Войти
Войти как пользователь:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Поиск
Знать законы — значит воспринять не их слова, но их содержание и значение.
 
Юстиниан

Показали кнут, но дали пряник: новая редакция закона о долевом инвестировании

Показали кнут, но дали пряник: новая редакция закона о долевом инвестировании


Новая редакция закона о долевом инвестировании не только не снимает всех рисков участия граждан в строительстве многоквартирных домов, но и оставляет лазейки для применения рискованных инвестиционных схем

С принятием нового закона проблема обманутых дольщиков в стране может остаться по-прежнему актуальной

В начале июня Госдума одобрила в третьем, окончательном, чтении поправки в закон «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот документ (в обиходе 214?ФЗ) принят в 2004 году. По закону девелоперам запрещено привлекать средства граждан и приступать к строительству домов до получения всех необходимых разрешений и государственной регистрации договоров долевого участия, по которым дольщики автоматически получали в залог строящийся объект и тем самым — шанс на возмещение убытков в случае банкротства застройщика.

Однако большинство строительных компаний от выполнения закона уклонились. До сих пор на рынке новостроек активно используются вексельные и предварительные договоры, максимально удобные застройщикам, но крайне рискованные для граждан. Депутаты вознамерились устранить это недоразумение с помощью запретов, штрафов и жесткой системы контроля. Но попутно парламентарии сделали несколько уступок строительному лобби, которые фактически позволяют девелоперам применять весьма рискованные инвестиционные схемы, формально оставаясь в рамках обновленного закона.

Миллион за серость

Новая редакция закона о долевом строительстве содержит несколько ключевых нововведений. Во-первых, запрещено привлекать средства граждан в жилищное строительство по каким-либо иным договорам, кроме договоров долевого участия. Исключение сделано лишь для застройщиков, использующих жилищные сертификаты, а также для жилищно-строительных кооперативов.

Во-вторых, внесены поправки в Кодекс об административных правонарушениях: за привлечение средств граждан в обход действующего законодательства установлен штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн рублей за каждый выявленный случай (а не за факт такого нарушения, как раньше).

В-третьих, существенно расширены функции региональных контрольно-надзорных органов власти. Регионам разрешено определять перечень сведений и документов, которые они вправе истребовать у застройщиков. За непредставление, неполное или несвоевременное информирование регионального органа надзора установлены штрафы в размере от 50 до 200 тыс. рублей.

Навстречу лоббистам

Депутаты решили не ограничиваться драконовскими мерами и сделали несколько юридических реверансов в сторону застройщиков, устранив некоторые неудобства, возникающие в связи с работой по 214?ФЗ. Возможно, эти поправки пролоббированы крупными строительными конгломератами, владеющими большими территориями под застройку и заинтересованными в максимальной легализации бизнеса. Реализация крупных проектов требует привлечения внешнего заемного финансирования, что затруднительно при использовании серых схем. Законодательные новации позволят крупным застройщикам использовать гибкие инвестиционные модели, оставаясь при этом в рамках 214?ФЗ. В частности, услуги девелоперов освобождены от НДС (необходимость его уплаты возникала сразу после регистрации договора долевого участия). Сокращен перечень документов, которые компании обязаны представлять для регистрации первого договора долевого участия (теперь, например, не требуется план создаваемого объекта с указанием площади).

Но самое главное — новая версия закона позволяет строить жилые дома на земле, принадлежащей девелоперам на правах субаренды. Прежняя редакция исключала такую возможность: госорганы отказывались регистрировать договоры долевого участия, одной из сторон которых выступали фирмы, не имеющие оформленных прав на участок под застройку. Что, в общем-то, закономерно. Сейчас ситуация может измениться. Из закона исключено понятие «застройщик» — теперь в качестве такового может выступать любое «лицо, осуществляющее привлечение средств граждан». Ничто не мешает девелоперам передавать принадлежащие им земельные участки в субаренду фирмам-«пустышкам», поручать им реализацию жилья по договорам долевого участия и сгружать на такие структуры обязательства перед дольщиками.

И это не единственная норма, ущемляющая правовые позиции дольщиков. Гарантийные сроки на установленное в доме инженерное оборудование снижены с пяти лет до трех. Кроме того, теперь в залоге у соинвесторов строительства будет находиться не вся стройка (как раньше), а только оплаченные квадратные метры.

Легализовано использование средств дольщиков не только на само строительство, но и на покрытие сопутствующих расходов (создание инфраструктуры, подготовку и экспертизу проектной документации и проч.). Раньше такой возможности у компаний, желающих работать по 214?ФЗ, не было. При этом средства, идущие на оплату так называемых нестроительных услуг застройщика, не будут подлежать контролю целевого использования, если они отдельно прописаны в цене договора. «Это открывает застройщикам возможность завышения в договорах долевого участия стоимости нестроительных услуг для вывода их из поля зрения региональных надзорных органов», — полагают эксперты компании «Московские информационные технологии». У застройщиков уже есть опыт применения таких схем, когда часть средств, выплаченных дольщиком, оформлялась как страховая премия в пользу карманной страховой компании. Это позволяло не только занижать налогооблагаемую базу, но и снижать объем финансовых обязательств перед дольщиками в случае расторжения договора.

Не спешат обеляться

Впрочем, для большинства строительных компаний и этой мотивации недостаточно. Пока девелоперы не спешат сворачивать проекты, которые реализуются по серым схемам. По экспертным оценкам, в Москве порядка 70–80% новостроек продаются по предварительным договорам, в том числе с использованием векселей. Дольщики, заплатив немалые суммы, приобретают права требования не на квартиры, а на выплаты по ценным бумагам.

Позиция девелоперов базируется на принципе «свободы договора», закрепленном в Гражданском кодексе. Застройщики не видят никаких юридических оснований для остановки продаж в связи с принятием новой редакции закона о долевом инвестировании. «Например, средства по предварительным договорам принимаются в качестве обеспечительного платежа, а не для целевого финансирования строительства. То есть имеют особую правовую природу. Это означает, что заключение таких договоров не будет противоречить законодательству, как и переуступка по ним», — поясняет юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Анастасия Солдатова. То же относится и к вексельным схемам.

Кроме того, в обновленном законодательстве остаются юридические противоречия. Например, по словам юриста международной юридической фирмы Magisters Александра Ванеева, в новой версии закона четко не определено, что подразумевается под «привлечением денежных средств» — непосредственно передача, перечисление денежных средств или также предварительный договор, на основании которого происходит такая передача. Расплывчатые формулировки позволяют широко трактовать закон.

Что касается предложенных депутатами альтернатив долевому участию (сертификатам и ЖСК), то эти модели почти не применяются на рынке жилищного строительства. «Процедура эмиссии жилищных сертификатов нуждается в упрощении. Застройщикам гораздо проще заключать альтернативные сделки, чем пройти всю процедуру эмиссии по действующим правилам. Жилищные кооперативы отпугивают инвесторов наличием солидарной и субсидиарной ответственности членов кооператива по его долгам», — поясняет гендиректор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Станислав Архипов.

Угрозу усиления административного прессинга многие эксперты считают преувеличенной, учитывая аффилированность региональных органов власти со строительными компаниями. Они полагают, что контроль окажется фикцией либо его неотъемлемой частью станет коррупционная составляющая. Тем более что сделка по привлечению средств граждан, не соответствующая ФЗ-214, может быть расторгнута судом исключительно по иску дольщика, а не надзорных органов.

Бескомпромиссный вариант

Полное «обеление» строительного рынка возможно лишь при условии абсолютного и бескомпромиссного искоренения самого понятия долевого инвестирования.

Стоит заметить, что во многих странах фактически запрещена продажа жилья до сдачи домов госкомиссии. На этапе строительства покупатели вносят предоплату (гарантийный взнос, депозит) обычно в размере 10–20%. Девелопер берет кредит в банке и финансирует строительство. И только после завершения строительства покупатель выплачивает остальные 80–90% стоимости жилья либо берет ипотечный кредит под залог уже готовой недвижимости.

Возможно, к такой цивилизованной схеме реализации новостроек пора переходить и отечественным застройщикам. Во-первых, это нововведение позволило бы исключить из оборота серые схемы. Во-вторых, у девелоперов появился бы стимул быстрее расконсервировать свои земельные банки и активнее вводить в оборот новые проекты, а не держать их в «бумажной» стадии, ожидая обострения дефицита жилья и очередного витка цен на недвижимость. В-третьих, запрет на продажу недостроя мог бы спровоцировать важные качественные сдвиги на строительном рынке. Покупатели получили бы возможность оценивать готовый товар, а не рекламные буклеты девелоперов.

Однако пока ничего этого нет. Поэтому, несмотря на регулярный косметический ремонт законодательной базы, рынок новостроек был и остается поляной для всевозможных махинаций и сомнительных инвестиционных схем.         

Источник: Эксперт

Обсудить материал на форуме...

Короткая ссылка на новость: http://www.LawNow.ru/~M1eRP
 


Комментарии пользователей





Следите за новостями

Мы в Твиттере


Мы в instagram