно представить, что подобное муниципальное предприятие может нормально осуществлять свою обычную хозяйственную деятельность, реализуя муниципальное имущество исключительно способами, предусмотренными ФЗ о приватизации. Таким образом, имущество, закрепленное за предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, может реализовываться ими без учета положений ФЗ о приватизации, но с соблюдением правил, предусмотренных ст. 295 - 298 ГК РФ.

Замысел чиновников городской администрации по адресной реализации объектов недвижимости в обход ФЗ о приватизации состоял в следующем. Недвижимое имущество распоряжением главы администрации передавалось в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию. Муниципальное предприятие направляло собственнику - администрации города ходатайство о даче ему согласия на отчуждение недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ. Администрация такое согласие предоставляла на основании действовавшего муниципального положения о порядке дачи согласий на отчуждение муниципального имущества. Проводилась рыночная оценка имущества, продажную цену имущества определяла комиссия с участием представителей прокуратуры и правоохранительных органов, после этого муниципальное унитарное предприятие заключало договор продажи объекта. Именно по такой схеме арендатор - общество с ограниченной ответственностью в 2004 г. приобрело нежилое здание из муниципальной собственности. Впоследствии общество с ограниченной ответственностью приобрело в собственность и земельный участок под зданием. Очевидно, что при реализации схемы были учтены обоюдные интересы: городской бюджет снимал с себя бремя содержания имущества и получал адекватное пополнение, равное рыночной стоимости отчуждаемого имущества, а арендаторы, вложившие денежные средства в реконструкцию и поддержание муниципальных объектов, приобретали их в собственность.

Однако по прошествии одного года после заключения сделки персональный состав городской администрации изменился. Департамент недвижимости городской администрации обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи здания, заключенного между муниципальным унитарным предприятием и ООО ничтожной сделкой. Логика истца была следующей. Истец утверждал, что сделка купли-продажи является притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и совершена с целью прикрыть сделку приватизации муниципального имущества. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Поскольку прямая продажа не предусмотрена ФЗ о приватизации в качестве одного из способов приватизации, подобная сделка противоречит положениям закона, а следовательно, является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ. Департамент недвижимости также утверждал, что именно он в соответствии с муниципальным законодательством должен выступать продавцом муниципального имущества, а продажа муниципального имущества в обход аукциона повлекла его продажу по несправедливой цене. Поскольку абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ предусматривает, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, Департамент недвижимости выступил с подобным иском.

Представители ООО (одним из которых выступал автор настоящей статьи) возражали, что сделку купли-продажи нельзя признавать притворной, поскольку ее фактический результат (передача права собственности на недвижимость) полностью соответствует ее цели и форме. Этот тезис находит подтверждение и в судебной практике: судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем Определении от 21 января 2002 г. N 18-В01-127 указала следующее: "...по основанию притворности МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАНА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ ЛИШЬ ТА СДЕЛКА, КОТОРАЯ НАПРАВЛЕНА НА ДОСТИЖЕНИЕ ДРУГИХ ПРАВОВЫХ ПОСЛЕДСТВИЙ И ПРИКРЫВАЕТ ИНУЮ ВОЛЮ ВСЕХ УЧАСТНИКОВ СДЕЛКИ (выделено мной. - С.Б.). Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка" <4>. По мнению представителей ответчика, приватизация имущества и отчуждение имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, - две самостоятельные правомерные юридические конструкции, и тот факт, что органы муниципальной власти избрали для распоряжения муниципальным имуществом второй вариант, не может сам по себе свидетельствовать о противоправности действий сторон.

--------------------------------

<4> БВС РФ. 2002. N 6.

 

Суды первой и апелляционной инстанций согласились с доводами ответчика и отказали истцу в удовлетворении заявленных требований. Однако ФАС Западно-Сибирского округа судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом кассационная инстанция указала, что суду первой инстанции надлежит дать комплексную оценку договору купли-продажи в его взаимосвязи со сделкой по передаче имущества в хозяйственное ведение муниципального предприятия, которое незамедлительно продало его в частную собственность.

Администрация города осуществила повторную рыночную оценку здания. В связи с тем, что факт продажи здания по справедливой рыночной цене подтвердился, при новом рассмотрении спора в первой инстанции городская администрация от иска отказалась.

Автору также известен случай реализации подобной схемы органами муниципальной власти г. Пензы, при этом судебного разбирательства по данному факту не было.

Данный пример характерно демонстрирует, что органы государственной и муниципальной власти имеют возможности обходить ограничения, предусмотренные ФЗ о приватизации, однако в случае возникновения судебного спора по данному основанию его возможный исход представляется весьма непредсказуемым. Ранее ВАС РФ в своем Постановлении от 18 октября 2005 г. N 5983/05 <5> высказал точку зрения, в соответствии с которой сделка приватизации, совершенная без конкурса или аукциона, оформленная как прямая продажа государственного имущества, нарушает ст. 15 ФЗ о приватизации и в силу этого является ничтожной. Однако в рассматриваемом деле, во-первых, был применен ранее действовавший Закон о приватизации (поскольку сама оспариваемая сделка была совершена в период действия старого Закона) и, во-вторых, имущество продавалось Фондом имущества г. Москвы, т.е. имела место именно сделка приватизации, а не сделка отчуждения унитарным предприятием (организацией) муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения (оперативного управления).

--------------------------------

<5> Вестник ВАС РФ. 2006. N 3.

 

Таким образом, вопрос о правомерности приведенной схемы остается в настоящее время открытым и его решение, видимо, зависит от позиции ВАС РФ по данному вопросу.

Казус третий. Несмотря на фактический запрет адресной продажи объектов государственной и муниципальной собственности, ФЗ о приватизации содержит и исключение из данного правила: п. 16 ст. 43 содержит указание о том, что при выявлении имущества, подлежавшего внесению в уставный капитал открытого акционерного общества и не включенного при его создании в состав приватизированного имущества, указанному обществу предоставляется первоочередное право приобретения такого имущества по рыночной цене. Невыкупленное открытым акционерным обществом имущество приватизируется в порядке, установленном упомянутым Федеральным законом.

Исходя из данной диспозиции, представляется, что акционерное общество, которое в силу тех или иных причин не приватизировало отдельное имущество, подлежавшее включению в его уставный капитал в процессе приватизации, может проявить инициативу и выкупить такое имущество по рыночной цене. При этом праву акционерного общества на выкуп данного имущества корреспондирует обязанность органов государственной (муниципальной) власти продать это имущество. В случае, если акционерное общество не воспользуется своим правом, имущество может быть приватизировано в общем порядке. Однако, как показывает практика, у органов государственной власти и судов нет единого мнения по толкованию данного положения.

Открытое акционерное общество "СПб-Гипрошахт" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, РФФИ, Правительству РФ и ФАУФИ о понуждении надлежащего ответчика заключить договор купли-продажи здания с земельным участком на условиях, изложенных в проекте договора. Свои требования ОАО основывало на положениях упомянутого выше п. 16 ст. 43 ФЗ о приватизации. Суд первой инстанции иск удовлетворил и обязал РФФИ заключить соответствующий договор.

Апелляционная инстанция оставила решение без изменения. ФАС Северо-Западного округа своим Постановлением от 8 июня 2005 г. по делу N А56-23160/04 <6> оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменений. При этом Суд кассационной инстанции в мотивировочной части Постановления сделал следующие интересные выводы, что "...законодателем предусмотрена возможность приватизации имущества, которое подлежало внесению в уставный капитал открытого акционерного общества, создаваемого в процессе приватизации, но которое не было включено в состав приватизируемого имущества по каким-либо причинам. Выкуп такого имущества возможен по рыночной цене" и что "...ВКЛЮЧЕНИЯ СПОРНОГО ЗДАНИЯ В ПРОГНОЗНЫЙ ПЛАН (ПРОГРАММУ) ПРИВАТИЗАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА И ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ ОБ УСЛОВИЯХ ПРИВАТИЗАЦИИ СООТВЕТСТВУЮЩИМИ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ В ДАННОМ СЛУЧАЕ НЕ ТРЕБУЕТСЯ (выделено мной. - С.Б.)".

--------------------------------

<6> СПС.

 

ФАУФИ подало в ВАС РФ заявление о пересмотре вышеупомянутых судебных актов в порядке надзора. ВАС РФ своим Определением от 29 сентября 2005 г. N 9050/05 <7> отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ и таким образом согласился с выводами кассационной инстанции. Однако по другому аналогичному делу ВАС РФ занял прямо противоположную позицию.

--------------------------------

<7> Документ опубликован не был.

 

ОАО "Саратовкнига" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным бездействия Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Саратовской области, заключающегося в уклонении от заключения договора купли-продажи четырехэтажного здания и возложении на него обязанности принять решение о продаже здания и заключить договор купли-продажи здания на основании п. 16 ст. 43 ФЗ о приватизации. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал. Суд кассационной инстанции - ФАС Поволжского округа постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

Акционерное общество обратилось в ВАС РФ с заявлением о пересмотре судебных актов в порядке надзора. ВАС РФ своим Определением от 16 февраля 2007 г. N 1039/07 <8> в передаче дела в Президиум отказал и таким образом согласился с выводами, сделанными судами апелляционной и кассационной инстанции. В частности, в своем Определении ВАС РФ указал: "СУД ПРИЗНАЛ НЕДОКАЗАННЫМ ФАКТ ПРИНЯТИЯ СОБСТВЕННИКОМ РЕШЕНИЯ О ПРОДАЖЕ ЗДАНИЯ, КОТОРОЕ БЫ НАРУШАЛО ПРАВО ОАО "САРАТОВКНИГА" НА ПЕРВООЧЕРЕДНОЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗАНИМАЕМОГО ИМ ПОМЕЩЕНИЯ (выделено мной. - С.Б.), и с учетом всех обстоятельств дела и положений п. 16 ст. 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ отказал в удовлетворении заявления". Таким образом, в данном случае суды сделали вывод о том, что содержащееся в названном пункте право первоочередного приобретения имущества по рыночной цене не предоставляет акционерному обществу права требовать выкупа имущества. Только в случае принятия уполномоченным органом решения о приватизации имущества акционерное общество имеет преимущественное перед третьими лицами право выкупить его по рыночной стоимости.

--------------------------------

<8> Документ опубликован не был.

 

Учитывая изложенное, приходится признать, что диспозиция п. 16 ст. 43 ФЗ о приватизации сформулирована крайне неудачно и нечетко, а в условиях полной противоречивости судебной практики по данному вопросу на уровне ВАС РФ субъектам, рассчитывающим воспользоваться своим правом, предусмотренным данной нормой, остается уповать лишь на удачу и благосклонное отношение к ним органов исполнительной и судебной власти.

В целом же приходится признать, что покупатели государственного (муниципального) имущества в отношениях приватизации являются более слабой и незащищенной стороной. При приобретении имущества они вынуждены принимать условия, установленные государством, а в случае возникновения споров такие споры также разрешаются государственными органами.

Представляется, что собственники ранее приватизированного имущества смогут почувствовать себя спокойно лишь при условии дальнейшего усиления независимости судебной ветви власти, а также при условии обеспечения единообразия судебной практики на тему приватизации на уровне высших судебных инстанций.

Автор: Бобков Станислав Александрович - начальник юридической службы группы компаний "ИНФРА-М", кандидат юридических наук.

Источник публикации "Журнал российского права", 2007, N 9

Обсудить материал на форуме...

Короткая ссылка на новость: http://www.LawNow.ru/~NzJKv
 


Комментарии пользователей





Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram