Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Хорошие адвокаты в большинстве своем честно живут, усердно работают и умирают в бедности
 
Дэниэл Уэбстер

Срок действия предварительного договора купли-продажи

Срок действия предварительного договора купли-продажи

Срок действия предварительного договора купли-продажи

В этом выпуске пойдёт речь о сроках действия предварительного договора купли-продажи в ситуации, когда между сторонами заключён такой договор. Закрепить намерение продать объект недвижимости, т.е. совершить сделку купли-продажи в будущем, можно путём заключения предварительного договора купли-продажи. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому условия основного договора должны быть отражены в предварительном договоре. 

Об изменении и расторжении договора купли-продажи мы говорили в предыдущем выпуске, указанные положения применяются и к предварительному договору.

В некоторых случаях продавцом по предварительному договору может быть застройщик, т.к. Застройщик не может сразу подписать договор купли-продажи квартиры, квартира просто еще не создана и ему сложно определить момент окончания строительства.

Почему следует обращать внимание на срок действия предварительного договора?

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. 

Если с календарной датой и временем все понятно, то неизбежные события необходимо разъяснить отдельно. Критерием неизбежности может быть независимость наступления события от воли сторон, т.е. сторона своими действиями не сможет создавать условия для изменения такого срока. Примерами таких неизбежных событий может быть: весна, новый год, пасха, полнолуние и др.

Часто в предварительных договорах используют различные формулировки, например: «заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца» или «заключить основной договор купли-продажи в течение 180 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и т.д.

Чем плохи такие формулировки?

Указанные примеры событий не обладают признаками неизбежности, поскольку для появления права собственности продавец должен совершить определенные действия, а он может их и не совершать. С вводом дома в эксплуатацию ситуация аналогичная.

В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления.

Положения ч. 4 ст. 429 ГК РФ предусматривают то, что в случае если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Поэтому при наличии такой неопределенности в сроках, предварительный договор действует всего один год.

После прекращения действия предварительного договора купли-продажи, заставить продавца совершить сделку на тех же условиях будет сложно, а иногда и невозможно. У продавца останется обязанность вернуть деньги, если он их получал по предварительному договору. Поэтому в предварительном договоре срок заключения основного договора должен быть указан в виде календарной даты или события, которое неизбежно должно наступить. 

В случае если срок предварительного договора подходит к концу, а совершить сделку еще невозможно, необходимо до окончания срока действия предварительного договора направить другой стороне предложение заключить основной договор. Это позволит не дать предварительному договору прекратить свое действие, согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ.

Заключение основного договора купли-продажи приводит к исполнению предварительного договора, а как мы уже говорили в предыдущем выпуске «исполнение является одним из способов прекращения обязательств» согласно ст. 408 ГК РФ.

Короткая ссылка на новость: http://www.LawNow.ru/~ceuij


Комментарии пользователей

1
LEbEdEV
Здесь можно предложить свою тему для передачи на LawNow TV и нашего канала на YouTube!
Имя Цитировать 1
1
Илья
У меня такая ситуация. Купили квартиру составили договор купли-продажи. Прошло 2.5 года, а застройщик так и не сделал документы на квартиру все обещает мол вот уже готова. Посоветуйте пожалуйста. Не знаем что делать.
Имя Цитировать 1
0
LEbEdEV
Цитата
Илья написал:
У меня такая ситуация. Купили квартиру составили договор купли-продажи. Прошло 2.5 года, а застройщик так и не сделал документы на квартиру все обещает мол вот уже готова. Посоветуйте пожалуйста. Не знаем что делать.
Ваша ситуация не совсем понятна. С одной стороны вы "купили квартиру", с другой - "застройщик не сделал документы". Из вопроса невозможно понять что за документы не были сделаны застройщиком. Если вы заключали договор долевого участия, при задержке строительства вы можете отказаться от договора и потребовать уплаты процентов. Более того от компании застройщика и от ее состояния тоже может зависеть правильный выбор вариантов. Скорее всего вы путаетесь в терминах, поэтому из описания сложно понять суть проблемы. Рекомендую вам подойти с документами на очную консультацию к адвокату.
Имя Цитировать 0
1
Алсу
Здраствуйте! У меня такой вопрос,застройщик во время дом не сдал.Составил с братом новый договор,,там площадь получается больше,он не понял,договор подписал,договор не прочитал,в договоре указано,что он еще должен заплатить 500тысяч до 2019 года.Можно ли аннулировать этот договор и в какой срок.Прошу Вас ответить на мой вопрос.Спасибо.
Имя Цитировать 1
0
LEbEdEV
Цитата
Алсу написал:
Здраствуйте! У меня такой вопрос,застройщик во время дом не сдал.Составил с братом новый договор,,там площадь получается больше,он не понял,договор подписал,договор не прочитал,в договоре указано,что он еще должен заплатить 500тысяч до 2019 года.Можно ли аннулировать этот договор и в какой срок.Прошу Вас ответить на мой вопрос.Спасибо.
То что ваш брат не читает подписываемые документы - это его выбор. Если он не является недееспособным, он в состоянии самостоятельно совершать сделки. Отказ от договора со стороны дольщика предусмотрен ст. 9 Закона №214-ФЗ

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Имя Цитировать 0
1
Гость
Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Я покупатель,составил с продавцом предварительный договор о задатке и внес задаток 60 тыс руб. Срок предварительного истек,продавец не успел подготовить документы, они якобы готовы будут через 1-4 недели. Продавец хочет продлить предварительный,но я уже не хочу! Могу ли я требовать возврат задатка, ведь срок истек???
Имя Цитировать 1
0
LEbEdEV
Цитата
Гость написал:
Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Я покупатель,составил с продавцом предварительный договор о задатке и внес задаток 60 тыс руб. Срок предварительного истек,продавец не успел подготовить документы, они якобы готовы будут через 1-4 недели. Продавец хочет продлить предварительный,но я уже не хочу! Могу ли я требовать возврат задатка, ведь срок истек???
Да, вы можете требовать возврата денег. Более того, в зависимости от формулировок в предварительном договоре, вы сможете требовать больше. Но тут надо смотреть договор...

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Имя Цитировать 0
0
Гость
Здравствуйте,вопрос такой,был договор купли продажи жилого дома с земельным участком,продавали 2 собственника ,за 1800000 пополам,т е рассчитывали что налог уплачиваться не будет(недвижимость менее 3 х лет в собственности была)
подали документы в налоговую,там нам сообщили что 800000 облагается налогом,т к в договоре не указано , что каждому дольщику уплачивается по 900000 )
Можно ли изменить договор купли продажи,после сделки прошло 10 месяцев?
Имя Цитировать 0
0
LEbEdEV
Цитата
Гость написал:
Здравствуйте,вопрос такой,был договор купли продажи жилого дома с земельным участком,продавали 2 собственника ,за 1800000 пополам,т е рассчитывали что налог уплачиваться не будет(недвижимость менее 3 х лет в собственности была)
подали документы в налоговую,там нам сообщили что 800000 облагается налогом,т к в договоре не указано , что каждому дольщику уплачивается по 900000 )
Можно ли изменить договор купли продажи,после сделки прошло 10 месяцев?
Изменение договора возможно до его исполнения...
Если вы, например, не подписали акт приема-передачи вполне можете подписать дополнительное соглашение к договору, Если договор исполнен полностью - это не должно получиться. Хотя у нас были случаи когда расторгали договор дарения после его исполнения.

Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости
Имя Цитировать 0




Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram